Ce acte trebuie sa verifici când cumperi un teren

Legislația din România protejează cumpărătorul în momentul în care se realizează contractul de vânzare-cumpărare a unui teren sau a altei proprietăți imobiliare. Totuși, înainte de a începe demersurile pentru a cumpăra un teren, trebuie să știi ce acte trebuie să verifici.

Controlul calității lucrărilor de construcții de case

Ți-ai terminat proiectul de casă. Ai obținut autorizația de construire. Ai ales un constructor bun și ieftin. Lucrările încep în curând și vrei să știi cum se face controlul calității lucrărilor de construcții de case.

Există un sistem legal de control al calității în construcții. Acesta se aplică și în cazul construcțiilor de case.

Sunt 25 de ani de când, într-o formă sau alta, este în vigoare Legea 10/1995, privind calitatea în construcții. Poți consulta actul aici, în forma sa consolidată, pe Legislație.Just.ro Linkul se deschide într-o pagină nouă.

The Building Permit in Romania

Romania has one of the most complicated and time-consuming building permit procedures within the EU. It was ranked as the 50th in the world. The system is also rigged by some corruption phenomena. You should not be concerned about corruption, but they might interfere[1] with your project.

In order to obtain a Building Permit (Autorizație de Construire) there are two legal paths, determined not by choice, but by local zoning code (Regulament Local de Urbanism).

The two paths are direct and indirect authorization. They are similar at some extent, except that the indirect includes an Urbanism Project caled either PUD (Plan Urbanism de Detaliu) or PUZ (Plan Urbanistic Zonal).

Construction Quality Control System in Romania

As one red „The Building Permit in Romania” might think that all related construction industry is bureaucratic and nonsense, but the Construction Quality Control System is a coherent and functional system. If all the parts involved in the construction do…

Learning From Louis Henry Gibson, Architect

First I found by accident the ”Convenient Houses : With Fifty Plans for the Housekeeper” by Louis Henry Gibson, Architect – 1889. Then I searched for more! He also wrote ”Beautiful houses: a study in house-building” in 1895. Gibson starts…

The Fear of The Young Architects

I wrote a few time ago an article about the condition of the young architects on Linkedin. Young Architects – Not Good Enough to Design? In many countries, including mine, a graduated student with a bachelor or master degree in…

Proiect de casă în Buftea

Proiect de casă în Jud. Ilfov 2

Proiect de casă – Ilfov 1

Proiect de casă în Berceni

Negocierea lucrărilor la roșu pentru un proiect de casă

Negocierea lucrărilor la roșu pentru un proiect de casă
Pentru negocierea lucrărilor la roșu ofertate de constructor, nu trebuie să fii un negociator excepțional. Trebuie să ai argumente valide în discuții.

Gândul că urmează negocierea lucrărilor la roșu, apoi la finisaje, dă multora frisoane. Cei mai mulți dintre noi nu s-au tocmit niciodată pentru o legătură de pătrunjel, la piață. Eu unul, nu.

Am văzut în articolul Ce trebuie să știi despre viitorul tău proiect de casă că după realizarea proiectului tehnic urmează selecția constructorului. Selecția se realizează tot în baza proiectelor de arhitectură, rezistență și instalații. Acestea conțin listele cu materialele de construcții.

Pentru fiecare material în parte se poate stabili de ce manoperă este vorba. Unele cantități prevăzute în proiect sunt baza de calcul și a altor materiale. De exemplu, sub titulatura de zidării, intră atât cantitatea de cărămizi, cât și mortarul, după cum se poate determina și manopera necesară punerii în operă.

Am scris acest articol limitându-mă la lucrările din faza la roșu. De la finisaje și instalații încolo, lucrările sunt suficient de complicate și am risca să ne pierdem în amănunte.

Negocierea lucrărilor la roșu: betoane, armături, zidării

Lucrările la roșu sunt relativ simple. Intră aici un număr relativ limitat de lucrări, din care cele mai importante sunt zidăriile, betoanele, armarea betoanelor. Aceste lucrări reprezintă cea mai mare parte în această fază.

Față de acestea, celelalte lucrări sunt trasarea casei, săpăturile, transportul pământului rezultat din săpături, umpluturi, un strat de polistiren expandat EPS120 sau EPS150 (care termoizolează planșeul spre sol), o folie de polietilenă și cam atât.

De aceea, dacă ne limităm la a discuta betoanele, armăturile și zidăriile, putem spune că am reușit să negociem grosul lucrării.

Cum se prezintă o ofertă de execuție?

Pornind de la cantitățile stabilite de arhitect și ingineri în documentația aferentă proiectului de casă, ele apar așa:

  • turnare egalizare din beton simplu c8/16 în fundații – 5 mc
  • turnare betoane c16/20 în fundații – 42 mc
  • turnare betoane c20/24 în suprastructură – 45 mc
  • confecționat și montat armături OB 37 și PC 52 – 11.873 kg
  • zidării din cărămidă eficientă 30x25x24 cm

În ofertă, zidăriile, de exemplu, apar așa:

Toate aceste prețuri se însumează și rezultă suma totală.

De obicei aceste prețuri nu includ TVA. TVA-ul se adaugă la sfârșit, din mai multe rațiuni:

  1. Manopera și materialele pot avea TVA diferit. Mai mulți constructori fac oferte prin două firme. Astfel, manopera poate să nu poarte TVA, doar materialele, transporturile și utilajele să aibă TVA.
  2. La sfârșitul lucrărilor se pot aduna alte cheltuieli, globale. De exemplu, la manoperă se pot adăuga contribuțiile pentru asigurările sociale, dacă ele nu sunt incluse. La materiale se poate adăuga regia (anumite costuri ale firmei constructorului), anumite cheltuieli indirecte, materiale mărunte șamd.
  3. Tabelul final conține, obligatoriu, o rubrică numită cheltuieli neprevăzute. Acestea sunt un provizion din care se finanțează anumite lucrări care ar putea fi uitate de arhitect și inginer și descoperite pe parcurs. Când ofertele sunt bine făcute, arareori se ajunge la consumarea acestei sume.

Lucrările neprevăzute trebuie bugetate, mai ales în cazul în care aveți un credit ipotecar. Ele sunt între 3 și 5%. Dacă lucrările costă în final 100.000 Euro, lucrările neprevăzute pot ajunge la 5.000 de Euro. Uneori mai mult, dacă la finisaje cumpărați tâmplării mai scumpe, parchet, faianță, piatră etc din game superioare de preț.

Sfatul meu este să măriți chiar acest buget, dacă se poate. Este complicat să mai solicitați băncii 5-10 mii de euro. Dacă ei sunt prinși în ofertă și neconsumați, nu se supără nimeni.

Negocierea lucrărilor la roșu – zidării

Haideți să începem cu zidăriile. În acest caz, constructorul a pus cărămida cu un preț de 420 de lei. Haideți să vedem cât costă, de fapt.

Pe site-ul Dedeman, o cărămidă Protherm Light Plus costă 5,97 lei per bucată. Per metru cub, cărămida costă 335 de lei, în această cantitate intrând și mortarul necesar. Dar acest preț include TVA. Prețul fără TVA va fi de 282 de lei/mc.

Dacă zidăria este din alt tip de cărămidă, cum ar fi Porotherm 30 Sth, necesară zidăriilor structurale, prețul per bucată este de 7,38 lei. Prețul per metru cub va fi de 420 de lei.

Vedem, așadar, că oferta la materiale este corectă dacă se referă la cărămida 30 Sth, mult supraevaluată dacă este vorba despre cărămida nestructurală Light Plus.

Eu, de obicei, proiectez case cu structura de rezistență în cadre, din mai multe motive. În acest caz, cărămida necesară este cea mai ieftină, nu cea scumpă.

Putem astfel bănui două scenarii:

  1. Constructorul avea deja calculat prețul pentru cărămida mai scumpă. Din neatenție, l-a refolosit.
  2. Constructorul știa despre ce este vorba, dar a sperat că această greșeală va trece neobservată.

La 42 de mc, diferența este considerabilă. Astfel, de la 282 la 420 de lei sunt 138 de lei/mc. La aceste costuri se adaugă 3% materiale mărunte, 5% regie, 5% cheltuieli indirecte + TVA.

Deci 138 lei/mc x 42 mc + 3% + 5% +5% +19%. = 7.800 de lei

Manopera zidarului

Pe site-ul Porotherm există ceea ce se numesc norme de deviz. Ele descriu toate materialele și manoperă necesar realizării unui mc de zidărie, calcul care include chiar și pierderile. Puteți găsi acest document, aici: https://www.wienerberger.ro/content/dam/wienerberger/romania/marketing/documents-magazines/technical/Norme+de+deviz+blocuri+Porotherm_comasat+14.05.2018.pdf

Pentru cărămida noastră, norma de deviz însumează 3,20 ore de manoperă pentru realizarea unui mc de zidărie.

Știu de la mai mulți constructori că această normă ar fi un pic mai optimistă, nu se zidesc mai mult de 2 mc pe zi.

Un zidar zidește 2 mc /zi. El este plătit cu 150 de lei net/zi.

Pe site-ul Calculator salarii, am reconstituit salariul unui zidar. 150 de lei/zi x 22 de zile pe săptămână + bonuri de masă de 15 lei. Un câștig decent. Puteți verifica și Dvs. : http://www.calculator-salarii.ro/3300-net-calcul-salariu-constructii/0-15-1-0-0-0.15-1-3000/

Am obținut următorul rezultat:

Salariul brut îl costă pe angajator 4204 lei/lună. Pe zi, acest muncitor va costa 192 de lei. Cum într-o zi el zidește 2 mc, prețul per mc ar trebui să fie 100 de lei, nu 200!

La cei 42 de mc, practic se dublează manopera, de la 4.200 de lei, la 8.400!

Dacă prețul include și TVA pentru manoperă, cei 4.200 de lei plătiți suplimentar, vor costa, de-adevăratelea, 5000 de lei.

Așadar, oferta a fost mărită artificial cu 7.800 + 5000 = 12.800 lei, adică peste 2.600 de lei.

Cum negociați?

În negocieri, cu pixul, creionul și calculatorul pe masă, trebuie să aduceți aceste argumente. Probabil nu veți reuși să scădeți prețul cu 2600 de Euro. În fond, undeva trebuie să fie și profitul constructorului. Dar, cel mai probabil veți putea economisi doar din acest articol, 1600 Euro.

Negocierea lucrărilor la roșu – armături

La oțel, să spunem că pentru cele 11.873 kg de oțel primiți o ofertă de genul:

  • material 3,50 le/kg
  • manopera 2,50 lei/kg

Nici aici nu apare, de obicei, transportul. Nici utilaje deosebite nu există. Înafară de oțelul în sine, mai intră sârmă de legat armăturile, distanțieri din plastic, capre de susținere a armăturilor, dar toate acestea intră la capitolul materiale mărunte.

Dacă veți căuta pe net, veți vedea o ofertă pe https://otelbeton.net/produse-si-servicii/ , sau aici: https://presto.ro/metale/fier-beton-fasonat/

Prețul este de 2,70-2,75 lei/kg+TVA

Foarte posibil, constructorul vă va spune că prețul este cu TVA este cca 3,30 lei/kg, restul până la 3,50 fiind transportul.

Oricum ar fi, diferența de preț este de 75 de bani/kg, adică aproape un leu /kg cu TVA. 11.873 kg x 0.75 lei = cca 8.900 lei. Adăugând restul cheltuielilor, cei 8.900 de lei devin 12.000 de lei, adică nu mai puțin de 2.500 de Euro.

Manopera pentru confecționat și montat armături

În urmă cu nu mai puțin de 10 ani, oțelul se cumpăra la colaci sau bare și se fasona în șantier. Colacii se întindeau pe stradă, cu un tractor, muncitorii tăind și îndoind barele necesare.

Acum fasonarea nu se mai face așa. Există mașini industriale care știu să îndrepte, taie și îndoaie barele de oțel, cu o precizie neegalată de muncitorii noștri. Marele avantaj este că oțelul fasonat nu are pierderi, sau pierderile sunt, oricum, foarte mici.

Puteți vede aici un film cu o mașină de fasonat armături. Este fascinant, una dintre cele mai interesante tehnologii. Se economisește extrem de multă manoperă.

Vă invit să citiți și un alt articol scris recent, privind viitorul construcțiilor în condițiile în care apar noi tehnologii, iar munca umană este tot mai scump plătită), articol pe care îl găsiți aici: http://www.octavian-ungureanu.ro/arhitect/viitorul-apropiat-in-constructii/

Revenind la manoperă, haideți să apelăm din nou la normele de deviz. Norma care are cel mai mare consum de manoperă este aceasta:

Manopera aferentă unui kg de armătură este de 0,003 + 0,015 + 0,015 = 0,033 ore/kg.

Revenind la salariul lunar, calculat mai sus, acesta este de 4204 lei, pentru 22 x 8 ore, adică un salariu de sub 24 lei pe oră. Manopera ar trebui să fie de 0,033 x 24 lei = 0,78 lei/kg.

Deci un preț ok ar fi de 1 leu/kg, nu de 2,5o lei cum apare în ofertă.

Diferența de 1,50 lei/kg pentru 11.873 kg de oțel înseamnă 17.800 de lei, la care dacă adăugăm TVA-ul, în cazul în care există, suma ajunge la aproape 21.200 lei, adică 4.400 Euro!

Negocierea lucrărilor la roșu – betoane

Este aproape incredibil, dar la betoane aproape invariabil prețurile ofertate sunt foarte apropiate de prețul cu care betonul pleacă din stația de betoane.

Manopera este, de asemenea, mică, după cum veți vedea că și utilajul apare la un preț similar celor din ofertele pe care le veți găsi pe net.

Unde se sare adesea calul, este la cofraje. O casă de cca 180 mp are cca 400 mp de cofraje. Prețurile cu care acestea apar în oferte sunt adesea de cca 10.000 de Euro. Aceasta înseamnă 25 de Euro/mp. Pentru comparație, termosistemul de fațadă compus din polistiren + tencuială pe masă de șpaclu ajunge pe la aceeași valoare!

Haideți să o lămurim și aici, însă.

Manopera la cofraje

Recunosc că este o chestiune care pe mine personal m-a frământat mulți ani.

Normele de deviz ne arată că pentru un cofraj de scânduri, manopera este de aproape 1,1 ore. Dulgherii sunt printre cei mai scumpi muncitori, așa că voi reface calculul, punând un salariu net nu de 150 de lei pe zi, ci de 250 de lei pe zi, ceea ce ar însemna, net, 5.500 lei/lună, net.

Acest salariu înseamnă puțin peste 7000 de lei pe lună. 7008 lei, ca să fiu mai exact. Înseamnă 40 de lei pe oră. Manopera ar costa 45 de lei /mp.

Știu că mulți constructori vor spune că un dulgher costă și 2000 de Euro pe lună. Foarte probabil, dar nu toți muncitorii care montează cofrajele sunt din cea mai înaltă categorie. Dealtfel, din cele 1,1 ore, doar 0,61 sunt ale unui dulgher categoria 1. Așa că, într-un fel, se compensează.

Cofrajele

Cofrajele sunt de mai multe tipuri. Sunt din cherestea, nerefolosibile, metalice sau din placaje, refolosibile.

O placă TEGO pentru cofraje costă, la Dedeman, între 121 și 180 de lei. Plăcile au 1,25×2,50 metri. Aceasta înseamnă un preț per mp între 33 și 48 de lei, cu TVA inclus, adică între 28 și 41 de lei/mp.

Chiar dacă nu toate panourile de cofraj au grosimea celui mai scump, haideți să acceptăm că ar costa 41 de lei.

