Ce acte trebuie sa verifici când cumperi un teren

Legislația din România protejează cumpărătorul în momentul în care se realizează contractul de vânzare-cumpărare a unui teren sau a altei proprietăți imobiliare. Totuși, înainte de a începe demersurile pentru a cumpăra un teren, trebuie să știi ce acte trebuie să verifici.

Trebuie verificate mai multe tipuri de acte, din care să reiasă:

  1. Cine este proprietarul terenuluiActele de proprietate, din care să reiasă că cel care vinde terenul este, cu adevărat, proprietarul. Cum nu poți știi dacă un set de acte de proprietate sunt chiar ultimele acte de proprietate, solicită-i vânzătorului un Extras de Carte funciară de informare
  2. Dacă terenul este intabulat. Întabularea terenului presupune că acesta are o documentație cadastrală, iar terenul este înscris în Cartea Funciară a localității. Aceste informații sunt relevate tot în Extrasul de carte funciară
  3. Dacă pe teren există sarcini: ipoteci, procese de revendicare, succesorale, servituți de trecere șamd, informații pe care le afli tot din Extrasul de carte funciară
  4. Forma și suprafața terenului. Deși în extrasul de CF apare și un plan al terenului, acesta are doar dimensiuni exprimate, uneori, în metri. Trebuie să soliciți o copie a documentației cadastrale , sau o ridicare topografică. Dacă terenul este intabulat, aceasta s-a realizat în baza unei documentații cadastrale, conforme cu actele de proprietate.
  5. Ce regulament de urbanism se aplică pe acel teren, care reiese dintr-un Certificat de urbanism

Primele trei puncte se pot verifica incredibil de simplu. Este suficient să solicitați proprietarului să vă dea un Extras de Carte Funciară. Acest include date privind suprafața terenului, proprietarii, tipul și numărul actelor în baza cărora s-a obținut proprietatea, precum și dacă există sarcini ca cele deja enumerate.

Extrasul de carte funciară – principalul act care trebuie verificat atunci când cumperi un teren

De pe site-ul ANCPI.ro se poate obține un extras de carte funciară în care poți să verifici cine este proprietarul terenului, în baza căror acte, ce mărime are terenul, precum și dacă terenul este grevat de sarcini (procese, ipoteci șamd).

Există două tipuri de extrase de carte funciară. Cel obișnuit, de informare, poate fi obținut de oricine, de pe site-ul ANCPI (Agenția Națională de Cadastru și Publicitate Imobiliară).

https://epay.ancpi.ro/epay/SelectCat.action?catId=1

Acest tip de Extras de Carte Funciară costă 20 de lei pe site-ul ANCPI. Vă recomand ca odată cu Extrasul, să solicitați și un Orto-foto-plan, care costă 15 lei.

Pentru ambele documente trebuie să știți două dintre următoarele: numărul cadastral, numărul de carte funciară, număr cadastral, sau număr topografic al parcelei.

Al doilea tip de extras de carte funciară poate fi obținut doar de către notar, la încheierea contractului de vânzare cumpărare. La eliberarea acestui extras, Cartea Funciară este blocată, pentru a împiedica vânzarea concomitentă către mai mulți vânzători.

După încheierea actului de vânzare cumpărare, acesta se transcrie în Cartea Funciară (este intabulat). Notarul vă înaintează și un nou extras de carte funciară de informare, din care va rezulta că Dumneavoastră sunteți noul proprietar al terenului.

Cel mai simplu este să-i solicitați vânzătorului să vă pună la dispoziție un extras de carte funciară eliberat de mai puțin de 30 de zile. Acesta include un cod prin care puteți verifica pe site-ul ANCPI dacă și cine a solicitat, într-adevăr, acel extras de carte funciară.

Planul cadastral /Orto Foto Plan

Odată ce ai obținut de la vânzător un Extras de Carte Funciară, știind numărul cadastral, numărul topografic și numărul de carte funciară, poți solicita singur un orto foto plan.

Acest plan este o suprapunere a conturului terenului peste un plan fotografic din satelit. În el se pot vedea atât proprietatea în cauză, cât și proprietățile învecinate, drumuri, ape, păduri șamd, pe care sunt marcate și numerele cadastrale ale proprietăților deja trecute în cartea funciară.

Atât planul cadastral, cât și extrasul de carte funciară se eliberează în format PDF. Ele sunt semnate digital de către funcționarii ANCPI. Dacă aveți extrasul de la vânzător, vă recomand să le solicitați, singuri, din nou, pentru a verifica dacă ele nu sunt falsuri.

Planul cadastral pe suport fotografic este util mai ales pentru proprietățile care au servituți de trecere, sau mai mulți vecini. În cazul în care sunt drumuri de servitute, solicitați și pentru acestea extrase de carte funciară. În ele trebuie menționate sarcinile pe care terenul Dvs. le impune pe drumul de servitute.

Documentația cadastrală

Documentația cadastrală, în cazul în care nu se află în posesia vânzătorului, poate fi obținută tot de la OCPCI, dar numai de către proprietar, sau de către un împuternicit al acestuia.

Inventarul de coordonate cuprinde toate coordonatele, x și y, ale punctelor de contur ale unui teren. Cu ele se poate verifica, într-un program CAD, dacă suprafața terenului este cea trecută în acte, precum și toate dimensiunile importante ale terenului: lățime, lungimi, lungimile laturilor șamd. După inventarul de coordonate se poate reconstitui oricând conturul terenului la fața locului.

În cazul unui teren, documentația cadastrală cuprinde un plan al terenului, care include și inventarul de coordonate ale acestuia.

Cum verifici ce regulament de urbanism se aplică pe acel teren

Atunci când cumperi un teren de casă, nu trebuie să verifici doar acte de proprietate, ar trebui să știi și ce se poate construi pe acel teren, precum și în ce condiții.

Pe acest subiect am scris mai multe articole, dintre care îți sugerez să citești: ”Cumpărarea unui teren de casă. Reguli de urbanism” și „Dimensiuni minime pentru un teren de casă”.

Regulamentul de urbanism care se aplică pe un teren de casă este descris în amănunt într-un certificat de urbanism.

Din certificatul de urbanism aflați ce regulament de urbanism se aplică pe terenul pe care vreți să-l cumpărați: ce se poate construi, ce nu se poate construi, ce se poate construi cu condiții. Veți mai afla ce regim de înălțime este permis, care este regimul de retrageri și alinieri, distanța între corpurile de clădiri, procentul de ocupare la sol, POT, coeficientul de utilizare a terenului șamd.

Și certificatele de urbanism sunt de mai multe feluri, de informare și de construire. Diferența între ele este aceea că în certificatul de construire sunt incluse și avizele și acordurile pe care trebuie să le obțineți în procesul de autorizare al casei pe care doriți s-o construiți.

Întreabă un arhitect!

Să întrebi un arhitect dacă un teren este sau nu bun pentru a construi este, probabil, cel mai bun lucru pe care îl poți face în această fază. Sunt terenuri care, deși pot părea fără cusur, în realitate, să fie extrem de greu construibile.

În privința siguranței cumpărării unui teren, după cum am spus deja, legislația te apără de fraude. Legislația nu te apără însă de cumpărarea unui teren care, de fapt, să fie neconstruibil.

Oricum, în fazele următoare, va trebui să angajezi un arhitect. Sfaturile pe care orice coleg ți le poate oferi în această etapă sunt foarte valoroase. În plus, ele pot fi corelate cu ceea ce intenționezi să construiești.

Controlul calității lucrărilor de construcții de case

Ți-ai terminat proiectul de casă. Ai obținut autorizația de construire. Ai ales un constructor bun și ieftin. Lucrările încep în curând și vrei să știi cum se face controlul calității lucrărilor de construcții de case.

Există un sistem legal de control al calității în construcții. Acesta se aplică și în cazul construcțiilor de case.

Sunt 25 de ani de când, într-o formă sau alta, este în vigoare Legea 10/1995, privind calitatea în construcții. Poți consulta actul aici, în forma sa consolidată, pe Legislație.Just.ro Linkul se deschide într-o pagină nouă.

În ce constă sistemul calității în construcții?

Controlul calității în construcții de case

Legea prevede un control amănunțit al lucrărilor de construcții, în sistem tripartit: constructor, client și proiectant , precum și realizarea unor proceduri la fiecare verificare.

Sistemul de control al calității în construcții 3+1

Dintre cele trei părți, două au (sau ar trebui să aibă) educație tehnică de specialitate.

A patra parte, +1, este statul. Administrația veghează ca toată lumea să respecte aceste proceduri. Pe perioada execuției este implicat Inspectoratul de Stat în Construcții, ISC. Recepția finală se face cu implicarea primăriei locale.

Constructorul

Constructorul este reprezentat de Șeful de Șantier (inginer) și de RTE-Responsabilul Tehnic cu Execuția (tot inginer). Cel din urmă este un specialist atestat de ISC. Orice firmă de construcții trebuie să aibă, pentru lucrările curente, un RTE.

Sunt cazuri în care șeful de șantier nu este, totuși, un inginer. El poate fi și arhitect, sau un maistru / tehnician în construcții. În aceste cazuri, șeful de șantier nu are pregătirea teoretică necesară. Este cu atât mai important ca măcar RTE-ul să fie, totuși, inginer.

Clientul (Beneficiarul)

Clientul este reprezentat de Dirigintele de Șantier.

Legea pornește de la premiza că pentru verificarea calității lucrărilor executate, toate părțile trebuie să aibă pregătire tehnică. Deoarece clientul nu are studii de specialitate, acesta va trebui să angajeze un diriginte de șantier.

Dirigintele este un specialist atestat de ISC. Rolul său este să-l reprezinte pe beneficiar față de ceilalți specialiști. El are responsabilitatea semnării documentelor legate de controlul calității. Pe de o parte, dirigintele descarcă de responsabilitate beneficiarul. Pe de cealaltă parte, cel din urmă nu poate nici verifica, nici dispune în chestiunile tehnice legate de șantier.

Proiectantul

A treia parte este Proiectantul. Pentru fiecare specialitate, acesta este reprezentat fie de arhitect, fie de inginerul de rezistență.

În condițiile legii, doar proiectantul poate dispune modificări față de lucrările preconizate în proiect. Pe de altă parte, membrii echipei de proiectare, ca autori ai proiectelor tehnice de specialitate, pot verifica dacă proiectul este pus corect sau nu în operă.

Acest sistem de control al calității în construcții este obligatoriu?

Răspunsul scurt este da. Răspunsul lung la această întrebare este că, într-adevăr, asigură un nivel de calitate cel puțin satisfăcător, dacă este respectat.

Principala calitate a acestui sistem de control al calității este aceea că elimină greșelile neintenționate. O parte importantă este verificarea lucrărilor înainte de a deveni ascunse.

Fără un astfel de sistem, nu ar ști nimeni să spună dacă o casă este construită bine, sau nu. Nu ar ști nimeni să răspundă dacă s-a respectat proiectul de casă. Nu ar putea garanta nimeni că armările sunt corecte, de exemplu, că s-au folosit barele de oțel prevăzute în proiect și că au fost montate corect!

Principalele etape ale verificării calității la construcțiile de case se realizează în ceea ce se numesc Faze Determinante.

Programul de control al calității în construcții, pe faze determinante

Acest program de control face parte din proiectul casei. Cel mai important este cel inclus în proiectul de rezistență, deoarece aici se pot face cele mai grave greșeli.

Exemplu de program de faze determinante
PROPUNERE PROGRAM DE CONTROL ȘI FAZE DETERMINANTE LUCRĂRIconform art. 22, lit. e din Legea 10/1995
Denumire fază de control sau fază determinantăCine participăObservații
0123
1TrasareD.Ș.+C+ArhFază determinantă
2Recepția terenului de fundareD.Ș.+C+ GeotehnicianFază determinantă
3Armare fundațiiD.Ș + C+ I.R +ISCFază determinantă
4Armare elemente verticale parterD.Ș + C+ I.RFază determinantă
5Cofraj și armare grinzi și planșeu peste parterD.Ș + C+ I.R
6Armare elemente verticale etajD.Ș + C+ I.RFază determinantă
7Cofraj și armare grinzi și planșeu peste etajD.Ș + C+ I.RFază determinantă
8Hidroizolație terasăD.Ș.+C+Arh
NOTĂ:
Convocarea participanților la verificările pentru fazele de control se va face prin grija executantului cu minim 3 zile înainte.
Obligatoriu după fiecare verificare se va întocmi proces verbal. În afară de punctele enumerate mai sus dirigintele de șantier și executantul sunt obligați a verifica și întocmi procese verbale de recepție pentru fiecare lucrare ce devine ascunsă.
LEGENDĂ:
D.Ș.=DIRIGINTE DE ȘANTIER;
Geotehnician = SPECIALIST GEOTEHNICIAN;
C = EXECUTANT;
I.R. = PROIECTANT DE REZISTENȚĂ;
Arh= ARHITECT
ISC =INSPECTOR DE SPECIALITATE LA I.C. Municipiul BUCUREȘTI

DIRIGINTE,

EXECUTANT,

PROIECTANT,

VIZAT ISC,

Acest program se transmite ISC înainte de începerea lucrărilor. Inspectorul de Stat își alege una sau două faze determinate la care participă.

De obicei clienților le este teamă de prezența Inspectorului în șantier, deși nu ar trebui.

Rolul inspectorului este acela de a se asigura că se fac verificările în fazele determinante. Atât constructorii, cât și diriginții, sunt mai atenți la acele faze la care participă ISC. Cum uneori sunt alese mai multe faze, atenția rămâne sporită un timp mai îndelungat.

La fiecare fază de control se încheie procese-verbale, semnate de toți cei prezenți.

Ce se verifică în fiecare fază determinantă de control al calității în construcții?

Acest exemplu este pentru un proiect de casă. Voi rămâne în logica acestui exemplu. Haideți să le luăm pe rând.

Trasarea – materializează axele structurii de rezistență în teren

La trasare participă Constructorul, Dirigintele de șantier și Arhitectul. De cele mai multe ori, trasarea este realizată de un inginer topo.

Acesta, pornind de la planul de situație, care face parte integrantă din proiectul de arhitectură al casei, trasează axele casei.

