Mă refer în primul rând la calitatea arhitecturii, apoi și la ce și cât se construiește.
Aparent nu pare să fie nici o legătură între nivelul corupției din administrație și ce se întâmplă pe planșetele arhitecților, dar de fapt….
Cum se manifestă corupția în arhitectură?
Avize și Autorizații
„Vreau autorizația mai repede” sau „Vreau să construiesc mai mult”
Când un arhitect primește un telefon, adesea una dintre întrebările puse de potențialul client este ceva de genul: „Aveți relații la Primăria X?”. Prin „relații” se subînțelege că arhitectul ar trebui să știe unde și pe cine să „ungă” pentru a se obține mai ușor autorizația de construire.
Autorizația de construire este un proces bine descris de lege. În fapt, cu respectarea regulamentului de urbanism, având obținute toate avizele solicitate de acesta și un dosar corect întocmit, nici o primărie nu poate refuza emiterea autorizației.
Diferența este dată, într-adevăr, de timpul în care certificatul de urbanism și apoi autorizația sunt emise. Termenul legal este de 30 de zile, dar există chiar în București primării la care aceste operațiuni timpul de așteptare este de luni de zile.
Cazul particular este acela în care clientul dorește să construiască mai mult decât regulamentul permite. Legea oferă posibilitatea realizării unui plan urbanistic de detaliu sau zonal care permite modificarea fie a regimului de retrageri și alinieri, fie a celui de înălțime și de utilizare a terenului.
Trebuie spus că în mod normal în unele cazuri acest lucru este posibil și justificabil din punct de vedere urbanistic, în altele cazuri, pur și simplu regulamentul este forțat și modificat în ciuda oricăror rațiuni. Aici nu mă refer la ceea ce presa a numit pe nedrept (și greșit) „monștrii de oțel și sticlă”, cum ar fi turnul Bancorex, clădirea de la Armenească, sau chiar turnul de lângă catedrala catolică, ci numeroase „inserții” total nejustificate din punct de vedere urbanistic.
Corupția administrației face ca o serie de arhitecți și birouri de arhitectură să fie specializați în această „nișă de piață”, acei clienți care doresc să depășească orice obstacole, cu orice preț. Adesea singura calitate reală a proiectelor realizate de acești colegi este că relația lor cu persoane îndoielnice din administrație funcționează.
Distorsionarea pieței, comenzile private
Unele dezvoltări imobiliare pornesc de la început cu avantaje neconcurențiale. Am să explic cum și de ce.
Pentru un coeficient de utilizare al terenului de 3, prețul acestuia pe metrul pătrat util al unui apartament crește cu jumătate din valoarea pe metru pătrat al terenului. Mai simplu spus, dacă terenul costă 500 de Euro/mp, acest preț crește costul unui metru pătrat util cu 250 de Euro/mp. Pentru un apartament de 50 de metri pătrați, terenul (de 500 Euro) aduce în prețul apartamentului 12,500 Euro. Pentru un teren de 1000 de Euro/mp, această sumă crește la 25,000 de Euro.
În condițiile în care retrocedările sunt afectate de filierele rechinilor imobiliari (după cum îi numește colorat presa), pe piață sunt dezvoltări care nu trebuie să îndeplinească aceleași criterii de competivitate.
Dezvoltările care se realizează corect, în care toate costurile provin din piața liberă, datorită concurenței neloiale, au șanse mici să fie profitabile.
O altă sursă de distorsiuni ale pieței o reprezintă și investițiile provenite din business-uri oneroase cu statul. În condițiile în care sute de milioane, dacă nu chiar miliarde de euro intră în economie prin astfel de contracte, comenzile pe care acești îmbogățiți le lansează pe piață sunt, la rândul lor distorsionate.
Fondurile care provin din afacerile curate sunt investite de obicei cu foarte multă grijă, pentru a continua să fie un avantaj pentru acea entitate economică. Ceea ce se numesc easy money nu mai sunt cheltuiți cu atenția cuvenită.
Comenzile publice pe piața de arhitectură
În ultimii 25 de ani comenzile publice pe piața construcțiilor s-au atribuit după tot felul de principii. Acestea au ratat scopul declarat, de a avea construcțiile realizate la costuri corecte. Același lucru se întâmplă și cu proiectarea.
Dacă cineva ar avea curiozitatea să compare numele firmelor care apar pe panourile de organizare de șantier între investițiile publice și cele private, ar observa o mare diferență. Într-o proporție covârșitoare, firmele par „specializate” ori în proiectarea pentru stat, ori pentru mediul privat.
Nici guvernul, nici administrațiile locale, sau descentralizatele nu organizează concursuri de arhitectură. De fapt, legea nici nu acordă posibilitatea organizării unui concurs de arhitectură, astfel încât câștigătorului să-i poată fi atribuit contractul de proiectare.
Mai mult, tot mai des apar licitații și selecții de ofertă pentru pachete proiectare+construcții.