Un panou mai are și rame din lemn, necesită și o anumită întreținere etc. Putem admite că el ajunge să coste 60 de lei/mp. Dar astfel de panouri sunt refolosibile. Ele pot fi utilizate și de 10 ori. Dacă acceptăm, totuși că ar fi refolosite de doar 5 ori, costul per metru pătrat ar fi de 12 lei.

Dacă adăugăm și elementele de sprijinire, grinzi din lemn, stâlpi reglabili șamd, cred că putem considera corect un preț de 20 de lei/mp.

Cofraje, manoperă + material

Cofrajele nu ar trebui să coste, după părerea mea, mai mult de 20 + 40 de lei/mp, adică nu mai mult de 60 de lei, sau 12,50 Euro/mp.

În concluzia acestui lung articol voi explica de ce prețurile cofrajelor din ofertele constructorilor sunt atât de mari.

Negocierea lucrărilor la roșu pentru o casă – manopera

Per ansamblu, prețul manoperei poate fi abordat și altfel.

De câți oameni este nevoie pentru a construi o casă și de cât timp?

Pentru construcția unei case de dimensiuni rezonabile (150-200 mp) este nevoie de:

  • șef de șantier, un inginer constructor
  • responsabil tehnic cu execuția, tot inginer
  • 1-2 muncitori bine calificați (maiștri)
  • 2 muncitori calificați
  • 1-2 muncitori necalificați

În articolul „Viitorul în construcții..” am publicat cheltuielile salariale ale unei firme de construcții pentru un șantier:

Haideți să vedem calculele, întâi pentru un șantier de 6 luni:

 normaNr persNr. luniSalariul netSalariul completTotal
Șef șantier33,33%1,006,005.000,00 lei8.740,00 lei17.480,00 lei
RTE20,00%1,006,005.000,00 lei8.740,00 lei10.488,00 lei
Muncitor calificat 1100,00%1,006,004.500,00 lei7.865,00 lei47.190,00 lei
Muncitor calificat 2100,00%3,006,004.000,00 lei6.991,00 lei125.838,00 lei
Muncitor necalificat100,00%1,006,003.500,00 lei6.118,00 lei36.708,00 lei
Muncitor necalificat 2100,00%1,006,002.000,00 lei3.486,00 lei20.916,00 lei
      258.620,00 lei
      54.446,32 €

Apoi, pentru 6 luni, cu facilitățile fiscale introduse de infama ordonanță 114/2018:

 normaNr persNr. luniSalariul netSalariul completTotal
Șef șantier33,33%1,006,005.000,00 lei6.370,00 lei12.740,00 lei
RTE20,00%1,006,005.000,00 lei6.370,00 lei7.644,00 lei
Muncitor calificat 1100,00%1,006,004.500,00 lei5.733,00 lei34.398,00 lei
Muncitor calificat 2100,00%3,006,004.000,00 lei5.096,00 lei91.728,00 lei
Muncitor necalificat100,00%1,006,003.500,00 lei4.459,00 lei26.754,00 lei
Muncitor necalificat 2100,00%1,006,003.000,00 lei3.822,00 lei22.932,00 lei
      196.196,00 lei
      41.304,42 €

Pentru faza „la roșu”, termenul de execuție este de 3 luni. Deci manopera la o casă la roșu ar trebui să fie 20-27 mii de Euro.

Prima observație este că nimeni nu lucrează fix 3 luni. Există anumiți timpi tehnologici care trebuie respectați. Totuși, nu se poate scădea acest timp sub 1,5 – 2 luni.

Dar am avut curiozitatea să văd cât ar fi manopera în condițiile în care salariile ar fi considerabil mai mari, iar aceeași echipă de muncitori ar reuși să facă două case în loc de una, în paralel. Așadar, calculul ar arăta așa:

Dacă s-ar construi două case, în loc de una, tot în 3 luni:

 normaNr persNr. luniSalariul netSalariul completTotal
Șef șantier100,00%1,001,5010.000,00 lei12.741,00 lei19.111,50 lei
RTE20,00%1,001,505.000,00 lei6.370,00 lei1.911,00 lei
Muncitor calificat 1100,00%1,001,508.000,00 lei10.193,00 lei15.289,50 lei
Muncitor calificat 2100,00%1,001,504.000,00 lei5.096,00 lei7.644,00 lei
Muncitor necalificat100,00%0,001,503.500,00 lei4.459,00 lei0,00 lei
Muncitor necalificat 2100,00%1,001,503.000,00 lei3.822,00 lei5.733,00 lei
      49.689,00 lei
      10.460,84 €

Am mărit norma șefului de șantier de la 33% la 100%. Acesta de obicei se ocupă mai de mai multe șantiere în paralel.

De ce am făcut aceste calcule? Cu ce ne ajută în negocieri?

În loc să studiem articol cu articol oferta constructorului, putem face o contraofertă pornind de la aceste calcule. Atunci când valorile din ofertă se apropie de aceste sume, negocierea devine dificilă. Chiar dacă unii muncitori sunt plătiți la negru, costurile sunt undeva pe aici.

Dacă însă oferta este considerabil mai mare, acesta este un punct bun de pornire. Este un argument rezonabil.

Concluzii

Prima concluzie este că studiind ofertele primite, prețurile ofertate de constructor sunt discutabile. Uneori voit, alteori din teama de a nu se păcăli, constructorii cer prețuri mai mari.

Pe piața muncii există în prezent o mare incertitudine. Cum muncitorii români pot lucra în întreaga Europa pe salarii considerabil mai bune, ei negociază mai bine. Pot pleca oricând.

Mi-au zis constructori că în fiecare vineri se plătesc salariile. De fiecare dată, luni dimineață, stau cu emoții, deoarece unii muncitori nu revin la lucru.

Acesta este un motiv pentru care prețurile au crescut constant în ultimii ani. Solicitând bani mai mulți, firmele de construcții nu plătesc mult mai mult. Ei au însă rezervele financiare pentru că într-o luni neagră, când 1-2-3 muncitori, sau chiar toți, au plecat subit în Germania, să poată angaja repede pe altcineva în locul lor.

Chestiunea cofrajelor

În mod curent eu nu „dau” cofrajele în antemăsurători. Chiar dacă inginerul de rezistență calculează cofrajele, eu obișnuiam să le șterg.

De ce?

În primii ani ai crizei, pur și simplu nu întreba nimeni de cofraje. Constructorii introduceau singuri un cost suplimentar. Dealtfel este și firesc și am să explic de ce.

Normal este ca Dvs. să plătiți ceea ce rezultă. Adică, betonul pus în operă. El trebuie să fie de calitate și turnat, bineînțeles, în cofraje. Pentru izolația exterioară și tencuielile exterioare, constructorii nu solicită bani suplimentar pentru schele. Nu s-au gândit la asta, nu o face nimeni. Ei, totuși, nu pot face tencuielile fără schele.

Prețul cofrajelor este un debușeu pentru a masca creșterile prețurilor. Când prețurile cresc, ei nu pot înmulți totul cu încă 5-10%! Ar începe exact discuțiile și s-ar aduce exact argumentele de care am discutat mai sus.

Cred că la o casă obișnuită, cofrajele nu ar trebui să coste mai mult de 2000 de Euro. Ele ajung să coste și peste 10.000, pentru că, de fapt, acolo este nivelul pieței.

Am spus-o și scris-o de mai multe ori: prețurile în construcții sunt prețuri, nu costuri. Ele sunt guvernate de legile pieței. Când cererea crește și/sau oferta scade, prețurile cresc. Invers, prețurile scad.

Diferența notabilă este aceea că, la noi, muncitorii au debușeul plecării în Vest. Doar atunci când și la noi și în Occident este o criză, prețurile scad.

Un constructor nu este forțat să negocieze prea mult. Până la urmă, dacă unui potențial client i se pare prea scump, va găsi pe altcineva dispus să plătească. Așa că, într-o formă sau alta, oferta nu poate fi negociată prea mult, într-o piață în creștere. Dar nici într-o piață instabilă, ca a noastră.

Concluzie – concluzie: Negocierea lucrărilor la roșu pentru un proiect de casă

Tot ceea ce am scris mai sus sunt argumente pentru a păstra negocierea într-o zonă a argumentelor. Ele pot reduce oferta cu ceva peste 5%. Unii mai pricepuți la negocieri pot obține o astfel de reducere și fără a intra în aceste calcule complicate.

Dar nu toată lumea are abilitatea aceasta.

Pe de altă parte, acum mulți ani, un client finanțist mi-a povestit cum și-a negociat contractul de credit. Știam, în teorie, că se poate face asta, dar nu știam cum. totul a sunat logic, când mi-a spus. Mai mult, a obținut o economie de vreo 20.000 Euro (pe 30 de ani, desigur).

Un alt client mi-a arătat cum din necorelarea contractului de credit cu cel de execuție a pierdut cam 5000 de Euro schimbând Euro în lei, leii în Euro, apoi iarăși în lei, în timp ce constructorul transforma prețurile în lei din ofertă în Euro, apoi iarăși în lei.

Atenție la negocieri și la contractele pe care le încheiați, deoarece banii se pot scurge, pur și simplu, printre degete.

Share sau like!

Dacă ți-a plăcut acest articol, dă-i share sau like. Probabil unul dintre prietenii tăi are nevoie chiar acum de câteva idei de aici!

Abonează-te!

Nu uita să te abonezi la blogul meu pentru a primi prin E-mail și alte asemenea articole! Intenționez să scriu și despre clauzele contractului de execuție, de exemplu.

Prețuri pentru construcții case la roșu 2020

Pentru a estima ce prețuri pentru construcții case la roșu vom avea în 2020, m-am folosit de datele strânse în 15 ani de activitate. Unul dintre serviciile oferite este acela de a organiza selecții de oferte pentru proiectele de case pe care le-am făcut.

Astfel, am avut la dispoziție zeci de oferte.

Datele folosite pentru a extrage aceste prețuri pentru construcții case la roșu provin de la peste 20 de constructori. Unii dintre ei au dat prețuri ani la rând.

Cum am folosit aceste prețuri pentru construcții case la roșu?

5 proiecte de case

Pentru a afla ce prețuri pentru construcții case la roșu au fost folosite în ultimii ani

Am extrapolat aceste prețuri pentru construcții de case la roșu pentru:

La cele trei proiecte de case unicat, caracteristicile pentru care le-am ales sunt:

  • structură de rezistență în cadre din beton armat
  • stâlpi din beton armat de 30×30 cm
  • planșeele peste parter, respectiv peste etaj au deschideri mari (pentru a evita grinzile care ar împărți camera de zi în două)
  • zidării de umplutură, de 30 de cm grosime.

Primele două case au fost construite în 2012-2013, respectiv 2018. Cea de-a treia casă urmează a fi construită în 2020. Pentru anul 2020 am avut la dispoziție mai multe oferte, printre care 4 pentru casa din Otopeni. Selecția de oferte pentru proiectele care intră în execuție în acest an nu s-a încheiat.

Raportarea prețurilor la mp

După ce am văzut cât ar fi costat fiecare dintre cele 5 case dacă ar fi fost construite între anii 2005-2020, am raportat aceste valori la suprafețele construit-desfășurate. Au rezultat astfel prețuri pe care le-am rotunjit la 5, respectiv 10 Euro.

Trebuie să țineți minte că prețurile pe metru pătrat nu însemnă nimic. Ele sunt relevante doar din punct de vedere statistic. Lucrările de construcții de case nu se contractează cu prețuri la metru pătrat.

Despre raportul dintre prețuri și costuri în construcții

Am scris recent postarea Negocierea lucrărilor la roșu pentru un proiect de casă. Am arătat acolo cum ofertele primite conțin prețuri care nu țin de cost + rată profit. Constructorii tind să-și pună prețuri similare cu ale pieței.

Am analizat în acel articol, cât de mult pot fi supradimensionate prețurile la manoperă pentru zidărie, respectiv la montajul carcaselor de armături. Pentru un salariu uzual (complet, cu carte de muncă, bonuri de masă șamd), costul manoperei la acest articol este de sub 80 de bani per kilogram. În oferte apar însă prețuri de 2,00 – 2,50 lei/kg. 

Aș considera prețul de 2 lei pe kg ca fiind corect, deoarece el ar trebui să includă un salariu și pe lunile de iarnă. Dacă un fierar betonist câștigă 3300 lei net/lună +22 de bonuri de masă, acest salariu ar trebui să-i vină și în lunile din iarnă. Altfel, este prea mic, într-adevăr. În a doua ordine de idei, acest preț ar trebui să includă și profitul firmei de construcții.

„…mai sunt și pierderi, materiale mărunte, mai fură ăia la cântar…”

Astăzi am discutat cu un client despre ofertele primite pentru casa lui. Oțelul era 3,25 lei/kg. Firmele care-l fasonează îl livrează cu 2,75 (vedeți iarăși articolul cu Negocierea….). La obiecțiunea clientului meu, constructorul a replicat că mai sunt și pierderi, materiale mărunte, plus că „mai fură ăia la cântar”.

Materialele mărunte sunt prinse separat în ofertă, deci este un argument ridicol. În privința pierderilor, oțelul fasonat nu are pierderi. Plătești doar ceea ce cumperi. Mașinile moderne de fasonat fac o treabă admirabilă. Datorită apariției acestor mașini, necesarul de manoperă a scăzut enorm!

Impactul tehnologiei asupra manoperei

Tehnologiile ca mașinile de fasonat au redus incredibil de mult nevoia de manoperă, păstrând prețuri competitive. Exceptând perioada 2006-2008, când prețul mondial al oțelului a crescut, el a rămas cam în tot timpul acesta puțin peste 50 de Eurocenți/kg. În acea perioadă la noi încă nu se înmulțiseră firmele care fasonează oțel.

Înainte de introducerea acestor mașini, muncitorii îndreptau, tăiau și fasonau oțelul. Tăierea unei bare de 8-10 mm grosime cu foarfeca este o muncă grea. Am încercat în tinerețe și am ratat din fericire hernia inghinală.

Când colacii de bare se îndreptau, tăiau și fasonau pe șantier, montajul era cea mai simplă sarcină. Totodată această tehnologie a eliminat pierderile. Eventualele capete de bare rămân la furnizor care le trimite producătorilor de oțel. Ele sunt topite și revin în șantiere. 

Raportul dintre prețuri și costuri crește

Economia de manoperă pe care fasonarea mecanizată a adus-o nu s-a materializat în micșorarea prețurilor. Prețurile sunt duse în sus și în jos de piață, de raportul dintre cerere și ofertă. Când economia și creditarea cresc, prețurile cresc. Creșterea costurilor trage, dacă piața o permite, și creșterea prețurilor.

Costurile pentru materiale de construcții și a manoperei depind, firește, tot de piață. Impactul lor asupra prețurilor constructorilor depinde de puterea de a suporta aceste prețuri.

Cum a evoluat manopera

Costurile manoperei au depins de integrarea României în Uniunea Europeană. În anii 90 și începutul anilor 2000, muncitorii noștri ajungeau mai greu în Occident. Pe de altă parte, pentru mulți tineri, munca pe un șantier a fost unica soluție. De obicei aduși de rude, ei au ajuns să se califice, fiind acum buni zidari, fierari betoniști, dulgheri, zugravi, instalatori șamd. Foarte mulți muncitori au preferat să lucreze în așa zisele echipe de meseriași. Cât de des se putea luau cam orice casă.

Pentru firmele de construcții, echipele de meseriași au fost o puternică concurență. Multe și-au scăzut prețurile până la niveluri similare meseriașilor. Profiturile constructorilor erau ascunse în discounturile pe care le primeau de la furnizori, precum și în anumite lucrări făcute mecanizat. 