Orice proiect de casă, pentru a putea fi ușor pus în operă, are marcate în planșele de arhitectură, de rezistență (uneori și în cele de instalații), un sistem de axe. Acestea poartă numere pe o direcție și și litere pe cealaltă direcție.

Ce sunt axele unei case

Axele ajută la ușoara identificare a diverselor elemente de construcție. De exemplu, stâlpii și cuzineții fundațiilor izolate sunt denumiți A1, B3, D2 șamd. Grinzile și tălpile , de asemenea, sunt denumite pornind de la axele în care se află: Grinzile din axul 1, 3, 5 și cele din axele A, C și D, specificându-se etajul: parter, etaj șamd. Același lucru este valabil și pentru fundațiile continue, grinzile de fundații șamd.

De trasarea corectă a axelor depinde amplasarea corectă a construcției. O greșeală în trasare poate duce la nerespectarea retragerilor față de vecinătăți, sau (chiar am văzut-o și pe asta!) construirea casei pe alt teren.

Realizarea trasării

Trasarea poate fi făcută și manual, prin triangularea unor puncte față de limitele proprietății.

Dar trasarea pornind de la coordonatele cadastrale ale terenului și planul de situație din proiectul de arhitectură este cea mai sigură metodă.

Cota +/-0,00

Tot la trasare se stabilește și cota +/-0,00. Aceasta reprezintă cota pardoselii parterului. De la această cotă, în sus sau în jos, se stabilesc cotele altor elemente de construcție.

De exemplu, fundațiile apar în proiect la cota -1,70 m. Aceasta nu înseamnă că vor avea o adâncime de 1,70 m, ci că săpăturile se vor realiza la o adâncime de 1,70 m față de cota +/-0,00. Dacă această cotă este cu 60 cm deasupra terenului natural, fundațiile au o adâncime de 1,10 metri față de teren.

Tradițional, cota +/-0,00 este materializată în teren de arhitect.

Care este rezultatul trasării

Materalizarea trasării constituie amplasarea unor borne între care, dacă se întind fire, acestea se vor afla exact deasupra axelor proiectate. În timpul lucrării, firele se scot, dar nu și bornele.

Cota +/- 0,00 rămâne marcată pe un reper fix, care nu se poate dărâma, muta șamd, cum ar fi pe un gard care nu se demolează, pe calcanul casei vecine șamd.

Înainte de generalizarea trasării de către specialiștii topometriști, cota +/- 0,00 se marca cu un furtun cu apă, prin raportare la cota trotuarului de la stradă.

De obicei nu sunt probleme la trasare, dar…

Probleme uzuale la trasare

Există situații când cadastrul și incinta nu se suprapun. Fie un gard a fost mutat, la un moment dat, fie documentația cadastrală are o eroare, cert este că adesea sunt anumite diferențe între situația din teren și planurile cadastrale care au constituit suportul proiectului de arhitectură.

Dacă diferențele sunt consistente, cel mai bine este să se discute cu vecinul/vecinii cu care pot apărea litigii, iar acestea să fie stinse înainte de demararea lucrărilor.

Greșelile grave apar când se realizează trasarea pornind de la o latură prost constituită în teren. Uneori forma terenului poate fi diferită, iar rezultatul să ducă la nerespectarea unor retrageri, ceea ce poate îngreuna foarte mult recepția finală și întabularea proprietății.

Chiar dacă acest lucru poate însemna o amânare mare a lucrărilor, cel mai bine este să opriți lucrările și să rezolvați dinainte situația problematică.

Ce se verifică suplimentar de către arhitect la trasare

La trasare verific dacă distanța dintre axe și limite sunt cele care asigură amplasarea corectă a casei.

Dacă la verificare se constată anumite abateri dintre geometria terenului din cadastru și geometria terenului, dacă se poate, pot dispune micșorarea unei axe cu 5, maxim 10 cm. De obicei, în atunci când fac un proiect de casă, mă asigur că se poate face această corecție ulterior.

În cazul în care constat că axele sunt marcate greșit (se mai întâmplă), pot dispune mutarea lor pentru a corecta eroarea.

În cazul în care inginerul topometrist a realizat trasarea singur, de obicei trimite un plan în care apar conturul terenului din cadastru, conturul găsit la fața locului și poziția axelor după materializare.

Recepția terenului de fundare

Controlul calității în construcții la săpăturile pentru fundații - natura terenului de fundare
Ultimii 10-15 cm, „ultima cazma” se sapă doar în ziua turnării betonului de egalizare, ca o precauție față de posibilitatea ca o ploaie să distrugă coeziunea stratului de fundare.
Ultimii 10-15 cm, „ultima cazma” se sapă doar în ziua turnării betonului de egalizare, ca o precauție față de posibilitatea ca o ploaie să distrugă coeziunea stratului de fundare.

Când arhitectul și inginerul de rezistență încep proiectul de casă, vă solicită și angajarea unui inginer geodez pentru realizarea unui studiu geotehnic.

Acest studiu dă inginerului de structură datele necesare calculării fundațiilor. Studiile geotehnice la case au, de obicei, doar 1, maxim două foraje. Un număr mai mare de foraje ar fi rea costisitor.

De aceea, după trasarea axelor casei și trasarea fundațiilor pe sol, săpăturile pentru turnarea fundațiilor nu se realizează până la cota finală (-1,70, cuma m dat acest exemplu). Ultimii 10-15 cm se lasă nesăpați și se finalizează, manual, chiar înaintea turnării.

Acești 10-15 cm se numesc „ultima cazma”.

Ce verifică inginerul geotehnician

Inginerul geotehnician verifică dacă aspectul pământului din săpătură corespunde cu cel depistat la executarea forajului premergător studiului geotehnic.

În 95% din cazuri, nu apar diferențe. Dar uneori pot apărea chiar și surprize neplăcute.

Terenul își poate avea o stratificație diferită după doar câțiva metri. La verificarea naturii terenului de fundare, se pot întâlni lentile de nisip, sau chiar depozite de deșeuri menajere.

Ce se întâmplă dacă apar surprize la săpăturile pentru fundații

În aceste cazuri (rare), inginerul geotehnician confirmă dacă în stratul surpriză se poate funda sau nu. Poate dispune continuarea săpăturii până la adâncimea la care apare un nou strat.

El indică în continuarea stratul în care se poate funda. Dacă este necesar, poate lua probe pentru verificări de laborator, sau poate dispune, pe loc, anumite măsuri de stabilizare a solului, cum ar fi o pernă de balast.

În cazul în care soluția de fundare stabilită prin proiect nu se poate aplica, inginerul de rezistență va emite o dispoziție de șantier prin care se modifică geometria sau materialele din care se va realiza fundația.

Cel mai adesea însă, dispoziția nu prevede nimic altceva decât adâncirea cu încă 10-20 de cm a fundațiilor.

Armarea fundațiilor

Carcasele de armături sunt montate și amplasate pe poziții, în șanțurile fundațiilor. Pe fundul săpăturii se observă un strat de beton, așa-numitul beton de egalizare, având 10 cm grosime. 
Betonul de egalizare a fost turnat imediat după recepționarea terenului de fundare, a doua dintre fazele determinante din programul de control al calității pentru acest proiect de casă.
Carcasele de armături sunt montate și amplasate pe poziții, în șanțurile fundațiilor. Pe fundul săpăturii se observă un strat de beton, așa-numitul beton de egalizare, având 10 cm grosime.
Betonul de egalizare a fost turnat imediat după recepționarea terenului de fundare, a doua dintre fazele determinante din programul de control al calității pentru acest proiect de casă.

Armarea fundațiilor este prima fază determinantă care include verificarea armării.

Ce se verifică la această fază determinantă

Se verifică dacă toate carcasele de armare s-au realizat conform planșelor de rezistență din proiectul de casă, adică numărul barelor, grosimea lor, modul de legare, geometria etrierilor (barele îndoite sub forma unui dreptunghi, care armează transversal carcasele). Se mai verifică dacă au fost montate mustățile pentru legarea armăturilor pentru stâlpi și dacă au lungimea corectă.

În imagine, armăturile stâlpilor sunt introduse direct în carcasele de armătură ale fundațiilor. Se obține astfel o economie de oțel.

Se mai verifică dacă a fost îndepărtat pământul căzut în tranșee, dacă sunt distanțele corecte față de malurile șanțurilor.

După acceptarea fazei de către Dirigintele de Șantier și de către Inginerul de Rezistență, se poate trece la turnarea betonului.

După prima turnare au rămas expuse carcasele de armătură care fac parte din elevația casei. Urmează realizarea cofrajelor pentru a se putea turna beton din nou.
După prima turnare au rămas expuse carcasele de armătură care fac parte din elevația casei. Urmează realizarea cofrajelor pentru a se putea turna beton din nou.
Când este oprită turnarea

Atât dirigintele, cât și inginerul de rezistență au autoritatea de a opri turnarea până la remedierea neregulilor găsite. Acestea pot fi:

Confecționarea carcaselor de armături din alt tip de oțel, cu un număr diferit de bare, montarea lor defectuoasă, mustăți prea scurte pentru stâlpi, gunoaie în șanțuri șamd. Dacă lucrările pentru remediere durează mai mult de 1-2 ore, oricare dintre cei doi ingineri poate amâna turnarea și solicita reluarea fazei de control.

Dacă remedierile necesare sunt minore, de obicei se permite turnarea după efectuarea intervențiilor necesare, pe loc.

Turnarea elevației (partea fundației care iese deasupra solului)
TURNAREA ELEVAȚIEI (PARTEA FUNDAȚIEI CARE IESE DEASUPRA SOLULUI)

La cele mai multe proiecte de case, fundațiile se execută din 2 turnări. Prima este aceea a tălpilor fundațiilor, descrisă mai sus.

Cea de-a doua turnare are loc după executarea cofrajelor pentru elevație – grinzile de fundație care se ridică deasupra solului.

Lucrări care devin ascunse, înafara fazelor determinante

Tot des se întâmplă ca elevația să fie turnată, la rândul ei, în două etape. Prima cea descrisă deja, iar cea de-a doua (ultimii 10 cm), odată cu turnarea plăcii de la cota +/-0,00 ( de obicei este vorba de cota -0,05, -0,07, sau -0,10), deoarece cota +/-0,00 este cota pardoselii finite a parterului, nu a plăcii.

În acest caz, turnarea elevației nu a mai făcut parte din programul de control al calității în faze determinante.

De ce?

În primul rând, armăturile fuseseră deja verificate. Prima turnare le-a fixat, astfel încât posibilitatea de a comite greșeli s-a diminuat.

S-a realizat totuși o verificare internă. La aceste etape de control al calității, procesele verbale se întocmesc doar între Constructor și Dirigintele de Șantier.

Verificări Interne

Există mai multe verificări efectuate pe parcursul lucrărilor la care, însă, nu participă toată lumea și nici nu sunt considerate faze determinante.

Ele includ și toate celelalte lucrări care devin ascunse. Față de lucrările care devin ascunse se mai fac controale și pentru aspectul betonului după decofrare. Sunt verificări importante, deoarece dacă nu s-a realizat corespunzător vibrarea betonului, apare riscul apariției segregărilor.

Ce sunt segregările betonului

Segregările sunt zone din beton în care se disting bine agregatele de laptele de ciment. Acestea au un potențial negativ asupra siguranței și rezistenței structurii.

În cazul în care apar segregări pe zone mai extinse, sau mai adânci, Dirigintele de Șantier convoacă proiectantul pentru a primi o dispoziție de remediere a acestora. Remedierile pot fi inclusiv demolarea unor elemente de construcție grav afectate. Totuși asta se întâmplă rar.

Despre calitatea betonului din fundații și Structura de rezistență
DESPRE CALITATEA BETONULUI DIN FUNDAȚII ȘI STRUCTURA DE REZISTENȚĂ
Autobetoniera vine sigilată în șantier, iar la începerea turnării se iau probe din betonul sosit în cuburi de 10x10x10 cm.
În cazul în care malaxorul s-a defectat, betonul se refuză, iar utilitara se reîntoarce plină în stație. Dacă întârzierile nu sunt prea mari, epruvetele prelevate sunt verificate la un laborator acreditat, după 28 de zile. În cazul în care apar diferențe între testele pe epruvetele din șantier și cele ale stației, se indică printr-o expertiză tehnică eventuale măsuri de consolidare.

Betonul are propriul său sistem de control al calității. În primul rând, acesta se prepară după mai multe rețete, fie la stațiile de betoane, fie direct în șantier.

Betonul preparat direct în șantier nu are însă o calitate constantă. Indicat este ca tot betonul să fie adus de la stațiile de betoane.

În primul rând, stația de betoane trimite șarja cu un certificat de calitate și un aviz de însoțire a mărfii. Certificatul de calitate trebuie să conțină marca betonului (un cod de identificare), cum ar fi C8/16, C16/20 șamd. În funcție de lucrare, inginerul de structuri indică și alte calități ale betonului, cum ar vâscozitatea, aditivarea pentru accelerare sau întârziere de priză șamd.

Sunt proiecte la care inginerul de rezistență indică propria rețetă de beton.

Transportul betonului

Autobetoniera vine sigilată și însoțită, obligatoriu, de certificatul de calitate al produsului, care include și ora încărcării. Stația de beton prelevează și o serie de probe care urmează a fi trimise la laborator după 28 de zile.

La desigilarea autobetonierei, se iau și pe șantier probe de beton. Acestea se toarnă în mici cuburi de 10x10x10 cm. Pentru cazurile în care betonul a fost livrat de la o distanță mai mare, sau dacă livrarea a venit târziu, aceste epruvete sunt trimise laboratorului pentru a fi testate și comparate cu rezultatele probelor luate de stația de betoane.

Condica de betoane

Toate turnările se trec în Condica de betoane. Aceasta este un tabel unde se indică ce fel de beton s-a turnat, data, ora, condițiile atmosferice, documentele de calitate ale mărfii, autoutilitara care a transportat betonul.

Condica de betoane este întocmită de fierarul betonist și devine parte din Cartea Construcției

Despre calitatea oțelului pentru armarea elementelor din beton
DESPRE CALITATEA OȚELULUI PENTRU ARMAREA ELEMENTELOR DIN BETON

Ca și betonul, punerea în operă a oțelului se face cu un sistem bine pus la punct de verificare.

