Când nu ai nevoie de autorizație de construire

Arhitecții și inginerii constructori tind să fie preocupați fie de propriile proiecte, fie de situațiile nedorite care pun uneori în pericol real monumente istorice și de arhitectură. Există însă zone de care adesea ne arătăm dezinteresați, cum ar fi lucrările fără autorizație de construire, sau modul în care zona rurală este reprezentată atât în domeniul proiectării, cât și al autorizării construcțiilor.

Când nu ai nevoie de autorizație de construire
Cazul în care nu este nevoie de autorizație de construire prevăzut de lege permite intervenții neavenite la construcții care ar avea nevoie de lucrări de consolidare. Mai mult, permite ascunderea unor avarii ale caselor care astfel nu sunt expertizate tehnic.

Ieri am vizitat o casă de vreo sută de ani, undeva pe lângă Hala Traian. Casa pare că se ține bine, exceptând niște planșee din lemn care vibrează și tencuieli căzute pe fațadă. Așa, la prima vedere.

Proprietarul casei ar vrea s-o repare și nu prea dorește mari modificări la ea. În plus, pentru reparații, nu are nevoie de autorizație de construire.

Cazul în care nu ai nevoie de autorizație de construire

Legea 50/1991 prevede că se pot face lucrări fără autorizație de construire atunci când lucrările sunt de reparații. Bineînțeles sunt și câteva condiții:

  • Să păstrezi finisajele existente, culoarea lor.
  • Să păstrezi culoarea și conformația tâmplăriei exterioare.
  • Să păstrezi forma și materialele din care este făcut acoperișul.
  • Când construcția nu este monument istoric, sau nu se află în zonă protejată.

Ați înțeles despre ce este vorba, legiuitorul se gândea la zugrăveli, reparațiile tencuielilor, schimbarea tâmplăriei șamd. Cutuma a extins aceste lucrări și la „reabilitările termice”.

De ce este aceasta o mare greșeală?

Aici intră cu ușurință cele mai multe dintre casele din orașele și satele României. Cine a făcut această lege nu s-a gândit că:

  • Multe dintre aceste case sunt construite destul de prost, sunt conformate destul prost și cel mai adesea sunt și nefuncționale.
  • „Reparațiile” sunt o bună ocazie de a se mai face și câteva „mici modificări” prin casă: se mută un gol, se mai înalță puțin acoperișul etc
  • Cu această ocazie se fac și anumite lucrări de „consolidare”. Cel mai des tencuielile exterioare sunt armate cu „plase de Buzău” și cam atât.

Astfel de „consolidări” sunt greșite conceptual pentru că cel mai adesea fie nu reușesc să prindă tot perimetrul casei, fie pentru că ignoră unele dintre cele mai mari probleme ale caselor, fundațiile. Fundațiile sunt adesea subdimensionate, iar aceste „consolidări” (am auzit des și termenul de reconsolidare, probabil un amestec între restaurare și consolidare).

Dar, în primul rând, aceste case nu sunt expertizate tehnic. În România, soluția de consolidare este stabilită de către expertul tehnic prin raportul de expertiză tehnică. Acesta indică de obicei două soluții, una minimală (care rezolvă problemele stringente) și una maximală, care aduce casa la standardele normativelor în vigoare.

Faptul că legea permite realizarea acestor lucrări fără autorizație de construire favorizează pe de o parte aplicarea unor soluții greșite, pe de altă parte păstrează un mister deplin asupra gradului de asigurare seismică al unor case reparate, la care nici nu se mai pot vedea avariile în cazul unei expertize ulterioare.

Vezi aici ce presupune un proiect de consolidare!

Când ar trebui să permită legea realizarea de construcții fără autorizație de construire?

Cred că ar trebui permisă realizarea de locuințe unifamiliale având regimul de înălțime Parter, eventual Parter+Mansardă, în primul rând în zonele rurale. Bineînțeles, cred că ar trebui puse și aici anumite condiții privind suprafețele desfășurate, suprafețele maxime ale camerelor șamd. Probabil că ar trebui realizat și un îndrumar care să fie înmânat beneficiarului, care să stabilească niște conformări minime pentru pentru fundații, confinarea zidăriei, realizarea șarpantei, izolații șamd.

Realitatea este că „la țară” casele se construiesc tradițional fără autorizație de construire, proiectele fiind făcute ad-hoc de proprietari împreună cu meșterul local.

Probabil că o formă mult simplificată s-ar putea gândi și pentru autorizațiile de construire ale caselor parter, parter+etaj, în zonele orășenești, în cazul în care nu sunt alipiri la calcan sau amplasări în zone protejate.

În plus, delimitarea unor astfel de zone ar ajuta la creșterea acestora din punct de vedere economic, deoarece probabil că mulți ar alege terenuri de construcții exact în aceste zone. Dacă cineva studiază Bucureștiul pe Google Maps sau Google Earth, va vedea că porțiuni întinse din capitala noastră sunt nu cu mult mai strălucite decât comunele de aproape oriunde din țară.

Află mai multe despre Autorizația de construire pe site-ul companiei mele!

***

Revenind la situația la care m-am referit la începutul acestui articol, ar mai trebui adăugat că:

  • Reparațiile fără autorizație de construire ar trebui permise totuși numai după expertizarea tehnică a casei, din care să reiasă că lucrările de reparații, aducând construcția la starea inițială, asigură minima rezistență și stabilitate.
  • Pentru construcțiile care se vând și se închiriază (în anumite condiții) ar trebui, de asemenea, obligativitatea realizării unei expertize tehnice care să arate gradul de asigurare seismică.

Cred că experiența de 25 de ani a sectorului privat al construcțiilor și proiectării de arhitectură și rezistență ne oferă deja suficiente informații pentru a regândi atât procesul de autorizare al construcțiilor, cât și a preveni acele situații când printre rândurile legii se strecoară cazuri care pot pune în pericol vieți omenești și permite investiții mari, dar inutile.