• Caracteristicile minime ale parcelei construibile (suprafata, deschidere)
• Ce se poate construi pe un teren, ce nu se poate construi si ce se poate construi numai in anumite conditii
• Retragerile si alinierile obligatorii
• Regimul de inaltime
• Suprafata de teren ocupata la sol (prin POT – Procentul de Ocupare al Terenului)
• Suprafata (prin CUT, Coeficientul de ocupare al terenului, ca raport intre suprafata construit desfasurata suprateran si suprafata terenului).
• Alte caracteristici

Exista situatii in care doriti sa construiti altfel decat prevede Regulamentul Local de Urbanism. Aceste situatii, fara a incerca sa le enumeram pe toate, sunt:

• Terenul nu este construibil (este mai mic, sau mai ingust)
• Doriti sa construiti mai mult, sau mai inalt decat permite regulamentul
• Doriti sa construiti o cladire a carei functiune este diferita de cea a zonei
• etc

In aceste conditii, Legea permite proprietarului terenului sa initieze un PUD sau un PUZ care sa detalieze sau sa modifice felul in care regulamentul de urbanism se aplica pe un anumit teren.

In cazurile in care modificarile sunt numai de detaliu (in general in ceea ce priveste retragerile si alinierile obligatorii) modificarile se pot realiza printr-un PUD (Plan Urbanistic de Detaliu). Sa spunem ca un teren are doar 140 mp in conditiile in care terenul minim construibil este de 150 mp. In acest caz PUD-ul exemplifica modul in care se poate ocupa terenul, creand un perimetru construibil in cazul parcelei. In mod uzual acesta se sustinesi prin planurile de arhitectura ale viitoarei constructii.

Asadar, PUD-ul u modifica regulamentul, ci doar il detaliaza. Pentru modificarile importante (regim de inaltime, CUT, functiune) trebuie demarat un PUZ (Plan Urbanistic Zonal). Acesta justifica modificarile urbanistice prin raportare la o zona mai extinsa, aratand modul in care o posibila viitoare constructie este integrata zonei studiate. Exista numeroase situatii in care chiar regulamentul de urbanism solicita realizarea unui PUZ, cum ar fi cladirile realizate in anumite zone in care exista un regulament care permite acele caracteristici, cum ar fi cazul in Bucuresti pentru zonele mixte si centrale cu regimuri de inaltime mai mari. Acelasi lucru este valabil si in cazul unor zone de locuinte. Regulamentul Local de Urbanism din capitala solicita PUZ-uri pentru parcelarile noi din zonele destructurate sau neconstituite (cum ar fi Zona L1d).

PUZ-urile apar ca absolut necesare si in cazul zonelor noi incluse in intravilan, cum sunt parcelarile realizate pe terenuri din extravilan, in general pe terenurile agricole. Evident pentru aceste zone nu exista un regulament de urbanism care sa permita constructia unor cladiri civile. PUZ-ul creeaza regulamentul necesar.

Initierea unui PUD sau a unui PUZ nu inseamna ca acesta va fi aprobat. Inafara de obtinerea avizelor necesare, uzuale (compania de electricitate, de gaze samd), se obtine un aviz tehnic de la comisia tehnica de urbanism locala sau judeteana, aprobarea finala fiind, practic, hotararea consiliului local.

Planurile Urbanistice nu sunt insa etape absolut obligatorii. Pentru terenurile cu un regulament clar, in care solicitarea se inscrie in prevederile acestuia, nu este nevoie de un PUD sau de un PUZ, prevederile PUG-ului (Planul Urbanisitc General) sau al PUZ-ului Sectorului, in cazul Bucurestiului, fiind adesea suficiente pentru autorizarea directa. Este strict nevoie de PUD sau PUZ doar atunci cand Certificatul de Urbanism solicita aceasta in mod expres.

Articol scris pentru Proiecte de Case si Vile Trilitica

Cele noua proiecte de case sunt concepute ca economice, atat prin dimensiunile temelor de proiectare (nu mai mult de 3 dormitoare, intre 130-170 mp construit-desfasurat), cat si prin solutiile folosite. In ultimul timp, acestea au fost si adaptate conditiilor vitrege de pe piata constructiilor. Proiectele caselor avand parter si mansarda au fost modificate pentru a micsora si mai mult costurile de executie (constructiile din lemn sunt totusi, ceva mai ieftine), pastrand insa avantajele structurii din zidarii portante din caramida si beton armat ale parterului (o rezistenta mai mare, o durata de viata mai mare, siguranta sporita la incendiu, vlaoare mai buna de piata).

Proiectele de case si vile tip le puteti vedea pe site-ul nostru: www.case-si-vile.ro

Proiecte de case: controlul proiectului inseamna controlul costurilor

Planurile de case, fatadele, sectiunile si detaliile de executie din proiectele de case sunt mijlocul prin care in timpul lucrarilor de constructii se vor cheltui banii. In proiecte sunt definitivate (sau nu) cantitatile de materiale de constructii. Fiecare dintre aceste cantitati inseamna in final bani.

Controland din faza de proiect viitoarea dumneaoastra casa, controlati direct costurile viitoare.

Inafara de preturile materialelor de constructii si ale manoperei, preturi care sunt date de piata, pana la urma, conteaza cantitatea si calitatea lor, precum si solutiile constructive care le folosesc.

Da, economiile se fac mult inainte de a incepe orice lucrare de constructie. Economiile se realizeaza exact in locul in care costurile sunt programate: in timpul proiectarii.

1. Proiecte de case mai mici = bani mai putini

O casa de 100 de mp costa cu siguranta mai putin decat o casa de 200 mp, Diferenta nu este de 50%, dar in anumite cazuri se poate apropia de aceasta. In acelasi timp, degeaba ati taiat biroul si camera de oaspeti, daca mandra vila se lafaie pe 80 de mp de subsol.

2. Structurile de rezistenta mai ieftine?

Atunci cand arhitectura si rezistenta se dezvolta in paralel, intotdeauna sansele sunt ca structura de rezistenta sa fie mai eficienta. Fie ca zidurile si stalpii sunt amplasate exact acolo unde este nevoie de ele, fie ca structura este aleasa cel mai potrivit pentru planurile de arhitectura ambele solutii cer o stransa legatura intre arhitect si inginer.

3. Nu pretul finisajelor stabileste calitatea casei!

Marmura italieneasca si foita de aur nu prea pot sa repare stangaciile unui proiect. Cele mai frumoase case din lume sunt adesea albe, cu finisaje absolut banale. Calitatea lor sta in compozitia echilibrata. Tencuielile, placajele si feroneriile scumpe apar atunci cand totul pare pierdut.

4. Contractul de executie

Licitatiile si selectiile de oferta nu sunt facute doar pentru a permite guvernului sa fure din banii publici. In constructii ele pornesc de la proiect si de la listele de cantitati de materiale pe care acesta ar trebui sa le contina. Constructorii trebuie sa solicite banii pe cantitatile de caramizi, betoane, armaturi care trebuie puse in opera, nu pe numarul de metri patrati!

Arhitectul si dirigintele de santier va pot arata cum trebuie facute platile si cum va puteti asigura de calitatea lucrarilor. Din nou, totul este legat de modul in care porniti la drum.

Buget redus nu inseamna ca trebuie sa renuntati la vise!

Sa reduceti spatii, sa renuntati la camere nu este chiar atat de greu, dar asta poate sa insemne si destule neplaceri mai tarziu.

• Faceti-va o tema de proiectare care sa includa TOT ceea ce va doriti: birou, biblioteca, o camera de oaspeti, pivnita de vinuri…. nu uitati nimic, dar si una in care sa socotiti doar strictul necesar.
• Gasiti un compromis: impreuna cu arhitectul si familia cautati solutii care sa imbine cele doua extreme: poate ca o camera pentru un birou ar insemna costuri prea mari, dar o nisa bine gandita in camera de zi poate fi exact ce va doriti, iar aceasta nu este singura solutie posibila.
• Ganditi in perspectiva: adesea ne dorim sa construim si cate un apartament pentru copii, fie in mansarda, fie intr-un nou etaj. Poate ca este mai simplu sa ganditi o posibila extensie in viitor. Dupa 5-10-15 ani o camera sau doua pot fi realizate cu costuri reduse. In plus nu platiti nici rate la banca, nici gaze sa incalziti un spatiu gol.

O casa mai ieftina inseamna un proiect mai inteligent

Hartia pe care este facut proiectul suporta orice. Cat timp totul este pe hartie lasati timp suficient pentru a evalua toate optiunile pe care le aveti. Probabil deja ati aflat ca secretul caselor ieftine nu sta in materiale miraculoase. Intr-adevar, totul sta in chibzuinta cu care porniti la drum.

Proiectul unei case sau vile inseamna exact gandire, planificare, strategie. Singuri, arhitectul si inginerii nu pot ghici cum traiti dumneavoastra, de ce aveti nevoie, cum ganditi. Nu stiti la ce sa va asteptati? Credeti ca urmeaza un drum prea complicat? Construiti-va o legatura cu arhitectul. Veti vedea ca nu este dificil.

Obtineti o consultatie gratuita din partea arhitectului, acum!

Urmand linkul de mai sus gasiti datele noastre de contact. Daca aveti vreo intrebare mai grea, cautam raspunsul impreuna.

Noi, arhitectii suntem considerati de oamenii de afaceri ca niste aparitii oarecum interesante, dar avand o insemnatate redusa in succesul unei afaceri care presupune dezvoltarea unei noi constructii. Da, parem mai degraba o bataie de cap decat un avantaj concurential.

Adevarul este ca adesea, in cautarea „marii arhitecturi” putem parea indiferenti la tot ceea ce tine de economic, de costuri. Legaturi intre gargauni si arhitecti se fac frecvent si poate ca destul de des este si adevarat.

Totusi, arhitectii au anumite calitati, poate cea mai importanta dintre acestea fiind abilitatea de a intelege spatiul construit. Intreaga arhitectura moderna este un drum tot mai lung in a perfectiona calitatile functionale ale cladirilor si uneori luam ca un fapt acest lucru, fara a ne mai gandi la importanta proiectelor.

Aceasta abordare functionalista este exact cheia unei arhitecturi de calitate pentru afaceri. O intelegere a faptului ca o noua investitie trebuie sa aiba printre functiunile sale si pe aceea de a fi eficienta economic este cheia unei colaborari fructuoase intre investitor si arhitect.

Arhitectura si Bugetul investitiei

Parametrii investitiei sunt importanti pentru arhitect. Nu va sfiiti sa le comunicati acestora cifre, atat cele pe care le estimati in ceea ce priveste costurile, cat si cele in ceea ce priveste veniturile ulterioare.

Bugetul inseamna costurile cu terenul, costurile de executie, costurile de proiectare, avizare si autorizare, costurile bancare samd. Odata ce acestea sunt impartasite proiectantului, acesta stie unde si cum pot fi si trebuie orientate eforturile. Arhitectii pot estima realismul unor astfel de date si pot proiecta in consecinta. In plus, pot cauta solutii care sa diminueze sau sa evite unele dintre ele si va pot oferi consultanta in a descoperi costurile care la prima vedere nu sunt evidente.

Nisa de piata a cladirii viitoare

Arhitectii studiaza mereu proiectele de succes ale altor arhitecti, atat din tara, cat si pe plan mondial. Probabil ca suntem primii care aflam despre noi solutii pentru locuintele sociale, ultimele trenduri ale spatiilor de birouri. Foarte multi cauta in permanenta solutii noi atat pentru probleme vechi, cat si pentru cele noi. Teoria arhitecturii intotdeauna s-a preocupat de modul in care proiectele reflecta stilul de viata si de munca al oamenilor, dar si invers, cum spatiile proiectate pot raspunde cat mai bine acestor schimbari si reinterpretari.

Un arhitect poate studia pentru un bloc de apartamente, atat posibilitatile unor standarde inalte, cat si pe cele economice. Modul de gandire este un cotinuu balans intre scara mare, urbana si cea umana,  detaliilor. Solutiile pot fi adesea surprinzatoare.

O problema a pietei imobiliare din Romania este lipsa sa de varietate. Exista nise de piata intregi, total ignorate de investitori. 4-5 ani toata lumea a construit “apartamente de lux”, “condominium-uri” si spatii de birouri pentru multinationale, ingramadindu-se practic pe un segment foarte ingust, ignorand pana la desavarsire locuintele mici si ieftine sau spatiile de birouri pentru firmele mici si mijlocii: exact ceea ce acum incearca sa sparga gheata crizei.

Proiectul incepe dinaintea deciziei de a investi

Una dintre cele mai mari greseli este aceea de a incepe proiectarea mult dupa ce decizia de a investi a fost luata. Odata ce terenul pune probleme care nu au fost evaluate, sau tema de proiectare nu are o nisa de piata clara, datele de la care se porneste proiectul sunt confuze si duc la rezultate confuze. Se fac economii acolo unde nu ar trebui facute, iar dezvoltarea imobiliara devine un razboi al metrilor patrati construiti.

Studiile de fezabilitate si prefazibilitate sunt intotdeauna mai ieftine chiar daca nu se realizeaza nici o investitie mai tarziu, decat costurile legate de vandabilitatea mica a unor apartamente, de exemplu. O simpla consultatie poate opri achizitionarea unui teren care ar pune probleme mari mai tarziu.

Obiectul de arhitectura poate spori sau scadea valoarea investitiei

Mai sus am explicat de ce performanta economica este o functiune a oricarei cladiri. Expresivitatea estetica este, la randul sau tot o functiune a cladirii. Cu aceasta afirmatie probabil ca putini arhitecti sunt de acord, insa o cladire care nu stimuleaza pozitiv din punct de vedere vizual practic nu isi indeplineste rolul.

Cei mai multi comentatori aprecieaza succesul produselor recente ale Apple (iPhone, iPad) prin designul lor desavarsit. Nu exista practic nici un motiv pentru ca investitiile imobiliare sa nu fie la fel. Cladirile pot avea sau nu un prestigiu independent de raportul venit/investitie, insa cladirile prestigioase au mult mai multe sanse sa reprezinte si un succes comercial.