În primul rând, fiecare șarjă de oțel are propriul certificat de conformitate, emis după realizare de teste distructive pe mostre din acea șarjă.

Și în șantier se iau mostre de oțel pentru a fi testate în laborator. În cazul în care barele pentru armare se aduc deja fasonate (tăiate și îndoite conform extraselor de armare din proiect), prelevarea de probe și testele se fac de către procesator.

Față de controlul strict al produselor de pe piață, la executarea și montarea armăturilor din oțel se adaugă o mulțime de alte verificări foarte utile.

Verificarea calității la turnarea elementelor verticale ale structuri de rezistență și zidării

Verificarea calității la Turnarea elementelor verticale ale structuri de rezistență și zidării
La verificarea calității armării și cofrării elementelor verticale din beton armat se realizează atât faze determinante, cât și faze de control intern, pentru lucrări ce devin ascunse.

La elementele verticale se verifică: numărul de bare, diametrele lor, geometria carcaselor de armare, geometria, diametrele și montajul etrierilor. Foarte importantă este și verificarea montării distanțierilor care au rolul de a poziționa corect în cofraje armăturile.

Executarea corectă a acestor operațiuni este relativ dificilă. Diferența dintre o lucrare bine făcută și una cu grave deficiențe este foarte mică.

Greșeli posibile la armarea și turnarea elementelor verticale

La stâlpi, mai ales, distanțele dintre armături și cofraj sunt foarte importante. Cel puțin la fel de importantă este și dispunerea corectă a etrierilor.

Greșelile în această fază duc la deplasarea carcasei de armare în interiorul cofrajului. Capacitatea unui stâlp de a prelua eforturile este mult diminuată de lipsa acoperirii minime cu beton.

Lucrările care devin ascunse sunt dificil de reperat și de reparat ulterior

Ca la toate lucrări care devin ascunse, orice încercare de a repara eventuale lucrări prost executate, se face foarte ușor înainte de turnare, fiind aproape imposibile și foarte costisitoare, după turnare.

În etapele următoare, mai ales la stâlpi și pereți, aspectul betonului după decofrare este importantă deoarece, după cum am spus deja, riscul apariției segregărilor este mai mare la aceste părți de construcție.

De obicei în această fază se verifică și calitatea zidăriilor. O greșeală curentă este realizarea fără bare orizontale de ancoraj în sâmburii sau stâlpii alăturați.

Cofrarea și armarea grinzilor și planșeelor din beton armat

Cofrarea și armarea grinzilor și planșeelor din beton armat

Planșeele din beton armat se toarnă, de obicei, împreună cu grinzile.

De aceea se cofrează și armează împreună.

Ce se verifică în această fază determinantă de control al calității

Ca la orice armare, se verifică numărul, poziția și diametrul barelor. Pentru toate elementele din beton armat este importantă acoperirea cu beton, așa cum este stabilită prin normativele de proiectare.

Pe lângă forma carcaselor, corectitudinea poziționării etrierilor (la grinzi), a călăreților (armarea superioară la planșee), sunt verificate și distanțele dintre bare și modul de legare.

Mai ales pentru planșeu, este importantă curățenia cofrajului. Adesea vântul adună frunze, praf, gunoaie în cofraje, fapt care poate compromite local elementul structural.

La planșee este importantă și poziționarea golurilor, precum și bordarea lor corespunzătoare. Pe șantierele unde constructorul uită să poziționeze golurile, realizarea lor ulterioară este scumpă și potențial periculoasă, deoarece carotarea poate compromite destul de multe bare.

Greșeli uzuale la armarea grinzilor și a planșeelor din beton armat

Greșelile de la armarea planșeelor din beton armat sunt adesea foarte subtile. Distanța între bare și fața betonului și distanța dintre armarea de la partea superioară și cea inferioară sunt esențiale pentru a asigura rezistența stabilită prin proiect.

Sunt plăci din beton armat care au tot ceea ce este trecut în proiect, dar faptul că armăturile au fost îndoite de trecerea muncitorilor peste ele, le-a compromis.

La armarea grinzilor este importantă dispunerea etrierilor, întoarcerea corectă a capetelor de bară longitudinale, geometria carcasei și, bineînțeles, acoperirea cu beton. Acoperirea cu beton se asigură prin montarea unui număr suficient de distanțieri în cofraje.

În plus, plăcile din beton armat sunt foarte sensibile și la uscarea bruscă.

Uscarea bruscă

Betonul, când se usucă brusc, se contractă și la suprafața lui apar fisuri. El trebuie udat, constant în primele zile după turnare. Această problemă este caracteristică planșeelor, datorită grosimii relativ mici față de dimensiunile din plan.

Fisurile apărute în planșee, datorită uscării bruște, sunt frecvente. Foarte des, turnările se fac înaintea sărbătorilor de paște, sau a weekendurilor. După turnare pleacă toată lumea de pe șantier și nimeni nu se îngrijește să stropească planșeul nou turnat.

Importanța controlului calității în fazele determinante la proiectele de case

Trecerea în revistă a sistemului de control în fazele determinante de mai sus nu este nici completă, nici suficientă.

Am scris acest articol nu pentru a încuraja pe cineva să preia responsabilitățile specialiștilor desemnați de lege să facă aceste proceduri. Acest articol are rolul de a vă sensibiliza privind importanța controlului, a verificărilor și a disciplinei în construcții.

Mai sus sunt două pinuri cu elemente din beton armat compromise. În primul caz este vorba despre acțiunea unor substanțe chimice. În cel de-al doilea, un stâlp cu o zonă mare de segregare.

Armăturile expuse ruginesc foarte repede, iar unele erori mărunte în execuție pot duce la tragedii.

Greșelile din execuție

Cele mai grave greșeli nu sunt cele intenționate. Personal, nu cred că este cineva inconștient și să fure la armătură.

Cele mai grave greșeli sunt făcute fie din necunoaștere, fie din neatenție. Meritul sistemului legal de control al calității în construcții este acela că poate identifica și corecta, în primul rând, necunoașterea și neatenția.

Disciplina într-un șantier este ușor de pierdut. Uneori ea se pierde de la client, care încearcă singur să ocolească sistemul, lucrând fără personal calificat și fără ajutorul profesioniștilor, măcar în zona de control.

Controlul calității la lucrările în regie proprie

Regia proprie în construcții a fost mult timp sinonimul muncii la negru. Creșterile de prețuri din construcții din ultimii ani fac din nou atractivă regia proprie.

Am observat însă că acum și echipele de meseriași s-au profesionalizat. În primul rând au firme de construcții. În al doilea rând, au angajați (sau colaboratori), ingineri RTE atestați de ISC.

Cum dirigintele de șantier oricum este, prin efectul legii, angajatul clientului, nu al constructorului, se poate gândi un contract în care sistemul de control al calității să fie funcțional și pentru lucrări realizate de meseriași.

În fond, probabil că era momentul demult ca firmele de construcții să se specializeze: manoperă, materiale, management, utilaje. Este un trend firesc.

Errare humanum est

Mitul lui Dorel ar trebui să nu se extindă și în construcții. În fond avem acest sistem de control al calității, singura problemă este să-l aplicăm.

Oricum se fac greșeli în execuție. Este firesc, condițiile de lucru sunt adesea chinuitoare, se pot găsi mii de scuze. Pentru ce nu trebuie găsită nici un fel de scuză, este ca singur să permiți ca aceste greșeli să treacă neobservate și să produc drame în viitor.

Vă invit ca dacă aveți întrebări să mi le puneți prin email sau telefon, pe care le găsiți în pagina Contact.

Dacă v-a plăcut articolul, mai jos găsiți un formular de abonare. Dacă găsiți util acest text, îl puteți distribui pe rețelele sociale.

Dimensiunile minime pentru terenuri de case

terenuri de case /cover

Dimensiunile minime pentru terenuri de case sunt stabilite prin regulamente de urbanism. Orice proiecte de case trebuie să respecte aceste restricții. O casă nu se așează oricum pe un teren. Modul în care se definește zona construibilă este ilustrat de noi într-un alt infografic.

Tot acolo găsiți și o serie de termeni uzuali, explicați.

Știai că un teren poate fi neconstruibil?

Există mai multe cazuri în care un teren este considerat neconstruibil:

1. Terenul are dimensiuni prea mici

Regulamentele de urbanism stabilesc dimensiunile minime pe care o parcelă trebuie să le aibă, precum și elementele legate de geometria sa:

  • Suprafața minimă este de 150 m². Există însă și cazuri în care dimensiunea minimă este mai mare, cum ar fi, de exemplu, 200 m².
  • Deschiderea (lățimea terenului) este mai mare decât adâncimea (lungimea terenului).

2. Terenul este afectat de planuri urbanistice care îi impun o folosință publică

În cazul în care pe teren s-a prevăzut realizarea unei străzi, su a unei bretele de circulație, pe acesta nu se pot emite alte autorizații de construire.

Un astfel de plan, odată ce e aprobat, terenul urmează să fie expropriat pentru utilitate publică.

3. Terenul este într-o zonă de protecție

Magistralele de gaz, liniile electrice de înaltă tensiune, dar și stații de tratare a apei șamd.au zone de protecție care se pot suprapune parțial sau total cu terenul. Aceste rețele au, prin lege, o zonă adiacentă pe care nu se poate construi. Aceste restricții se numesc servituți tehnice.

4. Terenul este într-o zonă periculoasă

Albiile râurilor, terenurile cu pericol de alunecare, alte zone inundabile etc au interdicții de construire. Este o măsură firească, deoarece amplasarea unor construcții în zonele de risc ar duce la riscuri privind viața și sănătatea oamenilor, sau la pagube materiale inutile. În aceeași categorie intră și fostele rampe de gunoi.

5. Terenul este înafara localității

Deși se poate construi în extravilan, acest drept este limitat, în teorie, doar pentru construcțiile agricole și de exploatare. Pe terenurile arabile de categoria întâi este interzisă construirea. Un alt exemplu este pădurea, unde restricția se impune mult mai eficient.

Se poate, totuși, construi pe terenurile neconstruibile?

Pe terenurile din primul caz, cu un PUD, sau un PUZ, se poate schimba regulamentul pentru a permite realizarea uneia sau mai multor construcții.

Dar documentația urbanistică trebuie aprobată de consiliul local. Ea trebuie să justifice tehnic și urbanistic faptul că se poate construi.

Dimensiunile minime ale unui teren

Sunt modalități prin care dimensiunile minime „se pot păcăli”. Nu este vorba despre a face ceva ilegal.

Dar haideți mai întâi să vedem situația diverselor tipuri de teren, după modul de ocupare, adică: izolat, cuplat, sau înșiruit.

Tabel cu dimensiunile minime pentru terenuri de case, conform Regulamentului Local al Municipiului București.
Dimensiunile minime ale terenurilor, privind Suprafața () și deschiderea (m), sunt incluse în tabel, pentru
regimul de ocupare izolat, cuplat, sau înșiruit. Datele apar în Regulamentul Local de Urbanism al Municipiului București, zonele de locuit.
Amplasarea casei pe teren în regim izolat. Dimensiuni minime ale terenului construibil
Amplasarea casei pe teren în regim cuplat. Dimensiuni minime ale terenului construibil
Amplasarea casei pe teren în regim înșiruit. Dimensiuni minime ale terenului construibil
Dimensiunile minime pentru terenuri de case sunt stabilite prin regulamente de urbanism. Orice proiecte de case trebuie să respecte aceste restricții. O casă nu se așează oricum pe un teren. Modul în care se definește zona construibilă este ilustrat de noi într-un alt infografic.  Tot acolo găsiți și o serie de termeni uzuali, explicați.

Am cumpărat un teren … putem construi o casă?

Am cumpărat un teren.   Întrebarea mea este ....  putem construi o casă?

Am primit întrebarea: putem construi o casă?

„Bună!

Mă numesc Claudia și am cumpărat un teren de 1700 metri pătrați cu o deschidere la drum de 11 metri. În partea dreaptă a terenului există o casa construită. În partea stângă este un teren tot cu deschidere de 11 metri pe care nu este construit nimic, după care mai sunt alte trei case.  Terenul se află în comuna Dobârlău, jud Covasna. Când am cumpărat terenul am întrebat Primarul dacă putem construi o casă. Ni s-a spus că da.  Deschiderea minima este de 8 metri. Întrebarea mea este … putem construi o casă? Menționez ca am fost la o doamna proiectant în Sfântu Gheorghe și nu a putut să ne dea un răspuns.

Vă mulțumesc!”

Îți mulțumesc pentru întrebare! 

Trebuie să-l credem pe cuvânt pe Domnul Primar. Terenul minim este, cel mai probabil, de 8 metri deschidere. 

În primul rând am verificat pe Google Maps dacă în satul unde ai cumpărat terenul sunt casele construite în stilul caracteristic zonei. Mă refer la casele aliniate la stradă, cu porți mari, amplasate mereu pe o parte a terenului. Nu este cazul. Deși există un specific local, casele par amplasate pe o parte a terenului, dar cu o retragere, cel mai probabil conform Codului Civil.

Pe partea cealaltă trebuie să fie impusă o retragere în conformitate cu Regulamentul Local de Urbanism. În mod uzual, această retragere este de „jumătate din înălțimea la cornișă (streașină), dar nu mai puțin de 3 metri”.

Nu am văzut un plan al terenului, presupun că deschiderea de 11 metri este paralelă cu strada. 

Răspunsul la întrebarea „putem construi o casă?” este DA

De ce?

Dacă vei lăsa o retragere pe partea dreaptă a terenului de 1 metru (peste prevederea din Codul Civil, care cere 60 de cm), iar pe partea cealaltă o retragere de 3 metri (mai mult decât 1/2 din înălțimea la cornișă), dacă îți vei face un proiect de casă cu parter, etaj și pod, dar cu streașina ceva mai jos de planșeul de peste etaj.

Scăzând cele două retrageri, din cei 11 metri, rezultă o lățime a casei de 7 metri. Aceasta este suficientă pentru a proiecta și construi cam orice casă ți-ai dori.