În a doua parte a anilor 2000, mulți muncitori au plecat în Occident. Ei au eliberat acea presiune de pe umerii constructorilor, iar prețurile manoperei au crescut. Peste aceasta s-a suprapus și bula imobiliară, ceea ce a mărit și mai mult prețurile. 

Prețuri pentru construcții case la roșu 2005-2020. Analiza evoluției

În graficul de mai sus observăm că în anii 2000, continuând un trend mai vechi, prețurile încep să crească. Ele ating vârful în 2007-2008. Motivele au fost bula imobiliară, plecarea muncitorilor, creditarea abundentă.

Criza economică

Când și-a făcut criza efectele, s-a redus numărul lucrărilor noi extrem de mult. Dar în 2009, inclusiv 2010, constructorii încă mai aveau de lucru pe șantierele începute în 2007-2008. În același timp, criza făcea ravagii în Occident.

Încă din 2007, Spania a început să-și închidă șantierele. Dar mulțimea muncitorilor români a început să se întoarcă în țară de-abia prin 2008, 2009, 2010. Rămași fără lucru, fără perspective nici în celelalte țări occidentale, au revenit în patrie.

Cum și firmele de construcții românești erau afectate, s-a reluat situația anilor 90. Muncitorii noștri au început să ia, din nou, lucrări în regie proprie. Și-au reluat concurența cu firmele de construcții. Din acest motiv prețurile la construcții au scăzut dramatic. Au fost români care au reușit să construiască și cu 300-350 Euro/mp. Manopera revenise undeva pe la 40-50 Euro/mp, roșu+finisaje.

Relansarea economică

Când economia a început să se redreseze, prețurile au crescu ușor. Dar timp de aproape 5 ani, din 2012 până prin 2017, creșterile s-au plafonat. Am oferte de preț de la anumiți constructori, în ani consecutivi, în care variațiile de prețuri sunt infime sau chiar inexistente.

În același timp, Europa Occidentală își relua investițiile în construcții. Din nou a început un exod al muncitorilor. De data aceasta, nimic nu îi mai reținea. Până și Marea Britanie și-a terminat perioada de grație negociată cu Uniunea privind dreptul la muncă al românilor și bulgarilor.

La nivel european, munca în construcții este cel mai prost plătit sector din economie. Și în sectorul comercial sunt salarii medii orare mai mari. Puteți vedea niște date în articolul Viitorul (apropiat) în construcții, scris tot de mine. Dar aceste salarii mici sunt încă mult mai bune decât pot plăti constructorii români.

Ultimii ani

În ultimii ani, muncitorii au simțit puterea de a negocia. Pentru mulți constructori este o mare bătaie de cap să angajeze muncitori, atât calificați, cât și necalificați. Ocazional, ei ajung să plătească și echivalentul a 2000 Euro/lună unor muncitori bine calificați, cum sunt dulgherii. 

Salariile oficiale au crescut. Au crescut și salariile plătite la negru. La aceasta s-au adăugat și efectele infamei OUG 114/2008. În cazul construcțiilor, efectele au fost benefice. Din costul angajatorului cu forța de muncă, aproape 80% ajunge în buzunarele angajatului.

Salariile în construcții

Dacă am face un calcul grosier, pentru o casă construită la roșu, în care 5 persoane au salariile nete de 4800 lei/lună (1000 de Euro), costurile unui constructor ar fi de sub 20.000 Euro. Dar nu toți muncitorii câștigă, net, 1000 Euro. De asemenea, ei nu lucrează 100% pe un singur șantier în cele trei luni. Cu o bună programare, în 4 luni, o echipă de 5 oameni poate construi două case la roșu, nu una. 

costuri salariu 1000 Euro în construcții

Comportamentul firmelor de construcții

De la sfârșitul anului 2018, un grup de constructori, strânși într-o federație patronală, au propus guvernului inițierea unei certificări a firmelor de construcții. Probabil că ideea a pornit de la a asigura lucrările publice. Oricum, propunerile legislative s-au referit atât la sectorul public, cât și mediul privat.

Din fericire, încercarea a eșuat. Spun din fericire, deoarece efectele asupra consumatorilor ar fi fost dezastruoase. Numărul firmelor certificate pentru lucrările mai mari s-ar fi micșorat, ceea ce ar fi dus la creșterea prețurilor. Aceasta urma să se întâmple peste tendința firească de creștere a prețurilor.

Concurența ar fi fost atât de grav afectată, încât volumul construcțiilor ar fi scăzut extrem de mult. Aceasta s-ar fi întâmplat pentru toate tipurile de investiții. Vorbim aici și de case, dar și de blocuri, clădiri de birouri, clădiri industriale șamd.

Panica

Speriați de pretențiile muncitorilor, constructorii au fost aproape paralizați. Mai multe firme de construcții mai mici au refuzat să transmită oferte de execuție. Nesiguranța privind angajații a dus la includerea în oferte a unor sume foarte mari pentru manoperă. Am mai spus-o deja, aceasta nu le-a mărit oamenilor salariile prea mult, dar firmele preferă să știe că pot plăti și mult mai mult dacă sunt forțate.

Muncitorii sunt plătiți vinerea, iar șefii de șantiere îi așteaptă cu emoție să revină luni dimineața la lucru. Luni pot fi deja la poarta unui șantier din Germania.

Sunt firme mai mari care au început să lucreze cu muncitori străini. Vietnamezii se mulțumesc cu vreo 500-700 dolari pe lună. Vice a făcut un excelent reportaj pe această temă.  

Prețurile materialelor de construcții 

Prețurile materialelor de construcții nu sunt atât de complicate ca manopera. Materialele de construcții sunt mărfuri ale căror cotații internaționale fluctuează în concordanță cu creșterile și descreșterile economice, dar între limite mai strânse.

A fost nevoie de consumurile spectaculoase ale Chinei care pregătea Olimpiada din 2008 pentru a trage prețul oțelului mult în sus. Aceasta se întâmpla exact în perioada în care economia mondială creștea pe bula creditelor.

Evoluția prețului oțelului 2005-2019
Puteți observa că prețurile pentru construcții case la roșu sunt influențate și de prețul oțelului. Este de notat explozia din 2008, care, practic, a dublat prețurile oțelului. Creșterea din ultimii ani este iarăși evidentă. Prețul oțelului și prețul petrolului sunt cei mai buni indicatori ai economiei. Sursa imaginii: https://www.unarcorack.com/steel-average/historical-steel-price-aug-30-2019/

Prețurile în construcții din perspectivă europeană

Prețurile în construcții din România sunt influențate de prețurile din restul Uniunii. Observăm în această statistică Eurostat aceleași trenduri ca în prețurile calculate de mine. România are însă uneori tendințe mai conservatoare. Platoul din 2012-2017 de care vorbeam a fost mai drept decât cel al Euro28.

Panta creșterii din ultimii ani nu este la fel de abruptă ca cea din 2005-2008. În același timp, aceste trenduri arată că în sectorul construcțiilor există oportunități pentru muncă, producerea de materiale de construcții și business. Ce nu ne arată aceste date este în ce măsură consumatorii finali pot suporta aceste trenduri crescătoare.

Astfel de trenduri par să crească la infinit. Pragul superior pe care clienții finali îl suportă duce însă la încetinirea și stoparea investițiilor în construcții. Scad brusc cererea, producția de oțel, ciment, materiale de construcții, iar salariile fie scad, fie crește șomajul în rândul muncitorilor.

Ceea ce pare a fi necesar pe termen scurt, mediu și lung, pare să fie accelerarea inovațiilor din construcții. Deși vedem pași spectaculoși în printarea 3d, sau în robotizarea unor lucrări de construcții, aceste tehnologii nu au intrat însă în piață. Vezi, din nou, articolul privind Viitorul în construcții.

Ce prețuri pentru construcții case la roșu vom avea în 2020?

Trendul va continua, deși cred că se va mai domoli ritmul creșterilor. Pentru casele cu structuri de rezistență mai ieftine, prețurile se vor apropia de 300 de Euro/mp. Pentru cele obișnuite, probabil vor crește puțin peste 300, 320, poate 330.

Oricum, după cum am tot scris, aceste valori sunt interesante mai ales din punct de vedere statistic. Ele pot intra într-un trend ca elemente de comparație. Sunt, de asemenea, utile, în a schița un buget în perioada preliminară proiectării.

Ce soluții se întrevăd pentru a contracara aceste tendințe

Pentru cei care doresc să-și construiască o casă, apar mai multe opțiuni.

Una dintre ele este optimizarea temei de proiectare. Înțeleg prin optimizare proiectarea unor case ceva mai mici, care pot fi însă extinse în perioade economice mai bune, sau când aceste extinderi sunt necesare.

O altă soluție este realizarea unor proiecte de case care să permită o autofinanțare. Am scris recent articolul Proiect pentru o casă care se plătește singură. Condițiile pentru a construi o astfel de casă sunt destul de restrictive, dar nu imposibile.

Pentru constructori, apar, de asemenea, noi soluții. Totuși, atât timp cât activitatea în sector nu se va restrânge, nu va exista nici o presiune în a-și schimba modul de a face afaceri. Dar perioada fastă ar trebui să-i determine măcar să-și crească baza materială, mai ales cu utilaje care economisesc manopera. Indiferent de ce se întâmplă pe piața locală, munca fizică va fi tot mai scumpă.

Dacă v-a plăcut acest articol, vă invit să-i dați share pentru ceilalți care ar avea nevoie de informațiile aduse. De asemenea, vă invit să vă abonați la acest blog, pentru a putea afla primii când voi scrie alte articole interesante.

Clauze utile în contractele de construcții case

Ce clauze trebuie să introduceți în contractele de construcții pentru casă?

Încheierea contractului de execuție pentru casă

Ai deja un proiect de casă. Ai obținut autorizația de construire. Ai negociat prețurile cerute de constructor pentru realizarea casei tale. Ați stabilit prețurile pentru construcția la roșu, apoi pentru construcția casei la cheie.

Felicitări!

Acum trebuie să verifici existența unor clauze importante în contractul de execuție al casei.

Clauze în contractele de construcții case:

Predarea-primirea amplasamentului

Predarea de către client și primirea de către constructor a amplasamentului se face din mai multe motive.

Primul motiv este acela că transferă întreaga responsabilitate de pe umerii clientului, pe cei ai constructorului. El este singurul răspunzător de buna funcționare a șantierului. Responsabilitățile legale privind dreptul muncii, securitatea muncii șamd îi revin acestuia, nu clientului. Constructorul și șantierul aflat în responsabilitatea sa sunt obiectul controalelor, inspecțiilor șamd. Același lucru este valabil pentru reclamațiile privind zgomotul, tulburarea liniștii publice șamd.

Implementarea sistemului legal de control al calității

Controlul calității în construcții de case

Legea 10/1995 privind calitatea în construcții stabilește un sistem de control al calității. Acesta are ca scop verificarea redundantă a lucrărilor executate. Părțile sunt Constructorul, Proiectantul, Clientul și Statul. Constructorul trebuie să fie reprezentat prin Șeful de șantier, care este inginer constructor, RTE-ul, responsabilul tehnic cu execuția. Clientul este reprezentat prin Dirigintele de șantier. Proiectantul, prin arhitectul și inginerul de rezistență care au întocmit proiectul. Constructorul participă la unele faze determinante printr-un Inspector ISC, iar recepția se realizează împreună cu primăria.

În contractele de construcții pentru case trebuie prevăzută obligația de a organiza inspecțiile în fazele determinante, precum și pe aceea de a întocmi procese verbale pentru fazele interne de control al calității. Printre acestea se numără lucrările care devin ascunse, cum ar fi armarea elementelor din beton armat.

În contract trebuie prevăzut că plățile se vor face doar după încheierea cestor procese verbale. Ele vă asigură, practic, de faptul că toate lucrările de construcții sunt de calitate.

În contract trebuie să stabiliți și cine sunt RTE-ul (responsabilul tehnic cu execuția) și șeful de șantier. De asemenea, va trebui să precizați că lucrările care devin ascunse nu pot fi executate fără încheierea proceselor verbale aferente.

Plățile în contractele de construcții case

Plățile se realizează în sistemul avans pentru lucrări / plată lucrări, pe faze.

Astfel, pe baza graficului de execuție, se stabilesc etapele:

  • săpătură și fundații
  • elemente verticale parter,
  • planșeu peste parter
  • elemente verticale etaj,
  • planșeu peste etaj

Atât avansul, cât și plățile se vor calcula la etapă. Astfel, se plătește un avans (de obicei echivalentul materialelor necesare realizării fundațiilor). Le terminarea fundațiilor, se plătește integral faza, apoi se achită un avans pentru faza următoare și tot așa.

Altă metodă este plata unui avans (15-30%). Apoi, la fiecare fază stabilită prin contract, se plătește suma din care se scade procentul plătit avans. Practic, avansul plătit la fiecare fază, este dedus până la ultima etapă. Ideea este ca la fiecare etapă, constructorul să aibă bani de luat și să nu fiți în situația de a aștepta lucrări care deja au fost plătite.

Întocmirea Cărții Construcției

Cartea Construcției este compusă din:

  1. Autorizația de construire și proiectele de autorizație,
  2. Proiectul tehnic,
  3. Dispozițiile de șantier emise de proiectant și vizate de primărie spre neschimbare
  4. Procesele verbale de control al calității
  5. Certificatele de calitate ale materialelor de construcții puse în operă
  6. Facturile și avizele de însoțire a mărfurilor
  7. Condica de betoane
  8. Rezultatele testelor de control al calității acolo unde este necesar.

Documentele de la 1, 2 și 3 sunt predate constructorului de către client la semnarea procesului verbal de predare-primire a amplasamentului. Procesele verbale de control al calității sunt semnate pe șantier și rămân în posesia constructorului. Toate celelalte documente sunt produse de constructor.

Așadar, constructorul este cel care se îngrijește de completarea Cărții Tehnice.

În foarte multe cazuri apar discuții interminabile, în care constructorul și dirigintele de șantier își pasează responsabilitatea întocmirii Cărții Tehnice. Aceasta se rezolvă prin includerea în contractele de construcții pentru case a acestei prevederi exprese.

Garanția de bună execuție

Garanția de bună execuție este o sumă de cca 10% din valoarea contractului care nu se plătește decât la expirarea garanției.

De obicei se deschide un cont pe numele constructorului, în care garanția se varsă pe măsură ce se fac plățile. Constructorul nu dispune de aceste sume decât la finalul perioadei de garanție, de obicei la un an. Garanția este un motiv de nemulțumire pentru constructor. El are sume blocate, pe care nu le poate folosi.

În condițiile în care multe case costă peste 100.000 Euro, garanția este o sumă importantă. Când piața este în creștere, garanția de bună execuție este o scuză bună de creștere a prețurilor.

Părerea mea este că această garanție este exagerată în cazul caselor. Arareori apar avarii care să impună executarea lor. Avariile curente sunt la tâmplării, acoperișuri, instalații. De obicei furnizorii de tâmplărie, soluțiile de acoperiș etc au propriile garanții oferite de furnizorii de materiale de construcții.

Mai ales în cazul în care clientul este beneficiarul garanțiilor de mai sus, cred că puteți renunța la constituirea acelui fond blocat. Aceasta, bineînțeles, dacă reușiți să mai trageți câteva procente în jos întregul contract.

Sumă fixă sau prețuri dinamice

Sunt două chestiuni de discutat aici.

Prima ar trebui să fie libertatea voastră de a alege anumite materiale de construcții. Pentru acele materiale care ar putea fi schimbate, stabiliți prețurile lor în ofertă. Dacă alegeți altă gresie, trebuie să știți că cea din ofertă costa 50 de lei/mp, iar dacă alegeți una de 65 de lei, să plătiți doar 15 lei în plus. Dacă prețul materialului de finisaj nu este specificat, vă puteți trezi că din contract se vor scădea doar 30 de lei/mp, urmând să plătiți 35 de lei suplimentarea.

