De ce ar trebui schimbat sistemul de autorizare a construcțiilor (1)

De ce trebuie să discutăm despre Autorizația de construire?

Autorizația de construire este necesară pentru orice construcție, definitivă sau temporară, precum și pentru virtual orice intervenția asupra unei clădiri existente. Excepțiile sunt puține și am scris despre ele în articolul „Când nu ai nevoie de autorizație de construire”.

Am să arăt într-o serie de articole cum acest proces de autorizare durează nepermis de mult, favorizează corupția, disipă responsabilitatea afectând disciplina în construcții și dă rateuri cu efecte dintre cele mai sinistre. Mai mult, actualul sistem devine o piedică în derularea investițiilor publice și private, fiind una dintre cauzele pentru care dezvoltarea țării este mult prea lentă.

Autorizația de construire - Descrierea procesului

În primul rând trebuie să explic în ce constă procesul de emitere al unei autorizații de construire.

Cititorii avizați pot sări aceste rânduri. Pentru ceilalți am pregătit și un infografic, precum și o descriere destul de amplă.

Autorizarea „directă” a construcțiilor

Autorizarea directă a construcțiilor în România

Descrierea procesului de autorizare

3 Pași simpli:

Autorizația de construire se eliberează de către primăria localității, a sectorului sau Primăria Generală a Municipiului București și presupune trei pași:

  1. Obținerea Certificatului de Urbanism (CU)
  2. Obținerea Avizelor și Acordurilor solicitate de CU. Acestea sunt de două feluri: avize privind amplasamentul și avize privind proiectul. În paralel, se declanșează și o procedură a evaluării de mediu: se depune o notificare la agenția regională și dacă este cazul, se solicită un acord de mediu, în baza unui studiu de impact.
  3. Obținerea Autorizației de construire.

Autorizarea directă înseamnă că procesul nu modifică sau amendează Regulamentul Local de Urbanism. În acest al doilea caz, certificatul de urbanism (CU) indică necesitatea realizării unui Plan Urbanistic de Detaliu (PUD) sau a unui Plan Urbanistic Zonal (PUZ) care să detalieze sau să schimbe regulamentul pe parcelă sau pe o zonă mai mare. PUD-ul și PUZ-ul au un proces de autorizare propriu, care include alte avize, aprobarea unei comisii tehnice și votul consilierilor locali sau județeni pentru aprobarea acestor derogări.

Procesul de proiectare

 

Cei mai mulți arhitecți și-au mulat procesul de proiectare pe pașii autorizării construcțiilor. Puteți vedea un infografic realizat de compania mea privind realizarea unui proiect de casă, sau unul privind consolidarea unei clădiri existente.

Autorizații nediferențiate

Legea nu face distincție între demolarea unei debarale într-un apartament și construirea unei case. Ba chiar demolarea debaralei poate fi mai complicată deoarece implică o expertiză tehnică și un acord de la Inspectoratul de Stat în Construcții. Iată cum o banală demolare care ar dura o săptămână necesită un proces de autorizare care durează 6 luni.

Deși legislația vorbește despre măsuri de intervenție de urgență în cazul unor clădiri avariate care ar impune măcar sprijiniri, procesul de autorizare este același.

Cel puțin în primul caz, acest proces lung face foarte mulți oameni să sară pur și simplu peste obținerea autorizației. Pur și simplu angajează un „meșter” care demolează debaraua din BCA. Problemele apar ani mai târziu, când proprietarul încearcă să vândă și apartamentul nu poate fi întabulat, pentru că nu mai seamănă cu schița inițială. Mai nou am înțeles totuși că băncile, pragmatice, se mulțumesc cu o un raport întocmit de un expert tehnic care să ateste că modificările nu afectează structura de rezistență.

Cât durează obținerea unei autorizații de construire?

 

Autoritățile au termene de 30 de zile pentru a răspunde cererilor populației. Aceasta ar însemna că cei trei pași consecutivi ar presupune doar 3 luni.