Incepeti cu arhitectul!

Scopul unei afaceri imobiliare trebuie sa poata fi exprimat usor: “Vreau sa construiesc apartamente cu 35.000 Euro si sa le vand cu 45.000″.

Pornind de la aceasta afirmatie simpla, un arhitect va poate ajuta dinainte de a hotara daca merita sau nu sa investiti intr-un proiect de dezvoltare:

• Sa stabiliti impreuna parametrii tehnici pe care terenul trebuie sa-i aiba
• Sa alegeti dintre ofertele de achizitie ale terenulurilor
• Sa vedeti ce, cat si cum puteti construi pe un teren anume
• Sa schitati impreuna primele planuri
• Sa evaluati costurile pornind de la un anteproiect

Performanta unei investii este asigurata numai daca de al inceput se stiu toate datele de mai sus. Singura posibilitate de a reusi fara o astfel de cercetare este daca o noua bula imobiliara tocmai incepe sa se umfle.

arhitect Octavian Ungureanu

Citi mai multe articole pe aceasta tema!

De ce este nevoie de un arhitect?

Pentru toate lucrarile de constructii este absolut firesc sa se realizeze in prealabil un proiect. Acesta descrie practic in detaliu viitoarea constructie, permitand constructorului sa construiasca, beneficiarului (clientului) sa finanteze si autoritatilor sa autorizeze lucrarile. Dar nu numai atat.

Cum ar fi fara arhitect?

Inchipuiti-va o gramada de constructori stransi pe viitorul teren, inconjurati de caramizi, saci de ciment, dar fara un proiect. Langa ei, Dumneavoastra, ii explicati sefului de echipa ca doriti un living, o bucatarie, trei dormitoare si 2 bai, intrebandu-l in acelasi timp cat va costa viitoarea casa, nesigur in acelasi timp ca fierul beton este suficient ca locuinta sa nu se darame la cutremur. De peste gard se uita vecinul Dumneavoastra, speriat ca ceea ce doriti sa construiti ii va lua lumina si ca de la Dumneavoastra din dormitor se va vedea la el in baie.

Pentru a putea totusi construi, aveti nevoie de urmatoarele informatii:

• Planurile de constructie: Cele dupa care constructorul poate sa traseze casa pe teren, sa sape pentru fundatii, sa arate zidarilor ce, cat, unde si cum sa zideasca si asa mai departe.
• Ce materiale de constructie va trebuie? Cum ati putea sa stiti de cata caramida este nevoie? Dar beton? Dar lemn, otel si asa mai departe?
•  Nu va puteti face un buget. Probabil mai neplacut decat sa coste mai mult, este sa nu stiti absolut deloc cat va costa. Totusi, fara lista de materiale de mai sus, nici constructorul nu va poate da un pret, pentru ca nu poate sti nici el de ce are nevoie, ce costuri va avea la randul sau.
• Siguranta constructiei: Oare se poate face o constructie de care sa fiti siguri ca nu se va avaria grav la urmatorul cutremur minor? Nu arhitectul calculeaza structura de rezistenta, ci inginerul structurist. Acesta nu poate face insa nici un fel de calcule atat timp cat nu are un proiect de arhitectura.
• Un cadru legal: Cu siguranta nu v-ar conveni ca langa casuta Dumneavoastra sa apara un bloc cu balcoanele peste acoperisul Dvs., nu? Iata un singur motiv pentru care exista regulamente de urbanism, coduri civile, practic reguli de convietuire.

Cele de mai sus nu reprezinta tot ceea ce va lipseste, insa cred ca este clar ca misiunea Dvs. ar fi nu imposibila, macar ar fi grea, costisitoare si periculoasa.

Cum se construia in trecut?

In trecut existau totusi persoane care inainte de a lua mistria in mana schitau niste planuri, calculau un necesar de materiale, discutau cu clientul despre cum ar vrea sa fie cladirea.

In cazul caselor, acestea se construiau intotdeauna dupa un tipic traditional: Casele taranesti, seamana intotdeauna unele cu altele, uneori pana in cele mai mici detalii. Acestea se realizau tot dupa un proiect, chiar daca acesta nu era desenat pe hartie, ci zidurile se trasau direct pe pamant. Sa nu uitam insa ca o casa taraneasca romaneasca traditionala este compusa dintr-o prispa, 1-2 camere si o bucatarie de iarna. Nu aveau bai, camere de zi si dormitoare. E drept ca erau racoroase vara si calduroase iarna, insa le lipsea confortul elementar al ceea ce numim acum locuire.

Casele boieresti, la randul lor, nu erau nimic altceva decat niste case taranaseti mai mari, carora li se mai adaugau 1-2-3-4 camere. Toata lumea stie cat de pretuite sunt apartamentele „decomandate”. Odata ce locuintele au inceput sa se indeparteze de modul traditional, taranesc, ele fie au fost pur si simplu prost impartite, fie au inceput sa aiba proiecte la baza.

Ce inseamna arhitectul pentru constructii?

Cele enumerate mai sus pot sa nu fie impresionante, dar haideti sa vedem mai bine.

1. Tehnologia constructiilor: La o casa absolut banala lucreaza de la muncitori necalificati, pana la zidari, fierari betonisti, dulgheri, faiantari, tamplari, muncitorii care fac tencuieli, instalatori, electricieni samd. In plus, fiecare dintre materialele folosite de aceste persoane trebuie sa indeplineasca o serie de standarde privind rezistenta, durabilitate, aspect, siguranta la foc, de izolare si tot asa. Numai pentru betoane si mortare exista probabil sute de retete de preparare desi toate au la baza doar trei ingrediente.
2. Functionalitatea: Practic ceea ce se numeste la o casa a fi „bine impartita”. Locuinta, aparent una dintre cele mai banale teme de arhitectura, raspunde unor nevoi extrem de importante si de variate: nevoia de adapost, de somn, prepararea hranei, servirea mesei, depozitarea alimentelor, a hainelor, nevoia de viata sociala, de familie, de invatare, de recreere, nevoile de igiena, nevoia de… In plus, orice comunitate este alcatuita din indivizi cu nevoi, aspiratii, dorinte, posibilitati extrem de diferite, la randul lor. Cum nu exista doi indivizi identici, modul de functionare al unei familii, oricat de simple, este cu atat mai variat. Genditi-va la modul in care sunt descrise locuintele mai vechi, stil „vagon”: Adeseori amplasate in zone bune ale localitatilor, problemele de functionalitate sunt vitale, afectand intimitatea, modul de viata, favorizand aparitia tensiunilor si a escaladarii acestora.
3. Calitatea constructiei: Includ aici si cerintele de rezistenta dar acestea nu sunt singurele: siguranta in exploatare, sanatatea oamenilor, siguranta la incendiu, izolarea hidrofuga, izolarea termica, economia de energie, protectia mediului sunt ceea ce in termeni tehnici si legali se numesc exigente de proiectare. La acestea se adauga cele legate de modul de executie, prin care sunt urmarite indeplinirea corecta a tuturor pasilor necesari, in ordinea corecta: lucrari care devin ascunse, calitatea materialelor, a modului lor de punere in opera. Chiar daca nu pare evident, toate aceste lucruri sunt evaluate intr-un proiect.
4. Controlul costurilor: Cea mai simpla forma de control este cea legata de cantitatile absolut necesare de materiale care intra in componenta viitoarei constructii. Orice cantitate de material implica in mod direct costuri legate de aprovizionare (achizitie, transport) si de manopera, precum si adeseori de utilaje necesare punerii sale in opera. Proiectul este in mod evident singura metoda de a obtine astfel de liste de cantitati si, mai mult decat atat, de a controla eficienta folosirii lor.
5. Aspectul: Arhitectura a fost si mai este considerata o arta, alaturi de pictura, muzica, sculptura, literatura, teatru si dans. Eu inclin sa includ estetica arhitecturii printre cerintele functionale. Poate parea ciudat, insa calitatile esteteice raspund unor nevoi psihologice si de reprezentare. Aspectul casei este mod de exprimare personala nu atat al arhitectului, cat al proprietarului sau, dupa cum aspectul unor cladiri publice este o declaratie privind valorile celui care a comandat-o. Aspectul unei cladiri nu poate fi controlat tinand caramizile in prate, ci studiind pe hartie felul in care este perceputa vizual cladirea, liniile de compozitie, ritm, rapoarte. Da, din acest punct de vedere se aseamana artei, insa reprezinta o cerinta functionala: intr-o casa trebuie sa te simti bine. Pur si simplu asa au evoluat oamenii, avand nevoie de compozitii placute in jurul lor pentru a se simti stimulati pozitiv, pentru a se simti confortabil.
6. Mediul inconjurator: Includ aici nu numai mediul natural, ci si pe cel artifical, creat de om, reprezentat de caracterul urban al imprejurimilor. Dupa cum am spus mai sus, regulamentele de urbanism sunt o expresie a unor conventii sociale care tin cont de un elementar bun simt al convietuirii, de cerintele tehnice ale mediului construit, de dezvoltarea actuala si viitoare a localitatii si, de ce nu, de viziunea edililor. Adesea griji fata de modul in care o cladire se pozitioneaza in contextul localitatii i se suprapune imaginea birocratiei autoritatilor, acestea fiind prea putin preocupate sa popularize importanta regulamentelor si, uneori, din pacate, chiar a respectarii sale

Cand trebuie contactat un arhitect?

Am scris deja ce face un arhitect, altfel decat sa enumar planuri, perspective, sectiuni si fatade, memorii tehnice. Nu am mentionat insa ca arhitectul, la randul sau, coordoneaza o intreaga echipa pentru realizarea oricarui proiect.

La intrebarea de mai sus, trebuie raspuns raspunzand la intrebarea cand incepe un proiect sa fie facut? Aparent raspunsul este ca atunci cand birocratia incepe sa aiba nevoie de hartii, insa nimic nu poate fi mai fals de atat. Orice proiect incepe dinaintea deciziei de a construi! Proiectul incepe atunci cand va spuneti:

„Ce ar fi sa-mi construiesc o casa?”

In acel moment, indiferent daca veti raspunde cu da sau cu nu la aceasta introspectie, proiectul deja a inceput. Numeroase dintre elementele sale se afla deja in mintea si in sufletul Dumneavoastra. Acesta este primul moment in care trebuie sa puneti mana pe telefon sau sa scrieti un e-mail unui arhitect. Acesta va va arata ce pasi trebuie sa faceti, la ce trebuie sa fiti atenti, de unde sa incepeti, unde trebuie sa ajungeti, ce capcane trebuie sa evitati. In plus, adesea nici nu costa nimic.

Atat legislatia in vigoare, cat si numeroase site-uri specializate includ un continut cadru al studiului de fezabilitate. Dincolo de o lista seaca de piese absolut necesare, putine sunt cunoscute despre acestea.

Arhitectura si Constructii: Faza Studiu de Fezabilitate / Prefezabilitate: Scop

Pe scurt, intregul studiu se bazeaza pe analiza celor doi factori absolut definitorii:

• Venituri
• Costuri

Raportul celor doua valori de mai sus includ rapoartele privind:

1. fezabilitatea tehnologica,
2. fezabilitatea economica,
3. fezabilitatea legal,
4. fezabilitatea operational,
5. fezabilitatea temporala.
6. Desi inclusa practic in cele de mai sus, tot mai des se discuta si de fezabilitatea de mediu, desi, in fond, orice proiect care raspunde pozitiv termenilor tehnologici si legali trebuie sa raspunda si din punctul de vedere al protectiei mediului. Studiile de impact asupra mediului sunt, practic, studii de fezabilitate de mediu.

Scopul Studiului de fezabilitate este sa stabileasca sustenabilitatea economica a intreprinderii initiate.

Cine intocmeste Studiul de Fezabilitate

Adesea, intocmirea Studiului de Fezabilitate cade in sarcina celui care intocmeste proiectul de finantare. Traditional, Studiul de Fezabilitate (pentru cladiri) este intocmit de proiectantul general (arhitecti+ingineri). Adevarul este ca nici unul dintre cele doua categorii de specialisti nu este in masura sa intocmeasca intregul studiu de fezabilitate. De ce?

• Consultantul pentru finantare are ca rol principal incadrarea corecta a proiectului in cadrul birocratic-operational al programelor europene.
• Arhitectii si Inginerii (Aflati in echipa, sub titulatura de Proiectant, sau Proiectant General) sunt profesionisti specializati in proiectarea cladirilor, fie ele civile, agricole sau industriale. Desi este practic imposibila realizarea oricarei cladiri fara proiectant, aproape nimic din complexul de relatii economice impuse de un proiect nou nu sunt la nivelul acestora de expertiza.

Studiul de fezabilitate nu se refera insa nici la o completare a unor rubrici in tabele predeterminate, nici la proiectarea celor mai minunate cladiri. Studiul se refera la viabilitatea proiectului, la profitabilitatea sa. Presupunand prin absurd ca finantarile ar acoperi 100% din investitie, chiar si in aceste conditii activitatea economica poate fi neprofitabila si neperformanta.

Beneficiarul este cel care trebuie, in fapt, sa conduca Studiul de Fezabilitate. De ce? Clientul este cel care poate evalua in permanenta punctul in care raportul venituri/costuri este favorabil sau nu. Pentru orice afacere industriala, agricola sau comerciala, acesta este cel care stie in ce masura profituri viitoare pot sa se nasca din proiectul in lucru.

Acestuia ii sunt subordonati:

• Tehnologiul (pentru dimensionarea fluxurilor de materii prime, energie, productie in industrie si agricultura). Ei stabilesc de ce este nevoie pentru a asigura coerent un flux de productie, valorile tintite de productie, alegerea utilajelor samd. Bineinteles, discutam de tehnologi pentru investitiile care presupun un ciclu de productie.
• Specialistul de Marketing: Stabilirea capacitatii de productie este practic imposibil de determinat fara un studiu preliminar al pietei bunurilor sau serviciilor produse sau oferite, niveluri de preturi, precum si o proiectie viitoare a evolutiilor acestora.
• Arhitectii si Inginerii (Proiectantul General) care sunt in masura sa “imbrace” un flux de productie cu constructiile necesare: hale de productie, de depozitare, cladiri civile, instalatii. Ei determina ce investitii sunt necesare pentru a asigura indeplinirea conditiilor minime de Siguranta Structurala, Siguranta in Exploatare, Securitate la Incendiu, Sanatatea oamenilor, Economia de Energie si Izolarea Termica si Hidrofuga, Protectia Mediului, atat din punctul de vedere al fondului construit, cat si din cel de vedere al masurilor similare impuse de utilizarea tehnologiilor de productie.
• Consultantul de Proiect: strange toate aceste date si se ingrijeste de forma corecta din punctul de vedere al tipicului necesar prezentarii unui proiect de finantare.