A doua poate fi teama constructorului de a nu apărea scumpiri spectaculoase. Unii constructori insistă să introducă o clauză în acest sens.

Dacă altfel reușiți să obțineți prețuri mai bune, făceți-o! Ea poate funcționa în dublu sens: prețurile pot și să scadă, nu doar să crească. Dar pentru aceasta stabiliți un set de prețuri negociabile și un prag al creșterii. Puteți, de exemplu, să stabiliți că diferența de preț va fi împărțită.

Dacă ați citit articolul privind negocierea, știți deja că în ofertă sunt materiale supraevaluate. Vă puteți folosi de această clauză pentru a scădea prețul la aceste articole.

De asemenea, trebuie să specificați, că acolo unde găsiți Dvs. prețuri mai bune, puteți înlocui unele materiale de construcții cu cele furnizate de Dvs.

Aceste condiții trebuie dublate de stabilirea unei sume privind lucrări neprevăzute, mai mare, pentru a avea garanția că puteți finanța aceste depășiri de buget.

Recomandări suplimentare

Dirigintele de șantier

Dirigintele de șantier este angajatul clientului, nu al constructorului. Deși adesea constructorul recomandă sau vine cu un diriginte de șantier, insistați să angajați singuri un diriginte.

Chiar dacă nu este nimic necurat la mijloc, simplul fapt că cei doi sunt amici, poate avea ca efect un control deficitar al calității.

Am avut odată, o situație extrem de neplăcută. Dirigintele recomandase constructorul. La verificarea armării unui perete, cei doi nu au observat că acesta era pe o altă poziție. Acesta era armat bine, ca în proiect, dar stătea cu un metru mai departe. Bineînțeles, toată lumea a observat după ce betonul s-a turnat. Am evitat cu greu demolarea acelei diafragme din beton armat

Armonizarea contractelor de credit și a contractelor de construcții

De obicei ofertele sunt făcute în lei, apoi sunt convertite în lei. Constructorul va putea factura sume în lei mai mari decât cele din ofertă, ca urmare a creșteri cursului Euro.

Există situația când și clientul are creditul în euro. Factura în lei va fi convertită în Euro, dedusă suma în Euro din credit, apoi schimbată suma în Euro în lei.

Clientul devine victima a mai multe calcule de schimb valutar. Cum cursurile diferă, vă puteți trezi că plătiți sume considerabile pentru aceste operațiuni pur scriptice. Împreună cu un consultant financiar, cu cele două contracte pe masă, stabiliți în ce fel trebuie negociate clauzele pentru a fi siguri că nu pățiți așa ceva.

Contractele de construcții nu garantează o bună înțelegere

Sunt cazuri în care relația cu constructorul este dificilă. Impuneți o clauză privind rezilierea unilaterală a contractului de către Dvs. Bineînțeles, trebuie specificat că se plătesc la zi cheltuielile executate. Nu faceți, însă, acest favor și constructorului. Acesta ar trebui să execute contractul chiar dacă ar găsi lucrări mai bănoase în alte părți.

Relația cu constructorul este, totuși, o relație interumană. Contractele de construcții stabilesc doar clauze legale. Amabilitatea nu este o clauză, dar ar trebui avută în vedere.

Dimensiunile minime pentru terenuri de case

Dimensiunile minime pentru terenuri de case sunt stabilite prin regulamente de urbanism. Orice proiecte de case trebuie să respecte aceste restricții. O casă nu se așează oricum pe un teren. Modul în care se definește zona construibilă este ilustrat de noi într-un alt infografic.

Tot acolo găsiți și o serie de termeni uzuali, explicați.

Știai că un teren poate fi neconstruibil?

Există mai multe cazuri în care un teren este considerat neconstruibil:

1. Terenul are dimensiuni prea mici

Regulamentele de urbanism stabilesc dimensiunile minime pe care o parcelă trebuie să le aibă, precum și elementele legate de geometria sa:

  • Suprafața minimă este de 150 m². Există însă și cazuri în care dimensiunea minimă este mai mare, cum ar fi, de exemplu, 200 m².
  • Deschiderea (lățimea terenului) este mai mare decât adâncimea (lungimea terenului).

2. Terenul este afectat de planuri urbanistice care îi impun o folosință publică

În cazul în care pe teren s-a prevăzut realizarea unei străzi, su a unei bretele de circulație, pe acesta nu se pot emite alte autorizații de construire.

Un astfel de plan, odată ce e aprobat, terenul urmează să fie expropriat pentru utilitate publică.

3. Terenul este într-o zonă de protecție

Magistralele de gaz, liniile electrice de înaltă tensiune, dar și stații de tratare a apei șamd.au zone de protecție care se pot suprapune parțial sau total cu terenul. Aceste rețele au, prin lege, o zonă adiacentă pe care nu se poate construi. Aceste restricții se numesc servituți tehnice.

4. Terenul este într-o zonă periculoasă

Albiile râurilor, terenurile cu pericol de alunecare, alte zone inundabile etc au interdicții de construire. Este o măsură firească, deoarece amplasarea unor construcții în zonele de risc ar duce la riscuri privind viața și sănătatea oamenilor, sau la pagube materiale inutile. În aceeași categorie intră și fostele rampe de gunoi.

5. Terenul este înafara localității

Deși se poate construi în extravilan, acest drept este limitat, în teorie, doar pentru construcțiile agricole și de exploatare. Pe terenurile arabile de categoria întâi este interzisă construirea. Un alt exemplu este pădurea, unde restricția se impune mult mai eficient.

Se poate, totuși, construi pe terenurile neconstruibile?

Pe terenurile din primul caz, cu un PUD, sau un PUZ, se poate schimba regulamentul pentru a permite realizarea uneia sau mai multor construcții.

Dar documentația urbanistică trebuie aprobată de consiliul local. Ea trebuie să justifice tehnic și urbanistic faptul că se poate construi.

Dimensiunile minime ale unui teren

Sunt modalități prin care dimensiunile minime „se pot păcăli”. Nu este vorba despre a face ceva ilegal.

Dar haideți mai întâi să vedem situația diverselor tipuri de teren, după modul de ocupare, adică: izolat, cuplat, sau înșiruit.

Tabel cu dimensiunile minime pentru terenuri de case, conform Regulamentului Local al Municipiului București.
Dimensiunile minime ale terenurilor, privind Suprafața () și deschiderea (m), sunt incluse în tabel, pentru
regimul de ocupare izolat, cuplat, sau înșiruit. Datele apar în Regulamentul Local de Urbanism al Municipiului București, zonele de locuit.
Amplasarea casei pe teren în regim izolat. Dimensiuni minime ale terenului construibil
Amplasarea casei pe teren în regim cuplat. Dimensiuni minime ale terenului construibil
Amplasarea casei pe teren în regim înșiruit. Dimensiuni minime ale terenului construibil
Dimensiunile minime pentru terenuri de case sunt stabilite prin regulamente de urbanism. Orice proiecte de case trebuie să respecte aceste restricții. O casă nu se așează oricum pe un teren. Modul în care se definește zona construibilă este ilustrat de noi într-un alt infografic.  Tot acolo găsiți și o serie de termeni uzuali, explicați.

Dezvoltarea orașului, economia, regulamentele și calitatea vieții

Colegul și prietenul meu, Mihai Munteanu, a publicat o scrisoare deschisă adresată Arhitectului-Șef al Capitalei, Domnul Ștefan Dumitrașcu. Îi solicită acestuia să nu avizeze seria de PUZ-uri de sector, aflate acum în dezbatere publică. Vedeți textul petiției aici:

https://secure.avaaz.org/ro/community_petitions/arhitectul_sef_al_pmb_puzuri_coordonatoare_de_calitate/?ftuosgb&fbogname=Mihai+M.&fbclid=IwAR2GcSZllBAhRvIDYUmdl_-m44FOXte_ZUrKubQxa5-PktGZbH8Neq9ngUQ

Fără a mă transforma în apărătorul acestor PUZ-uri, unele dintre argumentele aduse în acest document mă șochează. Mă uimește poziția unui număr tot mai mare de arhitecți. Mulți par să se opună cu toată ființa dezvoltărilor noi din cadrul orașelor noastre.

Mă întristează să văd că arhitecții ignoră realitățile economice. Probabil că școlile de arhitectură ar trebui să înființeze și o catedră de economie.

Economia este motorul dezvoltării orașelor

Ar trebui să înțelegem că orașele au în primul rând un profund rol economic. Motorul lor de dezvoltare este economia. Dacă orașul este sau nu un cadru potrivit pentru dezvoltarea economică se traduce automat prin creșterea, stagnarea, sau declinul său.

Într-un raport al Băncii Mondiale, publicat în 2017, se vede clar că România își datorează dezvoltarea ultimilor 30 de ani, orașelor, în principal orașelor mari. Puteți descărca materialul de aici:

http://documents.worldbank.org/curated/en/448771499322731333/pdf/116400-ROMANIAN-REVISED-PUBLIC-Magnet-Cities-Migration-and-Commuting-in-Romania-RO.pdf

O mențiune importantă a acestui document este inclusiv dezvoltarea neplanificată. Într-adevăr, în ultimii 30 de ani am fost martorii unor tensiuni puternice create de lipsa unei planificări coerente. Punctul de plecare este Planul Urbanistic General aprobat acum 20 de ani. Acesta ar fi trebuit să expire de acum 10 ani, dar a fost prelungit, fiind singura unealtă la îndemână.

Plătim neînțelegerea trecutului

În anii 90, majoritatea clienților noștri își raportau temele de proiectare la apartamentele de bloc. Nemulțumiți de apartamentele cu 2 și cu 3 camere, tema de proiectare era o reacție la acestea. Oamenii își doreau case mari. Vroiau living-uri cât tot apartamentul vechi. Își doreau bucătării cât mai mari, băi mari, dormitoare multe și mari. Cereau invariabil garaje în demisol și o rezervă de spațiu în podul obligatoriu mansardabil.

Acum arareori proiectăm dormitoare mai mari de 16 metri pătrați. Cel mai adesea ele au în jur de 12 metri pătrați. Băile au revenit la dimensiuni rezonabile, la fel și bucătăriile. Arareori camerel de zi depășesc cu mult 30 de metri pătrați. Tot rar proiectăm case cu mai mult de trei dormitoare.

Regulamentele de urbanism și modernizarea economiei

În același fel, PUG-ul și Regulametul General de Urbanism, au fost contrareacții la programele de sistematizare urbană ale anilor comuniști. Totuși și urbanismul acela are tot mai mulți adepți. Cartierele Titan sau Drumul Taberei sunt prețuite de locuitorii lor.

Scările de bloc au fost renovate. Ascensoarele reparate și modernizate. Accesul în scară s-a restricționat pe bază de cartelă. Astfel, multe dintre neajunsurile traiului în comun au fost atenuate.

Nu a dispărut nici visul locuinței unifamiliale, undeva departe de tumultul orașului.

Comunele și orașele suburbane arareori s-au dezvoltat frumos. Multe dintre zonele încă destul de căutate rămân încă ocupări răzlețe, inegale, amestecate, cu frumuri desfundate, fără școli, grădinițe și magazine. Casele se învecinează cu halele de depozitare. Copiii petrec aproape zilnic 2-3 ore în mașină, înspre și de la școala rămasă în marele oraș.

Apariția mall-urilor și a supermarketurilor în oraș a fost, la rândul său, un motiv de îngrijorare. Dar presiunea pusă pe comerț de aceste invenții capitaliste s-a dovedit în avantajul nostru. Supermarketurile au dus la stabilizare și chiar scăderea prețurilor. Mâncăm incomparabil mai bine și mai variat decât acum 30 de ani. Avem haine mai bune și mai frumoase, iar casele noastre sunt pline de electrocasnice care ne fac viața mai ușoară. Showroomurile comercianților de automobile ne-au pus la dispoziție mașini incomparabil mai bune decât cele de acum 30 de ani.

Toate acestea sunt disponibile printr-un sector financiar-bancar tot mai așezat. În noile clădiri de birouri, corporațiile își cresc numărul angajaților tot mai bine plătiți.

Avantajele economice ale dezvoltării

Economia, în general, s-a restructurat, abandonând industriile energofage și ineficinete ale comunsimului. România s-a integrat în Uniune, inclusiv cu economia. Acum volumul exporturilor este cât tot PIB-ul dinainte de 89. Majoritatea tranzacțiilor comerciale se realizează cu țările europene. Bucureștiul are acum un buget care rivalizează cu întreaga economie comunistă.

Structura economiei s-a schimbat incredibil de mult. IT-ul produce mai mult decât agricultura, iar serviciile și comerțul sunt cea mai mare parte a produsului intern brut. IT-ul, într-un număr previzibil de ani, va depăși chiar și producția industrială.

Producția industrială o depășește net pe cea dinainte de 89. Sectorul serviciilor și comerțul, pe care mulți le desconsideră, sunt acele sectoare economice care ne fac viața mai bună. Avem acces la servicii pe care nu ni le-am fi închipuit, iar comerțul de acum este un vis pentru cei care au stat la cozile din anii 80.

Economia însă trebuie să continue să se dezvolte. Chiar dacă Zona București-Ilfov are un PIB cu 30% mai mare decât media Uniunii Europene, restul țării depinde fundamental de continua dezvoltare a principalelor orașe.

Orașele, poli de dezvoltare economică

90% din economie este concentrată în orașele mari și capitalele de județ. Zonele urbane sunt motoarele ieșirii României din înapoierea istorică față de Occident.

Nu cred că este cineva care să fie, însă, mulțumit! Nu cred că este cineva care să zică gata, e de ajuns! Nu cred că cineva chiar vrea să înghețe acest moment trecător.

Orașele trebuie să-și continue dezvoltarea. Orașele trebuie să ofere firmelor oportunități de business. Orașele trebuie să furnizeze forță de muncă tot mai bine calificată. Orașele trebuie să furnizeze locuitorilor săi locuințe de calitate, acces la servicii publice și, mai ales, private. Orașele trebuie să continue să ofere locuitorilor oportunități, produse și servicii.

Economia trebuie să țină pasul cu schimbările disruptive pe care tehnologiile le aduc cu o viteză amețitoare. Economia trebuie să se pregătească pentru mașinile care se conduc singure, pentru apariția inteligențelor artificiale în tot mai mutle domenii de activitate.

Orașele trebuie să ofere platformele „hardware” pentru progresul care bate la ușă, dar căruia trebuie să-i deschidem primii ușa, înainte de a se muta pe alte meleaguri.

Regulamentele de urbanism înfrânează avântul economic

După cum am amintit deja, majoritatea regulamentelor de urbanism sunt o contrareacție la perioada comunistă. Acestea limitează creșterea densității, neținând cont de principiile economice.

Sunt mai multe probleme legate de actualele regulamente. M-aș opri doar la câteva dintre ele.

Coeficientul de utilizare a terenului – CUT

Costurile dezvoltării unui metru pătrat util de apartament sunt direct influențate de CUT. Am făcut o serie de simulări, pe care vreau să le prezint. Ele arată costurile și prețurile de vânzare pentru garsoniere, apartamente cu 2, 3 și 4 camere, pentru terenuri care costă 500 de Euro/mp, 1000 de Euro/mp, respectiv 2000 de Euro/mp.