În funcție de însorire (orientarea terenului), vei putea proiecta și construi casa și invers. Vreau să spun că poți sta mai aproape de limita din stânga, mai departe de cea din dreapta.

Spre stradă, cel mai probabil va trebui să te retragi aidoma caselor învecinate. Spre fundul de lot, regulamentele prevăd, de obicei, minim 5 metri. Cum terenul tău este mare, nu cred că va fi vreo problemă aici.

Ce ai de făcut pentru a putea construi o casă

Primul pas este să soliciți un certificat de urbanism de la primărie. Pe un alt site, am scris o serie de articole despre certificatul de urbanism. Vei găsi acolo ce este un certificat de urbanism, ce acte îți trebuie pentru obținerea lui șamd.

http://www.trilitica.ro/ghid-constructii/avize-si-autorizatii-constructii/certificatul-de-urbanism/

Certificatul de urbanism îți va confirma retragerile pe care viitorul tău proiect de casă trebuie să le respecte. Odată ce primăria va emite acel certificat de urbanism, dacă vei respecta toate prevederile lui, nu există nici un motiv pentru a nu primi o autorizație de construire. 

În baza certificatului de urbanism vei afla ce avize sunt necesare, precum și restul condițiilor pentru a construi. 

Dacă, totuși, vei întâmpina probleme, va trebui să-mi dai mai multe amănunte legate de terenul tău. Ar trebui să văd și un plan, eventual cum arată pe Google Maps.

Sper că ți-am fost de folos,

Octavian

Dacă ți-a plăcut răspunsul, te rog să-i dai o recenzie pe Gooogle sau Facebook. Nu uita să-i dai share/like.

Dacă aveți întrebări legate de terenul de casă, de proiectul de casă, sau de construcția casei, puneți-mi o întrebare pe Întreabă un arhitect!” și vă voi răspunde. 

Clauze utile în contractele de construcții case

Contractele de construcții case - negocieri clauzeCe clauze trebuie să introduceți în contractele de construcții pentru casă?

Încheierea contractului de execuție pentru casă

Ai deja un proiect de casă. Ai obținut autorizația de construire. Ai negociat prețurile cerute de constructor pentru realizarea casei tale. Ați stabilit prețurile pentru construcția la roșu, apoi pentru construcția casei la cheie.

Felicitări!

Acum trebuie să verifici existența unor clauze importante în contractul de execuție al casei.

Clauze în contractele de construcții case:

Predarea-primirea amplasamentului

Predarea de către client și primirea de către constructor a amplasamentului se face din mai multe motive.

Primul motiv este acela că transferă întreaga responsabilitate de pe umerii clientului, pe cei ai constructorului. El este singurul răspunzător de buna funcționare a șantierului. Responsabilitățile legale privind dreptul muncii, securitatea muncii șamd îi revin acestuia, nu clientului. Constructorul și șantierul aflat în responsabilitatea sa sunt obiectul controalelor, inspecțiilor șamd. Același lucru este valabil pentru reclamațiile privind zgomotul, tulburarea liniștii publice șamd.

Implementarea sistemului legal de control al calității

Controlul calității în construcții de case

Legea 10/1995 privind calitatea în construcții stabilește un sistem de control al calității. Acesta are ca scop verificarea redundantă a lucrărilor executate. Părțile sunt Constructorul, Proiectantul, Clientul și Statul. Constructorul trebuie să fie reprezentat prin Șeful de șantier, care este inginer constructor, RTE-ul, responsabilul tehnic cu execuția. Clientul este reprezentat prin Dirigintele de șantier. Proiectantul, prin arhitectul și inginerul de rezistență care au întocmit proiectul. Constructorul participă la unele faze determinante printr-un Inspector ISC, iar recepția se realizează împreună cu primăria.

În contractele de construcții pentru case trebuie prevăzută obligația de a organiza inspecțiile în fazele determinante, precum și pe aceea de a întocmi procese verbale pentru fazele interne de control al calității. Printre acestea se numără lucrările care devin ascunse, cum ar fi armarea elementelor din beton armat.

În contract trebuie prevăzut că plățile se vor face doar după încheierea cestor procese verbale. Ele vă asigură, practic, de faptul că toate lucrările de construcții sunt de calitate.

În contract trebuie să stabiliți și cine sunt RTE-ul (responsabilul tehnic cu execuția) și șeful de șantier. De asemenea, va trebui să precizați că lucrările care devin ascunse nu pot fi executate fără încheierea proceselor verbale aferente.

Plățile în contractele de construcții case

Plățile se realizează în sistemul avans pentru lucrări / plată lucrări, pe faze.

Astfel, pe baza graficului de execuție, se stabilesc etapele:

  • săpătură și fundații
  • elemente verticale parter,
  • planșeu peste parter
  • elemente verticale etaj,
  • planșeu peste etaj

Atât avansul, cât și plățile se vor calcula la etapă. Astfel, se plătește un avans (de obicei echivalentul materialelor necesare realizării fundațiilor). Le terminarea fundațiilor, se plătește integral faza, apoi se achită un avans pentru faza următoare și tot așa.

Altă metodă este plata unui avans (15-30%). Apoi, la fiecare fază stabilită prin contract, se plătește suma din care se scade procentul plătit avans. Practic, avansul plătit la fiecare fază, este dedus până la ultima etapă. Ideea este ca la fiecare etapă, constructorul să aibă bani de luat și să nu fiți în situația de a aștepta lucrări care deja au fost plătite.

Întocmirea Cărții Construcției

Cartea Construcției este compusă din:

  1. Autorizația de construire și proiectele de autorizație,
  2. Proiectul tehnic,
  3. Dispozițiile de șantier emise de proiectant și vizate de primărie spre neschimbare
  4. Procesele verbale de control al calității
  5. Certificatele de calitate ale materialelor de construcții puse în operă
  6. Facturile și avizele de însoțire a mărfurilor
  7. Condica de betoane
  8. Rezultatele testelor de control al calității acolo unde este necesar.

Documentele de la 1, 2 și 3 sunt predate constructorului de către client la semnarea procesului verbal de predare-primire a amplasamentului. Procesele verbale de control al calității sunt semnate pe șantier și rămân în posesia constructorului. Toate celelalte documente sunt produse de constructor.

Așadar, constructorul este cel care se îngrijește de completarea Cărții Tehnice.

În foarte multe cazuri apar discuții interminabile, în care constructorul și dirigintele de șantier își pasează responsabilitatea întocmirii Cărții Tehnice. Aceasta se rezolvă prin includerea în contractele de construcții pentru case a acestei prevederi exprese.

Garanția de bună execuție

Garanția de bună execuție este o sumă de cca 10% din valoarea contractului care nu se plătește decât la expirarea garanției.

De obicei se deschide un cont pe numele constructorului, în care garanția se varsă pe măsură ce se fac plățile. Constructorul nu dispune de aceste sume decât la finalul perioadei de garanție, de obicei la un an. Garanția este un motiv de nemulțumire pentru constructor. El are sume blocate, pe care nu le poate folosi.

În condițiile în care multe case costă peste 100.000 Euro, garanția este o sumă importantă. Când piața este în creștere, garanția de bună execuție este o scuză bună de creștere a prețurilor.

Părerea mea este că această garanție este exagerată în cazul caselor. Arareori apar avarii care să impună executarea lor. Avariile curente sunt la tâmplării, acoperișuri, instalații. De obicei furnizorii de tâmplărie, soluțiile de acoperiș etc au propriile garanții oferite de furnizorii de materiale de construcții.

Mai ales în cazul în care clientul este beneficiarul garanțiilor de mai sus, cred că puteți renunța la constituirea acelui fond blocat. Aceasta, bineînțeles, dacă reușiți să mai trageți câteva procente în jos întregul contract.

Sumă fixă sau prețuri dinamice

Sunt două chestiuni de discutat aici.

Prima ar trebui să fie libertatea voastră de a alege anumite materiale de construcții. Pentru acele materiale care ar putea fi schimbate, stabiliți prețurile lor în ofertă. Dacă alegeți altă gresie, trebuie să știți că cea din ofertă costa 50 de lei/mp, iar dacă alegeți una de 65 de lei, să plătiți doar 15 lei în plus. Dacă prețul materialului de finisaj nu este specificat, vă puteți trezi că din contract se vor scădea doar 30 de lei/mp, urmând să plătiți 35 de lei suplimentarea.

A doua poate fi teama constructorului de a nu apărea scumpiri spectaculoase. Unii constructori insistă să introducă o clauză în acest sens.

Dacă altfel reușiți să obțineți prețuri mai bune, făceți-o! Ea poate funcționa în dublu sens: prețurile pot și să scadă, nu doar să crească. Dar pentru aceasta stabiliți un set de prețuri negociabile și un prag al creșterii. Puteți, de exemplu, să stabiliți că diferența de preț va fi împărțită.

Dacă ați citit articolul privind negocierea, știți deja că în ofertă sunt materiale supraevaluate. Vă puteți folosi de această clauză pentru a scădea prețul la aceste articole.

De asemenea, trebuie să specificați, că acolo unde găsiți Dvs. prețuri mai bune, puteți înlocui unele materiale de construcții cu cele furnizate de Dvs.

Aceste condiții trebuie dublate de stabilirea unei sume privind lucrări neprevăzute, mai mare, pentru a avea garanția că puteți finanța aceste depășiri de buget.

Recomandări suplimentare

Dirigintele de șantier

Dirigintele de șantier este angajatul clientului, nu al constructorului. Deși adesea constructorul recomandă sau vine cu un diriginte de șantier, insistați să angajați singuri un diriginte.

Chiar dacă nu este nimic necurat la mijloc, simplul fapt că cei doi sunt amici, poate avea ca efect un control deficitar al calității.

Am avut odată, o situație extrem de neplăcută. Dirigintele recomandase constructorul. La verificarea armării unui perete, cei doi nu au observat că acesta era pe o altă poziție. Acesta era armat bine, ca în proiect, dar stătea cu un metru mai departe. Bineînțeles, toată lumea a observat după ce betonul s-a turnat. Am evitat cu greu demolarea acelei diafragme din beton armat

Armonizarea contractelor de credit și a contractelor de construcții

De obicei ofertele sunt făcute în lei, apoi sunt convertite în lei. Constructorul va putea factura sume în lei mai mari decât cele din ofertă, ca urmare a creșteri cursului Euro.

Există situația când și clientul are creditul în euro. Factura în lei va fi convertită în Euro, dedusă suma în Euro din credit, apoi schimbată suma în Euro în lei.

Clientul devine victima a mai multe calcule de schimb valutar. Cum cursurile diferă, vă puteți trezi că plătiți sume considerabile pentru aceste operațiuni pur scriptice. Împreună cu un consultant financiar, cu cele două contracte pe masă, stabiliți în ce fel trebuie negociate clauzele pentru a fi siguri că nu pățiți așa ceva.

Contractele de construcții nu garantează o bună înțelegere

Sunt cazuri în care relația cu constructorul este dificilă. Impuneți o clauză privind rezilierea unilaterală a contractului de către Dvs. Bineînțeles, trebuie specificat că se plătesc la zi cheltuielile executate. Nu faceți, însă, acest favor și constructorului. Acesta ar trebui să execute contractul chiar dacă ar găsi lucrări mai bănoase în alte părți.

Relația cu constructorul este, totuși, o relație interumană. Contractele de construcții stabilesc doar clauze legale. Amabilitatea nu este o cauză, dar ar trebui avută în vedere.

Prețuri pentru construcții case la roșu 2020

Prețuri pentru construcții case la roșu 2005-2020

Pentru a estima ce prețuri pentru construcții case la roșu vom avea în 2020, m-am folosit de datele strânse în 15 ani de activitate. Unul dintre serviciile oferite este acela de a organiza selecții de oferte pentru proiectele de case pe care le-am făcut.

Astfel, am avut la dispoziție zeci de oferte.

Datele folosite pentru a extrage aceste prețuri pentru construcții case la roșu provin de la peste 20 de constructori. Unii dintre ei au dat prețuri ani la rând.

Cum am folosit aceste prețuri pentru construcții case la roșu?

5 proiecte de case

Pentru a afla ce prețuri pentru construcții case la roșu au fost folosite în ultimii ani

Am extrapolat aceste prețuri pentru construcții de case la roșu pentru:

La cele trei proiecte de case unicat, caracteristicile pentru care le-am ales sunt:

  • structură de rezistență în cadre din beton armat
  • stâlpi din beton armat de 30×30 cm
  • planșeele peste parter, respectiv peste etaj au deschideri mari (pentru a evita grinzile care ar împărți camera de zi în două)
  • zidării de umplutură, de 30 de cm grosime.

Primele două case au fost construite în 2012-2013, respectiv 2018. Cea de-a treia casă urmează a fi construită în 2020. Pentru anul 2020 am avut la dispoziție mai multe oferte, printre care 4 pentru casa din Otopeni. Selecția de oferte pentru proiectele care intră în execuție în acest an nu s-a încheiat.

Raportarea prețurilor la mp

După ce am văzut cât ar fi costat fiecare dintre cele 5 case dacă ar fi fost construite între anii 2005-2020, am raportat aceste valori la suprafețele construit-desfășurate. Au rezultat astfel prețuri pe care le-am rotunjit la 5, respectiv 10 Euro.

Trebuie să țineți minte că prețurile pe metru pătrat nu însemnă nimic. Ele sunt relevante doar din punct de vedere statistic. Lucrările de construcții de case nu se contractează cu prețuri la metru pătrat.

Despre raportul dintre prețuri și costuri în construcții

Am scris recent postarea Negocierea lucrărilor la roșu pentru un proiect de casă. Am arătat acolo cum ofertele primite conțin prețuri care nu țin de cost + rată profit. Constructorii tind să-și pună prețuri similare cu ale pieței.

Am analizat în acel articol, cât de mult pot fi supradimensionate prețurile la manoperă pentru zidărie, respectiv la montajul carcaselor de armături. Pentru un salariu uzual (complet, cu carte de muncă, bonuri de masă șamd), costul manoperei la acest articol este de sub 80 de bani per kilogram. În oferte apar însă prețuri de 2,00 – 2,50 lei/kg. 

