„Socoteala de acasă nu se potrivește cu cea din târg” este o mostră de înțelepciune populară care adesea este interpretată ca o ironie la adresa unora, care îți proiectează dorințele, așteptări nerealiste asupra unor întâmplări viitoare. Proverbul, deși se poate aplica și la arhitectură cu mult succes, păcătuiește prin lipsa de perspectivă educațională.
„Măsoară de două ori și taie odată” este o zicală foarte potrivită însă. Se subînțelege că înainte de măsurătoare există un plan după care partea tăiată va fi folosită în acțiunile ulterioare.
Proiectul de arhitectură este planul după care se execută viitoarea construcție. Nu întâmplător, unele dintre cele mai importante piese ale proiectului de arhitectură se numesc planuri.
Proiectarea de arhitectură este „socoteala de-acasă”
Proiectarea de arhitectură este chiar demersul de a gândi și a transpune într-o formă ușor de înțeles pe șantier a acelei gândiri.
Nu prea este știut că și direcția în care un proiect se poate dezvolta poate și trebuie să fie parte a unui proces de gândire, de chibzuință asupra întregului demers, pornind de evaluarea economică, decizia de a construi, finalizându-se nu cu realizarea construcției, ci cu exploatarea ei.
Prea des, decizia de a construi este luată fără prea multă chibzuință. Terenul este ales fără a evalua corect calitățile de care este nevoie pentru viitoarea construcție, tema de proiectare este apoi construită pe ceea ce se poate smulge mai mult amplasamentului, eficiența economică a investiției o rezultantă întâmplătoare a primelor două, iar încercările de a controla costurile se rezumă prea des doar la negocieri dure privind prețurile unor materiale și servicii (construcții, proiectare) șamd.
Cu alte cuvinte, o mulțime din aspectele care ar trebui să fie rezultatul unei „socoteli de-acasă” sunt considerate ca niște date imuabile, în timp ce soluțiile impuse de tehnologie, regulamente, mecanisme financiare și de piață sunt considerate obstacole care trebuie depășite, învinse, nu folosite pentru scopul final.
Arhitectura și stabilirea scopului în investiții
În cele mai multe investiții de succes, procesul de gândire este unul care pare să pornească de la sfârșit, deși nu este așa. Foarte des se identifică nevoia căreia produsul final îi va oferi o soluție și segmentul de piață căreia i se poate vinde acel produs, precum și valoarea la care acesta va fi vândut.
Similar, în investițiile imobiliare, ar trebui început cu ceea ce se vinde pe piață, sau cu identificarea acelei nișe de piață unde pur și simplu nu există ofertă deloc, sau aproape deloc. Odată ce acest pas a fost făcut, ar trebui stabiliți parametrii investiției.
Să vedem pas cu pas:
- Stabilirea tipului investiției, să zicem apartamente de lux, sau case ieftine
- Stabilirea prețului pe care piața l-ar accepta per unitate
- Stabilirea zonei de dezvoltare: centrul orașului, cartiere semicentrale, zone suburbane etc
- Evaluarea mărimii clădirii sau tipului de clădire
- Evaluarea terenului necesar, a costurilor,
- Selectarea unui teren potrivit ca mărime, tip de regulament de urbanism, valoarea de piață
- Estimarea investiției și profitabilității/fezabilității
- Asigurarea sursei de finanțare
- Achiziția terenului, proiectare, selecție constructor, construcție, valorificare
Primii 7 pași sunt des, mult prea des, pur și simplu săriți. Se trece direct la achiziția terenului, apoi la forțarea unei construcții care cel mai des este sugrumată fie de regulamentele de urbanism, fie de costuri, fie de amândouă.
Chibzuința în acest caz trebuie interpretată ca fiind procesul conștient, deliberat, de gândire, de anticipație a situațiilor și de alegere a acelor opțiuni care oferă cele mai bune oportunități.
Rolul proiectării de arhitectură în planificarea investiției
Proiectarea de arhitectură este unealta prin care se stabilesc formele concrete ale investiției. Un arhitect poate ajuta enorm însă întregul demers, atunci când se stabilesc elementele preliminarii, când se calibrează întreaga investiție, când se aleg tipul de construcție, terenul, sau chiar și atunci când pentru un caz special se ia hotărârea de a se face sau nu o investiție.
Studiul de fezabilitate este considerat adesea mijlocul prin care se arată dacă o investiție va fi sau nu profitabilă. Adevărul este că foarte multe posibilități de investiție nu oferă perspective realiste și fezabile. Există însă posibilitatea ca evaluări preliminarii, studii de pre-fezabilitate, relativ necostisitoare, să fie realizate.
Studiile de fezabilitate păcătuiesc uneori prin aceea că pentru a rămâne într-o zonă profitabilă, se jonglează adeseori cu elemente care nu ar trebui să fie variabile, sau înafară scalei lor realiste.
Ceea ce încerc să subliniez este că proiectarea și consultanța de arhitectură sunt unelte pe care investitorul/ dezvoltatorul le poate folosi la o capacitate mult ridicată.
Citește și: Dezvoltarea orașului, economia, regulamentele și calitatea vieții