Studiul de Fezabilitate (SF) ca parte din procesul de proiectare

SF-ul nu este o poza a unei activitati, ci este un instrument de lucru pentru intreprinzator (initiatorul sau).

Probabil ca nu exista practic nici o activitate umana care sa nu fie, intr-un fel sau altul, profitabila. Masura in care aceasta este profitabila este modul in care raportul definit mai sus (Venituri/Costuri) este reglat.

Pentru a pastra acest raport cat mai bun, exista intotdeauna doua cai:

- Maximizarea Veniturilor: Obtinerea unor produse /servicii cu o valoare adaugata cat mai mare, reprezentand un segment de piata cu un potential cat mai mare.

- Reducerea Costurilor: Se aplica asupra celor doua mari componente ale sale: investitia imobiliara (teren + cladiri), investitia de baza in complexul de utilaje tehnologice sau dotari, minimizarea costurilor de exploatare.

Minimizarea investitiei imobiliare. Cum se realizeaza?

1. dimensionarea stricta a spatiilor la parametrii impusi de fluxul tehnologic sau de serviciile furnizate. Oriunde, fiecare metru patrat in plus de constructie costa suplimentar si orice investitie are un prag de rentabilitate.
2. folosirea unor solutii constructive cat mai eficiente economic si tehnic
3. dimensionarea corecta a fluxurilor tehnologice: este strict legata de punctul 1. O abordare eficienta trebuie sa inteleaga orice constructie ca o “carcasa” in cadrul careia se realizeaza activitati umane. Dimensionarea incorecta a activitatii, a capacitatilor de productie, de aprovizionare duce direct la o dimensionare improprie a “carcasei”. Aceste dimensionari incorecte se traduc mai tarziu prin investitii suplimentare sau prin disfunctionalitati in procesul de productie, sau in serviciul oferit.
4. alegerea celor mai eficente amplasamente. Desi de obicei terenurile sunt deja achizitionate, aceasta nu este probabil cea mai buna solutie. Studiul de amplasament trebuie sa asigure pe de o parte cele mai scazute costuri de achizitie si echipare edilitara, pe de alta parte sa rspunda nevoile activitatii economice de baza: acces la sosele, drumuri, cai ferate si apropierea de centrele populate pentru investitiile industriale, zone turistice cu perspective placute pentru activitatile de turism, etc. Aceste caracteristici pot asigura adeseori succesul unei intreprinderi, iar lipsa acestora, poate fi o garantie pentru nereusita.

Minimizarea investitiei de baza in complexul tehnologic /dotari + Micsorarea costurilor de exploatare

1. Folosirea de utilaje/echipamente/dotari conform unor prioritizari din punct de vedere al performantei economice: Achizitionarea de utilaje/echipamente de ultima ora strict in cazul in care acestea asigura un avantaj competitional direct + economii la cele neesentiale pentru marirea competivitatii economice
2. Marirea Eficientei Energetice. Aceasta poate merge pana la obtinerea independentei energetice, prin cogenerare (solara, eoliana), si economie prin eficienta consumului energetic (izolatii etc). Nu se mai indoieste nimeni ca energia va fi din ce in ce mai scumpa, dupa cum consumurile mondiale tind sa fie tot mai mari, in ciuda recesiunilor.

Greseli Frecvente

Evident, tratarea superficiala a oricarei laturi a studiului de fezabilitate este o greseala, insa:

Neglijarea investitiei

• Incredibil, dar aceasta este cea mai mare greseala! Investitorii se concentreaza exclusiv pe indeplinirea formulelor birocratice (importante, bineinteles), neglijjand uneori total orice abordare economica a proiectului, uneori chiar si atunci cand aceasta este exact domeniul propriu de activitat! Investitia este privita ca o simpla achizitie a unui nou utilaj sau ca accesul nesperat la o sursa nerambusabila.
• Trebuie inteles ca finantarile nerambursabile sunt un factor perturbator al pietei, acestea oferind avantaje concurentiale aplicantilor. Folosirea necugetata a acestora insa diminueaza pana la anulare avantajul potential. In plus, oricand principalul concurent poate accesa exact aceleasi resurse care folosite eficent pot anula total acel castig initial.

Neglijarea proiectelor de constructii

• Mai ales in domeniile in care cladirea reprezinta principalul obiectiv al proiectului, atitudinea este ridicola. Realizarea unor proiecte de arhitectura in 1-2 saptamani, ignorarea oportunitatilor oferite de locatii sunt obiceiuri foarte des intalnite. Chiar inainte de calitatea serviciilor, calitatea arhitecturii unei pensiuni este cea care primeaza. De aceea interpretarea contabila a unui proiect de pensiune sau de orice alta constructie hoteliera este o eroare capitala. Orice investitii in mobilier, televizoare si capete de dus nu pot aduce inapoi ceea ce se pierde printr-o imagine fada, saracacioasa, a constructiei.
• Nici celelalte domenii de activitate nu sunt ferite de aceasta greseala. Dupa cum arhitectura “imbraca tehnologia”, si tehnologia trebuie pliata uneori pe ceea ce constructiile pot oferi eficent economic.

Ratiunile deciziei de a investi

• Stabiliriea parametrilior de fezabilitate este prima decizie care trebuie luata. O activitate economica fezabila este cu atat mai performanta cu cat se poate finanta si nerambursabil. O fabrica de produse alimentare, amplasata intr-o zona agricola importanta, cu acces la piete importante, cu utilaje, tehnologii performante, furnizand produse de calitate si la preturi competitive, cu un consum eficent de energie este virtual oricand fezabila. Un astfel de proiect poate fi usor adaptat cerintelor finantarii nerambursabile, devenind astfel o extraordinara sursa de venituri.

Luarea deciziei de a investi trebuie sa tina cont exclusiv de fezabilitatea intrinseca a proiectului si nu sa porneasca de la sursa de finantare spre proiect. Revenind la exemplul cu pensiunile turistice: Functionarii care evalueaza proiectele nu au uneltele necesare masurarii frumusetii peisajului zonei turistice, frumusetea constructiilor, eficienta spatiilor. Ei sunt limitati la a evalua proiectia lor contabila. Costurile de executie nu au cum sa spuna niciodata cat de minunata este o casa.

Contactati-ne pentru o consultatie gratuita!

Compania noastra, Proiectare Arhitectura, Structuri de Rezistenta, Instalatii, acorda cate o consultatie gratuita persoanelor fizice sau juridice care doresc sa construiasca, sa dezvolte un proiect imobiliar sau sa demareze un proiect de investitii

Am vazut o propunere pe site-ul IdeiUrbane.ro privind o Reabilitarea zonei Rahova-Ferentari. Mi se pare foarte interesanta, insa as vrea s-o critic. Intr-un mod constructiv, bineinteles….

"Blocul Artistilor" si Expozitia permanenta in Rahova-Ferentari IdeiUrbane.ro

1. Blocul Artistilor

La inceput este vorba despre artisti, apoi despre studenti.

Utopic/nerealizabil: “Cumpararea de catre primarie a unor apartamente” presupune o investitie foarte mare. Daca am discuta despre 10 apartamente, ar insemna ca discutam despre cel putin 500.000-600.000 Euro.

Atelierele deschise la parter: Cumpararea/inchirierea acestor spatii inseamna din nou sute de mii de Euro.

Discutam deja de aproape 1.000.000 Euro

2. Expozitia permanenta

Nu suna rau. Nu suna rau deloc.

De ce ar fi insa expozitia limitata la cei 10 artisti/studenti? Numarul este ales de mine, insa nu conteaza care este, ideea ar fi ca vorbim de un numar limitat, de oameni cumva obligati sa expuna contra unei locuinte scump platita de comunitate.

Daca vorbim despre o expozitie, de ce nu am discuta despre o expozitie continua in care sa expuna, permanent:

• Orice artisti plastici
• Studentii la arte frumoase
• Artisti “naivi” din sanul comunitatii?

3. Atelierele artistilor

Atelierele deschise, permanent par intr-adevar, o idee buna. Nu vad insa de ce ar trebui inchisa “shaormeria” pentru asta.

Haideti sa ne gandim putin. Saormeria, impreuna cu cea de pe partea opusa atrag in mod normal sute, daca nu chiar mii de oameni din cartier aici. De ce sa le taiem poate unicul punct de interes (chiar daca este gastronomic), cand s-ar putea beneficia de el?

Ipoteza:

- Zona este activa deja social/urban in prezent. Exista o saormerie, peste drum se mai deschide una. Discutam asadar de un bun vad comercial. In plus, mancarea este intotdeauna asociata cu petrecerea timpului liber.

- Zona este si un nod de circulatii (pare sa fie o statie RATB).

- Zona este desconsiderata insa de restul orasului. Cartierul pur si simplu nu are un nume bun.

Concluzia:

Un numar mare de oameni tranziteaza in mod uzual si se indreapta spre aceasta atat in deplasarea prin cartier, cat si ca punct existent de interes. Acesti oameni si aceasta zona sunt insa consideratie a fi o periferie lipsita de sanse si nefrecventabila.

Chiar este nerealizabil? Nu

Am sa va rog sa viztati urmatorul link: Este vorba despre Capoeira, ca mijloc de integrare sociala a copiilor defavorizati.

Capoeira este un gen de arte martiale cu adevarat artistice, un produs al comunitatii centrifugate, defavorizate. Este o arta initiata de sclavii cre mascau prin dans insusirea unor tehnici martiale. Un produs cultural indigen are sanse enorme sa coaguleze interese ale persoanelor defavorizate. Este o preocupare fireasca a membrilor comunitatii, este atractiva si ofera cu usurinta un scop practicantilor sai, indepartandu-i in acelasi timp de obisnuinta unei vieti confuze.

Nu sugerez scoli de capoeira, insa:

- Folosirea unor talente locale care sa expuna, predea, invete copiii si adolescentii din cartier mi se pare ca ar avea sanse de succes. In plus, ar atenua din senzatia unor “transplanturi” cum ar fi cei 10-20 de artisti care sunt ar fi condamnati sa traiasca acolo.

- Crearea unor spatii noi de manifestare:

- Incurajarea micilor afaceri locale. As spune nu inchiderii saormeriei. As prefera ca iubitorii de saorma de la cele doua saormerii sa vada expozitia, sa vada cum se lucreaza in atelierele deschise. Sa-si duca copiii, fratii, surorile sa vada aceste ateliere si expozitii. Sa-si incurajeze cunostintele, prietenii sa-si arate creatiile, de orice fel ar fi ele si sa participe la actiunile viitoare din:

- Un pavilion cultural/expozitional pentru:

• arte plastice, interpretative, mestesugaresti (croitorie, impletit, olarit, reparat).
• discutii, seminarii, conferinte despre practic orice: sanatate, mestesugarie, amenajari interioare, carti, scrieri…orice.
• participare a comunitatii: sa poata veni, sa poata audia, sa poata lectura, conferentia. Pot sa fie si intalniri cu sportivi celebri, artisti….

As modifica asadar proiectul celor de la Idei Urbane, astfel:

• Renuntarea la blocul artistilor si la schimbarea destinatiilor spatiilor comnerciale de la parter.
• Constructia unui pavilion din sticla (vitrina 100%) pe zona actualului spatiu verde, eventual avand un regim de inaltime de P+1, chiar P+2E
• Folosirea vitrinei acesteia
• Amenajarea spatiului verde intre pavilion si Spatiile comerciale de la parterul blocului
• Pastrarea saormeriilor si atragerea clientilor acestora in activitatile cultural-sociale.
• Dezvoltarea unui program vast, cultural cu implicarea membrilor comunitatii, in care sa nu fie refuzate idei.

Pavilionul, inspre "Blocul Artistilor"

Propunere alternativa: Spatiul creat intre bloc si Pavilionul Cultural….

Indiferent de modul in care s-ar putea revitaliza aceasta zona, va recomand sa vizitati www.IdeiUrbane.ro

Am vazut apelul lui Manafu si m-am gandit sa dau o mana de ajutor. Mi s-a intamplat deja de doua ori sa alerg dupa sau cu ambulanta prin oras. Odata il transportau pe tatal meu, a doua oara pe mama mea. Prima oara erau dua masini de la Serviciul de Salvare (cu transbordare), a doua oara, un echipaj SMURD.

Toate cele trei echipaje au refuzat sa primeasca bani. Eu m-am gandit ca oricum sunt prost platiti. Tanarul pompier/paramedic de la SMURD mi-a spus ca doar isi face datoria.

Multumesc si agentului de circulatie din Pitesti care chiar m-a crezut intr-un final ca intr-adevar alergam ca nebunul dupa ambulanta. Si ii multumesc si ca are grija ca ambulantele sa aiba cale libera catre spitale, locuintele pacientilor sau locurile accidentelor.

Cateodata trebuie sa suni. Sper sa nu fii in situatia asta. Pana atunci, pastreaza linia telefonica libera pentru cei care au nevoie de ea.

Antena 3: Descoperire şocantă! Au găsit cadavrul unui extraterestru în grădină. Vezi cum arată Daca aveti curiozitatea sa vedeti si imaginile, bietul nepamantean pare sa zaca in niste paie al caror loc este in mod uzual in sopron.

Sopron – s.n.  imobil agricol de depozitare, constructie utilitara specifica gospodariilor rurale, de depozitare  a produselor agricole.

Probabil cei mai multi nu stiu, dar soproanele sunt opera mesterilor locali, persoane fara studii de arhitectura, insa suunt printre cele mai rezistente si mai longevive structuri arhitecturale, fiind rezultatul unei evolutii lente in timp, cu inovatii minore de la o generatie la alta.