Terenuri de 500 Euro/mp, CUT 2,5 și 3,5

Calculul este realizat cu o valoare de investiție de 500 Euro/mp. Subsolurile sunt estimate la 400 Euro/mp. Prețurile de vânzare sunt de 1500 Euro/mp util, iar pentry parcări, 10.000 Euro/mp.
Apartamentele luate în calcul au suprafețe de 37, 52, 64, 74, respectiv 101 mp. Primele 4 valori sunt uprafețele minime prevăzute de legea locuinței pentru o garsonieră și pentru apartamentele de 2, 3 și 4 camere. Apartamentul de 4 camere + a fost luat în calcul ca având o suprafață de 101 mp.
Locurile de parcare sunt evaluate conform HCGMB 66/2006, câte 1 loc de parcare pentru apartamentele sub 100 mp, 2 pentru cele peste 100 + un număr de 20% pentru vizitatori.
Valorile de execuție sunt mărite față de 450, respectiv 350 de Euro/mp, ca urmare a creșterilor accentuate ale prețurilor din ultima perioadă.

Teren 1000 Euro/mp, CUT 2,5 și 3,5

Mai jos sunt aceleași evaluări pentru terenuri de 1000 de Euro/mp:

Diferența față de primele două grafice este că prețul de vânzare al locurilor de pacrare este de 15.000 Euro, iar metrul pătrat util se vinde cu 1800 Euro/mp

Terenuri de 2000 de Euro/mp, CUT 2,5 și 3,5

Pentru apartamentele construite pe acest tip de teren, prețul de vânzare ar trebui să fie minim 2500 Euro/mp, iar un loc de parcare, 1500 Euro
CUT-ul mai mare permite scăderea prețului pe metru pătrat, la vânzare, de la 2500, la 2300 Euro/mp util.

Parcările subterane au un impact foarte mare asupra costurilor investițiilor

În toate aceste cazuri, un loc de parcare subteran va costa între 10.000 – 15.000 Euro/mp. La garsoniere, cel puțin, costul realizării locurilor de parcare impuse de legislația terțiară crește costurile cu cca 40-50% față de construcția propriu-zisă.

Foarte interesant este că pe terenurile mai scumpe, inclusiv apartamentele de 2 camere ajung să treacă de 100.000 Euro, la cele mai ieftine, acest lucru se va întâmpla de la cele de trei camere în sus. Depășirea acestui prag duce la pierderea facilității unui TVA redus.

Probabil că tot mai mulți investitori vor vinde separat apartamentul și locul de parcare, aplicând pe apartament un TVA de 5%, iar pe locul de parcare, TVA-ul de 19%.

Același prag o să continue să facă nefezabilă vânzarea apartamentelor noi cu bucătăriile utilate, așa cum se întâmplă în Statele Unite, dar și în majoritatea țărilor europene.

În mod normal, utilarea bucătăriilor este un plus competitiv. Dezvoltatorul poate face această investiție suplimentară la prețuri mai bune decât cele pe care reușește să le găsească clientul final.

Oricum, am avut curiozitatea să continui această simulare, cu următoarele date:

  1. Cât ar costa dezvoltarea unor apartamente fără locuri de parcare subterane.
  2. Cât ar putea costa apartamentele astfel dezvoltate.
  3. Cât ar putea costa astfel de apartamente, realizate cu un CUT și mai mare (4,5)

Iară, așadar, graficele:

Simulare fără locuri de parcare

Și această simulare este realizată pentru terenuri care costă 500, 1000, sau 2000 de Euro/mp

Costuri vs prețuri pe terenuri de 500 Euro/mp, fără locuri de parcare

Prețul de vânzare ar putea scădea de la 1500 Euro/mp la 1100 Euro/mp, fără obligația achiziției unui loc de parcare de 10.000 Euro. Un apartament cu 2 camere ar putea costa cu până la 30.000 de Euro mai puțin!

Haideți să formulăm altfel!

O familie care ar plăti 78.000 Euro doar pe un apartament cu două camere, dar cu un loc de parcare, ar putea achiziționa un apartament de 3 camere, pe care ar plăti sub 73.000 Euro. Adunând și costul locului de parcare, ar plăti cu 15.000 Euro mai puțin.

La un credit pe 20 de ani, cei 15.000 Euro economisiți ar însemna o rată cu 75-85 de Euro lunar mai puțin, adică aproape 400 de lei lunar, iar asta în condițiile în care ar avea un apartament cu o cameră în plus!

Rata a fost estimată cu calculatorul de credite al Finzoom.ro: https://www.finzoom.ro/credite/ipotecare/cautare?s=7Dll5j2LlYLhf)784WH-913CASiZqCzC3hXSO38IbDAWIOkzpQxPL45yYI1OazPAuUNAyd9)aUoNDBEG-YOnNz1bx6eYzrd8sLFxnwP7eSRSG1Z

Cu un CUT de 3,5, fără obligația construirii unui loc de parcare, apartamentul ar putea fi vândut cu 1100 Euro/mp, în loc de 1500 Euro/mp util.
Cu un CUT de 4,5, s-ar putea păstra un preț mai mic, de sub 1100 Euro/mp.

Simulare costuri vs preț, pentru terenuri de 1000 Euro/mp

Și în acest caz, prețurile de vânzare ar putea fi mai mici cu 200 Euro/mp. O garsonieră ar fi mai ieftină cu peste 22.000 Euro, Un apartament cu 2 camere, cu peste 25.000 Euro, unul de trei camere, cu 28.000 Euro, unul cu patru camere, mai ieftin cu aproape 30.000 Euro! Apartamentele peste 100 metri pătrați ar putea costa și cu 50.000 Euro mai puțin!

În aceste condiții, probabil că dezvoltările ar avea unități de la două camere în sus.

Un CUT de 3,5 pentru terenurile de 1000 de Euro, în condițiile realizării fără locuri de parcare, ar putea duce la prețuri de vânzare cu 300 de Euro mai puțin pe metru pătrat!

În acest ultim caz, un CUT și mai mare, ar permite dezvoltarea unor apartamente care să fie cu până la 400 Euro/mp mai ieftine, la vânzare!

Simulare pentru terenurile de 2000 de Euro, fără locuri de parcare subterane, CUT 2,5-3,5-4,5

În funcție de CUT, prețurile de vânzare pentru apartamentele dezvoltate pe terenurile scumpe, de 2000 Euro/mp, ar putea fi mai mici cu 200-500 de Euro/mp util, fără a mai socoti economiile rezultate din a nu achiziționa locuri de parcare.

Dar ce facem fără locuri de parcare?

În primul rând, exceptarea de la construirea locurilor de parcare pentru locuințele din blocurile noi, nu trebuie aplicată oricum.

În București, cred că proximitatea unei stații de metrou ar trebui să fie obligatorie. Probabil că se poate discuta dacă distanța să fie de 500, sau 1000 de metri, ceea ce înseamnă o plimbare de 5-15 minute.

Nu ar trebui exceptate blocurile construite în localitățile din Ilfov.

Pe de altă parte, lipsa obligativității nu înseamnă că nus e vor construi locuri de parcare. Vor fi bucureșteni care nu vor dori să renunțe cu una, cu două la autoturismul propriu.

O politică coerentă privind traficul

O astfel de măsură poate veni la pachet cu multe alte măsuri, cum ar fi:

  • mărirea impozitelor pe automobile
  • mărirea taxelor de parcare, cel puțin în zonele centrale
  • realizare a numeroase benzi de transport în comun pe marile bulevarde
  • suplimentarea parcului de autobuze, troleibuze, tramvaie

Toate marile orașe din Europa au politici coerente de descurajare a traficului cu autoturismele și încurajarea transportului în comun. În capitalele statelor nordice există programe de desființare a parcărilor publice. An de an, zeci de mii de locuri de parcare sunt desființate. Ele sunt înlocuite cu trasee pietonale, piste de biciclete, parcuri șamd.

Care ar fi rezultatul descurajării traficului auto și al creșterii CUT

Dacă am construi blocuri de apartamente noi, fără locuri de parcare, cu CUT mai mare, am avea mai multe avantaje.

Apartamente mai accesibile

În primul rând, locuințele ar fi mai accesibile. Pe măsură ce s-ar construi tot mai multe locuințe noi, inclusiv piața apartamentelor vechi ar scădea.

Locuințele din blocurile vechi au prețuri atât mari. Motivul este că nu ești nevoit să cumperi și un loc de parcare, iar prețul plătit nu include TVA. Aceasta duce la o concurență neloială cu apartamentele noi. Peste asta se adaugă și distanța mai mare față de centru a dezvoltărilor actuale.

Zonele centrale și ultracentrale ar fi mai accesibile (ca preț)

În al doilea rând, zonele centrale și ultracentrale ar deveni mai accesibile.

Zonele deservite de metrou sunt cele care sunt considerate centrale și ultracentrale. Proximitatea metroului asigură o posibilitate de transport nu doar pentru adulții unei familii, dar și pentru copii.

Scăderea ratei de aglomerare a locuințelor

În al treilea rând, s-ar putea construi un număr mult mai mare de apartamente cu 3 și 4 camere. România este țara cu cele mai aglomerate locuințe din Europa, după Bulgaria în mediul urban. Depășim însă țara vecină în orașele mici și în mediul urban.

Sursa datelor, Eurostat: Condițiile de trai în Europa – Calitatea locuințelor – https://ec.europa.eu/eurostat/statistics-explained/pdfscache/67027.pdf

Trăim în cele mai aglomerate locuințe din Europa. Dar politica noastră oficială, timp de peste 20 de ani, a fost aceea a construirii de locuri de parcare subterane. Plus adăposturi de apărare civilă.

Politica actuală a forțat economia să pună pe piață tot mai multe apartamente mici și scumpe. Nu este niciun motiv pentru cineva să cumpere o garsonieră, înafară de preț.

DE CE LEGEA LOCUINȚEI ESTE INADECVATĂ

Ce este foarte interesant e și modul în care este definită aglomerarea. Principalul factor prin care se definește locuința aglomerată este numărul de camere. Acesta este coroborat atât cu numărul de membri ai familiei, cât și cu structura familiei. Nu există nici o definiție prin care două familii, părinți, tineri și copii, să trăiască în aceeași locuință, iar aceasta să nu fie supraaglomerată.

O familie cu 1-2 copii, într-un un apartament cu două camere, nu este o soluție civilizată.

Legea locuinței impune spații minime pentru fiecare cameră, în loc să impună un număr mai mare de camere. Orice arhitect poate proiecta apartamente mai mici decât cele prvăzute de celebara lege. Părerea mea este că un apartament de 3 camere mai mici este mai potrivit unei familii cu 1-2 copii. Un apartament cu aceeași suprafață, dar având doar două camere, în schimb, nu este.

Or majoritatea unităților locative multifamiliale sunt apartamente cu 1 și 2 camere. Apartamentele cu 3 și 4 camere sunt o excepție, inclusiv în zonele scumpe ale Capitalei.

Posibilitatea realizării parterului comercial

Hotărârea CGMB care stabilește necesarul de locuri de parcare pentru locuințe, se aplică și spațiilor comerciale.

Însă numrul de locuri de parcare necesar crește de aproape 5 ori.

Orice arhitect care a proiectat măcar odată un bloc știe cât de greu se obțin locurile de parcare. Dacă regulamentele sunt aplicate corect, limita a cât se poate construi nu mai este CUT-ul. Limita devine numărul de locuri de parcare.

În aceste condiții, nu este de mirare că cele mai multe blocuri noi nu au parter comercial.

Dacă cineva a auzit măcar argumentele de bun simț ale celebrei Jane Jacobs, ar ști că existența spațiilor comerciale la parter este vitală pentru succesul unui cartier.

Puteți citi aici despre „Moartea și viața marilor orașe americane” https://en.wikipedia.org/wiki/The_Death_and_Life_of_Great_American_Cities

LIPSA PARTERULUI COMERCIAL

Dezvoltările cu P+2, P+3, P+4 care au spații comerciale la parter, pot „reține” în cartier și peste 30% din populație. Este, la altă scară, vechea casă negustorească. Deși regulamentele nu interzic astfel de soluții, regula parcărilor obligatorii pur și simplu elimină această soluție elegantă.

Mulți locuitori nu au în vecinătatea locuinței băcănie, măcelărie, brutărie, cafenea, cofetărie, frizerie, magazine de legume, fructe șamd. Din același motiv, clădirile de birouri se construiesc tot mai adesea în zone exclusive, accentuând traficul.

Tot lipsa parterului comercial face ca trotuarele să fie impracticabile când ninge. Știu, există obligația locatarilor să-și dea singuri zăpada, dar cine o aplică?

Numărul mic de spații comerciale crește chiriile. Puținele spații existente sunt ocupate de mii de case de pariuri, amanet, bănci și farmacii.

Rețele edilitare și străzi

Există mitul conform căreia creșterea densității ar duce la depășirea capacității rețelelor edilitare, precum și a capacității reelei stradale.

În privința rețelelor edilitare

Cu siguranță că rețelele nu sunt dimensionate pentru o creștere spectaculoasă a densității. Dar și o dezvoltare extensivă ar pune exact aceleași probleme.

Pe de o parte, rețelel existente oricum trebuie reparate și sau schimbate. De de cealaltă parte, realizarea unor rețele noi, de sute sau mii de kilometri, ar reprezenta o problemă și mai mare.

Companiile care gestionează aceste rețele nici nu au planuri coerente care să le arate cumde va dezcolta orașul. Este practic imposibil să prevadă și să anticipeze nevoile de dezvoltare.

Pe de altă parte, un număr mai mare de consumatori crește și veniturile acestor companii și/sau regii.

Actualele regulamente nu impun economii privind consumul de energie

Da, standardul NZEB se aplică. Dar miile de locuri de parcare construite lună de lună sunt iluminate zi și noapte și ventilate. În același timp, apartamentele noi nu au sisteme de ventilare cu recuperare de căldură. Nu au nici sisteme de recuperare a apelor pluviale.

Nu există nici un regulament care să impună realizarea de terase verzi pentru noile dezvoltări imobiliare. Nici pentru birouri, apartamente, sau alte destinații. În schimb investitorii sunt obligați să facă parcări scumpe pentru autorturisme poluante.

Străzile

Rețeaua stradală este insuficientă doar atâta timp cât se va mai încuraja prostește folosirea automobilului personal.

Dezvoltarea extensivă va accentua însă această problemă. Chiar și din Otopeni, cel mai ușor se ajunge în oraș tot cu autoturismul. Lipsa infrastructurii în Ilfov este cea care nu permite, de fapt, dezvoltarea unei zone metropolitane.

Or, acum, efortul realizării unor reele stradale, de transport în comun, de alimentare cu energie electrică, apă, de canalizare, gaze șamd pe un teritoriu mai mare decât cel al Bucureștiului, este, practic, imposibilă.

Eventualitatea creșterii zonei Ilfov cu 1-2 milioane de locuitori ar însemna terminarea oricărei speranțe de a mai avea vreodată un trafic decent.

Nici o administrație locală, regională sau națională nu va putea construi o astfel de infrastructură.

Dezvoltarea extensivă este o falsă soluție.

Altfel de regulamente de urbanism

Modelul de dezvoltare al Bucureștiului a fost Parisul. Încă ne mândrim cu numele de Micul Paris. Dar deși acest model a fost urmărit cu hotărâre în perioada interbelică, el a fost uitat.

Mai jos puteți vedea o comparație între principalele metropole europene. Am inclus însă și irașele New York și Seul.

Pe abscisă sunt trecute suprafețele orașelor, în kilometri pătrați. Pe axa ordonatelor, densitatea, în locuitori pe kilometru pătrat. Mărimea cercurilor corespunzătoare fiecărui oraș este proporțională cu populația.

Bucureștiul este deja unul dintre orașele cu densitate mare. Dar densitatea este mult sub cea a Parisului, sau a Barcelonei, două dintre cele mai frumoase orașe din lume.

Se află însă într-o zonă similară cu Bruxelles sau Milano. Marile orașe ale fostului Imperiu Austro-Ungar au densități mai mici, de asemenea și orașele germane.