În realitate, chiar și în București, atât certificatele de urbanism, cât și autorizația de construire durează destul de des mai mult de două luni fiecare.

Avizele, la rândul lor, pot să fie înlănțuite. De exemplu, Acordul ISC nu se eliberează decât după obținerea avizului Ministerului Culturii sau al Direcției Cultură a primăriei, pentru clădirile monument istoric sau aflate în zonele protejate.

Deși avizele pot fi până la 30-40, uzual, pentru construcția de case noi în cele mai multe zone se solicită doar avizul agenției de mediu, sau avizul de mediu și unele avize de amplasament.

Acordul ISC este necesar doar pentru intervențiile la clădirile existente sau pentru alipire la calcan. 

Totuși, acest proces durează în mod curent între 5-6 luni și, uneori, până la un an. 

În acest răstimp se întâmplă uneori ca anumite avize, acorduri, sau certificatul de urbanism să expire, caz în care trebuie reluat procesul.

Mai nou, nu se eliberează nici certificate de urbanism, nici autorizații de construire, fără un extras de carte funciară „actualizat la zi”. Aceasta înseamnă ca extrasul să nu fie mai vechi de 30 de zile. Unele primării solicită ca acesta să nu fie mai vechi de două zile. Obținerea unui extras de carte funciară durează o săptămână. Cum între certificat și autorizație trec 2-3-4 luni, un petent scoate două extrase de carte funciară, adăugând minim două săptămâni.

Unele primării solicită și o copie a înscrierii pe rol, sau dovada plății impozitelor pe imobil. Rezultă documente pe care tot primăria le emite prin direcția locală de taxe și impozite.

Cum generează autorizația de construire corupție?

Am mai scris despre corupția în construcții, găsiți articolul aici.

Legat strict de autorizație, un proces care durează 6-12 luni, deși în mod normal ar putea dura doar 3 luni este firesc să genereze corupție. Pe de o parte petenții încearcă să-i grăbească pe funcționari cu mici atenții bănești. Pe de altă parte, în unele primării se formează găști care direcționează proiecte spre anumiți arhitecți. Există firme „specializate” în obținerea de autorizații în anumite primării. Numai în anumite primării.

Uneori mecanismul este mult mai simplu: anumite persoane se apucă pur și simplu de construit. Unele încep totuși procesul de autorizare, obținând un certificat de urbanism și respectă câteva condiții privind retragerile, altele construiesc fix după cum le taie capul. Apoi, fie ca urmare a depistării lor de către autorități, fie că au terminat, încearcă să rezolve situația cu bani. 

Difuzia responsabilității privind Autorizația de Construire

Cine semnează Autorizația de construire?5-6 persoane semnează o autorizație de construire doar din partea primăriei! Vorbim despre funcționarul care scrie autorizația, șeful de serviciu, arhitectul șef, juristul, secretarul primăriei și, bineînțeles, primarul! Pe planșele anexă se află semnăturile, ștampilele și parafele întregii echipe de proiectare, dar și a verificatorilor de proiecte pe lângă cea a arhitectului-șef al primăriei, împreună cu viza spre neschimbare.

Pentru intervențiile asupra clădirilor existente mai apare semnătura expertului tehnic.

Dacă luăm în calcul și avizele și acordurile (iar pentru fiecare semnează minim 2-3 persoane), ajungem la zeci de semnături. Cu siguranță că la proiectele mari am putea număra peste 100 de semnături.

Singura persoană care nu semnează pe autorizație este beneficiarul/investitorul/proprietarul clădirii. Acesta este un fapt foarte curios, pentru că el este cel responsabil de respectarea autorizației. E drept că beneficiarul depune o cerere de autorizație împreună cu documentația tehnică realizată de arhitect și restul echipei de proiectare, dar pe autorizație nu apare și semnătura sa.