Eventualii cititori masteranzi sau doctoranzi in arhitectura pot recunoaste mai sus o definitie a ARHITECTURII VERNACULARE. Asadar goana tampita dupa audienta a postului meu favorit de stiri (ce-a mai ramas din stiri dupa ce s-au luat la intrecere cu Realitatea in a realiza emisiuni live cu divortul cuplului Columbeanu) nu face decat sa ajute un numar cat mai mare de persoane instruite sa se familiarizeze cu fineturile arhitecturii fara arhitecti.

La urmatorul extraterestru sau OZN o  sa discutam despre Arhitectura Verde!

Structura de Rezistenta pentru Proiecte de Case si Vile

Fiecare plan de casa este diferit, de aceea alegerea elementelor de constructie care sa contribuie la structura de rezistenta este diferita de la proiect de casa, la proiect de casa. De asemenea, eforturile la care structurile de rezistenta sunt supuse, difera in cazul fiecarui proiect de casa sau vila.
Diferitele tipuri de structuri de rezistenta au caracteristici foarte diferite.

• Cum functioneaza structura de rezistenta

• Tipuri de Planuri de case si vile

• Tipuri de structuri de rezistenta pentru proiectele de case si vile

• Conformarea in plan a casei sau a vilei

Alegerea unui tip de structura pentru fiecare tip de proiect de casa cauta sa optimizeze modul in care patru tipuri de date vor conlucra pentru obtinerea unei constructii eficiente atat structural, cat si financiar.

Cum functioneaza structura de rezistenta

Structura este alcatuita din elemente verticale: stalpi si ziduri si orizontale: plansee, grinzi, console. Elementele structurii trebuie sa asigure acesteia un raspuns eficient pentru scenariile in care fortele gravitationale, seismice, vant si zapada actioneaza asupra viitoarei constructii. Ce trebuie sa stim despre structura de rezistenta:
1. Greutatea constructiei: structura de rezistenta preia greutatea proprie plus cea utila (oameni, mobilier sa) prin intermediul planseelor, apoi prin grinzi si o transmite peretilor si stalpilor, care, prin intermediul fundatiilor o transmit, mai departe, solului.
2. Efectele cutremurelor: Contrar asteptarilor, atunci cand se realizeaza proiecte de case si vile, ele nu se proiecteaza pentru magnitudinea 7, 7.5 sau 8! Normativele de proiectare si datele statistice ofera ca baza de proiectare acceleratiile specifice fiecarei zone seismice, precum si lungimile de unda (sau perioadele de vibratie). Produsul dintre masa constructiei si acceleratia seismica este forta seismica. Aceasta forta, la randul sau se distribuie cladirii si implicit fiecarui element al structurii de rezistenta. Care trebuie sa priea cu succes incarcarile astfel calculate.
3. Vant si zapada Pentru anumite constructii si zone, aceste incarcari pot fi chiar mai periculoase decat cele din cutremure, De asemenea, structura de rezistenta preia aceste incarcari. Mai ales in cazul vantului, atunci cand se realizeaza proiecte de case si vile se urmareste si ca modurile de prindere al altor materiale, nestructurale, sa reziste acestor forte, cu atat mai mult cu cat cedarea unora dintre ele poate rani sau ucide oameni si pot amplifica efectele acestor forte la scari dezastroase.

Tipurile de Planuri de case si vile

In primul rand, fiecare plan de casa este diferit. Ca principiu, elementele verticale ale structurii de rezistenta sunt alese dintre cele care pot fi continuate de la fundatia casei, pana la acoperis. De aceea, pentru fiecare proiect de casa sau vila in parte, conteaza:
· Modul de compartimentare al fiecarui proiect de casa sau vila: planuri mai deschise (bucatarii deschise, camere de zi – living-uri de mari dimensiuni)
· Continuitatea verticala a peretilor si stalpilor: cate dintre elementele de rezistenta pornesc din fundatie si ajung pana la acoperis.
· Uniformitatea fatadelor: Dimensiunile golurilor (usi-ferestre). In general acestea nu sunt distribuite uniform pe toate fatadele, mai ales in cazul caselor construite la calcan.
Din cele de mai sus este evident ca problema se reduce la numarul de pereti si stalpi care pot fi folositi structural in proiectarea de rezistenta.

Tipuri de structuri de rezistenta pentru proiectele de case si vile

Deja aproape toata lumea stie destul de multe despre zidaria portanta, structurile in cadre din beton armat, diafragemele din beton armat, structurile din lemn si cele metalice.
- proiecte de case si vile cu zidarie portanta
Probabil ca aceasta ar fi cea mai eficienta structura de rezistenta pentru proiectele de case si vile. Totusi, proiectele moderne de case si vile au spatii mari pentru zonele de zi: camere de zi, living-room, bucatarii deschise, amplasate in general la parter. In plus, dorinta unor ferestre mari, orientarea lor preponderent spre directiile in care se afla gradina sau perspectivele placute, calcanele caselor invecinate, arareori permit structuri de rezistenta bine conformate din zidarie portanta.
Modul in care planurile de case moderne perrmit dispunerea peretilor duce in general la o omogenitate neuniforma pe cele doua directii si la aparitia fenomenelor de rotatie, despre care am discutat mai sus.
Avantajul acestui tip de structura consta in faptul ca majoritatea elementelor de compartimentare au atat rol functional, cat si structural, miscsorand astfel costurile de constructie.
- proiecte de case si vile in cadre din beton armat
Atunci cand avem de-a face cu proiecte de case si vile mai mici, structurile in cadre au dezavantajul unor stalpi relativ mari, care adesea pun probleme in mobilarea cladirii. In plus, sunt si printre cele mai scumpe structuri, avand consumuri destul de mari de beton si de otel.
- proiecte de case si vile pe structura din lemn
Adesea structurile din lemn sunt asociate cu ideea de case ieftine. Adevarul nu este insa tocmai acesta.
Dezavantajele majore constau in comportamentul in timp al materialului lemnos, la riscurile de incendiu si de daunatori la care acestea sunt expuse, precum si la durata relativ mica de viata pentru aceste tipuri de case.
Modul de a hotara in ce masura o astfel de structura este eficienta pentru un anumit plan de arhitectura este asemanator cu al caselor pe structura din zidarie portanta. Totusi greutatea proprie mult mai mica inseamna forte seismice mai mici. Adesea casele din lemn sunt dimensionate de efectele fortelor din vant, acesta fiind adesea dusmanul lor.
Avantajele aduse de acest tip de structura sunt compensate prin costurile mai mari necesare finisarii acestora, izolatii etc. Astuparea golurilor dintre montantii din lemn ai unor astfel de pereti cu vata minerala costa aproape la fel de mult ca aceeasi suprafata realizata din zidarie de caramida.
In general ofertele „de neegalat” ale comerciantilor care ofera case pe structura din lemn uita sa treaca in preturile „la rosu” izolatiile din vata minerala, anumite bariere de vapori samd.
- proiecte de case si vile pe structura metalica.
In ciuda pretului mai mare, structurile metalice rezolva dezavantajele celor in cadre sau cu structuri din lemn. Acestea sunt eficiente insa pentru cladirile inalte, in general cele de birouri (datorita termenlor mai scurte de executie decat ale betonului armat) sau pentru cladirile industriale care cer deschideri foarte mari (hale de productie, depozitare).

Alte solutii sunt structurile mixte, in care zidariile portante se imbina cu structurile in cadre, sau cu cele din lemn sau metal.

Conformarea in plan a casei sau a vilei

Vi-l amintiti pe Arhimede? Acesta a cerut un punct de sprijin si o parghie destul de lunga pentru a rasturna Pamantul. In cazul proiectelor de case si vile, acest citat are o insemnatate deosebita.
Am discutat mai sus despre forte. Din fizica stim ca exista un centru de greutate, iar geometria induce si conceptuld e centru geometric.
1. Eliminarea Rotatiei Centrul de greutate al unei case nu este intotdeauna acelasi cu centrul geometric al structurii de rezistenta. Aceasta poate face ca distanta dintre cele doua puncte sa devina un brat de parghie care sa amplifice efectul fortei seismice pana la cote nebanuite. Inginerii de rezistenta numesc acest efect Rotatie.
Aceasta este tendinta unei case de a se roti in jurul unui element structural (sau complex de elemente structurale). Rezultatul este ca forta care actioneaza asupra elementelor mai indepartate de acest centru de rotatie poate deveni extraordinar de mare. Rezultatul? Stalpii, mai firavi decat elementele care se afla in centrul rotatiei, se rup.
2. Omogenitatea pe doua directii Planseele din beton armat impart forta seismica im mod egal pe cele doua directii ale unei case (lungime si latime). Adeseori un plan de casa la care se observa un numar mare de pereti nu este unul eficient, deoarece pe cealalta directie sunt prea putini.

Proiecte de case: Alegerea structurii de rezistenta

Daca cineva a sperat ca citind acest articol sa afle daca este indicat sa-si gandeasca viitoarea casa cu un anumti tip de structura decat cu altul, se inseala. Dupa cum vedeti, foarte multi factori intra in calcul la alegerea unei structuri. Raspunsul este ca pentru fiecare proiect de casa sau de vila trebuie aleasa o anumita structura de rezistenta care raspunde cel mi bine modului in care spatiile sunt proiectate.
Asadar, cum trebuie aleasa structura pentru orice proiect de casa sau vila:
1. Tema de proiectare cat mai buna: numar de camere, legatura dintre ele. Discutatie cu familia. Apoi cu arhitectul. Apoi iarasi cu familia.
2. Realizarea anteproiectului: Partiurile de arhitectura (planurilor tuturor nivelurilor.
3. Identificarea elementelor verticale si orizontale care pot avea un rol structural.
4. Stabilirea solutiei structurale cea mai potrivita fata de planurile initiale de arhitectura.
5. Verificarea conformarii in plan a structurii de rezistenta si a eficientei sale economice.
6. Corectarea planurilor de arhitectura initiale cu elemente de structura necesare eficientizarii acesteia.
Trebuie spus ca pentru virtual aceleasi planuri si acelasi tip de structura, costurile pot varia in limite foarte largi. De aici inainte tine de modul in care inginerul de rezistenta si arhitectului cad de acord asupra modului in care planurile de arhitectura permit ca structura de rezistenta sa functioneze mai bine sau mai rau, sa coste mau mult sau mai putin.

Daca doriti mai multe detalii, sunteti invitati sa:

Cititi mai multe sfaturi despre constructii si proiecte de case si vile:

Alegerea terenului de constructie, Continutul proiectelor de arhitectura si rezistenta, secretele caselor ieftine, materiale de constructie, alegerea constructorului, preturile si costurilor construirii caselor si vilelor.

Solicitati o consultatie gratuita din partea unui arhitect

Puteti afla astfel mai multe informatii despre acest subiect, precum si despre alte subiecte legate de constructia unei case sau a unei vile.

Am sa fac si eu la fel, atunci, nu am sa postez un comentariu, am sa raspund pe site-ul meu. Acest articol este un raspuns la ceea ce Semanticus a postat referitor la un comentariu facut de mine pe blogul sau.

Imaginea de mai jos este de pe Champes Elysees, e sediul Citroen.

Sincer? Habar nu am ce este istoric si valoros in Bucuresti, dar Micul Paris inca exista: Daca s-ar plimba cineva pe cheiul Dambovitei pe langa tribunal, cam pana la Opereta, perspectiva spre malul opus seamana foarte mult cu ce vezi pe langa Grand Palais. Acuma ce sa facem daca ei au construit palatul cu o suta de ani inainte de a construi noi Casa Poporului? Bulevardul Kogalniceanu, de asemenea, arata ca un bulevard mai mititel de acolo.

Spre deosebire de Paris, Bucurestiul a luat-o din loc mai greu, a fost bombardat, au fost cutremure, demolari si mai rau poate decat toate astea a fost nationalizat. Bucurestiul, chiar in unele dintre zonele istorice (in lungul Caii Victoriei) este un oras destructurat! Piata Revolutiei este o piata destructurata, Carol al II-lea a demolat acea zona pentru a construi ceva nou. Acolo Ateneul, daca te uiti de langa Biserica Kretzulescu arata ca o cocioaba, pentru ca nu exista nici cel mai mic control al perspectivelor.

Dar eu de fapt nu la asta ma refeream, ci la isteria colectiva de a proteja o multime de cladiri mai vechi sau mai noi puse in pericol de “monstrii din otel si sticla”. Este de bon-ton sa carcotesti impotriva peretilor cortina. Mie imi plac. Destul de multe dintre noile cladiri de birouri au cateva calitati greu de contestat: sunt mult mai civilizate decat ce este pe langa ele, mai curate si arata o preocupare a unei parti importante a societatii de sporire a competivitatii. In sinea lor, multi isi doresc sa lucreze in acele cladiri, sa aiba salariile mai maricele oferite de firmele mai performante cu sediile in ele.

Asta este ce numesc eu “Conservationism”! Este discutabil daca sediul Citroen de mai sus este inspirat sau nu, dar arata ca fiind facut in Secolul XXI! Nu putem sa proiectam ca acum 100-150 de ani. Nici macar ca acum 50 de ani. Pot sa bag mana in foc ca nici un arhitect nu ar mai putea sa proiecteze o fatada ca cea care se vede in stanga in imaginea de mai sus.