Roma și Londra sunt, cel mai probabil, excepții. Roma, datorită numeroaselor situri antice. Londra, datorită spațiilor verzi provenite din fostele proprietăți catolice, precum și a modelului de dezvoltare bazat pe tren.

Spre deosebire de majoritatea metropolelor europene, Bucureștiul nu a putut agrega o zonă metropolitană. Ilfovul, cu cei 400.000 de locuituri, nu se poate compara cu suburbiile pariziene care adună o populație de 3-4 ori mai mare decât a vechiului Paris.

În schimb, Bucureștiul are încă zone întinse destructurate. Majoritatea celorlalte metropole sunt însă, cel puțin la nivelul orașului propriu-zis, practic, construite aproape de limita potențială.

Zone nediferențiate

Zonele de locuințe, în București, au regulamete prea puțin diferențiate. Zonele L1 și L2 permit deopotrivă locuințe unifamiliale și locuințe colective sau semicolective.

Această ambiguitate duce la forțarea regulementelor prin PUZ-uri și PUD-uri și apariția blocurilor printre case parter, parter și un etaj.

Pe de altă parte, acolo unde presiunea investițională este evident mare, regulamentele sunt, mai degrabă, restrictive.

Zonele mixte și chiar centrale, sunt, de asemenea, destul de confuze. Dacă raportarea înălțimii clădirilor la lățimea străzii este foarte inteligentă, ea nu se aplică însă obligatoriu. Astfel nimeni nu este oprit să construiască o locuință P+1E în mijlocul unor zone cu mare potențial de dezvoltare.

Modul de ocupare

Toate orașele europene au ca princpiu construirea înșiruită, cu cornișă impusă. Acest mod de ocupare elimină problemele de vecinătate stânga-dreapta, indiferent de regimul de înălțime, indiferent de funcțiuni.

Pe zonele de locuințe L1, L2, dar și în majoritatea celorlalte zone, relațiile cu vecinii de pe aceeași parte a străzii sunt motive de conflict. Deși regulamentele permit P+2E+M, regula retragerii cu H/2 față de vecini limitează posibilitatea construirii mai dense.

Astfel, deși cineva, teoretic, ar putea construi P+2E, nu o face, neputându-se retrage lateral cu 4-5 metri, pe terenuri adesea mai înguste de 12 metri.

Rezolvarea curentă este forțarea retragerii de H/2 rin puduri și puzuri, fapt care devin și un factor de corupție.

Regulamentele actuale nu sunt corelate cu regulamentele interbelice

Bucureștiul și-a început adevărata dezvoltare între cele două războaie. Dar regulamentele de atunci, mai simple și mai permisive, nu sunt continuate de cele în vigoare. Astfel, inserția de noi clădiri în țesutul existent este foarte greu de realizat.

Dezvoltarea orașului a și fost întreruptă. Astfel, au rămas, inclusiv în zonele centrale, extrem de multe locuințe parter. Majoritatea sunt nefuncționale, șubrede, insalubre. Ele însă produc efecte prin modul în care existența lor se reflectă în regulamentele actuale.

În plus, multe dintre aceste case vechi sunt construite nu în acord cu regulamentele vechi, ci cu cutumele construcției de case în mediul rural. Ele sunt protejate absurd acum.

Imposibilitatea continurii urbanismului interbelic este accentuată și de regulile privind parcările. În plus față de construirea în lungul parcelelor, fațadele, în parter, sunt afectate de intrările în parcajele subterane, sau de rampele către acestea.

Parcuri și spații verzi

Crearea unor zone verzi și de agrement în jurul Bucureștiul este mai ușor de făcut acum, când Ilfovul este mult subdezvoltat.

În schimb, un program coerent al municipalității de a achiziționa terenuri pentru realizarea de noi spații verzi, poate fi oricând pus la punct.

Probabil că mai importantă decât suprafața de spații verzi este calitatea acestora. Multe dintre spațiile verzi ale orașului sunt mai degrabă maidane neconstruite.

De exemplu, zona din jurul Casei Poporului nu este nici întreținută corespunzător, nici accesibilă populației.

În loc de încheiere

Știu cam toate argumentele celor care și-au făcut un punct de glorie din a se opune aproape oricărei încercări de a construi în București.

Cu multe dintre aceste puncte de vedere sunt de acord. Într-adevăr, modul în care urbanismul este gestionat este o mare problemă. Doar faptul că încă nu se întrevede nici o șansă de a avea un nou PUG este înfricoșător.

Totuși, pe acest fond, nu cred că un nou PUG va oferi o bază reală de dezvoltare viitoare a Bucureștiului.

Argumentele în favoarea dezvoltării și densificării orașului ar trebui să vină în primul rînd de la arhitecți. Obiecțiunile noastre ar trebui să fie o bază pentru a se face lucrurile altfel. Faptul că observațiile de bun simț sunt folosite pentru a contracara orice inițiativă, mă sperie.

Peste toate acestea, stă greu sistemul de avizare, autorizare și control al calității în construcții. Timpii nepermiși de lungi necesari obținerii unei autorizații de construire, deja ne trag înapoi. Împreună cu această atitudine ostilă, întregul sistem va fi înghițit de corupție.

Colegii arhitecți, cred eu, ar trebui să fie mult mai sensibili la argumentele economice. Economia este baza de la care ne va crește calitatea vieții. Economia este cea care ne va permite servicii mai bune, spații publice de calitate șamd.

Da, dezvoltatorii arată uneori ca niște rechini flămânzi. Dar în destul de multe cazuri, sub aparențe este o situație complicat de gestionat. Ce este și mai greu de înțeles este că dezvoltatorii chiar aduc un plus populației.

Adam Smith a explicat că nevoia fiecăruia de a-și urmări propriile interese duce la prosperitate generală. Oponenții pieței libere și ai capitalismul, comuniștii, au eșuat lamentabil. Din păcate, ideile vehiculate de ei ne bântuie încă. În economia pieței libere, într-un contract onest, câștigă ambele părți.

Ideea că pentru a câștiga cineva ceva, altcineva trebuie să piardă, este ceea ce nu ne lasă să vedem frumusețea modului în care economia ne aduce dezvoltare și prosperitate.

Taxe și cotizații pentru arhitecți

Iată că Ordinul știe să facă o consultare publică, deși un pic șchioapă. De mulți ani se visează la mărirea sau modificarea cotizațiilor. Această preconizată măsură trebuie însă aprobată de o conferință națională. Dar cum subiectul este nepopular, nu a mai încercat nimeni.

Taxele pentru eliberarea dovezilor, filiale mari, filiale mici

Taxele pentru eliberarea dovezilor sunt, însă, posibil de majorat până la 50 de lei, direct de către filiale. Așa a făcut, recent, Bucureștiul, revenind la 50 de lei de la taxa redusă de 40 de lei. Pentru cca 12.000 de dovezi, OARB va dispune de încă 120.000 lei. Mai multe filiale doresc mărirea taxei, unele până la 100 de lei.

Filialele mici au problemele cele mai mari. Doar cu puțin peste 50 de membri, au bugete de cca 300.000 de lei, la care se adaugă dovezile. Greu de susținut 2-3 salarii, chiria, cheltuielile de întreținere și niște indemnizații ridicol de mici pentru conducere.

Și filialele mari au probleme. Majoritatea fondurilor merg tot pe salarii, întreținerea, chiria sau mentenanța sediilor, consumabile șamd. Nu rămâne prea mult pentru alte obiective, deși majoritatea filialelor au reușit să facă o serie de economii.

Pe de altă parte, Ordinul și-a achiziționat și amenajat un număr de sedii. Așa sunt Casa Mincu, sau al sediul OAR București.

Un ghem birocratic

Față de început, Ordinul s-a transformat într-un organism birocratic destul de mare. Pe de altă parte, arhitecții nu primesc mai multe servicii.

Activitățile pe care OAR le realizează sunt:

  • Gestionarea Tabloului Național al Arhitecților. Presupune publicarea acestuia, anual, în Monitorul Oficial. Este întreținută baza de date cu arhitecții cu drept de semnătură, fără, sau stagiari.
  • Comisiile de disciplină. Obligația rezultă din protecția clienților față de eventualele greșeli și abuzuri ale arhitecților. O parte a activității o constituie judecarea cazurilor de semnătură de complezență. Se face remarcată filiala Nord Vest.
  • Acordarea dreptului de semnătură arhitecților stagiari. Aceștia achită nu doar cotizații în perioada stagiului, dar și o taxă de examinare (mărită acum, în decembrie ac). În anul în care reușesc să treacă de comisie, cei cca. 40% dintre stagiarii norocoși plătesc mult mai mult. Cotizația, de două ori: odată ca stagiari, a două oară ca arhitecți cu drept de semnătură. Din cauza unor reglementări proaste, cotizațiile nu pot fi achitate doar pe perioada efectivă de activitate. Ei sunt nevoiți să plătească pe tot anul cotizația de stagiar și pe tot anul cotizația de arhitect cu drept de semnătură. Un tânăr poate fi stagiar 6 luni, iar cu drept de semnătură, restul de 6 luni. Va plăti ambele cotizații. Va mai plăti și taxa de interviu.
  • Înregistrarea proiectelor. Această operațiune care implică multe hârtii, taxe, dar și oameni (funcționari care înregistrează, casieri care încasează). Este obligatorie pentru instituirea taxelor Timbrului de Arhitectură pe care clienții noștri le achită. Ca o mențiune, Ordinul nu reușește să încaseze decât aproximativ 1/3 din sumele pe care arhitecții optează să le încaseze. Motivul acestei majore deficiențe este refuzul creării unui organism financiar de 1-3 persoane care să urmărească, în condițiile legii 35/1994, a timbrului, colectarea, alocarea și cheltuirea sumelor reprezentând timbrul de arhitectură.  Nu s-a realizat nici vreun audit financiar-contabil care să arate cum a fost posibil așa ceva.
  • Organizarea de anuale, bienale șamd de către filiale. Totuși, finanțările acestor evenimente provin parțial din timbru, sponsorizări punctuale, într-o mai mică măsură din cotizații.
  • Organizarea de cursuri, seminarii, conferințe (lectures), cu precădere pentru stagiari. Totuși cursurile cu adevărat interesante sunt plătite de cursanți. Pentru alte asemenea manifestări, personal, cred că nivelul științific, academic și tehnic lasă foarte mult de dorit. Aș menționa doar pozele publicate chiar de Ordin, în care cursanții sunt pe șantiere în sandale și fără căști de protecție, ceea ce denotă o lipsă de profesionalism sau o inconștiență greu de catalogat.
  • Îndrumarea colegilor stagiari (mai recentă). De exemplu, în București, colegul Mihai Munteanu depune multe eforturi în acest sens.
  • Reprezentarea organizației în relațiile cu diversele instituții, cu precădere în domeniul legislativ. Aici trebuie remarcată lipsa de relevanță a Ordinului cauzată de consultarea deficientă a arhitecților. Acum, când Ordinul este coautor al Codului Construcțiilor, consultarea pe o temă atât de importantă a fost doar formală. Ea s-a desfășurat doar timp de câteva zile. OAR are câțiva experți în acest demers (Dl. Șerban Țigănaș). Aceștia răspund doar în fața MDRAP, nu și a noastră, anumite clauze de secretizare existând în contract. În cazul certificării firmelor de proiectare și/sau construcții, poziția Ordinului a fost una complezentă și timorată, ignorând semnalele venite de la arhitecți care reclamau nocivitatea măsurilor propuse. Doar amânarea inițiativei a făcut ca majorității firmelor de arhitectură să nu le fie restrâns accesul la proiectele pentru categoriile de importanță A, B, C.
  • Promovarea concursurilor de arhitectură. Suntem rămași mai degrabă la stadiul de promovare. Foarte puține concursuri importante au fost realizate în toți acești ani. Concursurile au constat mai ales în amenajări peisagistice.
Educația tinerilor arhitecți
Pe acoperișul unei minunate biserici din lemn, mai mulți tineri arhitecți și îndrumători. O singură persoană are o cască de protecție. Sub pretextul formării practice, se păstrează atitudinea neglijentă de pe multe șantiere, unde oamenii în papuci țopăie printre fiare ruginite, muncitori fără cască de protecție beau câte o bere, sus pe schelă. Arhitecții învață, însă, să scrie în memorii tehnice despre protecția muncii în execuție, fără a o profesa. La fel se învață indiferența față de conformarea la foc. Imagine preluată de pe site-ul Oar.archi

Filiale, personal

OAR are vreo 20 de filiale, fiecare cu președinte, câte 4 vicepreședinți, câte un secretar general, cel puțin 1-2 funcționari, minim un contabil, câte un consiliu teritorial, câte o comisie de disciplină. Președinții și vicepreședinții sunt peste 100, sunt peste 100 de angajați, câteva sute de membri în consiliile teritoriale, național, comisiile de disciplină, comisiile de cenzori șamd.

Cum prin aceste poziții au trecut deja mai multe generații, sunt, probabil, cam 1000 de arhitecți care sunt sau au reprezentat conducerea Ordinului. Cei mai mulți au făcut asta doar din bune intenții, neremunerați, sau foarte puțin remunerați.

Rezultatul a 18 ani de existență este destul de trist:

  • Certificatele de urbanism și autorizațiile de construire durează, în multe primării, luni de zile. În București nu este nemaiîntâlnit ca doar autorizația să fie eliberată în 6 luni. sau mai mult. Per ansamblu, de la certificat la autorizație, procesul durează adesea 12 luni. Pierderile Produsului Intern Brut sunt de minim 1-2 miliarde de euro pe an, adică minim 0,5 -1% din PIB. Dacă se ia în calcul și impactul asupra capacității României de atragere a fondurilor europene, pierderile PIB-ului sunt de minim 2-4%.  Vezi acest articol. 
  • Birocrația și corupția în sistemul de avizare, autorizare și control al calității sunt vizibil mai mari.
  • Efectul Legii 184 privind exercitarea profesiei, acela de a garanta clienților că proiectele de arhitectură sunt întocmite de arhitecți cu drept de semnătură, nu a fost atins. Pe de o parte încă există semnătura de complezență. Pe de altă parte, mulți arhitecți angajați nu sunt înscriși în TNA. Ei nu apar ca având, nici ca neavând drept de semnătură. Pare că pur și simplu, nu există. Rolul profesiilor reglementate tocmai acesta este. Orice client trebuie reprezentat în instanță de avocați din barou. Cei care pun diagnostice, prescriu tratamente și operează pacienți trebuie să fie medici corespunzător calificați. Or exact asta nu se întâmplă cu arhitecții. Am reușit să lăsăm înafara sistemului probabil mii de colegi. Culmea, ei chiar profesează!
  • Efectele bune din piață sunt rodul muncii timp de 30 de ani a colegilor din proiectare. Au contribuit și maturizarea pieței. A contribuit și educarea a tot mai mulți clienți. Impactul Ordinului a fost neglijabil
  • Rolul arhitectului în proiectare este tot mai mic, dar responsabilitatea, tot mai mare.
  • Tot mai multe piese scrise și desenate din proiecte nu au nicio legătură cu viitorul șantier. Probabil nici nu sunt citite vreodată de cineva.
  • Ordinul nu are niciun rol în anticiparea evoluției piețelor construcțiilor și imobiliarelor. Nu avem nicio strategie de evaluare a impactului noilor condiții economice, sociale, tehnice asupra sectorului nostru, asupra urbanismului și amenajării teritoriului etc. Arhitecții pășesc în gol, legați la ochi. Desenăm piese desenate inutile și punem cote pe care nimeni nu le folosește.
  • Ordinul nu a reușit, după cum nici nu și-a propus să colecteze experiența acumulată de mii de arhitecți, să o analizeze și sintetizeze, pentru a oferi populației și decidenților politici o bază sănătoasă pentru a lua decizii bune pentru viitorul tuturor.
  • OAR nu și-a asumat niciun rol social. Ignorăm situația a 30% dintre concetățeni. Aceștia, în pragul anului 2020, nu au baie cu duș, wc și apă caldă. Ignorăm școlile fără grupuri sanitare, insalubre, instabile, improprii. Ignorăm inexistența dispensarelor, școlilor și grădinițelor în mediul rural. Nu oferim nici un fel de ajutor societății în privința calității minime a fondului construitNu dăm tonul  unui efort coerent, multianual, din partea autorităților.
  • Situația arhitecților stagiari. Am creat situații cel puțin inconfortabile pentru multe generații de noi arhitecți. I-am îndepărtat de profesie, umilit și persecutat. Aceștia sunt cei care devin arhitecții care vor continua să proiecteze, anonimi, nelistați în Tablou, sau care sunt împinși spre alte activități, adesea fără legătură cu arhitectura. Cei care rămân în proiectare vor continua să vadă cum muncii lor nu li se dă niciun credit. Proiectele lor sunt semnate, mereu, de patronul cu ștampilă pătrată.
  • Îndepărtarea arhitecților pensionari de profesie. Le insuflăm sentimentul inutilității lor după încetarea plății cotizațiilor.
  • Ordinul face mult prea puține pentru a stimula schimbul de experiență între arhitecți. Legea Timbrului prevede expres posibilitatea finanțării unor publicații proprii. Am alocat, până acum, aproximativ 3.000.000 de lei unor reviste glossy (ok, ok, interesante, dar glossy). Nu avem o publicație (online) care să publice și literatură tehnică, juridică, economică, peer-reviewed, normative comentate sau adnotate, ori cursuri online. Nu există niciun fel de modalitate de a oferi teme de cercetare mediului academic, din partea profesiei și a sectorului de activitate.
  • Școlile de arhitectură nu îsi pot calibra procesul de învățământ pe baza feedback-ului absolvenților. Nu își pot atrage nici arhitecți cu bune performanțe în proiectare (Bologna). Învățământul are tot mai puține legături cu practica. Absolvenții să trec cu greu de stagiu. Ceea ce se face bun în școli vine din schimbul de experiență cu universitățile străine.