Ori abaterile de la autorizație se fac cel mai adesea la cererea formală a beneficiarului către constructorul care este angajatul său.

ONG-urile cinstite care luptă cu sistemul și cer anularea unor autorizații de construire acuză primarii de corupție. Însă forțarea regulamentului este dictată de interesele materiale ale investitorului. Iar investitorul este una dintre puținele persoane care nu semnează pe autorizația de construire.

În aceste condiții practic nu mai este nimeni responsabil de nimic. Autorizațiile de construire devin tot mai stufoase, pe măsură ce autoritățile primesc reclamații în general de la vecinii cărora șantierele le provoacă neplăceri, unele firești, altele nu.

Efectele sinistre

 

Am scris la vremea respectivă despre tragedia din Clubul Colectiv. Am arătat în articol că 9 nerespectări ale normativelor de proiectare au contribuit la acel carnagiu.

Este evident că patronii clubului nu au avut nici proiect, nici autorizație de construire. Ar fi fost imposibil ca respectând legea, având un proiect, să ajungă la un cumul atât de mare de nereguli, ilegalități, omisiuni și neglijențe. De asemenea, doar 2-3 dintre acestea, dacă erau bine făcute, s-ar fi salvat multe vieți, dacă nu chiar toate.

Haideți să privim obiectiv situația, însă:

  1. Patronii clubului au găsit locația și au închiriat spațiul.
  2. Au început să plătească chirie.
  3. Trebuiau să amenajeze spațiul.
  4. Trebuiau să comande un proiect și o expertiză tehnică
  5. Trebuiau să obțină certificat de urbanism, apoi
  6. Avize de la ISC și ISU
  7. Autorizația de construire de la primărie
  8. Să facă lucrările proiectate
  9. Să facă recepția finală
  10. Să obțină autorizația de funcționare

Am arătat mai devreme că punctele 5, 6 și 7 durează în București circa 6-9 luni. Lucrările probabil că nu mai mult de 2-3 săptămâni.

Așadar legislația noastră presupune că un investitor poate plăti chirie timp de 6-9 luni fără a avea venituri din exploatare, pentru a face lucrări ce durează câteva zile. 

Dați-mi voie să spun că această presupunere este absurdă! Cu siguranță că singura opțiune viabilă din punct de vedere economic este să facă lucrările fără autorizația de construire. Aici intervine responsabilitatea lor. Faptul că au ocolit sistemul de autorizare, i-a făcut să ocolească și faza de proiectare, expertizare șamd. Ori lipsa proiectului este factorul determinant în a nu lua practic nici o măsură pentru prevenirea și stingerea incendiilor.

Nu pot să nu mă gândesc la faptul că mii de cluburi, localuri publice, amenajate în spații închiriate, nu s-au făcut la fel. Nu pot să nu mă gândesc la faptul că același mecanism de gândire i-a împins și pe mulți alții să facă exact aceleași greșeli. În continuare, zeci, sute, poate mii de vieți sunt în pericol, în fiecare zi, în astfel de spații.

De ce?

Pentru că autoritățile au creat un mecanism de autorizare a construcțiilor atât de îmbâcsit, încât atunci când cineva este practic forțat să-l ocolească, este ocolită aplicarea celor mai elementare standarde de calitate. Deși sistemul este pregătit să acopere totul cu multe, foarte multe semnături, înafara sa, nu există nici o pârghie de control și impunere a unor minime standarde.

Același lucru se întâmplă și când unii fac câte o casă la țară: fără proiect, fără autorizație, la mâna unor meseriași incompetenți sau chiar rău intenționați, construiesc clădiri prost fundate, prost conformate, prost executate, prost armate, periculoase.  În acele case locuiesc copii și oameni nevinovați. 

 

Comments

commentarii

One thought on “De ce ar trebui schimbat sistemul de autorizare a construcțiilor (1)

Comments are closed.