Tu vorbeai in primul tau post de functionarii din primarii, cand de fapt nu ei sunt problema. Problema este Regulamentul Local de Urbanism care nu este facut de functionari, ci de cei din Scoala. Ei s-au apucat sa traga lectii din urbanismul comunist si au sfeclit-o rau de tot:

• si-au inchipuit ca blocurile sunt ceva ingrozitor. Fals, oamenii cumpara apartamente, atat mai vechi, cat si mai noi.
• si-au inchipuit ca regimuri mai mici de inaltime ar fi mai ok. Din nou fals: Ei au gandit zone imense cu P+2E+M ca o solutie de viitor. Aceste regim de inaltime nu prea asigura randamente economice, in plus se suprapun peste zone cu case P, P+1, maxim P+1E! Langa P+1, P+2E+M arata monstruos. Acestea sunt locuinte prea mari pentru o familie si ineficiente pentru mai multe familii. Un garaj subteran pe un teren mic este un strigat spre faliment, nimic mai mult, rezultand garaje care costa mai mult decat autoturismele care s-ar parca in ele.
• Mansardele! Mansardele sunt o solutie ok de a mari suprafetele locative in casele care au poduri, nu de a adauga mansarde pe blocuri modorne! mansardele sunt total anacronice arhitecturii contemporane. Practic nu exista nici un mod valid estetic de a integra o mansarda intr-o cladire moderna, postmoderna, contemporana. Regulamentul nostru insa se incapataneaza sa invite orice investitor sa faca o mansarda. Stiti de ce? Pentru ca mansarda ii da voie la o marire a CUT-ului cu echivalentul a 60% din ultimul nivel.
• Coeficiente de Utilizare a Terenulurilor mult prea mici. Sunt greu sustenabile economic. Daca inainte de razboi orasul era limitat prin regulamente la actualul inel format din Mihai Bravu, Vacaresti pentru a nu lungi liniile de utilitati si a asigura o dezvoltare compacta, calitativa si cantitativa in acelasi timp, CUT-urile prea mici “imping” orasul mult inafara granitelor sale firesti. Ansamblurile de blocuri dezvoltate prin Bragadiru, Otopeni, Voluntari, practic orice comuna din periferie nu sunt acolo ca era dezvoltatorii chiar nebuni, ci pentru ca terenurile prea scumpe din oras nu pot fi ocupate eficient economic. Dar nu numai blocurile s-au dezvoltat centrifugal, ci si locuintele individuale. In loc ca exact aceste comune si orase periferice sa devina adevarate periferii, din cauza aparitiei dezvoltarilor de blocuri, cladiri de birouri, au devenit si ele, la randul lor, prea scumpe, ducand mii de case ale unor oameni care muncesc si traiau in oras pana la Balotesti, Peris, Sinesti, Crevedia samd. S-a ajuns sa se vorbeasca de Marea Zona Metropolitana care inseamna o suprafata de peste 8-10 ori mai mare decat actualul areal. Absurd, total absurd!

Rezultatul este ca regulamentul lor a distrus Cartierul Primaverii, de exemplu. De la P+2E+M pana la P+3E, apoi P+4E nu a mai fost decat un pas. In acelasi timp lasa zone intregi destructurate de izbeliste. Forteaza zeci de mii de persoane sa faca PUZ-uri si PUD-uri, alimentand si coruptia in acelasi timp. Iar cele de mai sus nu sunt toate prostiile de acolo.

Tu vorbesti de brand. Orasele sunt branduri oare? Nu sunt de fapt manifestarea spiritului unei comunitati? Mansardele hidoase din oras nu au aparut din cauza arhitectilor, chiar daca multi dintre noi ne-am folosit de ele fara reticente. Arhitectii au un cuvant destul de mic de zis in ceea ce se intampla. Comanda sociala atarna cel mai greu. Daca ai citi articolul meu Lectii de Arhitectura: Roma Antica, ar fi mai usor de inteles. Atena nu a stralucit cu atata putere din cauza arhitectilor: Democratia, libertatea culturala, prosperitatea, arta, literatura, filozofia, dezbatarea publica au dus-o acolo. Arhitectii oricat de mult si-ar dori nu pot proiecta o Agora. Agora este un teren viran initial in care comunitatea se aduna. Arhitectii pot doar sa proiecteze portice frumoase, iar sculptorii s-o infrumuseteze cu statuile lor. La fel, Roma antica avea ceva in insasi maduva societatii care cerea constructiile de teatre, terme, circuri, piete, temple…..

Un arhitect nu poate proiecta un tribunal cand nu exista insasi notiunea de justitie. Nu cladirea creaza functiunea, ci functiunea creeaza cladirea.

Dar revenind la brand si la ultimii 20 de ani… prin ce s-a evidentiat  Bucurestiul in ultimii 20 de ani? Prin productivitate (Da, Bucurestiul are un PIB pe cap de locuitor la nivelul UE) si prin deschiderea fata de tehnologie: internet, it, comunicatii, masini, gadgeturi. Avem Facebook si bloguri, telefoane si internet. Unde este viitorul orasului? Eu cred ca aici, in tehnologie, servicii, libera initiativa!

Lipscanii si zona inconjuratoare au zacut in paragina 20 de ani. Devenise unul dintre cele mai triste locuri din oras. Bine, acum e plin de cafenele, asa o fi, dar libera initiativa l-a readus la viata. Sunt convins ca nimeni nu anticipa aceasta schimbare la fata a cartierului. Eu mi-l inchipuiam plin de magazine de fitze (ca Via  Monte Napoleone din Milano), de birouri de fitze, dar… Poate ca ar fi fost mai interesant daca se umplea cu galerii de arta, sali de teatru de buzunar si asa mai departe, dar de fapt aici este comanda sociala. Asa ca noroc ca nu m-a lasat nimeni pe mine sa decid ce sa se faca in zona Lipscanilor, ca probabil ruinele ar fi fost mai multe astazi. De ce? Pentru ca un om sau o breasla nu pot sa actioneze in modul in care o piata se regleaza, pana la urma, singura.

Revenind la brand si la dezvoltarea viitoare. Eu vad un viitor luminos acestui oras daca elibereaza energiile creatoare:

• arhitectura contemporana,
• eficienta economica,
• infrastructura.
• Cladirile vechi si frumoase? Trebuie neaparat pastrate, dar aparitia langa ele a unor noi cladiri, contemporane si de asemenea frumoase nu va face decat sa sporeasca farmecul orasului. Acolo unde fondul vechi, prestigios si frumos s-a destructurat, s-a cariat, plombele trebuie sa fie ultramoderne.
• Monumentele de arhitectura trebuie restaurate, cladirile vechi (dar care nu sunt monumente sau nu trebuie sa fie monumente) trebuie reparate, ingrijite si pastrat, pe cat posibil, cat mai mult din ele. Adaugarile, interventiile, extinderile trebuie insa sa fie facute nu c in secolul XXI, ci cum credem noi ca va arata secolul XXII!
• Cartierele “comuniste”? Isi au, cu siguranta, locul lor in continuare. Odata ce vom invata sa avem grija de blocuri si pe dinafara dupa cum avem grija de ele la noi acasa, vom vedea ca multe dintre ele au anumite veleitati stilistice de netagaduit. Uitati-va la blocurile de pe Mihai Bravu! Vi le inchipuiti noi, albe, fara polistirenul pus de primarii barbari de acum?
• Va puteti inchipui Bucurestiul fara Hotelul Intercontinental? Fara Piata Palatului? Iata interventii cat se poate de comuniste si care, cel putin urbanistic, sunt adevarate succese.  Dar daca ar lipsi aripa noua a Facultatii de Arhitectura?

Bucurestiul este plin de farmec deoarece din seculul al XIX-lea pana in prima jumatate a secolului al XX-lea, a recuperat mare parte din decalajul fata de Occident, adunand unele langa altele cladiri neoclasice, baroce, art-nuveau, neo-romanesti, neo-gotice, dimpreuna cu cladiri moderne. Acum le apreciem pe toate in aceeasi masura, ba chiar cele moderne sunt adesea considerate mai importante decat cele neogotice sau art-nouveau. Acum este momentul ca langa ele sa adaugam cladiri contemporane, post-moderne. Nu P+2E+M-urile impuse de regulamentele de urbanism ci, poate, turnurile gemene de langa Casa Scanteii, Europe House sau Cascade Building.

1. Continuăm să trăim în „realități” paralele multiple

2. Prețuri de 5 ori mai mari (sau mai mult) pentru terenurile cu potențial pentru energia „verde”

1 si 2. Despre tendinta unora de a solicita preturi mai mari, chiar daca evidenta spune ca nu au de ce. Banuiesc ca este foarte adevarat, intotdeauna piata noastra imobiliara a fost plina de cereri nerealiste, nu vad de ce s-ar fi schimbat ceva intre timp.

3. Prețul dorit continuă să se apropie de cel oferit

Cred ca este una dintre cele mai importante observatii pe care am citit-o de muuult timp: Cumparatorul isi urmareste bugetul disponibil intotdeauna. Este unul dintre aspectele pe care imobiliarele si constructiile nu le-au inteles la noi mult deloc, continua sa nu le inteleaga. Cele mai multe produse se “croiesc” pornind de la puterea de cumparare a pietei. Orice dezvoltare imobiliara trebuie sa tinteasca bugete ale potentialilor cumparatori, nu metri patrati, nimic altceva.

Ofertele imobiliare trebuie facute invers, pornind de la bani inspre produs: “Ce pot sa ofer pentru 30.000?”. Daca raspunsul este: “Doar o garsoniera”, acesta este un raspuns gresit in conditiile in care 99% din piata vinde garsoniere de 30.000. Smecheria este ca 30.000 sa ajunga sa coste un aprtament cu doua camere.

La noi, cel putin in perioada bulei imobiliare, calculele se faceau de la metrul patrat, unul dintre cele mai odioase concepte! Cati metri patrati pot sa obtin? Cat de ieftin pot sa construiesc? Cat de mult pot sa cer?

Asa s-a umplut piata de apartamente de 3 camere de 100 mp pe care se cereau 250.000 Euro si care acum sunt pur si simplu nevandabile.

4. “Prima Casa” a început să fie din ce în ce mai puțin importantă, acum că mai multe bănci oferă credite

Prima casa a fost poate una dintre cele mai gresite miscari dinultimii ani, impreuna cu visele frumos colorate ca “se relanseaza” odata ce: se iau miliarde de la FMI si se pompeaza in banci, trece, se vor face niste corectii  vara samd. In fapt aceste politici au amanat la nesfarsit cele doua masuri cu adevarat urgente: 1. Sa cada piata imobiliara cu adevarat, 2 Sa fie executate proiectele falimentare (constructii scumpe, prost gandite, pe terenuri scumpe, cu materiale scumpe, cu manopera scumpa), in paralel cu protejarea nefericitilor care s-au indatorat cu 250.000 Euro sa cumpere apartamentul de mai sus in 30 de ani cu 450 de mii.

5. Proprietățile generatoare de venituri: Încă foarte atractive, încă nu prea multe

Este de bun simt, cu conditia ca veniturile sa fie mai mari decat ratele si nu numai: ca veniturile sa fie evaluate la niveluri corectate si subapreciate. Si o cladire de birouri clasa A, aducea teoretic 300 Euro/mp/an, cu conditia sa nu ajunga sa fie goala la un venit de peste 100.

6. Executări cu prețuri mari = nici o tranzacție, doar discuții

Oriunde in lume, exeutarile se fac si atata tot. La orice proiect s-a luat un avans, s-a mai platit ceva, se mai scoate ceva…. Pierderea poate fi limitata practic la 30-40%. Oricum trebuie facute provizioane pentru 60% din sumele intiale. In plus, acei 60% nu au existat decat in calculatoare. Aici nu vorbim, bineinteles, de creditul de 250.000 de mai sus…. Acolo singura sansa este ca cel imprumutat sa fie convins sa plateasca chiar cu o dobanda de 0,5%, cu amanari, cu termene de gratie, cu orice pret.

7. Inovațiile și ideile noi su[n]t greu de găsit, de aceea sunt foarte importante pentru piața noastră. Bravo, Dle. Popp

As fi foarte rezervat vorbind despre acest domn. Imi amintesc cum incerca sa explice intr-o emisiune ca betoanele din blocurile “comuniste” nu mai sunt bune, ca sunt vechi si… Pentru cine nu stie, betonul ajunge larezistenta sa maxima la 80 de ani de la turnare, in conditiile in care 80% din rezistenta se obtine dupa 28 de zile. Argumentatia acestui domn avea ca singur scop sa arate ca numai in blocurile noi (daca se paote construite de firma dumnealui) se poate locui, tot fondul locativ fiind practic o cpcana a mortii. Urat, foarte urat!

Ce merita acest domn este respectul ca a fost printre primii dezvoltatori din tara. Insa o vizita intr-un cartier Impact (desi printre cele mai bune) poate arata cum proiectarea defectuoasa l-a facut sa piarda milioane de Euro chiar in plin boom imobiliar.

8. Banca: protagonistul care va defini viitorul segmentului

Dupa cum spuneam si mai sus, bancile s-au complacut odata cu piata in a intinde pelteaua, poate=poate se rezolva ceva de la sine. Mult timp nu am inteles de ce au ales sa ierte developerii falimentari* si sa execute exact cumparatorii finali, apoi a fost clar: pentru ca astfel nu au fost nevoiti sa raporteze “la centru”, la bancile mama, pierderi! Bancherii nu au facut nimic altceva decat sa-si salveze scaunele. Probabil ca vor face exact acelasi lucru.

Este posibil ca eventualele restrictii suplimentare ale BNR sa-i panicheze si sa inceapa realmente sa vanda activele nevandabile, falimentare, sau sa inchirieze apartamente studentilor.

Numele cu rezonante tehnice atrage in primul rand, toata lumea stiind ce sunt casele duplex. Exista insa vreun avantaj real in a construirea si proiectarea unor case si vile duplex?

Avantajele par destul de clare: cele doua locuinte sunt identice, mai au si un zid comun (probabil), deci economii, atat la proiect, cat si in eecutie, plus ca puterea de negociere cu constructorul creste, atata timp cat sunt doua case in discutie, nu una.