Aș considera prețul de 2 lei pe kg ca fiind corect, deoarece el ar trebui să includă un salariu și pe lunile de iarnă. Dacă un fierar betonist câștigă 3300 lei net/lună +22 de bonuri de masă, acest salariu ar trebui să-i vină și în lunile din iarnă. Altfel, este prea mic, într-adevăr. În a doua ordine de idei, acest preț ar trebui să includă și profitul firmei de construcții.

„…mai sunt și pierderi, materiale mărunte, mai fură ăia la cântar…”

Astăzi am discutat cu un client despre ofertele primite pentru casa lui. Oțelul era 3,25 lei/kg. Firmele care-l fasonează îl livrează cu 2,75 (vedeți iarăși articolul cu Negocierea….). La obiecțiunea clientului meu, constructorul a replicat că mai sunt și pierderi, materiale mărunte, plus că „mai fură ăia la cântar”.

Materialele mărunte sunt prinse separat în ofertă, deci este un argument ridicol. În privința pierderilor, oțelul fasonat nu are pierderi. Plătești doar ceea ce cumperi. Mașinile moderne de fasonat fac o treabă admirabilă. Datorită apariției acestor mașini, necesarul de manoperă a scăzut enorm!

Impactul tehnologiei asupra manoperei

Tehnologiile ca mașinile de fasonat au redus incredibil de mult nevoia de manoperă, păstrând prețuri competitive. Exceptând perioada 2006-2008, când prețul mondial al oțelului a crescut, el a rămas cam în tot timpul acesta puțin peste 50 de Eurocenți/kg. În acea perioadă la noi încă nu se înmulțiseră firmele care fasonează oțel.

Înainte de introducerea acestor mașini, muncitorii îndreptau, tăiau și fasonau oțelul. Tăierea unei bare de 8-10 mm grosime cu foarfeca este o muncă grea. Am încercat în tinerețe și am ratat din fericire hernia inghinală.

Când colacii de bare se îndreptau, tăiau și fasonau pe șantier, montajul era cea mai simplă sarcină. Totodată această tehnologie a eliminat pierderile. Eventualele capete de bare rămân la furnizor care le trimite producătorilor de oțel. Ele sunt topite și revin în șantiere. 

Raportul dintre prețuri și costuri crește

Economia de manoperă pe care fasonarea mecanizată a adus-o nu s-a materializat în micșorarea prețurilor. Prețurile sunt duse în sus și în jos de piață, de raportul dintre cerere și ofertă. Când economia și creditarea cresc, prețurile cresc. Creșterea costurilor trage, dacă piața o permite, și creșterea prețurilor.

Costurile pentru materiale de construcții și a manoperei depind, firește, tot de piață. Impactul lor asupra prețurilor constructorilor depinde de puterea de a suporta aceste prețuri.

Cum a evoluat manopera

Costurile manoperei au depins de integrarea României în Uniunea Europeană. În anii 90 și începutul anilor 2000, muncitorii noștri ajungeau mai greu în Occident. Pe de altă parte, pentru mulți tineri, munca pe un șantier a fost unica soluție. De obicei aduși de rude, ei au ajuns să se califice, fiind acum buni zidari, fierari betoniști, dulgheri, zugravi, instalatori șamd. Foarte mulți muncitori au preferat să lucreze în așa zisele echipe de meseriași. Cât de des se putea luau cam orice casă.

Pentru firmele de construcții, echipele de meseriași au fost o puternică concurență. Multe și-au scăzut prețurile până la niveluri similare meseriașilor. Profiturile constructorilor erau ascunse în discounturile pe care le primeau de la furnizori, precum și în anumite lucrări făcute mecanizat. 

În a doua parte a anilor 2000, mulți muncitori au plecat în Occident. Ei au eliberat acea presiune de pe umerii constructorilor, iar prețurile manoperei au crescut. Peste aceasta s-a suprapus și bula imobiliară, ceea ce a mărit și mai mult prețurile. 

Prețuri pentru construcții case la roșu 2005-2020. Analiza evoluției

În graficul de mai sus observăm că în anii 2000, continuând un trend mai vechi, prețurile încep să crească. Ele ating vârful în 2007-2008. Motivele au fost bula imobiliară, plecarea muncitorilor, creditarea abundentă.

Criza economică

Când și-a făcut criza efectele, s-a redus numărul lucrărilor noi extrem de mult. Dar în 2009, inclusiv 2010, constructorii încă mai aveau de lucru pe șantierele începute în 2007-2008. În același timp, criza făcea ravagii în Occident.

Încă din 2007, Spania a început să-și închidă șantierele. Dar mulțimea muncitorilor români a început să se întoarcă în țară de-abia prin 2008, 2009, 2010. Rămași fără lucru, fără perspective nici în celelalte țări occidentale, au revenit în patrie.

Cum și firmele de construcții românești erau afectate, s-a reluat situația anilor 90. Muncitorii noștri au început să ia, din nou, lucrări în regie proprie. Și-au reluat concurența cu firmele de construcții. Din acest motiv prețurile la construcții au scăzut dramatic. Au fost români care au reușit să construiască și cu 300-350 Euro/mp. Manopera revenise undeva pe la 40-50 Euro/mp, roșu+finisaje.

Relansarea economică

Când economia a început să se redreseze, prețurile au crescu ușor. Dar timp de aproape 5 ani, din 2012 până prin 2017, creșterile s-au plafonat. Am oferte de preț de la anumiți constructori, în ani consecutivi, în care variațiile de prețuri sunt infime sau chiar inexistente.

În același timp, Europa Occidentală își relua investițiile în construcții. Din nou a început un exod al muncitorilor. De data aceasta, nimic nu îi mai reținea. Până și Marea Britanie și-a terminat perioada de grație negociată cu Uniunea privind dreptul la muncă al românilor și bulgarilor.

La nivel european, munca în construcții este cel mai prost plătit sector din economie. Și în sectorul comercial sunt salarii medii orare mai mari. Puteți vedea niște date în articolul Viitorul (apropiat) în construcții, scris tot de mine. Dar aceste salarii mici sunt încă mult mai bune decât pot plăti constructorii români.

Ultimii ani

În ultimii ani, muncitorii au simțit puterea de a negocia. Pentru mulți constructori este o mare bătaie de cap să angajeze muncitori, atât calificați, cât și necalificați. Ocazional, ei ajung să plătească și echivalentul a 2000 Euro/lună unor muncitori bine calificați, cum sunt dulgherii. 

Salariile oficiale au crescut. Au crescut și salariile plătite la negru. La aceasta s-au adăugat și efectele infamei OUG 114/2008. În cazul construcțiilor, efectele au fost benefice. Din costul angajatorului cu forța de muncă, aproape 80% ajunge în buzunarele angajatului.

Salariile în construcții

Dacă am face un calcul grosier, pentru o casă construită la roșu, în care 5 persoane au salariile nete de 4800 lei/lună (1000 de Euro), costurile unui constructor ar fi de sub 20.000 Euro. Dar nu toți muncitorii câștigă, net, 1000 Euro. De asemenea, ei nu lucrează 100% pe un singur șantier în cele trei luni. Cu o bună programare, în 4 luni, o echipă de 5 oameni poate construi două case la roșu, nu una. 

costuri salariu 1000 Euro în construcții

Comportamentul firmelor de construcții

De la sfârșitul anului 2018, un grup de constructori, strânși într-o federație patronală, au propus guvernului inițierea unei certificări a firmelor de construcții. Probabil că ideea a pornit de la a asigura lucrările publice. Oricum, propunerile legislative s-au referit atât la sectorul public, cât și mediul privat.

Din fericire, încercarea a eșuat. Spun din fericire, deoarece efectele asupra consumatorilor ar fi fost dezastruoase. Numărul firmelor certificate pentru lucrările mai mari s-ar fi micșorat, ceea ce ar fi dus la creșterea prețurilor. Aceasta urma să se întâmple peste tendința firească de creștere a prețurilor.

Concurența ar fi fost atât de grav afectată, încât volumul construcțiilor ar fi scăzut extrem de mult. Aceasta s-ar fi întâmplat pentru toate tipurile de investiții. Vorbim aici și de case, dar și de blocuri, clădiri de birouri, clădiri industriale șamd.

Panica

Speriați de pretențiile muncitorilor, constructorii au fost aproape paralizați. Mai multe firme de construcții mai mici au refuzat să transmită oferte de execuție. Nesiguranța privind angajații a dus la includerea în oferte a unor sume foarte mari pentru manoperă. Am mai spus-o deja, aceasta nu le-a mărit oamenilor salariile prea mult, dar firmele preferă să știe că pot plăti și mult mai mult dacă sunt forțate.

Muncitorii sunt plătiți vinerea, iar șefii de șantiere îi așteaptă cu emoție să revină luni dimineața la lucru. Luni pot fi deja la poarta unui șantier din Germania.

Sunt firme mai mari care au început să lucreze cu muncitori străini. Vietnamezii se mulțumesc cu vreo 500-700 dolari pe lună. Vice a făcut un excelent reportaj pe această temă.  

Prețurile materialelor de construcții 

Prețurile materialelor de construcții nu sunt atât de complicate ca manopera. Materialele de construcții sunt mărfuri ale căror cotații internaționale fluctuează în concordanță cu creșterile și descreșterile economice, dar între limite mai strânse.

A fost nevoie de consumurile spectaculoase ale Chinei care pregătea Olimpiada din 2008 pentru a trage prețul oțelului mult în sus. Aceasta se întâmpla exact în perioada în care economia mondială creștea pe bula creditelor.

Evoluția prețului oțelului 2005-2019
Puteți observa că prețurile pentru construcții case la roșu sunt influențate și de prețul oțelului. Este de notat explozia din 2008, care, practic, a dublat prețurile oțelului. Creșterea din ultimii ani este iarăși evidentă. Prețul oțelului și prețul petrolului sunt cei mai buni indicatori ai economiei. Sursa imaginii: https://www.unarcorack.com/steel-average/historical-steel-price-aug-30-2019/

Prețurile în construcții din perspectivă europeană

Prețurile în construcții din România sunt influențate de prețurile din restul Uniunii. Observăm în această statistică Eurostat aceleași trenduri ca în prețurile calculate de mine. România are însă uneori tendințe mai conservatoare. Platoul din 2012-2017 de care vorbeam a fost mai drept decât cel al Euro28.

Panta creșterii din ultimii ani nu este la fel de abruptă ca cea din 2005-2008. În același timp, aceste trenduri arată că în sectorul construcțiilor există oportunități pentru muncă, producerea de materiale de construcții și business. Ce nu ne arată aceste date este în ce măsură consumatorii finali pot suporta aceste trenduri crescătoare.

Astfel de trenduri par să crească la infinit. Pragul superior pe care clienții finali îl suportă duce însă la încetinirea și stoparea investițiilor în construcții. Scad brusc cererea, producția de oțel, ciment, materiale de construcții, iar salariile fie scad, fie crește șomajul în rândul muncitorilor.

Ceea ce pare a fi necesar pe termen scurt, mediu și lung, pare să fie accelerarea inovațiilor din construcții. Deși vedem pași spectaculoși în printarea 3d, sau în robotizarea unor lucrări de construcții, aceste tehnologii nu au intrat însă în piață. Vezi, din nou, articolul privind Viitorul în construcții.

Ce prețuri pentru construcții case la roșu vom avea în 2020?

Trendul va continua, deși cred că se va mai domoli ritmul creșterilor. Pentru casele cu structuri de rezistență mai ieftine, prețurile se vor apropia de 300 de Euro/mp. Pentru cele obișnuite, probabil vor crește puțin peste 300, 320, poate 330.

Oricum, după cum am tot scris, aceste valori sunt interesante mai ales din punct de vedere statistic. Ele pot intra într-un trend ca elemente de comparație. Sunt, de asemenea, utile, în a schița un buget în perioada preliminară proiectării.

Ce soluții se întrevăd pentru a contracara aceste tendințe

Pentru cei care doresc să-și construiască o casă, apar mai multe opțiuni.

Una dintre ele este optimizarea temei de proiectare. Înțeleg prin optimizare proiectarea unor case ceva mai mici, care pot fi însă extinse în perioade economice mai bune, sau când aceste extinderi sunt necesare.

O altă soluție este realizarea unor proiecte de case care să permită o autofinanțare. Am scris recent articolul Proiect pentru o casă care se plătește singură. Condițiile pentru a construi o astfel de casă sunt destul de restrictive, dar nu imposibile.

Pentru constructori, apar, de asemenea, noi soluții. Totuși, atât timp cât activitatea în sector nu se va restrânge, nu va exista nici o presiune în a-și schimba modul de a face afaceri. Dar perioada fastă ar trebui să-i determine măcar să-și crească baza materială, mai ales cu utilaje care economisesc manopera. Indiferent de ce se întâmplă pe piața locală, munca fizică va fi tot mai scumpă.

Dacă v-a plăcut acest articol, vă invit să-i dați share pentru ceilalți care ar avea nevoie de informațiile aduse. De asemenea, vă invit să vă abonați la acest blog, pentru a putea afla primii când voi scrie alte articole interesante.

Vă mulțumesc!

Negocierea lucrărilor la roșu pentru un proiect de casă

Negocierea lucrărilor la roșu pentru un proiect de casă
Pentru negocierea lucrărilor la roșu ofertate de constructor, nu trebuie să fii un negociator excepțional. Trebuie să ai argumente valide în discuții.

Gândul că urmează negocierea lucrărilor la roșu, apoi la finisaje, dă multora frisoane. Cei mai mulți dintre noi nu s-au tocmit niciodată pentru o legătură de pătrunjel, la piață. Eu unul, nu.

Am văzut în articolul Ce trebuie să știi despre viitorul tău proiect de casă că după realizarea proiectului tehnic urmează selecția constructorului. Selecția se realizează tot în baza proiectelor de arhitectură, rezistență și instalații. Acestea conțin listele cu materialele de construcții.

Pentru fiecare material în parte se poate stabili de ce manoperă este vorba. Unele cantități prevăzute în proiect sunt baza de calcul și a altor materiale. De exemplu, sub titulatura de zidării, intră atât cantitatea de cărămizi, cât și mortarul, după cum se poate determina și manopera necesară punerii în operă.

