10 Dezvoltatori pe piata imobiliara

…. sau cel putin asa sustine Money.ro intr-un articol.

De ce numai atatia? Pentru ca dezvoltatorii nu mai au incredere in piata. Atat autorul articolului, cat si persoanele citate se refera, bineinteles, la revenirea pietei imobiliare, daca nu la nivelul din 2006-2007, macar pe undeva pe-aproape.

Dezvoltatori Imobiliari in RomaniaAs zice insa ca piata este nevinovata. Face ce stie ea mai bine sa faca, regleaza prin nivelul tranzactiilor si al preturilor intregul sector. Pesimismul dezvoltatorilor pare sa se refere strict la posibilitatile de finantare si la optimismul cumparatorilor. Totul este privit prin lupa situatiei de acum 4-5 ani, insa.

Realitatea este insa una diferita. Dezvoltatorii s-au ingramadit ani la rand sa construiasca pentru o clasa mijlocie destul de debusolata, precum si pentru un segment foarte ingust al companiilor romanesti care cautau un anumit tip de spatii de birouri.

Mai demult remarcam ca dezvoltatorii „pierd” 600 de milioane de euro doar pe piata spatiilor de birouri. Ei bine, eu exageram, nu este vorba despre pierderi, ci despre un segment al pietei pe care prea putini au catadicsit sa-l atace. Si pe piata apartamentelor situatia este oarecum similara. Apartamentele dupa criza ar trebui s fie proiectate  invers, de la posibilitatile reale financiare ale publicului tinta inspre proiectul de arhitectura si nu de la raportul bani per metru patrat.

Bula imobiliara prin care am trecut tocmai asta a facut, a dat posibilitatea unui calcul simplist in care intra doar banii si randamentul suprafetelor sa fie valabil. Cu alte cuvinte, era prea putin important cat si cum construiai, atat timp cat se puteau construi cat mai multi metri patrati, vanduti apoi la preturi tot mai mari.

Constructiile au o inertie mare, care dureaza cativa ani, de la ideea unui proiect pana la receptia finala fiind necesari cel putin 2 ani pentru proiectele relativ mici, pentru cele mai mari chiar 3-4-5-6 ani. De ce nu, 10! Acest fapt inseamna ca nici in prezent, nici in viitorul apropiat nu se vor afla pe piata decat prea putine spatii, fie ele rezidentiale sau de birouri care sa se adreseze cu adevarat unui segment de piata valabil. Clientii finali sunt tot mai realisti si cumpatati si daca cineva are curiozitatea sa vada, cautarile pe Google cu „proiecte case ieftine” sunt din ce in ce mai numeroase.

Cei care pot sa cumpere si astfel sa finanteze piata imobiliara sunt practic pusi in situatia in care nu au de ales. Nu exista apartamente mici si ieftine, dupa cum nu prea exista nici spatii mici de birouri pentru sutele de mii de firme care au nevoie de un birou bun, mic si ieftin.

Pentru a reveni la articolul citat, problema nu este numarul dezvoltatorilor pe piata romaneasca ci lipsa creativitatii in domeniu. Probabil ca cea mai buna explicatie este legata nu de lipsa de incredere, ci de faptul ca multi jucatori sunt inca prinsi in investitiile incepute dinlauntrul bulei. In acelasi timp marile case de consultanta imobiliara se complac in a da explicatii de tipul incredere/neincredere, dorindu-si, la randul lor, tot o intoarcere la un trecut intangibil.

Peste Antlantic tot mai multa lume vorbeste despre green buildings ca despre noua paradigma. Nu neg importanta eficientei in consumarea energiei, insa nu aceasta va fi cheia care va reporni, cel putin la noi, motoarele pietei imobiliare. Green inseamna investitii mai mari, ori investiile mai mari inseamna posibilitati si mai reduse de a fi targetata piata cumpatata, a familiei tipice, a firmei mici si mijlocii al caror apetit este mare catre zona low cost, dar cu o calitate decenta.

Ignorarea cererii reale este asadar adevarata problema, precum si evitarea solutiilor care ar putea raspunde acestei cereri. Este posibil ca un calcul economic sa nu arate ca fiind foarte profitabile exact acest gen de investitii, datorita unor costuri inca ridicate. Dar dupa cum am amintit deja, inertia pietei imobiliare poate fi si un avantaj. Odata ce situatia economica se va ameliora, „produsele” destinate pietei low-cost vor fi cu atat mai atractive, aceste segmente de piata fiind in prezent aproape goale.10 Dezvoltatori pe piata imobiliara

Comments

commentarii

One thought on “10 Dezvoltatori pe piata imobiliara

Comments are closed.