Dar au si dezavantaje aceste proiecte de case duplex?1. In primul rand, orientarea:
- Daca au fatada dinspre strada, pe latura de nord sau sud, atunci lateralele celor doua case sunt expuse una catre este, cealalta catre vest. Asta inseamna ca pentru aceeasi camera, unul dintre proprietari are soare dimineata, celalalt seara.
- Daca au fatada dinspre strada pe latura de este sau pe cea de vest, atunci ceea ce o casa are orientat exclusiv spre nord, cealalta are orientat exclusiv spre sud. Adica: una are prea mult soare, cealalta nu are deloc.
Din acest punct de vedere, proiectele duplex au foarte multe dezavantaje.
2. Exceptant insorirea, doua familii au totusi nevoie de spatii identice? Atat timp cat se realizeaza un nou proiect, de ce ambii parteneri trebuie sa accepte elemente de tema ca un compromis pentru celalalt? Sa spunem ca unul isi doreste un dormitor la parter, celalalt nu. Cine renunta? In general in aceste situatii, se alegea solutia care presupune o constructie mai mare, pe principiul ca impacam „si capra, si varza”. O alta situatie obisnuita este ca unul dintre cei doi preia fraiele investitiei: el hotaraste pentru ambii numarul de camere, dispunerea lor samd
3. Proprietari diferiti inseamna adesea si finantari diferite. Distanta in timp intre finalizarea celor doua case poate fi foarte mare, uneori de peste un an. Aproape sigur unul dintre cei doi ajunge in situatia de a face eforturi prea mari pentru a tine pasul cu fratele/prietenul sau.
4. Ca o consecinta a punctelor 1, 2 si 3, relativ frecvent, intre cei doi parteneri apar divergente: fie ca sunt prieteni de-o viata, fie ca sunt rude, relatia dintre cei doi este testata la limita. Uneori cedeaza.

Daca ar fi sa luam ca reper arhitectura traditionala a caselor, solutia caselor duplex pare sa fie total contrazisa de experienta seculara:
- casele taranesti stau mereu pe latura de nord a terenului (fara ferestre, fara expunere la Crivat, troiene de zapada etc), avand prispa orientata spre sud (tine umbra vara, este insorita iarna). Si casele taranesti sunt virtual identice, insa au si orientari identice si sunt totusi, mult mai simple din punct de vedere functional.

Probabil printre primele constructii de case duplex se numara casele de zestre: Acestea erau construite de parintii a doua fete, fiecare dintre ele urmand sa primeasca o casa identica, avand aceeasi locatie. In aceste cazuri, parintii fetelor dictau cat de mari, cum, in ce fel samd. Uneori insa, se folosea o solutie aproape radical diferita: In aceeasi curte, cele doua case identice se construiau pe laturile stanga-dreapta ale terenului, curtea ramanand comuna. Aceasta varianta este practic imposibila in conditiile actuale ale regulamentelor de urbanism, avand, in plus toate dezavantajele duplexurilor, plus curtea comuna care este o cale sigura spre certuri, neintelegeri, suparari.
Casele si vilele duplex au fost construite, de asemenea, de diversi dezvoltatori. Din nou, comanda proiectului este unica, pana la urma netinand cont de nevoile niciunuia dintre viitorii proprietari. Dezvoltatorii aprecieaza aceasta solutie deoarece ofera un obiect de arhitectura cu tratament egal al tuturor laturilor sale, fiind, din acest punct de vedere, un mare avantaj, orice fatada ar fi vazuta de cumparatori, avand ferestre, finisaje relativ egale, limitand riscul unor perete mari fara nici o fereatsra, inestetice. De asemenea, viitorii cumparatori nu ajung in situatia de a avea ferestre orientte spre un zid mare si urat al casei vecine, ci spre o fatada identica cu a sa. Mai ales in zonele aflate in dezvoltare, se creeaza perspective mult mai controlate decat la casele amplasate izolat.

Totusi, ce se poate face?

Intelegand, la un moment dat, ca solutia duplex apare si dintr-o dorinta ca cei doi parteneri sa treaca impreuna (deci mai usor) prin proiecatare, avizare, autorizare, constructie, primul sfat este sa mearga, in continuare, impreuna, dar:
- Sa-si stabileasca teme diferite de proiectare: fiecare cate camere doreste, cum le doreste samd
– Solutiile, chiar pentru teme identice, sa fie realizate diferit pentru cele doua case, care sa tina cont de orientare, peisaje samd.
– Sa nu insiste la peretii comuni, astfel incat cele doua constructii sa poata fi realizate, totusi, in ritmul propriu fiecaruia.
– Desi ar trebui sa negocieze impreuna contractul de executie, ar trebui sa incheie doua diferite, care sa le permita o independenta unul fata de celalalt, precum si fata de constructor. Acesta are astfel doi clienti, urmand sa trateze cu atentie egala cele doua contracte, ceea ce in mod curent nu se intampla.

Lee Calisti wrote: “My question is can we give to the profession while serving our clients? Or is our duty solely to the client paying our check? Do we have a duty to the local community, the larger environment and to architecture as a profession? If so, what are we doing to further the practice of architecture in our day-to-day work? See, to me architecture is bigger than just the client or their single project.”

In “Architecture Lessons: Ancient Rome” I was trying to tel the world the lesson that I was teach visiting the ancient ruins: that a city is not built by architects and engineers. It is built by its community. The architects contributions to the hundreds of termaes, theaters, circuses, public places, aqueducts, temples etc is a minor contribution. What they did it was to simply answer to a very specific public and private order.

You may say that if architects and engineers were not over there, the history would record all those buildings as being very ugly buildings. I think the care of the public and private clients made the architects express in such beautiful ways. I think in that ancient society, a cruel society, it would be such a shame to build ugly.  The whole society was so keen to take back from its city those public constructions that used to serve the entire community. There was a free entrance to the Colliseum. During the hot afternoons, both plebeians and aristocrats bathed in the same termaes. All citizens debates in the forum. All people could get judgement in Basilica Julia or in Basilica Aemilia. The Senate was their representative power.

The sense of the development is not from the architects to the Romans. The Romans made the Roman Law and then they built the basilicaes. They elected the elders to run the community, then they built Curia Julia. They wrote and played dramatic plays and then they built the theaters. They wanted healthy lives and they built Cloaca Maxima and aqueducts. They meant all of this to last, so they built them as good as they could. They have “stole” ideas and shapes, they invented the arch, the concrete, cranes. They used their whole creative energy.

Now, back to Lee: There is no effort from any architect that could replace this will of the entire society. There is no theory or style. There is no warning, no study to do this. The society, larger or smaller communities will have the cities and towns and villages their vision will allow them to have. We can wonder another millennium in front of the ruins of the lost republic. If a change that comes from the inner society won’t start, there will be no change. Except postmodernism after modernism and postpostmodernism after postmodernism.

Orice vizitator al ruinelor vechii Rome vede ca multe dintre viziunile noastre contemporane asupra societatii, sunt, de fapt, antice. Ei au construit stadioane, spatii publice, tribunale, parlamentul si utilitati publice cum sunt canalizarea si apeductele. Desi ne consideram mai sofisticati, noi nu am inventat atat de multe.

De fapt, ruinele Romei sunt ruinele cladirilor societatii care a modelat pe de-antregul, cel putin civilizatia europeana (vestica). In ciuda imperfectiunilor, a cruzimii si a coruptiei acea societate a pus bazele dreptului, sistemului democratic si a unei oferte publice nemaintalnite nici pana atunci si poate nici de atunci incolo. Atat plebeii, cat si aristocratii, in orele fierbinti ale amiezelor imparteau aceleasi terme. Aceasta se intampla mult inainte ca Revolutia franceza sa strige: Egalitate!. Sfatul batranilor era caracteristic tuturor civilizatiilor indoeuropene, Curia Iulia (cladirea Senatului) inca sta in picioare. De-a lungul traseului principal al Forumului Roman sunt bazilicile Iulia si Aemilia. In ciuda numelui, bazilicile erau spatii acoperite in care se facea justitia. Dreptul Roman inca este baza codurilor civile si peale, instituind drepturi si principii fundamentale.

Suntem incantati acum de deschiderea Arenei Nationale din Bucuresti. Coloseum-ul avea o capacitate intre 50.000 si 80.000 de locuri. Arena Nationala? 55.000. Aceasta arena imensa, nu era prima: Circus Maximus, mai vechi, se afla la mai putin de 2 km, iar daca alaturi cele doua semicercuri ale Teatrului lui Marcellus, obtii Coloseum-ul. Primele teatre au aparut in Grecia, fiind realizate pe pantele dealurilor. Romanii le-au preluat, realizand unele dintre cele mai grandioase cladiri. Acestea faceau parte dintr-un program prin care atat Republica, cat si Imperatorii imbogateau Cetatea Eterna. Dar nu toate progremele slujeau la fala orasului: Cloaca Maxima (canalizarea) si apeductele sunt printre primele constructii de arta inginereasca menite sa asigure conditiile minime de igiena care sa mentina populatia sanatoasa. Orasul este presarat de temple. Este greu de exprimat umilinta pe care eu, ca arhitect, am simtit-o sub cupola Panteonului. Desi reconstruit in secolul 2, acest templu are mai mult de 2000 de ani. A ramas cea mai mare cupola construita vreodata pana la aparitia betonului armat. Tehnologic, Roma antica era o minune. Betonul, inventia lor proprie, impreuna cu arcul le-au permis sa zideasca structuri nemaintalnite. Perfectiunea zidariilor ar trebui sa faca sa roseasca orice zidar pe care l-am intalnit vreodata.

Celor carora le place sa faca shoping, trebuie sa vada Piata lui Traian! Aceasta este un mall pe 7 niveluri. Trasee lungi sunt bordate de ancadramentele identice, in care se vad inca urmele tamplariei din lemn. Nu este greu sa-ti imaginezi cum marfuri din toate colturile imperiului si poate chiar si de mai departe, erau vandute aici.

Cu adevarat remarcabila este scara la care totul este construit. Forumurile, trasee punctate de agore sunt incredibil de mici. Cladirile, de dimensiuni relativ modeste, trebuie sa fi fost spectaculoase prin modul in care erau percepute. Desi totul este la scara umana, perspectivele sunt monumentale. Distantele de numai cateva zeci de metri faceau pe oricine sa inalte privirea mult in sus pentru a vedea inaltimile acestora.

Forumul Roman vazut de pe Palatin. Toate societatile de tip european, occidental, democratice isi au radacinile in aceasta vale plina de istorie. Desi anii au fost crunti pentru edificile de aici, miile de urmasi ai galilor, celtilor, ibericilor, dacilor, tracilor, grecilor, nubienilor, palestinienilor, dar si ai popoarelor de aiurea sunt intr-un continuu pelerinaj, lipsiti insa de emotii religioase.

Forumul Roman este un triumf al societatii. Sutele de cladiri publice, pietele, termele, teatrele, circurile nu erau posibile fara o comanda publica ferma si clara. Republica si, mai apoi, imperiul s-au construit pentru cetatenii sai, probabil cei mai mandrii cetateni ai unei natiuni din toate timpurile. Roma nu este construita de arhitecti si ingneri. Acestia au fost folositi de Senatul Roman, de imparati, pentru a construi Roma.

Intotdeauna cand trecem prin orasele noastre, trebuie sa ne amintim ca oamenii il construiesc. Arhitectii si inginerii sunt, fiecare in parte, neimportanti. Ei proiecteaza si construiesc, mai bine sau mai rau, in urma comenzii primite. Iar comanda vine atat de la clientul in sine, cat si de la ansamblul societatii. Ceva ma face sa cred ca in urma cu 2000 de ani, era o mare rusine sa construiesti urat, prea mult si fara rost, dupa cum era si sa nu construiesti. Si in Italia am vazut cladiri urate, prost construite, insa apartineau anilor 50-70 din secolul 20.

Adeseori ma gasesc impotriva ONG-urilor care protesteaza aiurea impotriva taierii unor arbori, a demolarii unor cladiri….. Mie imi place cum vechiul CEC se oglindeste in fatada de sticla a turnului de langa el. Vazand Roma, imi este tot mai clar ca ceea ce displace acestor oameni nu ar fi atat ca se construieste, ci ca se construieste prost, urat si fara rost in urma unor comenzi, atat sociale cat si individuale prost gandite, meschine si fara rost. De aceea protestul mut al fiecaruia dintre noi isi gaseste mai usor expresia impotriva “mastodontilor din fier si sticla”. In acest fel, nedreptatea trece dintr-o parte in cealalta, lovind in toata lumea, facand si mai multa nedreptate.

Nu noile cladiri sunt de vina. Este normal ca la inceputul unui nou secol sa construiesti ca in propria ta perioada. Monstruos ar fi sa imiti forme fara substanta ale secolelor trecute. Monstruos este ca uitam ca un oras este construit de comunitatea sa. Mai mult, vazand Roma, uitam ca un oras poate construi o lume intreaga.

Beside that, the incredible short promenade trough the Roman Forum is a walk-through the built environment of the most modern and democratic western society base: the Senate (the germ of parliamentary system), the basilicas (courts of judges), the forum itself being the place of public debate and constructions of spiritual conscience of the people (temples). At one of the ends is the incredible Coliseum and the entire path is seeded with triumphal arcs that mark victories of a proud and powerful society and its members.

Roman Forum: Curia Iulia (the Senate), Basilica Aemilia (Court)

The ancient Rome was a triumph of the human society. Despite some of the practices and cruelties that such a young society developed with an apparent lack of morality, it is the cast in stone evidence of where the human endeavor and innovation can lead us. The same ages when many of our ancestors did not well-passed the stone age, an amazing sophisticated society blossomed and established, giving us, more than 2000 years later, concepts that allow us to have a real civilization.

This old city is also the base of the humanist renaissance, centuries later. This old city is the inner core of democratic systems. This old established incredible democratic situations: millenniums before the French Revolutions, both plebeians and aristocrats bathed in the same public baths.

Don’t understand me wrong: the same time, this was one of the most cruel, corrupted and inequitable society. But they constituted rules that would terrify our politicians running for public positions now. Even the most humble citizen elected his own representative to different levels of public positions. No office could be held more than one or two years and almost every high ranked person had to prove his abilities during tough military campaigns.

Writing those words allow me to better understand Rome’s legacy. Despite a first impression that it is the result of ancient architects, it is not. Not the architects built this city, but the public order that asked for forums, baths, temples, courts, block of flats, and triumphal arks. The Roman engineers didn’t build the sewerage and aqueducts, they answered to the public demand.

The open-minded, the pragmatism, the solidarity and the innovation built this city. The large domes are not just a use of concrete, but the will that built them.