Am scris acest articol limitându-mă la lucrările din faza la roșu. De la finisaje și instalații încolo, lucrările sunt suficient de complicate și am risca să ne pierdem în amănunte.

Negocierea lucrărilor la roșu: betoane, armături, zidării

Lucrările la roșu sunt relativ simple. Intră aici un număr relativ limitat de lucrări, din care cele mai importante sunt zidăriile, betoanele, armarea betoanelor. Aceste lucrări reprezintă cea mai mare parte în această fază.

Față de acestea, celelalte lucrări sunt trasarea casei, săpăturile, transportul pământului rezultat din săpături, umpluturi, un strat de polistiren expandat EPS120 sau EPS150 (care termoizolează planșeul spre sol), o folie de polietilenă și cam atât.

De aceea, dacă ne limităm la a discuta betoanele, armăturile și zidăriile, putem spune că am reușit să negociem grosul lucrării.

Cum se prezintă o ofertă de execuție?

Pornind de la cantitățile stabilite de arhitect și ingineri în documentația aferentă proiectului de casă, ele apar așa:

  • turnare egalizare din beton simplu c8/16 în fundații – 5 mc
  • turnare betoane c16/20 în fundații – 42 mc
  • turnare betoane c20/24 în suprastructură – 45 mc
  • confecționat și montat armături OB 37 și PC 52 – 11.873 kg
  • zidării din cărămidă eficientă 30x25x24 cm

În ofertă, zidăriile, de exemplu, apar așa:

Toate aceste prețuri se însumează și rezultă suma totală.

De obicei aceste prețuri nu includ TVA. TVA-ul se adaugă la sfârșit, din mai multe rațiuni:

  1. Manopera și materialele pot avea TVA diferit. Mai mulți constructori fac oferte prin două firme. Astfel, manopera poate să nu poarte TVA, doar materialele, transporturile și utilajele să aibă TVA.
  2. La sfârșitul lucrărilor se pot aduna alte cheltuieli, globale. De exemplu, la manoperă se pot adăuga contribuțiile pentru asigurările sociale, dacă ele nu sunt incluse. La materiale se poate adăuga regia (anumite costuri ale firmei constructorului), anumite cheltuieli indirecte, materiale mărunte șamd.
  3. Tabelul final conține, obligatoriu, o rubrică numită cheltuieli neprevăzute. Acestea sunt un provizion din care se finanțează anumite lucrări care ar putea fi uitate de arhitect și inginer și descoperite pe parcurs. Când ofertele sunt bine făcute, arareori se ajunge la consumarea acestei sume.

Lucrările neprevăzute trebuie bugetate, mai ales în cazul în care aveți un credit ipotecar. Ele sunt între 3 și 5%. Dacă lucrările costă în final 100.000 Euro, lucrările neprevăzute pot ajunge la 5.000 de Euro. Uneori mai mult, dacă la finisaje cumpărați tâmplării mai scumpe, parchet, faianță, piatră etc din game superioare de preț.

Sfatul meu este să măriți chiar acest buget, dacă se poate. Este complicat să mai solicitați băncii 5-10 mii de euro. Dacă ei sunt prinși în ofertă și neconsumați, nu se supără nimeni.

Negocierea lucrărilor la roșu – zidării

Haideți să începem cu zidăriile. În acest caz, constructorul a pus cărămida cu un preț de 420 de lei. Haideți să vedem cât costă, de fapt.

Pe site-ul Dedeman, o cărămidă Protherm Light Plus costă 5,97 lei per bucată. Per metru cub, cărămida costă 335 de lei, în această cantitate intrând și mortarul necesar. Dar acest preț include TVA. Prețul fără TVA va fi de 282 de lei/mc.

Dacă zidăria este din alt tip de cărămidă, cum ar fi Porotherm 30 Sth, necesară zidăriilor structurale, prețul per bucată este de 7,38 lei. Prețul per metru cub va fi de 420 de lei.

Vedem, așadar, că oferta la materiale este corectă dacă se referă la cărămida 30 Sth, mult supraevaluată dacă este vorba despre cărămida nestructurală Light Plus.

Eu, de obicei, proiectez case cu structura de rezistență în cadre, din mai multe motive. În acest caz, cărămida necesară este cea mai ieftină, nu cea scumpă.

Putem astfel bănui două scenarii:

  1. Constructorul avea deja calculat prețul pentru cărămida mai scumpă. Din neatenție, l-a refolosit.
  2. Constructorul știa despre ce este vorba, dar a sperat că această greșeală va trece neobservată.

La 42 de mc, diferența este considerabilă. Astfel, de la 282 la 420 de lei sunt 138 de lei/mc. La aceste costuri se adaugă 3% materiale mărunte, 5% regie, 5% cheltuieli indirecte + TVA.

Deci 138 lei/mc x 42 mc + 3% + 5% +5% +19%. = 7.800 de lei

Manopera zidarului

Pe site-ul Porotherm există ceea ce se numesc norme de deviz. Ele descriu toate materialele și manoperă necesar realizării unui mc de zidărie, calcul care include chiar și pierderile. Puteți găsi acest document, aici: https://www.wienerberger.ro/content/dam/wienerberger/romania/marketing/documents-magazines/technical/Norme+de+deviz+blocuri+Porotherm_comasat+14.05.2018.pdf

Pentru cărămida noastră, norma de deviz însumează 3,20 ore de manoperă pentru realizarea unui mc de zidărie.

Știu de la mai mulți constructori că această normă ar fi un pic mai optimistă, nu se zidesc mai mult de 2 mc pe zi.

Un zidar zidește 2 mc /zi. El este plătit cu 150 de lei net/zi.

Pe site-ul Calculator salarii, am reconstituit salariul unui zidar. 150 de lei/zi x 22 de zile pe săptămână + bonuri de masă de 15 lei. Un câștig decent. Puteți verifica și Dvs. : http://www.calculator-salarii.ro/3300-net-calcul-salariu-constructii/0-15-1-0-0-0.15-1-3000/

Am obținut următorul rezultat:

Salariul brut îl costă pe angajator 4204 lei/lună. Pe zi, acest muncitor va costa 192 de lei. Cum într-o zi el zidește 2 mc, prețul per mc ar trebui să fie 100 de lei, nu 200!

La cei 42 de mc, practic se dublează manopera, de la 4.200 de lei, la 8.400!

Dacă prețul include și TVA pentru manoperă, cei 4.200 de lei plătiți suplimentar, vor costa, de-adevăratelea, 5000 de lei.

Așadar, oferta a fost mărită artificial cu 7.800 + 5000 = 12.800 lei, adică peste 2.600 de lei.

Cum negociați?

În negocieri, cu pixul, creionul și calculatorul pe masă, trebuie să aduceți aceste argumente. Probabil nu veți reuși să scădeți prețul cu 2600 de Euro. În fond, undeva trebuie să fie și profitul constructorului. Dar, cel mai probabil veți putea economisi doar din acest articol, 1600 Euro.

Negocierea lucrărilor la roșu – armături

La oțel, să spunem că pentru cele 11.873 kg de oțel primiți o ofertă de genul:

  • material 3,50 le/kg
  • manopera 2,50 lei/kg

Nici aici nu apare, de obicei, transportul. Nici utilaje deosebite nu există. Înafară de oțelul în sine, mai intră sârmă de legat armăturile, distanțieri din plastic, capre de susținere a armăturilor, dar toate acestea intră la capitolul materiale mărunte.

Dacă veți căuta pe net, veți vedea o ofertă pe https://otelbeton.net/produse-si-servicii/ , sau aici: https://presto.ro/metale/fier-beton-fasonat/

Prețul este de 2,70-2,75 lei/kg+TVA

Foarte posibil, constructorul vă va spune că prețul este cu TVA este cca 3,30 lei/kg, restul până la 3,50 fiind transportul.

Oricum ar fi, diferența de preț este de 75 de bani/kg, adică aproape un leu /kg cu TVA. 11.873 kg x 0.75 lei = cca 8.900 lei. Adăugând restul cheltuielilor, cei 8.900 de lei devin 12.000 de lei, adică nu mai puțin de 2.500 de Euro.

Manopera pentru confecționat și montat armături

În urmă cu nu mai puțin de 10 ani, oțelul se cumpăra la colaci sau bare și se fasona în șantier. Colacii se întindeau pe stradă, cu un tractor, muncitorii tăind și îndoind barele necesare.

Acum fasonarea nu se mai face așa. Există mașini industriale care știu să îndrepte, taie și îndoaie barele de oțel, cu o precizie neegalată de muncitorii noștri. Marele avantaj este că oțelul fasonat nu are pierderi, sau pierderile sunt, oricum, foarte mici.

Puteți vede aici un film cu o mașină de fasonat armături. Este fascinant, una dintre cele mai interesante tehnologii. Se economisește extrem de multă manoperă.

Vă invit să citiți și un alt articol scris recent, privind viitorul construcțiilor în condițiile în care apar noi tehnologii, iar munca umană este tot mai scump plătită), articol pe care îl găsiți aici: http://www.octavian-ungureanu.ro/arhitect/viitorul-apropiat-in-constructii/

Revenind la manoperă, haideți să apelăm din nou la normele de deviz. Norma care are cel mai mare consum de manoperă este aceasta:

Manopera aferentă unui kg de armătură este de 0,003 + 0,015 + 0,015 = 0,033 ore/kg.

Revenind la salariul lunar, calculat mai sus, acesta este de 4204 lei, pentru 22 x 8 ore, adică un salariu de sub 24 lei pe oră. Manopera ar trebui să fie de 0,033 x 24 lei = 0,78 lei/kg.

Deci un preț ok ar fi de 1 leu/kg, nu de 2,5o lei cum apare în ofertă.

Diferența de 1,50 lei/kg pentru 11.873 kg de oțel înseamnă 17.800 de lei, la care dacă adăugăm TVA-ul, în cazul în care există, suma ajunge la aproape 21.200 lei, adică 4.400 Euro!

Negocierea lucrărilor la roșu – betoane

Este aproape incredibil, dar la betoane aproape invariabil prețurile ofertate sunt foarte apropiate de prețul cu care betonul pleacă din stația de betoane.

Manopera este, de asemenea, mică, după cum veți vedea că și utilajul apare la un preț similar celor din ofertele pe care le veți găsi pe net.

Unde se sare adesea calul, este la cofraje. O casă de cca 180 mp are cca 400 mp de cofraje. Prețurile cu care acestea apar în oferte sunt adesea de cca 10.000 de Euro. Aceasta înseamnă 25 de Euro/mp. Pentru comparație, termosistemul de fațadă compus din polistiren + tencuială pe masă de șpaclu ajunge pe la aceeași valoare!

Haideți să o lămurim și aici, însă.

Manopera la cofraje

Recunosc că este o chestiune care pe mine personal m-a frământat mulți ani.

Normele de deviz ne arată că pentru un cofraj de scânduri, manopera este de aproape 1,1 ore. Dulgherii sunt printre cei mai scumpi muncitori, așa că voi reface calculul, punând un salariu net nu de 150 de lei pe zi, ci de 250 de lei pe zi, ceea ce ar însemna, net, 5.500 lei/lună, net.

Acest salariu înseamnă puțin peste 7000 de lei pe lună. 7008 lei, ca să fiu mai exact. Înseamnă 40 de lei pe oră. Manopera ar costa 45 de lei /mp.

Știu că mulți constructori vor spune că un dulgher costă și 2000 de Euro pe lună. Foarte probabil, dar nu toți muncitorii care montează cofrajele sunt din cea mai înaltă categorie. Dealtfel, din cele 1,1 ore, doar 0,61 sunt ale unui dulgher categoria 1. Așa că, într-un fel, se compensează.

Cofrajele

Cofrajele sunt de mai multe tipuri. Sunt din cherestea, nerefolosibile, metalice sau din placaje, refolosibile.

O placă TEGO pentru cofraje costă, la Dedeman, între 121 și 180 de lei. Plăcile au 1,25×2,50 metri. Aceasta înseamnă un preț per mp între 33 și 48 de lei, cu TVA inclus, adică între 28 și 41 de lei/mp.

Chiar dacă nu toate panourile de cofraj au grosimea celui mai scump, haideți să acceptăm că ar costa 41 de lei.

Un panou mai are și rame din lemn, necesită și o anumită întreținere etc. Putem admite că el ajunge să coste 60 de lei/mp. Dar astfel de panouri sunt refolosibile. Ele pot fi utilizate și de 10 ori. Dacă acceptăm, totuși că ar fi refolosite de doar 5 ori, costul per metru pătrat ar fi de 12 lei.

Dacă adăugăm și elementele de sprijinire, grinzi din lemn, stâlpi reglabili șamd, cred că putem considera corect un preț de 20 de lei/mp.

Cofraje, manoperă + material

Cofrajele nu ar trebui să coste, după părerea mea, mai mult de 20 + 40 de lei/mp, adică nu mai mult de 60 de lei, sau 12,50 Euro/mp.

În concluzia acestui lung articol voi explica de ce prețurile cofrajelor din ofertele constructorilor sunt atât de mari.

Negocierea lucrărilor la roșu pentru o casă – manopera

Per ansamblu, prețul manoperei poate fi abordat și altfel.

De câți oameni este nevoie pentru a construi o casă și de cât timp?