Codul deontologic al arhitectului interzice acestuia să ofere aceluiași client servicii de proiectare, comerț cu materiale de construcții și execuție. Este și normal așa, pentru a nu pune arhitectul într-un conflict de interese. Pe de altă parte, binomul proiectant-constructor, licitând pentru pachetul proiect+construcții, se află tocmai într-un astfel de conflict de interese.
Comenzile publice din proiectare, nu se constituie așadar într-un motor al creației arhitecturale. Numărul clădirilor publice proiectate în ultimii ani și care sunt și apreciate obiectiv drept creații arhitecturale de valoare sunt extrem de puține.
Mai mult, accesul la licitațiile și selecțiile de ofertă este limitat, existând condiții legate de cifra de afaceri, experiența similară șamd.
Optimism: educație și proiectare rațională
În primul rând, trebuie spus că datorită legislației destul de limpezi, procesul de autorizare poate fi trecut și fără mită, șpăgi și atenții. Respectând legea, regulamentele de urbanism, cu un proiect bine făcut, autorizarea nu este o problemă.
- Publicul este și tot mai educat în această privință și realmente tot mai puțini clienți consideră relațiile arhitectului cu primăria mai importante decât abilitatea acestuia de a proiecta.
- Tot educația ferește și dezvoltatorii de neplăceri. Tot mai mulți dintre ei se consultă cu arhitectul dinainte de a alege terenul pentru construcții. Sunt evitate tot mai des situațiile în care trebuie obținut imposibilul de la un teren cumpărat în grabă.
Educația publicului și a clienților reprezintă o primă soluție
- Un dezvoltator/investitor care își cunoaște interesul, nu pleacă la drum înainte de a verifica cât și în ce condiții se poate construi, cu ce costuri, unde trebuie să caute teren, ce calități trebuie să aibă terenul, cu cât se vând sau închiriază apoi proprietăți similare. Arhitectul devine un partener tot mai important.
- Astfel, situațiile în care pentru a se obține profit trebuie construite 4-5 etaje printre case parter, parter și etaj, sunt tot mai puține. Mai mult, cred că încet, în timp, cumpărătorii vor evita blocuri construite după forțarea agresivă a regulamentelor de urbanism.
- Deja, tot mai mulți cumpărători verifică nivelul calitativ al unei construcții, apelând la serviciile unor ingineri structuriști, experți tehnici sau chiar arhitecți care le indică să solicite cartea tehnică a construcției, să vadă procesele verbale pentru lucrări ascunse, certificate de calitate de materiale șamd.
Dar în privința statului…
Statul și administrațiile locale par să se miște mai greu. Actualele campanii anticorupție vor diminua apetitul funcționarilor și demnitarilor pentru actele de corupție.
Răspunsul ar trebui să conțină însă și un sistem prin care proiectarea lucrărilor din construcțiile publice să fie rezultatul unor concursuri de arhitectură, organizate și jurizate corect, care să permită practic oricărui arhitect să participe. Oriunde în lume concursul de arhitectură este o rampă de lansare pentru tinerii talentați, nu filiera de a acorda contracte acelorași companii care pe piața liberă nu ar rezista probabil nici un an.
Puterea arhitecților de a combate corupția
Unii clienți par să creadă că singura soluție este corupția. De fapt nu este așa.
- Arhitectul le poate oferi pe lângă planșele tehnice și sfaturile care să-l ferească de situațiile fără scăpare: Pentru a construi 10 etaje cel mai simplu este să alegi un teren pe care chiar se pot construi 10 etaje.
- Pentru a obține autorizația de construire, documentațiile întocmite corect și rezolvarea promptă a eventualelor obiecțiuni ale primăriei sau ale avizatorilor, lasă fără „argumente” și cel mai veros adversar.
- Mai mulți metri pătrați nu înseamnă un câștig mai mare. Un câștig mai mare îl reprezintă o clădire mai confortabilă și funcțională, mai frumoasă, mai eficientă economic și energetic. Un câștig mai mare înseamnă o clădire în care oamenii își doresc să locuiască sau să lucreze.
De la bun început au existat multe birouri de arhitectură care au ales să nu devină intermediari ai șpăgii. Eu personal cred că astfel de birouri sunt cele mai multe, cred că cei mai mulți arhitecți își doresc să fie plătiți pentru proiectele pe care le fac plini de pasiune, nu pentru intermedieri anoste ale mitei.
Să nu mai asistăm tăcuți
Deși despre corupție se discută mereu, despre modul în care ea ne afectează profesiunea și mai ales calitatea arhitecturii nu.
Se protestează câteodată pentru o construcție sau alta. De multe ori protestele lovesc orbește, sau cad pradă unor manipulări ordinare.
Un coleg arhitect a zis că meseria noastră este să construim. De asemenea, arhitectura înseamnă și demolarea a ceva vechi, dar asta este o altă discuție. Să nu arătăm cu degetul cum corupția ne afectează munca, să nu atacam cauzele corupției, ar fi o indiferență de neiertat, în ultimă instanță, o complicitate.
Dacă îți vei spune și tu părerea despre acest subiect, îți mulțumesc!