We want beautiful, efficient and healthy cities. It is not the architects and planners that can provide us such places, but the will of the community.

It is our role to determine where our habitat will be like. But we need good will, open minds and common sense. The architects? They will be glad to follow the rest!

Problemele nu sunt insa numai la ele, la autoritati. In cazul multor alte finantari, o buba destul de mare este chiar la investitori. Acestia pun pur si simplu carul inaintea boilor, axandu-se exclusiv pe targetul: “trebuie sa atrag X.000.000 Euro!”.

Ce vreau sa spun cu asta? Se finanteaza pensiunile, da? Ura, inseamna ca trebuie sa iau banii gratuit si ma aleg si cu o pensiune! Si este stiut cati bani aduc pensiunile!

Asa este, pensiunile aduc bani, dar numai atunci cand ele sunt bine facute, bine conduse, cand au servicii excelente samd. Culmea, am vazut odata o pensiune cu niste peisaje chiar cam neplacute, insa care cucereste orice oaspeti prin grija proprietarilor care robotesc de dimineata pana noaptea tarziu.

Aproape intotdeauna cei care ne-au intrat in birou, dorind sa construiasca o pensiune, aveau in cap banii si nu pensiunea. In aceste conditii, proiectul este foarte dificil de realizat, pentru ca proiectul oricarei cladiri este o negociere intre proprietar (beneficiar, dezvoltator, investitor, client), arhitect si administratie, mediu, localitate si chiar a bunului simt.

Atunci cand unul dintre cei mai importanti parteneri in acest proces este absent (clientul), fiind preocupat exclusiv de bani, procesul esueaza. In aceste conditii, pensiunea nu mai este o afacere, un scop lucrativ, ci doar o unealta de a atrage banii. O unealta nepotrivita, pentru ca este facuta pentru alte scopuri. Este ca si cand avand un ciocan in mana, trebuie sa strang un surub. E imposibil! Si asta desi ciocanul este una dintre cele mai performante unelte facute vreodata!

Ideea este ca daca cineva chiar vrea sa-si faca o pensiune, trebuie sa se concentreze pe pensiune. Eforturile sale trebuie axate pe colaborarea cu arhitectul, pe studiul zonei, pe evaluarea costurilor, pe cautarea celor mai bune solutii. Pur si simplu, clientul trebuie sa se foloseasca de arhitect ca de o unealta care proiecteaza o cladire foarte performanta, utila, frumoasa, ieftina.

Foarte des, insa, din pacate, arhitectul, proiectul de arhitectura, studiul de fezabilitate sunt vazuti ca niste pasi strict necesari in accesarea fondurilor, impreuna cu copiile xerox, adeverintele si avizele nesufertie care trebuie anexate la dosar.

Acest lucru nu se intampla doar la pensiuni sau mai mult la pensiuni, ci la majoritatea proiectelor de finantare. Dosarul de evaluare devine un scop in sine. In cazul fericit in care finantarea este aprobata, aplicantul are sanse foarte mari de a se trezi cu un dosar inutil in brate si cu o cladire nepotrivita, scumpa si urata, nefunctionala si cu o afacere care este foarte greu de tinut pe linia de plutire.

Am sa scriu cu alta ocazie cum lucruri similare se intampla si cu alte investitii pentru ca investitorul refuza sa iasa din cutie!

Am avut recent o discutie cu un foarte bun prieten pe tema programelor de finantare europeana pentru dezvoltarea resursei umane (POSDRU).

Haideti intai sa vedem ce se intampla cu POSDRU:

• Scopul este nobil, practic finantarea pregatirii continue.
• Banii se aloca organizatiilor (de orice fel) care organizeaza cursuri de pregatire, specializare, instruire, formare samd
• Organizatiile finantate organizeaza cursurile si le ofera gratuit sau aproape gratuit maselor care constituie “resursa umana”

Ce este gresit aici? Sa spunem ca eu as dori sa invat cum sa proiectez “case verzi”, iar una dintre facultatile de arhitectura are un curs care costa 2000 de Euro. Eu nu pot solicita finantare pentru a putea plati cursul in cauza.

Pot in schimb sa organizez prin firma mea, propriul curs de “proiectare de case verzi”! Iau asa 3.000.000 de lei pe masura ce conving arhitecti si ingineri sa vina si sa se plictiseasca (gratuit) la cursul meu.

Ideea este ca in acest mod banii cheltuiti (cam 5.000.000.000 EURO, da, 5 MILIARDE DE EURO ! ! ! !) nu creeaza o concurenta si o plusvaloare pe piata trainingurilor. Daca pe piata ar fi 300 de arhitecti care ar primi cate 2000 Euro (600.000 de Euro!), printre facultatile de arhitectura si constructii, fie ele de stat sau private, s-ar crea o concurenta in a atrage cat mai mult din aceasat suma! Odata ce cursurile ar arata ce potential creeaza pentru absolvent, poate ca alti 500, sau poate chiar 1000 de arhitecti ar solicita bani special pentru a urma aceste cursuri, care ar urma cu predilectie cel mai bun curs dintre cele oferite, incurajand astfel toate mediile: academic, profesional, energetic (verde, da?), mediul inconjurator (verde, da?) samd.

Rezultatul? Pachete de formare profesionala cat mai performante, numai avantaje.

Similar, sa spunem ca finantarea s-ar da pentru proiecte gratuite de case!

Normal mi s-ar parea ca celor care s-ar califica pentru un proiect gratuit sa li se aloce o suma fixa, cu care sa-si comande proiectul de pe piata. Astfel concurenta acerba dintre firmele de proiectare ar oferi proiecte din ce in ce mai bune, mai pliate pe necesitatile viitorilor beneficari.

Daca s-ar practica in acelasi mod ca si cu POSDRU, s-ar finanta 1-2-3-4-5-6 firme de arhitectura care ar face cateva proiecte pe care le-ar oferi gratuit. Calul de dar nu se cauta de dinti, asa ca s-ar putea sa fie niste case scumpe, proaste si nepotrivite.

Cam asta ar fi despre utilitatea modului in care se dirijeaza fonduri acum.

Acest Sondaj de opinie este initiat de Trilitica Frame Invest srl si are ca scop determinarea elementelor care vor permite proiectarea unor cladiri si spatii de birouri mai bune, mai eficiente, care sa raspunda mult mai bine nevoilor oamenilor si companiilor.

Haideti sa vedem in cel mai logic mod cat de departe putem merge pe acest drum:
In primul rand, orice casa trebuie sa aiba:
- o camera de zi
- o bucatarie
- o baie
- minim 1 dormitor.

Cu siguranta ca o extrema ar fi renuntarea la dormitor, caz in care: 1 camera de zi+chicineta+baie poate parea de ajuns. Totusi aceasta tema de proiectare seamana foarte mult cu o garsoniera si cine nu a trait intr-o garsoniera poate ca nu trebuie sa inceapa acum.
Asadar, as spune eu, prezenta cel putin a unui dormitor este strict necesara. Insa daca unui cuplu (sot si sotie) o astfel de casa ii poate parea suficienta, trebuie intotdeauna luat in calcul faptul ca in general o familie este mai mare de atat. Un singur copil poate face o astfel de casuta total nepotrivita unui trai decent. Am sa recurg la imagintia dumneavoastra si am sa va arat si cateva poze. Este de neimaginat ce poate face un copil in cateva minute intr-o camera! La asta se adauga cadita, patut, paturici, lighenase, cosulete, mii de hainute (da, un bebelus are de 100 de ori mai multe hainute decat un adult!) si toate trebuie spalate, calcate, asezate, aranjate….

Inafara de asta, un copil are bunul obicei sa binecuvanteze o casa la putin timp dupa casatorie.

O camera pentru viitorul copil devine asadar obligatorie!
Recapituland, as recomanda minim doua dormitoare, o baie, o camera de zi si o bucatarie, cele doua din urma avand neaparat un loc de luat masa.

Am putea totusi accepta si urmatorul calcul: o camera de zi, o bucatarie, o baie si un dormitor, gandindu-ne ca in viitor, odata ce copilul este „programat” se poate purcede la adaugarea a unei noi camere.

Spatiile minime ale unei case mici:
- camera de zi – minim 16 mp
- bucataria – 7-8 mp
- loc de luat masa 7-9 mp
- baie 6 mp
- dormitor – minim 10 mp

Total: 4,6 mp. Daca la aceasta suprafata adaugam 10% pentru alte spatii (hol, vestibul etc), minimul de suprafata utila este de 50 mp. Aceasta inseamna o suprafata construita de minim 60 mp.

La aceasta configuratie as adauga necesitatea extinderii pe viitor, intr-unul dintre cele doua moduri:
- extindere propriu-zisa cu 1-2 camere
- existenta unui pod mansardabil
In ambele cazuri, suprafete de minim 5-8 mp sunt strict necesare pentru viitoare circulatii (fie scara catre mansarda, fie circulatii orizontale cu care sa se faca legatura cu viitoarea extindere a casei.

Deja aceasta configuratie ajunge la aproximativ 70 mp.

In cazul in care decizia Dumneavoastra este sa construiti de la inceput doua dormitoare, atunci casa va trebui sa aiba pe langa cei 55 mp utili de mai devreme, inca 10-15 mp, adica un total de 65-70 util (78-84 mp).

Revenind la calculul de mai sus, hotararea de a construi totusi un fel de garsoniera „pe pamant” mi se pare total nerecomandabila din urmatoarele puncte de vedere:
- nu este mult mai ieftina. Raportul dintre inchiderile exterioare si spatiul interior este cel mai defavorabil, pretul pe metru patrat fiind cel mai mare
- pentru proiectarea unui astfel de bungallow veti plati automat un pret destul de ridicat.
- Anumite costuri de santier nu pot fi reduse proportional cu suprafata casei, asadar fapt ce iarasi face ca pretul sa fie mai mare
- Un astfel de spatiu este realmente neconfortabil, fiind cu greu acceptabil doar ca o casa de weekend.

Exista, daca veti cauta pe internet o multime de solutii pentru case minimale, cu spatii care se modifica in timpul zilei cum ar fi ascunderea cazii de baie sub pat samd. Aceste solutii au ca principiu anularea uneia sau mai multe din spatiile ocupate de anuite functiuni sau punerea lor „la comun”.

Nu as considera niciodata astfel de incercari mai mult decat niste manifeste ale unor colegi arhitecti prin care isi demonstreaza talentul pe programe extreme de locuire. Totusi cred ca unei astfel de variante i se poate oricand pune in fata un container sau o rulota, in plus avand si avantajul ca puteti schimba peisajul de cate ori va plictisiti.
Insa nu as considera o rulota o casa si cred ca nici Dumneavoastra.

Articol scris pentru Proiecte case

Pentru a avea si traducerea accesati TED.COM

Asadar, intrebarea corecta este ce preturi se solicita in constructii si nu atat cat costa. Contractele se incheie pe angajamente legate de pret, nu de costuri. Preturile sunt mai mari sau mai mici in functie de mersul pietei. Structura lor este insa ceva diferit si o analiza a acesteia se asemeana, intr-adevar, cu o structura a costurilor similara aproape oricarui alt produs.In aceasta ordine de idei, anumite componete ale preturilor au la baza anumite costuri. Ar fi anormal sa platim 300 Euro/mc de zidarie, in conditiile in care materialele (caramida si mortarul) si manopera duc la costuri de aproximativ 100 de Euro.

Toata lumea cunoaste valori per metrul patrat de constructie, atat cuantumuri istorice, cat si actuale: preturi pentru constructii la rosu, constructii la cheie, constructii de caramida, constructii de lemn. Totusi preturile pe metrul patrat sunt doar valori statistice, sau, mai degraba, preturi la care constructorii pot fi „acoperiti” de evolutia contractului. In alte cazuri, preturile per metrul patrat nu sunt decat metode castiga contractul, neavand nimic de-a face cu sumele finale.

Ce este important este ca doua constructii asemanatoare in plan (suprafete similare) pot ingloba cantitati de materiale si de manopera foarte diferite. In general oricine stie ca nu se pot compara constructiile din lemn cu cele din caramida, insa la fel de adevarat este doua case din caramida pot fi extrem de diferite. A fi evaluate la fel inseamna in cel mai bun caz o pierdere din partea unuia dintre contractanti.

Exemplu: De-a lungul timpului am recomandat clientilor mei o serie de constructori. Acestia, intr-o anumita perioada erau patru. Am constatat cu uimire ca acestora li s-au atribuit contracte in mod aproape egal, fiecare fiind, pe rand, mai ieftin decat concurentii sai. Cei patru nu se cunosteau si nu au fost favorizati in nici un fel in selectiile de oferta. Adevarul ca preturile lor, desi similare, variau intre niste limite destul de stranse. Aceste limite nu erau insa destul de mici incat, pe rand, fiecare sa nu fie favorizat de o anumita structura a caselor.
Prin structura nu inteleg structura de rezistenta, ci materialele de constructie: unele case aveau ceva mai multa zidarie, altele mai mult fier, altele mai multa lemnarie. Fiecare dintre cei patru, avand preturi diferit,e castiga in general contractele oentru casele care aveau cantitati de lucrari mai mari acolo unde ei aveau preturile mai bune.

Am dezvaluit deja cheia prin care preturile constructiilor se stabilesc: prin cantitatile de materiale si de lucrari incluse in aceasta.

O casa absolut banala are (la rosu) in general urmatoarele tipuri de lucrari de constructii:

• sapaturi
• turnari de betoane
• confectionat si montat armaturi
• balast
• polistiren (expandat, extrudat sau expandat extradur)
• izolatii
• zidarii
• cofraje
• dulgherii (sarpante din lemn si eventual peretii mansardei)

Din aceste noua tipuri de lucrari, fiecare continand materiale, manopera, transport si utilaje, preturile de la constructor la constructor pot varia foarte mult. In acest caz discutam despre oferte realizate pe baza unor liste de cantitati incluse in proiectele de arhitectura si de rezistenta.