Pentru construcția unei case de dimensiuni rezonabile (150-200 mp) este nevoie de:

  • șef de șantier, un inginer constructor
  • responsabil tehnic cu execuția, tot inginer
  • 1-2 muncitori bine calificați (maiștri)
  • 2 muncitori calificați
  • 1-2 muncitori necalificați

În articolul „Viitorul în construcții..” am publicat cheltuielile salariale ale unei firme de construcții pentru un șantier:

Haideți să vedem calculele, întâi pentru un șantier de 6 luni:

 normaNr persNr. luniSalariul netSalariul completTotal
Șef șantier33,33%1,006,005.000,00 lei8.740,00 lei17.480,00 lei
RTE20,00%1,006,005.000,00 lei8.740,00 lei10.488,00 lei
Muncitor calificat 1100,00%1,006,004.500,00 lei7.865,00 lei47.190,00 lei
Muncitor calificat 2100,00%3,006,004.000,00 lei6.991,00 lei125.838,00 lei
Muncitor necalificat100,00%1,006,003.500,00 lei6.118,00 lei36.708,00 lei
Muncitor necalificat 2100,00%1,006,002.000,00 lei3.486,00 lei20.916,00 lei
      258.620,00 lei
      54.446,32 €

Apoi, pentru 6 luni, cu facilitățile fiscale introduse de infama ordonanță 114/2018:

 normaNr persNr. luniSalariul netSalariul completTotal
Șef șantier33,33%1,006,005.000,00 lei6.370,00 lei12.740,00 lei
RTE20,00%1,006,005.000,00 lei6.370,00 lei7.644,00 lei
Muncitor calificat 1100,00%1,006,004.500,00 lei5.733,00 lei34.398,00 lei
Muncitor calificat 2100,00%3,006,004.000,00 lei5.096,00 lei91.728,00 lei
Muncitor necalificat100,00%1,006,003.500,00 lei4.459,00 lei26.754,00 lei
Muncitor necalificat 2100,00%1,006,003.000,00 lei3.822,00 lei22.932,00 lei
      196.196,00 lei
      41.304,42 €

Pentru faza „la roșu”, termenul de execuție este de 3 luni. Deci manopera la o casă la roșu ar trebui să fie 20-27 mii de Euro.

Prima observație este că nimeni nu lucrează fix 3 luni. Există anumiți timpi tehnologici care trebuie respectați. Totuși, nu se poate scădea acest timp sub 1,5 – 2 luni.

Dar am avut curiozitatea să văd cât ar fi manopera în condițiile în care salariile ar fi considerabil mai mari, iar aceeași echipă de muncitori ar reuși să facă două case în loc de una, în paralel. Așadar, calculul ar arăta așa:

Dacă s-ar construi două case, în loc de una, tot în 3 luni:

 normaNr persNr. luniSalariul netSalariul completTotal
Șef șantier100,00%1,001,5010.000,00 lei12.741,00 lei19.111,50 lei
RTE20,00%1,001,505.000,00 lei6.370,00 lei1.911,00 lei
Muncitor calificat 1100,00%1,001,508.000,00 lei10.193,00 lei15.289,50 lei
Muncitor calificat 2100,00%1,001,504.000,00 lei5.096,00 lei7.644,00 lei
Muncitor necalificat100,00%0,001,503.500,00 lei4.459,00 lei0,00 lei
Muncitor necalificat 2100,00%1,001,503.000,00 lei3.822,00 lei5.733,00 lei
      49.689,00 lei
      10.460,84 €

Am mărit norma șefului de șantier de la 33% la 100%. Acesta de obicei se ocupă mai de mai multe șantiere în paralel.

De ce am făcut aceste calcule? Cu ce ne ajută în negocieri?

În loc să studiem articol cu articol oferta constructorului, putem face o contraofertă pornind de la aceste calcule. Atunci când valorile din ofertă se apropie de aceste sume, negocierea devine dificilă. Chiar dacă unii muncitori sunt plătiți la negru, costurile sunt undeva pe aici.

Dacă însă oferta este considerabil mai mare, acesta este un punct bun de pornire. Este un argument rezonabil.

Concluzii

Prima concluzie este că studiind ofertele primite, prețurile ofertate de constructor sunt discutabile. Uneori voit, alteori din teama de a nu se păcăli, constructorii cer prețuri mai mari.

Pe piața muncii există în prezent o mare incertitudine. Cum muncitorii români pot lucra în întreaga Europa pe salarii considerabil mai bune, ei negociază mai bine. Pot pleca oricând.

Mi-au zis constructori că în fiecare vineri se plătesc salariile. De fiecare dată, luni dimineață, stau cu emoții, deoarece unii muncitori nu revin la lucru.

Acesta este un motiv pentru care prețurile au crescut constant în ultimii ani. Solicitând bani mai mulți, firmele de construcții nu plătesc mult mai mult. Ei au însă rezervele financiare pentru că într-o luni neagră, când 1-2-3 muncitori, sau chiar toți, au plecat subit în Germania, să poată angaja repede pe altcineva în locul lor.

Chestiunea cofrajelor

În mod curent eu nu „dau” cofrajele în antemăsurători. Chiar dacă inginerul de rezistență calculează cofrajele, eu obișnuiam să le șterg.

De ce?

În primii ani ai crizei, pur și simplu nu întreba nimeni de cofraje. Constructorii introduceau singuri un cost suplimentar. Dealtfel este și firesc și am să explic de ce.

Normal este ca Dvs. să plătiți ceea ce rezultă. Adică, betonul pus în operă. El trebuie să fie de calitate și turnat, bineînțeles, în cofraje. Pentru izolația exterioară și tencuielile exterioare, constructorii nu solicită bani suplimentar pentru schele. Nu s-au gândit la asta, nu o face nimeni. Ei, totuși, nu pot face tencuielile fără schele.

Prețul cofrajelor este un debușeu pentru a masca creșterile prețurilor. Când prețurile cresc, ei nu pot înmulți totul cu încă 5-10%! Ar începe exact discuțiile și s-ar aduce exact argumentele de care am discutat mai sus.

Cred că la o casă obișnuită, cofrajele nu ar trebui să coste mai mult de 2000 de Euro. Ele ajung să coste și peste 10.000, pentru că, de fapt, acolo este nivelul pieței.

Am spus-o și scris-o de mai multe ori: prețurile în construcții sunt prețuri, nu costuri. Ele sunt guvernate de legile pieței. Când cererea crește și/sau oferta scade, prețurile cresc. Invers, prețurile scad.

Diferența notabilă este aceea că, la noi, muncitorii au debușeul plecării în Vest. Doar atunci când și la noi și în Occident este o criză, prețurile scad.

Un constructor nu este forțat să negocieze prea mult. Până la urmă, dacă unui potențial client i se pare prea scump, va găsi pe altcineva dispus să plătească. Așa că, într-o formă sau alta, oferta nu poate fi negociată prea mult, într-o piață în creștere. Dar nici într-o piață instabilă, ca a noastră.

Concluzie – concluzie: Negocierea lucrărilor la roșu pentru un proiect de casă

Tot ceea ce am scris mai sus sunt argumente pentru a păstra negocierea într-o zonă a argumentelor. Ele pot reduce oferta cu ceva peste 5%. Unii mai pricepuți la negocieri pot obține o astfel de reducere și fără a intra în aceste calcule complicate.

Dar nu toată lumea are abilitatea aceasta.

Pe de altă parte, acum mulți ani, un client finanțist mi-a povestit cum și-a negociat contractul de credit. Știam, în teorie, că se poate face asta, dar nu știam cum. totul a sunat logic, când mi-a spus. Mai mult, a obținut o economie de vreo 20.000 Euro (pe 30 de ani, desigur).

Un alt client mi-a arătat cum din necorelarea contractului de credit cu cel de execuție a pierdut cam 5000 de Euro schimbând Euro în lei, leii în Euro, apoi iarăși în lei, în timp ce constructorul transforma prețurile în lei din ofertă în Euro, apoi iarăși în lei.

Atenție la negocieri și la contractele pe care le încheiați, deoarece banii se pot scurge, pur și simplu, printre degete.

Share sau like!

Dacă ți-a plăcut acest articol, dă-i share sau like. Probabil unul dintre prietenii tăi are nevoie chiar acum de câteva idei de aici!

Abonează-te!

Nu uita să te abonezi la blogul meu pentru a primi prin E-mail și alte asemenea articole! Intenționez să scriu și despre clauzele contractului de execuție, de exemplu.

Proiect pentru o casă care se plătește singură

Atunci când îți faci un proiect de casă, principala grijă este ca ea să nu coste prea mult. Dar cum ar fi dacă am putea proiecta o casă care se plătește singură? Ar putea produce casa nou construită un venit constant care să acopere ratele la bancă?

În condiții anume, se poate imagina o astfel de casă. Bineînțeles, ea nu va fi ieftină. Dar ce mai contează, dacă va rezolva singură problema ratelor?

Cum ar putea o casă să se plătească singură?

Dacă odată cu casa am construi un spațiu comercial la parter, acesta ar putea să fie închiriat. Stabilind un bun raport între suprafața locuibilă și cea închiriabilă, putem obține un venit care să acopere cuantumul ratelor, dacă nu total, măcar parțial.

Însă această construcție nu se poate face oricum, oricând! Este greu de crezut că un spațiu comercial se va închiria atât de bine în Popești Leordeni.

Terenul, ar trebui să îndeplinească anumite condiții:

  • Să fie situat pe o stradă comercială, pe cât posibil în centru.
  • Să nu fie prea mare, pentru a nu fi foarte scump.
  • Să permită separarea spațiului comercial de cel al locuinței.
  • Să fie între două calcane, sau să permită construirea pe toată lățimea terenului.
  • Să fie într-o zonă în care toate casele sunt amplasate pe aliniament. (linia de demarcație dintre trotuar și spațiul privat)
Teren pentru o casă care se plătește singură
Terenul potrivit pentru o casă care se plătește singură este între două calcane. În această simulare am propus un teren de aproximativ 8×20 metri, dar ar putea să aibă deschideri între 7-10 metri

Am mai putea lua în calcul și varianta unei case vechi, ca în exemplul de mai jos:

Soluție pentru un proiedt de casă care se plătește singură
Casa din mijloc, amplasată pe un teren de 10×20 de metri se află între două calcane. Aici se poate face un proiect pentru consolidarea, extinderea și etajarea casei existentă. Pentru a găsi un teren cât mai convenabil, ideal este ca această casă să fie nelocuibilă, cu avarii importante. Sunt mai puțini cumpărători potențiali, deci, un preț mai mic.

Să ne apucăm de matematică!

Prețul terenului

În București sunt șanse destul de mari să trebuiască să plătim peste 100.000 de Euro. Să zicem 120.000 Euro, ceea ce este peste 700 Euro/mp. Casa din al doilea exemplu ar putea să coste 140.000 Euro, poate și 150.000

Cum proiectăm o casă care se plătește singură?

Amprenta la sol ar trebui să fie de 8 metri, pe o adâncime de 15 metri. Suprafața construită este de 120 mp.

Etajul ar avea maxim 120 de mp, dar, probabil că nu este cazul să o proiectăm atât de mare.

Spațiul comercial, ar trebui să aibă 6 metri x 10. Suprafața utilă ar fi de 50 de metri pătrați.

Cât costă construcția?

Dacă vom construi 120 mp+120 mp, am avea o suprafață desfășurată de 240 de mp, costul ar fi de 600 x 144, aproape 150.000 Euro.

Dacă am construi doar cca 200-220 mp, costurile s-ar ridica la 120.000, 130.000 Euro

Totalul?

Teren + construcție, 120.000 +130.000 =250.000 Euro

Ce rată s-ar plăti la bancă pentru un împrumut?

Am folosit calculatorul pentru credite ipotecare de la Finzoom.ro . Pentru un împrumut de 200.000 Euro, rata lunară este puțin sub 1000 Euro, pentru o perioadă de 25 de ani. În funcție însă de cum ar avea banii disponibili viitorul proprietar al casei, rata poate fi și mai mică, după cum poate fi și ceva mai mare.

Dar, ne rămâne de văzut dacă chiria produsă de acel spațiu poate acoperi rata?

Cu cât se închiriază un spațiu comercial de cca. 50 mp utili?

La o chirie de 15 Euro/mp/lună, spațiul ar aduce un venit de 750 Euro lunar.

O chirie de 20 Euro/mp/lună, venitul ar fi de 1000 Euro lunar.

Se poate proiecta o casă care să se plătească singură!

Tocmai am arătat că, pe hârtie, cel puțin, se poate face un proiect de casă, astfel încât casa să aducă venitul pentru a-și acoperi ratele.

Pe de o parte am fost aventuroși, terenul poate fi mai scump, sau lucrările pot fi ceva mai scumpe.

Pe de altă parte, nici nu am maximizat idea inițială. Puteam lua în calcul realizarea unui spațiu mai mare de atât, să zicem, cam tot parterul. Un spațiu mai mare ar aduce și bani mai mulți. Însă hai să nu uităm că, pornind de la doar 50.000 Euro (pentru avans), în final vei avea o proprietate care va valora cel puțin 250.000 Euro!

În același timp, mai există un avantaj pe care nici nu l-am discutat: după acoperirea creditului, venitul adus de spațiul de la parter îți va rămâne ție. După 25 de ani, casa pe care am putea să o proiectăm acum îți va suplimenta pensia.

Nu este rău. Nu e rău deloc!

Importanța programării în realizarea unui proiect de casă

Un proiect de casă este foarte important, pentru că el hotărăște cum se cheltuie o mică avere, ce  materiale de construcții se folosesc, câtă manoperă și, mai ales, cum va fi casa.

Discuția cu un arhitect din primele zile când decizi să construiești este foarte importantă. Va trebui să știi ce opțiuni ai. După ce ai cumpărat un teren în Balotești, această oportunitate dispare. Vei fi nevoit să te ții tare de decizia luată: să construiești, să cumperi două mașini, să cauți soluții pentru școala copiiilor.

Dacă ești proprietarul unei case în centrul orașului nu va mai trebui să țineți două mașini. Copiii pot merge singuri, pe jos, la o școală bună din oraș.

Momentul în care decizi că vrei o casă trebuie bine chibzuit. Trebuie să știi tot ce se poate face.

Cu un astfel de proiect ești mai credibil inclusiv în fața ofițerului de credit. Este evident că un asemenea proiect de casă va permite rambursarea facilă a unui credit mai mare.

În încheiere te rog să dai un share acestui articol! Poate că cineva care acum visează cu ochii deschiși la o casă, are nevoie de el.

De asemenea, te invit să subscrii la acest blog.

Voi publica o continuare a acestui articol, în care voi publica planurile unei case pe un asemenea amplasament. Trebuie să vedem nu doar că financiar este un proiect fezabil, dar și că așa putem proiecta o casă funcțională, confortabilă și luminoasă.

Proiecte de case cu alipire la calcan – Rezolvări uzuale

Cele mai multe proiecte de case cu alipire la calcan au o serie de rezolvări uzuale. Acestea sunt impuse de mai mulți factori. Printre aceștia trebuie enumerate modul de asigurare a luminii, orientarea camerelor, condițiile tehnice de realizare a alipirii etc.