Cotizații corecte pentru arhitecți și pentru organizație

Ar fi mult mai multe de spus despre rolul organizației noastre și al profesiei în general. Acestui apel mascat la mai multe fonduri trebuie să-i opunem, în primul rând, o oglindă, o analiză critică a activității din aproape două decenii. Mărirea cotizațiilor și taxelor începe cu cea despre un cuantum „corect” atât față de „membri”, cât și față de organizație.

Propunerea nu se bazează pe o ofertă de „servicii” față de arhitecți și publicul larg. Avocații care plătesc bani mult mai mulți barourilor, beneficiază de pensii, de exemplu. Baroul București are intenția construirii unui spital. Pentru avocați.

Deși s-a pus adeseori și problema securității sociale a arhitecților, ne-am mulțumi, foarte probabil, cu mai puțin. Un rezultat palpabil privind descâlcirea sistemului de avizare, autorizare și control al calității în construcții? Autorizații mai repede?

Conducerea Ordinului nu a făcut publică nici un fel de evaluare privind eforturile de a asigura finanțare și din alte surse. Este mai comod să ceri mărirea taxelor și cotizațiilor. Dar există și idei pentru completarea veniturilor.

Alte surse posibile de venituri suplimentare

  • Atragerea redirecționării a 2% din impozit spre organizație, atât din partea firmelor de proiectare, cât și a constructorilor sau furnizorilor de materiale de construcții.
  • Crearea unui sistem coerent de sponsorizări a organizației, prin acordarea unor parteneriate OAR.
  • Atragerea finanțărilor din fonduri europene. Nu știu de nici un cent atras pe astfel de finanțări.
  • Mărirea bazei de cotizanți. După cum am amintit deja, sunt, probabil, mii de arhitecți care profesează, ca angajați, dar nu sunt înscriși în Ordin. De asemenea, Legea 35 permite finanțarea activității tinerilor arhitecți și a arhitecților pensionari. Punctual, Ordinul poate subvenționa cotizațiile tinerilor și pensionarilor din timbru. Deși conducerii OAR i s-a făcut această propunere de un an, a refuzat analiza, discutarea, supunerea la vot și bugetarea ei.
  • Realizarea de fonduri suplimentare, în regim non-profit, fără a-și concura proprii membri. Ordinul nu editează cărți și reviste pe care le poate atât subvenționa din timbru, cât și vinde apoi. Ordinul nu pune în vânzare tricouri, șepci, sau echipament de protecție cu însemnele OAR. Ordinul nu comercializează, deși ar putea, softuri de proiectare. Ordinul nu are un magazin online prin care să vândă arhitecților soluții adaptate de birotică și IT. Ordinul nu a comandat și vândut orice alt fel de soft, preferențial arhitecților pentru facrurare, contabilitate în partidă simplă, CRM-uri șamd. Ordinul nu a comandat, creat și întreținut baze de date cu părți de documentație tehnică, cum sunt, de exemplu, caiete de sarcini, greu de scris și mult mai greu de actualizat.
  • Extinderea cheltuielilor finanțate din Timbrul de Arhitectură. În prezent există o înțelegere a termenului cultural, extrem de limitată. Dacă cineva verifică definiția termenului cultural, va descoperi cu surprindere că nu se referă doar la artă și literatură. Din Fondul Timbrului Cultural, Ministerul Culturii finanțează inclusiv editarea de cărți tehnice și științifice.
  • Ordinul, din timbru, finanțează activitatea altor organizații, în loc să creeze propriile programe finanțabile din timbru.
  • Ordinul nu a propus nicio soluție de limitare a birocrației interne. Deși proiectele se înregistrează în SIOAR, cererile trebuie în continuare depuse ștampilate și ridicate pe hârtie. În București, de exemplu, 2 funcționari se ocupă doar cu primirea cererilor, eliberarea dovezilor, încasarea taxelor, arhivarea documentelor. Filiala deja cheltuie anual cca 30.000 de lei pentru o arhiva externă . Este de așteptat ca în viitor sumele cheltuite pe arhivare să crească de la an la an. Ironic, asta se întâmplă în condițiile în care sediul cel nou urma să se amortizeze în vreo 40 de ani. Dacă adăugăm și arhiva, probabil că sediul nu se va mai amortiza vreodată. Nu avem nici un calcul privind eficiența filialelor. Nu știm ce economii s-ar realiza dacă sistemul de filiale s-ar realiza pe regiuni istorice sau regiuni de dezvoltare. Nu au fost purtate discuții seeioase legate de fuziunea filialelor mici.

Nu s-a făcut niciun fel de calcul economic, de studiu de impact.

Cheltuieli și servicii

Dovezi

Dacă înregistrarea proiectelor și eliberarea dovezilor s-ar realiza strict online, nu am avea nevoie de filiale. Oricum sunt mulți arhitecți care conduc până în județul vecin pentru a lua o dovadă. Dovezile pot fi publicate online, pe SIOAR. Dovada, nesemnată, ar putea conține un cod sau un link de verificare.

Îndrumarea stagiarilor

În rest, stagiarii prost plătiți vin pe cheltuială proprie la conferința de stagiu. Responsabilii de stagiu ar putea fi câte unul în fiecare oraș. Sau aceștia ar putea face turnee pentru a merge la stagiari. Le pot vedea birourile, pentru a-i cunoaște pe îndrumători. Aici ar fi utili arhitecții pensionari, experimentați și susținuți de o îndelungată experiență.

Sigur, un astfel de sistem ar avea nevoie de mai mulți bani, dar pe de altă parte cheltuim bani pe salariile a peste 20 de contabili și cam același număr de casieri.

Comisiile de disciplină

Plătim peste 20 de comisii de disciplină. Dar membrii comisiilor sun arhitecți votați pentru bunele lor intenții, nu pentru competența lor. Printre ei nu sunt obligatoriu verificatori de proiecte și experți tehnici sau juridici. Nu știm nici dacă au sau nu cunoștințe juridice. Comisiile de disciplină judecă diverse cazuri care frecvent sunt spețe comerciale.

În practica juridică există și mediatorul. Acesta salvează multe cazuri de a mai ajunge la instanțele civile.

Comisia de acordare a dreptului de semnătură

Am vorbit deja de competența comisiilor. O discuție similară trebuie purtată și legat de acordarea dreptului de semnătură. În comisiile de interviu nu sunt și verificatori de proiecte sau experți tehnici și/sau juridici. Cu toate acestea, calitatea soluțiilor și a proiectelor prezentate este, volens-nolens, un subiect de notare. Dar, conform Legii 10/1995, singurii specialiști cu competențe în a evalua calitatea unei documentații sunt verificatorul și expertul tehnic.

Competența profesională

Într-un mod ciudat, două dintre cele mai importante componente ale activității organizației sunt sub semnul întrebării în privința a ceea ce constă condiția de legalitate. OAR-ul are intre misiuni calitatea arhitecturii. Dar permite accesul în profesie și pedepsește neregulile fără verificatori de proiecte.

Sunt numeroase zonele din țară în care verificatorii de proiecte și experții tehnici sunt foarte puțini. Dar nu există nici un fel de program de a încuraja arhitecții să studieze, să susțină și să treacă examene de intrare în corpul verificatorilor și experților tehnici atestați.

Misiunea publică a OAR

Ordinul există pentru a ajuta statul să se degreveze de responsabilitatea reglementării. Așa poate proteja publicul larg de arhitecți, chiar cu ajutorul arhitecților.

Ordinul trebuie să asigure exercitarea profesiei doar de către profesioniști, prin dreptul de semnătură și listarea arhitecților în Tablou. Pentru aceasta trebuie controlat accesul la profesie și pedepsite neregulile.

  1. Ordinul nu asigură înregistrarea arhitecților care proiectează în TNA. Depinde cum doriți să priviți problema, fie ignoră o serie de arhitecți, fie permite practicarea de către profesioniști nelistați în TNA.
  2. OAR nu filtrează corect accesul la profesie ținând cont de acordarea dreptului de semnătură prin comisii fără gradul de competență necesar.
  3. OAR nu menține eficient disciplina, pe de o parte prin perpetuarea semnăturii de complezență (arhitecți care semnează proiecte întocmite de nearhitecți, sau de arhitecți fără drept de semnătură), pe de altă parte prin constituirea unor comisii de disciplină cu persoane necalificate, în conformitate cu Legea 10/1995.

Dar Ordinul vrea mai mulți bani.

În ceea ce-i privește pe cotizanții direcți, hai să le spunem acționarii:

  1. Are un sistem de organizare ineficient, mult prea complicat, cu prea mulți în „conducere”, prea mulți angajați șamd.
  2. Spoliază anumite categorii, ca arhitecții stagiari, neoferindu-le în schimb asistența de care au nevoie. Rezultatul este că mai mult de jumătate dintre aceștia nu reușesc să obțină dreptul de semnătură.
  3. Are cheltuieli nejustificate economic, cum sunt construcția/restaurarea de sedii, personal angajat prea mare, comisii populate de persoane cu competență discutabilă dpdv legal.
  4. Minimul de servicii pe care este obligat să-l ofere este învechit și birocratic.
  5. Este ineficient în a colecta și folosi experiența arhitecților.
  6. Este incapabil să obțină rezultate vizibile în sistemul de avizare, autorizare și control al calității în construcții
  7. Nu poate prezenta soluții alternative la nevoia de finanțare a activității oricum nesatisfăcătoare.

Ce trebuie să facă arhitecții

Arhitecții ar trebui să solicite și să obțină un New Deal. Arhitecții trebuie să ceară eficiență și competență pentru activitățile curente. Arhitecții trebuie să ceară reprezentare pe consultare publică reală.

Este evident că majoritatea arhitecților nu ar avea probleme să plătească o cotizație de 1000 de lei în loc de 620, sau taxele pentru dovezi de 100 de lei față de 20-50 de lei.

Dar să cheltuiești și mai mulți bani pe un sistem care nu reușește să fie eficient ar fi o mare greșeală.

În 2020 se va organiza o Conferință Națională Extraordinară. Ea va discuta, printre altele, cuantumul taxelor și cotizațiilor. Dar discuțiile adevărate, despre ce și cum ar trebui să facă Ordinul, nici nu au început, iar asta este ceea ce ar trebui să discutăm.

Până atunci, nu uitați să vă exprimați părerile legate de taxe și cotizații, aici!

Viitorul (apropiat) în construcții

Am scris un articol, nu de mult, în care arătam că noi tehnologii din construcții pot avea un efect distructiv asupra construcțiilor.

Cum în acest articol ating tangențial și chestiunile economice, te invit să citești și articolul „Negocierea lucrărilor la roșu pentru un proiect de casă”. Intră destul de mult în detaliile formării prețurilor din construcții. 

Prețurile sunt, dealtfel, cele care duc și la progresul tehnologic. Atunci când lucrările de orice fel se fac greu, sunt scumpe, sau devin scumpe, este firesc să apară inovația tehnologică.

Noi tehnologii în construcții

Acest trend al început de mai mult timp. Sunt tehnologii care deja fac parte din viața noastră, cum sunt mașinile de fasonat armăturile. Nu mai departe de 2016, cineva prezenta pe Youtube un dispozitiv de fasonat etrieri:

În paralel cu domnul care îndoaie manual armăturile, tot mai mulți furnizori de materiale de construcții au achiziționat mașini de confecționat armături care elimină aproape integral munca fizica, ca în următorul exemplu:

Armăturile fasonate în atelier de furnizorii de materiale sunt mai bine executate, mai ieftine și elimină pierderile pe care constructorii le aveau confecționându-le direct în șantier.

Tot mai des sunt folosite în șantiere mașini de tencuit, cum puteți vedea în următorul film:

Manopera în costrucții

În România, de câțiva ani, constructorii întâmpină tot mai multe greutăți în a angaja muncitori, cu precădere muncitori calificați. Muncitorii români preferă să lucreze în Occident pe salariile mult mai bune de acolo.

Ei, pur și simplu, refuză să se mai angajeze pe salariile prea mici pe care patronii români le pot plăti. De aceea, veniturile muncitorilor din construcții au crescut în mod constant în ultimii ani. Nu ne rămâne să credem decât că salariile vor continua să crească.

În prezent, construcțiile din țara noastră încă se bazează pe paradigma manoperei ieftine, deși aceasta este o situație în schimbare. Oricum, în ceea ce privește nivelul salariilor, acesta este pe penultimul loc în Europa, conform Eurostat:

Însă în ultimii ani prețurile constructorilor au crescut cu peste 20%. Principala cauză nu este atât creșterea salariilor, cât creșterea nesiguranței constructorilor privind capacitatea de a găsi personalul calificat pentru lucrările pe care le contractează.

Ținând cont de faptul că încă nivelul manoperei este la un nivel incredibil de mic, nu putem concluzia decât că acesta va continua să crească, din mai multe motive, indiferent dacă Uniunea va fi din nou lovită de o criză, sau nu:

  • muncitorii calificați vor putea lucra în continuare în țările mai bogate, unde, deși salariile sunt mai mici comparativ cu restul sectoarelor, ele sunt totuși mult mai mari decât în țară.
  • muncitorii necalificați vor putea să se reprofileze, chiar în cazul scăderii volumului construcțiilor.
  • Constructorii români vor plăti, totuși, mai mult, în paralel cu achiziția de tehnologii care să reducă manopera.

Construcțiile, între costuri și prețuri

Problema principală a domeniului construcțiilor este că prețurile nu pot crește mai mult decât piața poate suporta. La niveluri prea mari, pur și simplu nu se va mai construi. Așa s-a întâmplat, de exemplu, în anii 90′.