Adesea preturile pe metrul patrat se refera la constructii realizate fara proiecte. Sa luam ca exemplu constructia unei case de cca 150 mp:

- Talpile de fundatii aproximativ 50 mc de beton (la o adancime de 110 cm – sub limita de inghet). Daca facem comparatia cu o casa construita „dupa ureche” cu fundatii avand adancimea de doar 70 de cm, „economia” de material este de cca 18 mc, adica aproximativ 1800 Euro – 12 Euro/mp.
– Aceeasi casa poate avea consumuri de armaturi de cca 6000 kg. „Dupa ureche”, „bagand la fier de zici ca-i cazemata!”, ea poate avea consumuri de sub 3000 kg, adica o economie de cca 4500 Euro, adica alti 30 de Euro/mp.
– Daca in locul a cca 70 mc de zidarie cu blocuri ceramice Porotherm 25S se foloseste caramida Porotherm 25, economia per metrul cub este de cca 10 Euro (Porotherm 25S costa 263 lei, Porotherm 25 costa 222 – preturi recomandate de producator). Diferenta este de 700 Euro, inca 5 Euro/mp.

Continuand „economiile”, mortarul nu mai este M50 ci M20 (mai putin ciment), betonul este preparat in santier si nu mai are clasa necesara, lista poate continua….

Dar calculand strict valorile de mai sus, diferenta intre cele doua case „identice” este de cel putin 47-50 Euro/mp!, adica 7500. Din pacate, practica arata ca de aceste valori nu se bucura nici macar proprietarul, ci asa-zisul constructor.

Singura metoda de a afla preturi reale pentru constructii este numai si numai prin oferte facute in baza unui proiect si a listeor de cantitati aferente acestuia.

In plus, un astfel de contract mai are un avantaj: controlul preturilor. Veti vedea analizand o oferta de execuite ca nici unul dintre preturi nu are o pondere foarte mare in pretul final. Asadar, scumpirea unui articol (pretul otelului a variat intotdeauna intre 0,70 Euro si 2 Euro/kg) nu dubleaza preturile casei! Il poate afecta, asa este, insa nu il poate dubla, dupa cum deja stim ca se (mai) intampla inca.

Totusi si preturile per metrul patrat sunt bune la ceva. Inca dinainte de a se incepe proiectul, o evaluare a suprafetelor poata da totusi o imagine asupra ordinului de marime al viitorului buget.

Am scris, mai demult, ca secretul nu se afla in materialele de constructii, ci in cat de judicios este gandit proiectul viitoarei constructii. Economiile si controlul costurilor de aici incepe sa se faca. O casa care are din start cu 50 de mp mai mult decat este nevoie, va costa totusi mai mult. Chiar mult mai mult.

Concluzia acestui material este ca listele de cantitati incluse in proiect sunt de o mare importanta. In primul rand, ele reflecta eficienta proiectului. In al doilea rand, sunt singurele in masura sa permita solicitarea si obtinerea unor oferte de executie corecte, comparabile intre ele si nu in ultimul rand o modalitatea infailibila de a controla calitatea constructiei, ritmul lucrarilor si platile efectuate.

Atentie la Proiectele tip!

In general, arareori cele ce sunt prezentate ca “proiecte de case tip” chiar sunt proiecte tip. De ce? In primul rand, o casa tip trebuie sa aiba anumite caracteristici:

• Dimensiunile: cu greu s-ar putea preta tipizarii orice casa mai mare de 200 mp. Proiectele tip, in mod traditional se adreseaza bugetelor cumpatate. Daca cine si-ar dori o casa mai mare de 200 mp, de ce sa se limiteze la un proiect tip?
• Dimensiunile in plan: un proiect tip trebuie sa se poata incadra cu usurinta pe aproape orice teren construibil. De aceea, un proiect de casa avand latimea de peste 8 m, nu este tipizabil. De ce? Pe un teren cu deschiderea de 12 m, cat prevad in general regulamentele de urbanism ca trebuie sa fie un lot minim, construibil, nu se poate amplasa o casa mai lata de 8 m, daca se respecta retragerile de 1+3 metri, pe cele doua laterale.
• Proiectele tip nu au de ce sa fie “customizabile”. O intreaga echipa de proiectare lucreaza la orice proiect, fie el tip sau unicat. Avantajul proiectelor tip consta in faptul ca 80-90% din munca a fost deja realizatal, putandu-se astfel obtine preturi mici. Latirea unei case cu 1 metru inseamna reluarea in procent de 40-50% a muncii arhitectului, cca 80-90% a inginerului structurist, si minim 40-50% a inginerului de instalatii. Adaugand acest efort la pretul initial al proiectului tip, pur si simplu nu renteaza pentru nici una dintre parti (proiectanti si client) modificarea unui proiect tip, altfel decat schimbarea culorilor, a unor finisaje, cel mult adaugarea unui balcon.

Tinand cont de cele de mai sus, trebuie inteles ca marea oferta de proiecte tip este o incercare a unor firme de proiectare de a-si face simtita prezenta, prezentand alte proiecte realizate ca fiind proiecte tip. In mod uzual pentru a vedea cum lucreaza un arhitect, trebuie vazut protofoliul acestuia, case proiectate deja. Promovarea vechilor proiecte ca „proiecte tip” sau ca „modele de case”. Aduce un plus cautarii potentialilor clienti. Acestia au tendinta de a cauta informatii folositoare, iar un proiect utilizabil pare mai folositor decat un proiect realizat in trecut si care nu poate fi reluat.

Cele de mai sus nu inseamna ca proiectele de pe internet nu sunt folositoare.

Asadar, ce merita ales?

Proiecte de case si vile tip: avantaje:

• le vedeti dinainte de a le achizitiona
• aveti de la inceput liste de cantitati, puteti obtine oferte de executie din ziua urmatoare
• se poate face o simulare a midului in care se vor aseza pe parcela Dvs.
• Costa mai putin (cel putin 50% fata de pretul unui proiect unicat similar), dar poate fi mai ieftin cu pana la 70%.
• Constructia caselor este economica, casele tip fiind gandite in general ca niste case economice.

Proiecte de case si vile tip:Dezavantaje:

• Exista o gama relativ limitata de proiecte tip de case sau vile (daca indepartam asa-zisele proiecte tip de 12 m latime si 250 mp suprafata desfasurata)
• Nu pot fi aplicate pentru locuintele mai mari, sau cu cerinte speciale (de exemplu, camere cu intrare separata pentru unii membri ai familiei sau personal)
• Pot sa rateze anumite avantaje ale terenului: o priveliste deosebita, o orientare speciala
• Cu greu pot fi aplicabile pentru terenuri si mai inguste decat cele de 11-12 m, sau avand 1-2 calcane.
• Au o tema de proiectare relativ rigida.
• Folosesc materiale si tehnologii cat mai uzuale, pentru a fi usor de pus in opera, cu o minima verificare.

Proiecte de case si vile unicat: Avantaje:

• „customizabile”. Este un termen nefiresc pentru un proiect de arhitectura, pentru ca, prin definitie, proiectul de arhitectura este unul „pe masura”, nu unul tip. Au la baza o tema de proiectare intocmita chiar de dumneavoastra, special pentru dumneavoastra.
• Tin cont de caracteristicile terenului, de pozitia in oras, de orientarea fata de punctele cardinale, de vecini, de privelisti
• Au o structura de rezistenta adaptata arhitecturii.
• Se pot folosi materiale, tehnologii si finisaje mult mai vaste.
• Pot fi chiar mai ieftine decat omoloagele lor, casele tip pentru ca aumite decizii sunt luate tinand cont de mult mai multi factori decat in cazul caselor tip.

Proiecte de case si vile unicat: Dezavantaje:

• Proiectul dureaza mult: Daca proiectul tip il puteti avea in cateva zile, un proiect unicat are un anumti „traseu tehnologic” imposibil de scurtat
• Selectia constructorului se face mult mai tarziu, iar un buget exact se obtine dupa mai mult timp.
• Fiind produsul unui colectiv vast de proiectare este considerabil mai scump decat un proiect tip. Totusi, dupa cum scriam acum mult timp in „Secretul caselor iefitine”, economiile semnificative nu din pretul proiectului se obtin.

Cu siguranta ca acest articol nu a facut decat sa recapituleze avantaje si dezavantaje pe care deja le intuiati. Indiferent de decizia pe care o veti lua, trebuie sa cautati ca acest vis al Dumneavoastra sa aiba un parcurs confortabil. Pentru aceasta, indiferent de arhitectul si de solutiile alese, folositi-va cat mai mult posibil de experienta si cunostintele acestuia. Numai o comunicare cat mai deschisa cu arhitectul Dumneavoastra va poate netezi calea si va va ajuta nu numai sa intelegeti mai bine, ci si sa va faceti inteles cat mai bine.

Mult succes!

Ceea ce conteaza in primul rand este structura de rezistenta a casei existente. Prin regulamentele locale de urbanism nu toate casele pot fi consolidate. Regulamentele considera casele pe structura din paianta, chirpici, lemn ca fiind demolabile. Intr-adevar, pentru casele realizate din paianta sau chirpici, nu exista nici o metoda de calcul care sa poata evalua in ce masura o astfel de structura este eficienta din punct de vedere seismic.

Proiecte de case si vile: Extindere, consolidare, etajare si modernizare

Asadar, in astfel de proiecte putem vorbi numai despre casele realizate pe o structura portanta din zidarie, cu plansee din lemn, caramida sau beton armat.

Orice proiect de consolidare incepe cu o expertiza tehnica.

Expertizele tehnice sunt intocmite de experti tehnici atestati de Ministerul Lucrarilor Publice (indiferent de numele pe care ministerul l-a luat intre timp). Expertiza consta intr-un calcul al structurii existente prin prisma cerintelor normativelor de proiectare a structurilor si determina gradul de asigurare seismica. In functie de acest rezultat, expertul propune doua solutii de ridicare a gradului de asigurare seismica, unul minimal si unul maximal.
Expertul foloseste pentru aceasta urmatoarele metode, studii si piese de proiect:
- releveul de arhitectura sau de structuri
- releveul avariilor
- proiectele initiale (daca exista)
- studiul geotehnic
- sondaje la fundatii
- probe de materiale (in unele cazuri, pentru cladirile mai vechi se folosesc de obicei date statistice despre materialele folosite in mod obisnuit in epoca). Probele se iau mai ales la cladirile mai noi, care au partial sau total structuri din beton armat si pot consta in teste pentru relevarea armarii, prelevari de probe de beton pentru determinarea clasei acestuia, etc.

Cand este cazul acelor proiecte care pe langa consolidare propun si extinderea, supraetajarea, modernizarea (modificari exterioare si interioare), expertiza ia in considerare si o tema de arhitectura.

Tema de arhitectura pentru aceste proiecte este cea care defineste viitoarele partiuri de arhitectura (planurile casei), fatade, sectiuni, etc.

Pentru fiecare dintre specialitatati se vor intocmi apoi proiecte de arhitectura, structura si instalatii care trebuie sa respecte prevederile Expertizei tehnice. Mai mult chiar, proiectul de structuri (de rezistenta) la sfarsit este stampilat si semnat de catre expertul tehnic ca o garantie a faptului ca solutiile stabilite de expertiza au fost corect incluse in proiectul de specialitate.

La casele din zidarie, avand parter +pod, sau parter, 1-2 etaje si pod, care sunt cele mai curente interventii, in general, din ceea ce am vazut pana acum, problemele pornesc in general de la fundatii.
Fundatiile tind in general sa nu aiba o adancime suficienta, fiind numeroase cazuri de case cu fundatii de numai 40-50 cm adancime, care practic nici nu sunt considerate fundatii de normativele in vigoare. Mai ales in cazul in care se fac supraetajari, cel mai adesea, fundatiile existente, chiar daca erau suficiente pentru constructia initiala, nu mai sunt suficiente pentru noile incarcari.

In general prin interventiile la casele existente se propun si schimbari mari, cum ar fi deschiderea unor spatii in parter – camerele de zi, bucatarii- in timp ce in etaje interventiile cauta in general sa decomandeze camerele.

In acelasi timp trebuie mentionat ca structuri de tipul celor istorice de zidarii portante cu plansee din lemn sau din boltisoare de caramida nu mai sunt acceptate de normativele in vigoare. Interventiile cu beton armat asupra acestora schimba fundamental modul in care aceste structuri functioneaza. Daca primele sunt structuri elastice, care disipa energia cutremurului prin miscare, structurile din beton armat sunt mai rigide si incearca sa distribuie uniform eforturile induse de acceleratiile seismice.

Asadar solutiile de consolidare cu beton armat practic „leaga” casa la un loc: planseele din beton armat sunt considerate „saibe rigide” care forteaza elementele verticale (ziduri, stalpi) sa lucreze impreuna. Constructiile vechi, elastice, permiteau diferitelor elemente de constructie sa lucreze singure, conlucrarea lor fiind minimala. Prin aceasta schimbare calitativa apar insa si provocari noi: faptul ca intreaga structura se comporta unitar poate duce la fenomene nedorite, cum ar fi torsiunea generala acasei, ceea ce, ca principiu, inseamna ca intreaga miscare este o rotatie in jurul elementelor mai masive (pereti, in general), ceea ce inseamna ca eforturi imense pot distruge elemente ale structurii mai mici, dar importante, ca stalpii, sau spaletii mai mici de zidarie.

Paragraful de mai sus, mai lung si poate prea tehnic, este un semnal de alarma in ceea ce priveste interventiile facute fara un proiect bine gandit si fara o expertiza initiala a casei. Intr-adevar, numeroase interventii facute de multi proprietari asupra caselor, cum ar fi camasuieli armate sunt puri si simplu periculoase. De ce? Odata pentru ca ele reprezinta greutati suplimentare care vor spori forta seismica, aduc eforturi suplimentare in fundatiile posibil oricum subdimensionate, in al doilea rand pentu ca pot distruge alte zone ale constructiei care pana in acel moment ar fi putut avea un raspuns satisfacator.

Consolidarile, extinderile, etajarile si modernizarile sunt proiecte de case mai delicate, mai complicate, dar si placute, in acelasi timp. O astfeld e interventie asupra unei case este practic o renastere a acelei cladiri, o prelungire a vietii sale cu inca 50-100-150 de ani.