Atunci, prețurile extrem de mici ale proprietăților imobiliare (apartamentele costau doar câteva mii de dolari), noi construcții pur și simplu nu aveau cum să aibă un cost sub cel al pieței. A fost nevoie de creșterea economică a anilor 2000, concomitent cu creșterea sectorului imobiliar, pentru ca sectorul construcțiilor să devină, din nou, rentabil.

În condițiile creșterii costurilor pe care companiile de construcții le pot avea, o scădere a pieței imobiliare va duce negreșit la o stagnare majoră a sectorului.

Industria construcțiilor va trebui să facă eforturi extrem de mari pentru a reduce manopera inclusă în lucrări. După cum am arătat deja, acest demers a început de mai mulți ani.

Mașinile de fasonat armături au devenit un standard pentru că eliminând pierderile și economisind timp au dus la ieftinirea oțelului fasonat, comparativ cu al celui fasonat pe șantier, direct de constructor. Mai mult, acestea, producând armături mai bine executate, au economisit timpul la asamblare carcaselor de armătură, diminuând și erorile de asamblare. O droaie de alte scule au ajuns pe șantiere, de la bormașini, mașini de tăiat, până la nivele laser. Toate acestea au însă rolul ușurării manoperei, nu al eliminării sale.

Cât este manopera la o casă? Cum se pot micșora costurile manoperei?

O casă se construiește în 4-5-6 luni. Dacă luăm în calcul o casă de dimensiuni medii, aceasta este realizată de o echipă de 5 muncitori, din care 3 calificați, unul necalificat, un șef de echipă (muncitor), un șef de șantier (inginer) și un RTE (inginer).

Cum ultimii doi pot coordona mai multe șantiere în același timp, șeful de șantier a fost introdus în calcul cu 50% din timp, iar RTE-ul, cu 33% din timp.

Haideți să vedem calculele, întâi pentru un șantier de 6 luni:

 normaNr persNr. luniSalariul netSalariul completTotal
Șef șantier33,33%1,006,005.000,00 lei8.740,00 lei17.480,00 lei
RTE20,00%1,006,005.000,00 lei8.740,00 lei10.488,00 lei
Muncitor calificat 1100,00%1,006,004.500,00 lei7.865,00 lei47.190,00 lei
Muncitor calificat 2100,00%3,006,004.000,00 lei6.991,00 lei125.838,00 lei
Muncitor necalificat100,00%1,006,003.500,00 lei6.118,00 lei36.708,00 lei
Muncitor necalificat 2100,00%1,006,002.000,00 lei3.486,00 lei20.916,00 lei
      258.620,00 lei
      54.446,32 €

Apoi, pentru 6 luni, cu facilitățile fiscale introduse de infama ordonanță 114/2018:

 normaNr persNr. luniSalariul netSalariul completTotal
Șef șantier33,33%1,006,005.000,00 lei6.370,00 lei12.740,00 lei
RTE20,00%1,006,005.000,00 lei6.370,00 lei7.644,00 lei
Muncitor calificat 1100,00%1,006,004.500,00 lei5.733,00 lei34.398,00 lei
Muncitor calificat 2100,00%3,006,004.000,00 lei5.096,00 lei91.728,00 lei
Muncitor necalificat100,00%1,006,003.500,00 lei4.459,00 lei26.754,00 lei
Muncitor necalificat 2100,00%1,006,003.000,00 lei3.822,00 lei22.932,00 lei
      196.196,00 lei
      41.304,42 €

Același calcul pentru 5 luni:

 normaNr persNr. luniSalariul netSalariul completTotal
Șef șantier33,33%1,005,005.000,00 lei6.370,00 lei10.616,67 lei
RTE20,00%1,005,005.000,00 lei6.370,00 lei6.370,00 lei
Muncitor calificat 1100,00%1,005,004.500,00 lei5.733,00 lei28.665,00 lei
Muncitor calificat 2100,00%3,005,004.000,00 lei5.096,00 lei76.440,00 lei
Muncitor necalificat100,00%1,005,003.500,00 lei4.459,00 lei22.295,00 lei
Muncitor necalificat 2100,00%1,005,003.000,00 lei3.822,00 lei19.110,00 lei
      163.496,67 lei
      34.420,35 €

Același calcul pentru 4 luni:

 normaNr persNr. luniSalariul netSalariul completTotal
Șef șantier33,33%1,004,005.000,00 lei6.370,00 lei8.493,33 lei
RTE20,00%1,004,005.000,00 lei6.370,00 lei5.096,00 lei
Muncitor calificat 1100,00%1,004,004.500,00 lei5.733,00 lei22.932,00 lei
Muncitor calificat 2100,00%3,004,004.000,00 lei5.096,00 lei61.152,00 lei
Muncitor necalificat100,00%1,004,003.500,00 lei4.459,00 lei17.836,00 lei
Muncitor necalificat 2100,00%1,004,003.000,00 lei3.822,00 lei15.288,00 lei
      130.797,33 lei
      27.536,28 €

Același calcul pentru doar 45 de zile ( o lună și jumătate), în cazul introducerii unor tehnologii radical diferite, care economisesc atât timp de execuție, cât și manoperă, dar care presupun o calificare înaltă:

 normaNr persNr. luniSalariul netSalariul completTotal
Șef șantier100,00%1,001,5010.000,00 lei12.741,00 lei19.111,50 lei
RTE20,00%1,001,505.000,00 lei6.370,00 lei1.911,00 lei
Muncitor calificat 1100,00%1,001,508.000,00 lei10.193,00 lei15.289,50 lei
Muncitor calificat 2100,00%1,001,504.000,00 lei5.096,00 lei7.644,00 lei
Muncitor necalificat100,00%0,001,503.500,00 lei4.459,00 lei0,00 lei
Muncitor necalificat 2100,00%1,001,503.000,00 lei3.822,00 lei5.733,00 lei
      49.689,00 lei
      10.460,84 €

Despre ce calificare înaltă vorbim?

Dacă observați, inginerul, șef de șantier, a fost inclus cu o normă întreagă și un salariu mult mai mare decât în primele tabele, adică 10.000 de lei net pe lună, față de 5.000 de lei.

Muncitorul calificat a fost luat în calcul cu un salariu de 8.000 de lei net/lună, în loc de 4000 de lei.

Cei doi ar trebui să manevreze mașini ca un printer 3D, sau ca robotul zidar, de mai jos, aflat acum în teste exterioare, în Australia:

Ziditul este o muncă grea, calificată, greu de înlocuit în construcții. Toate încercările făcute până acum au propus înlocuirea structurilor din zidărie cu alte soluții, așa-zisele „structuri ușoare”.

Este puțin important dacă în tabelele de mai sus calculele sunt precise sau mai suportă corecții. Șantierele adesea nu reușesc să se închidă în doar 6 luni, iar mare parte din muncitori sunt angajați, dacă nu la negru, la gri….

Valoarea adăugată

O altă chestiune importantă este impozitarea. Firmele de construcții plătesc 19% TVA. Or manopera este valoare adăugată! Acestor valori li se adaugă anumite cheltuieli indirecte, dar și TVA. Ele sunt mai scumpe cu aproape 20%, datorită unei politici care descurajează munca. Dar asta este altă poveste.

Tehnologiile care au pătruns deja, ca mașinile de fasonat, au prins petru că ele aduceau un avantaj real chiar și în cazul unei manopere foarte scăzute, ca în ultimele decenii.

Cum vor pătrunde noile tehnologii

Noile tehnologii, cum este robotul care zidește, aflat încă în teste, vor fi eficiente atunci când doi factori vor interfera:

  • Eliminarea evaziunii fiscale
  • Creșterea reală a salariilor, spre convergența cu cele europene.

Comparând al doilea tabel cu ultimul, diferența de costuri pentru constructor este de 30.000 de Euro/ lucrare.

Creșterea profitabilității

Păstrând numărul de angajați, în primul caz, constructorul poate executa două case pe an. În al doilea caz, 6 case pe an. În primul caz am presupus că se lucrează inclusiv iarna, în al doilea, că se lucrează doar 9 luni pe an. Păstrând același preț per/mp, constructorul tehnologizat va câștiga 180.000 Euro în plus pe an.

Această sumă este suficientă pentru a-i permite investițiile necesare ridicării la următorul nivel.

Doar odată ce numărul celor care vor adopta noi tehnologii va atinge o masă critică, prețurile vor începe să scadă.

Roboții de acest gen nu sunt singura soluție previzibilă. Prefabricarea reprezintă încă o soluție care nu este pe deplin folosită.

Diferențele de costuri între a săpa, turna, zidi, tencui șamd pe șantier și a monta părți de construcție într-un atelier aflat la zeci, dacă nu chiar sute de kilometri, pot fi senzaționale.

Provocarea viitorului, tehnologii disruptive

Arhitecții sunt adesea entuziasmați de noi tehnologii, chiar dacă ele nu au, totuși, un impas atât de important pe cât îl prezintă campaniile de marketing ale diverșilor comercianți de materiale de construcții.

Probabil cel mai mare impact asupra noastră îl au tehnologiile care duc la o eficiență energetică sporită, a casele nZEB, sau la casele pasive. Dar aceste standarde nu doar că sunt deja incluse în legislația terțiară, ele sunt preocupări de bun simț.

Aceste tehnologii însă duc la investiții inițiale mai mari, iar calculele privind eficiența lor economică nu prea sunt satisfăcătoare. Fie tehnologiile sunt prea noi li prea scumpe, fie economiile aduse sunt insignifiante, fie aportul de energie nu poate fi folosit eficient (ca în cazul panourilor fotovoltaice, unde posibilitatea exportului de energie înapoi în rețea este greu de realizat).

Inovațiile, invențiile și tehnologiile care au ca scop reducerea sau înlocuirea manoperei în construcții, reprezintă o schimbare esențială. Ele răspund unei situații deja acute în țările dezvoltate, unui trend imuabil, în țări ca România.

În condițiile actuale nu există nici un fel de modalitate de a păcăli trendul. Ori manopera va crește împreună cu costurile, implicit cu prețurile caselor, ori, dacă printr-o minune prețurile vor fi plafonate, situația muncitorilor din construcții va rămâne în continuare una de plâns.

Cheia dezvoltării economice este o creștere constantă, an de an, pe termen lung. Începând cu Revoluția Industrială, aceasta a dus la manoperă tot mai puțină, productivitate tot mai mare. Mașinile au înlocuit munca brută, munca grea, munca repetitivă.

Roboții de după roboți și ajutoarele lor umane

Robotul care zidește, sau imprimanta 3D de case exact asta fac. Elimină munca brută, grea, repetitivă și foarte des ineficientă.

Nu văd de ce, după ce robotul-zidar va ajunge pe piață, un robot-fierar nu va monta carcasele de armături mai bine decât o fac acum mulți oameni pe șantier. Nu văd de ce un robot asemănător nu va monta cofrajele grele, metalice, mai repede și mai bine decât aceiași muncitori.

Odată ce cutia Pandorei a fost deschisă, doar imaginația este limita noastră. Aceste noi tehnologii vor crea joburi bine plătite în cercetare, dezvoltare, mentenanță și operarea acestor mașini.

Muncitorii din șantier vor deveni tehnicieni de înaltă calificare. Sau vor fi ingineri. Responsabilul Tehnic cu Execuția va deveni un fel de Vrăjitor Logistic. EL va aduce, cu precizie, robotul de cofrat după robotul de zidit, robotul de turnat, după robotul de montaj al armăturilor.

Noi tehnologii de construcții, sau noi tehnologii pentru construcții?

Încercările de până acum s-au axat pe înlocuirea tehnologiilor vechi. Structurile din profile de tablă ambutisată au încercat să elimine betonul. Compartimentările din gips-carton au încercat să le elimine pe cele din zidărie.

Succesul este relativ. Compartimentările din zidărie și cele din gips carton costă cam la fel. Ele includ cantități de manoperă similare. Ce se făcea tradițional cu canciocul, acum se face cu șurubelnița. Cam aceeași cantitate de praf înghițită de un zidar îl afectează și pe un rigipsar.

Robotul de zidit înlocuiește zidarul. Un eventual robot de cofrat, va înlocui dulgherii, iar un robot-fierar va înlocui muncitorii fierar-betoniști. Robotul-fierar-betonist poate suda carcasele, în loc să le lege.

„Elefanții” care toarnă beton deja sunt foarte aproape de automatizare, astfel încât pompa să nu mai fie împinsă de muncitori, ci să se miște de una singură.

Provocarea pentru arhitecți

Este discutabil în ce măsură noile tehnologii vor urma o cale sau alta. Poate că totuși, ideile de a înlocui structurile și finisajele clasice, vor avea câștig de cauză. Poate că viitorul este prefabricarea amplă a aproape tuturor construcțiilor.

Poate că robotizarea este răspunsul. Eu aș paria pe această soluție pentru că pare să înlocuiască mult mai mult manopera.

Probabil că robotizarea ca fi completată cu finisaje prefabricate. Poate că o casă zidită de un robot, cu sâmburi, stâlpi, centuri, grinzi și planșee din beton armat realizate de alți 1-2 roboți, va fi finisată cu panouri prefabricate care vor conține izolații și finisaje.

Oricum, ideea unor construcții care folosesc intensiv manoperă va fi de domeniul istoriei.

Ceea ce ne revine nouă, ca parte a acestei revoluții, va fi adaptarea proiectelor la tehnologiile inovatoare. Dacă nu, constructorii vor prelua tot mai mult din meseria noastră.

Pentru aceasta va trebui să urmărim atât eforturile făcute în cercetare și dezvoltare, cât și pașii parcurși de firme inovatoare, ca cea care l-a creat pe HadrianX.

Este de datoria noastră să cunoaștem și cum costurile construcțiilor proiectate de noi interferează cu prețurile stabilite de piața imobiliară. Este de datoria noastră să devenim economiști ceva mai buni decât proprii noștri contabili.

Viitorul va avansa pe linia oportunităților economice. Costurile mari dintr-un domeniu sunt oportunitatea inovării pentru alții. Tehnologiile care consumă resurse intensiv (cum este manopera, acum), sunt cele care vor face obiectul altor inovații.

Revoluția tehnologică pe care o trăim va aduce, cu siguranță, multe alte provocări pentru mediul construit. Cum noile tehnologii sunt mai maleabile decât viteaza de modificare a construcțiilor, probabil că nu suntem într-un pericol prea mare. Să nu uităm că, de exemplu, epoca cablurilor IT a trecut, routerele wireless au apărut mai repede decât am introdus noi rețele de date în construcții.

Probabil că singura noastră datorie va fi să nu ne opunem noilor tehnologii

Viitorul construcțiilor face parte dintr-un viitor mai mare

Vă las cu un nou film, apărut deja de vreo trei ani. Este vorba despre o „imprimantă 3D” de grădinărit. Ea se vinde ca un chit și poate fi montată oriunde. Piesele sunt, la rândul lor, imprimate 3D.

De când l-am văzut, mi-am imaginat câmpuri nesfârșite cultivate de astfel de imprimante care plantează, irigă, plivesc și cultivă, comandate de un soft relativ simplu.

Nu mi-am imaginat atunci, că acum voi scrie despre un robot care zidește.

Împărtășește cu prietenii!

In Memoriam Zeno Bogdănescu

Arhitecții pot fi îndurerați de dispariția dintre noi a Domnului Zeno Bogdănescu, arhitect și profesor, un reper al Arhitecturii românești! Condoleanțe familiei, prietenilor, colegilor, Școlii!


Arhitecții pot fi îndurerați de dispariția dintre noi a Domnului Zeno Bogdănescu, arhitect și profesor, un reper al Arhitecturii românești!

Condoleanțe familiei, prietenilor, colegilor, Școlii!