În infograficul realizat privind alegerea unui teren de construcții pentru o casă, sunt prezentate și situațiile în care terenul vecin prezintă un calcan. Este o situație des întâlnită și potențialul cumpărător trebuie să știe condițiile generale impuse de regulamentele de urbanism. Puteți vedea infograficul în articolul Ce trebuie să știi când cumperi un teren de casă.

Proiecte de case cu alipire la calcan
O situație curentă foarte des întâlnită. Cele mai multe proiecte de case cu alipire la calcan sunt realizate pe terenuri înguste, de cca. 10 metri lățime, uneori chiar puțin mai înguste.

Înainte de a discuta despre impunerile asupra proiectului de arhitectură, trebuie să lămurim condițiile tehnice.

Expertize tehnice pentru proiecte de case cu alipire la calcan

Pentru a putea întocmi în bune condiții acest tip de proiecte, ele trebuie precedate de o expertiză tehnică, întocmită de un expert tehnic atestat. Acesta indică o soluție de realizare a fundațiilor. Altfel există riscul ca în timpul lucrărilor, casa învecinată să fie grav avariată. Am scris deja despre acest subiect, într-un alt articol, pe care-l găsești aici: Cum să dărâmi casa vecinului.

Investigațiile pe care expertul tehnic le face sunt inspecția vizuală a calcanului și a casei învecinate. Inginerul geotehnician, odată cu studiul geotehnic, face și o serie de sondaje la fundațiile vecine. Acestea îi oferă expertului tehnic date privind geometria și materialele fundațiilor calcanului, precum și date privind calitățile de fundare ale terenului.

Expertiza tehnică stabilește o soluție tehnică de realizare a fundării, pe care inginerul de rezistență o detaliază în proiectul de specialitate.

Pentru mai multe informații privind expertizele tehnice, vă invit să vizitați și www.expertizetehniceconstructii.ro

Fiind o situație care poate provoca daune importante terților, Inspectoratul de Stat în Construcții (ISC) urmărește cu mare atenție coerența expertizelor tehnice și a proiectelor de specialitate.

Realizarea fundațiilor pentru proiecte de case cu alipire la calcan

Realizarea fundațiilor trebuie să nu permită săparea sub cota de fundare a calcanului vecin.

În cazul în care calcanul nu are fundații suficient de adânci, fundațiile noi se realizează „în ploturi”. Acestea sunt excavații cu lungimea de maxim un metru, realizate în trei etape. Astfel, se exută fundația pe primul metru, apoi se poate săpa lângă ea pentru realizarea următorului tronson de un metru. Deși fundația nouă este sub cota fundației vecine, săpăturile, realizate etapizat și îngrijit, nu vor afecta calcanul vecin.

O altă soluție este realizarea unor fundații doar pe direcția perpendiculară pe calcan. Tălpile de fundare, nu mai late de un metru, nu constituie un pericol pentru calcanul vecin. Pe direcția cealaltă, fundațiile se leagă cu grinzi de fundare, realizate deasupra solului.

În cazul în care fundațiile vecine sunt suficient de adânci, se poate funda direct, cu condiția ca nici o săpătură să nu se realizeze sub fundațiile vecine. De fapt, fundațiile noi trebuie să coboare până la exact aceeași adâncime ca cele ale calcanului.

Acesta este motivul pentru care legiuitorul a hoărât ca un expert tehnic să stabilească soluțiile de alipire la calcan pentru fiecare caz în parte.

Impuneri asupra rezolvărilor de arhitectură

Alipirea la calcan îl văduvește pe arhitect de a patra fațadă. Aceasta înseamnă că toate spațiile interioare care trebuie iluminate artificial trebuie orientate spre cele trei fațade rămase.

Curțile de lumină

Pentru proiectele mai mari se obișnuiește realizarea unei curți de lumină. Acestea sunt spații libere, realizate la calcan, care permit iluminarea și ventilarea unor încăperi. Pentru cele mai multe proiecte de case cu alipire la calcan, aceasta nu este o idee prea inspirată. Motivul este că, de obicei, deoarece și terenurile sunt mici, realizarea unei curți de lumină presupune irosirea unui spațiu important.

În cazul în care calcanul la care ne alipim are o curte e lumină, este obligatorie realizarea unei identice, în oglindă, la noua construcție. Această impunere este dictată de Codul Civil.

Orientarea camerelor pentru proiectele de case cu alipire la calcan

Acest tip de terenuri, înguste, sunt, de obicei, în zone deja construite. Pe partea opusă a calcanului sunt, cel mai adesea, case care au preponderent ferestrele orientate spre curtea Dvs. Adesea retragerile acestor ferestre sunt de doar doi metri.

Pentru a evita situația neplăcută, în care vecinul vă vede de pe geam interiorul dormitoarelor (dar și viceversa), ideal este ca toate camerele, dacă nu măcar dormitoarele, să fie orientate spre stradă și/sau spre spatele terenului.

Proiecte de case cu alipire la calcan
În această imagine se observă cum unul dintre dormitoare este ieșit în consolă și are ferestre spre stradă (dar și spre fundul de lot).

Pe fundul de lot, regulamentele de urbanism impun retrageri de 5 metri. Cum și vecinul din spate trebuie să respecte aceeași retragere, de obicei distanțele dintre case ajung la 10 metri.

Dacă însă terenul are o lățime de doar 10 metri, ideal este ca unul dintre dormitoare (de obicei sunt 3), să fie puțin ieșit în consolă, iar ferestrele să fie realizate tot spre fața și spatele terenului.

Protejarea spațiilor zonei de zi de privirile vecinilor

Este aproape imposibil ca și în parter să poată fi orientate toate camerele doar față-spate.

O soluție este realizarea unor pergole care să obtureze privirea vecinilor, dar să permită lumina.

O altă soluție este protejarea ferestrelor cu copertine care să obtureze privirea vecinilor dinspre etaj.

Proiecte de case cu alipire la calcan
Exemplu cum, în cazul unui proiect de casă cu alipire la calcan s-au luat măsuri pentru protejarea intimității de eventualele priviri indiscrete ale vecinilor. Imaginea simulează ceea ce se vede de la etajul întâi al casei învecinate.

Chestiuni privind amplasarea scării la unele proiecte de case cu alipire la calcan

Cea mai bună amplasare a scării este de-a lungul peretelui de calcan, într-o rampă. Astfel, circulațiile de distribuție din etaj, realizate tot în lungul scării, ocupă, cu tot cu scară, circa 2,50-2,70 metri. Cu tot cu grosimea pereților, rămân liberi, pe fațada lungă, 3-4 metri, suficienți pentru proiectarea dormitoarelor.

Dacă cele trei dormitoare de la etaj sunt amplasate față-spate, sunt create condițiile pentru a rezolva o scară în două rampe, care să debușeze într-un hol de dimensiuni suficient de mari pentru a distribui circulația în dormitoare și băi.

Personal, insist să nu proiectăm case cu mai mult de parter și etaj pentru alipirile la calcan. Dacă nu avem mai multe niveluri, atât casa scării, cât și holurile de la etaj pot fi iluminate natural cu luminatoare.

Lumina este unul dintre cei mai importanți factori pentru aspectul plăcut al unei case. Spațiile întunecoase nu sunt doar nesănătoase și periculoase, au adesea și un aspect lugubru,

Protecția calcanului de intemperii și frig

Spațiul dintre cele două case, cea nouă și cea veche, trebuie protejat la intemperii.

Între cele două structuri se realizează un rost (distanță) pentru a permite deplasări relative între cele două construcții. Acest spațiu, uneori nu mai mare de 5 m, trebuie ferit de infiltrații. De asemenea, acest spațiu trebuie să nu permită acumularea gunoaielor. Nu rar s-a întâmplat ca frunzele moarte adunate între calcane să se aprindă și cele două case să fie incendiate.

Dar împiedicarea apelor pluviale este esențială. Altfel, ambele case vor avea infiltrații, degradări produse de infiltrații, mucegaiuri șamd. Adesea realizarea unor simple șorțuri din tablă este suficientă.

De asemenea, calcanul trebuie să fie și izolat. Cea mai bună soluție este realizarea izolațiilor cu materiale neinflamabile.

Coșurile de fum

Este obligatorie înălțarea eventualelor coșuri de fum ale casei mai scunde, peste coama celei mai înalte. Fumul și gazele evacuate prin coșurile de fum au uneori temperaturi și de 1000°C. Multe incendii au fost pornite de coșuri defecte sau neîntreținute.

Concluzii

Cu siguranță că acest articol nu a evidențiat toate impunerile pe care realizarea unor proiecte de case cu alipire la calcan le au. Dar, pentru cele mai des întâlnite situații, când unui calcan i se adaugă și un teren îngust, am punctat, cu siguranță, idei importante.

Dacă ai întrebări, nu ezita să le pui!

Acest articol poate fi completat cu răspunsul la întrebările interesante.

Dacă ți-a plăcut articolul, nu ezita să-i dai share pe rețeaua ta favorită de socializare!

Unde se fac proiecte de case de lemn (și unde nu)

Ați observat că doar în unele țări se fac proiecte de case de lemn? Ați observat că în altele, nu se fac? V-ați întrebat de ce? Dincolo de tradiție, care are importanța ei, este vorba și despre condițiile climatice, cele tehnice, precum și despre controlul calității.

În ce țări se fac proiecte de case de lemn?

Cam în toate țările nordice se construiesc case din lemn. De fapt, cele mai multe case sunt din lemn. Și în America de Nord, majoritatea caselor sunt realizate tot din lemn: Statele Unite și de Canada. Un pic mai la sud, nu se mai fac. În statele americane cei mai mulți nici nu se gândesc că există și alte opțiuni. Și în Rusia se fac, tradițional, case din lemn.

Clima

Casele cu structură din lemn nu sunt mai potrivite pentru clima rece din țările nordice. Ele au fost adaptate pentru a fi potrivite acestui climat. 

Nu este de mirare că într-un asemenea peisaj se construiesc cele mai multe case de lemn. Ele nu sunt mai potrivite pentru condițiile de iarnă, sunt mai ușor de făcut.

Condițiile climatice nu permit realizarea cărămizilor

În mare parte a acestui teritoriu, iernile sunt lungi și aspre. Și în timpul primăverii, solul este încă înghețat. În aceste condiții, realizarea cărămizilor și a mortarului este aproape imposibilă.

Pentru a face cărămizi:

  1. trebuie să găsești lut bun,
  2. trebuie să extragi și să-l speli,
  3. trebuie să-l modelezi în formele de cărămizi,
  4. trebuie apoi să arzi acele cărămizi în cuptoare construite tot din cărămizi. 

Pentru a face mortar:

  1. trebuie să găsești calcar (CaCO3) și nisip
  2. trebuie să extragi calcarul, speli și cerni nisipul
  3. trebuie să construiești cuptorul de coacere a calcarului
  4. trebuie să coci calcarul (CaCO3 = CaO +CO2)
  5. trebuie să stingi oxidul de calcar CaO+H2O = Ca(OH)2
  6. amesteci hidroxidul de calciu cu nisipul

Prin reacția hidroxidului de calciu din mortar și a dioxidului din atmosferă, se produce o a treia reacție care produce din nou carbonat de calciu și oxigen. (Ca(OH)2+CO2=CaCO3 + H2O). Carbonatul astfel rezultat, împreună cu nisipul, întărește mortarul, creând o bună aderență între cărămizile arse.

Complicat, nu?

Ei bine, aceste operațiuni sunt greu de făcut în condiții de iarnă.

Dulgherie pentru proiecte de case de lemn
Dulgherul poate lucra toată iarna piesele de lemn necesare construirii unei case în primăvară

Ce lucrări se pot face iarna?

Lemnul se poate recolta și la temperaturi de sub zero grade. Copacii pot fi tăiați și dacă solul este înghețat. Lemnul poate fi prelucrat (în șoproane) în timpul iernii. Dulgherii pot continua și în decembrie, ianuarie și februarie să meșterească la părțile mai delicate.

Dealtfel, obiceiul sculptării multor piese de dulgherie, cred că are legătură cu iernile lungi. Având puține alte ocupații, oamenii puteau aloca ore lungi sculpturii. Puteau sta să decoreze pilaștri, console, ancadramente șamd.

Multe case din lemn au fundațiile tot din lemn. În pământ se pot bate piloți din lemn arși la foc pentru a nu putrezi încă din toamnă. Astfel, primăvara, înainte de a se dezgheța solul, se poate începe structura casei.

Case de lemn în condiții de pionierat

Nava Mayflower a adus în America dulgheri
Pe o astfel de corabie se găseau nenumărate scule de dulgherie. Dealtfel, toți marinarii aveau și cunoștințe de dulgherie. Nu avem de ce să credem că printre pionieri erau și zidari sau cărămidari.

Pionierii veniți cu Mayflower pe coasta de est a Americii au întemeiat prima colonie britanică, Jamestown. 

Corăbiile cu pânze erau construite din lemn. La bordul acestor nave se aflau dulgheri, după cum toți marinarii și ofițerii aveau cunoștințe de dulgherie. Adesea avariate în timp de furtună, de abilitatea de a face reparații rapide și de calitate depindea viața tuturor.

Pionierii aveau nevoie urgentă de case. Cea mai la îndemână soluție era realizarea unor case de lemn. Pădurile se găseau cât vedeai cu ochii. Sculele nu le lipseau. Dealtfel, Compania Indiilor de Vest a recrutat cu siguranță nu doar fermieri, ci și dulgheri.

O casă putea fi realizată în câteva săptămâni. O parte dintre bărbați tăiau arborii, alții îi transportau, dulgherii făceau dulapi, scânduri, căpriori și grinzi. Restul săltau cadrele deja făcute și băteau scândurile de închidere.

Doar casele din lemn pot fi construite în timp util

Nu putem gândi sub nici o formă că ei s-ar fi apucat să prepare mortar și să ardă cărămizi. Colonia ar fi fost sortită eșecului. Nu foamea i-ar fi decimat, cum s-a întâmplat, ci frigul, pentru că nu ar fi reușit să facă nici o casă până la sosirea iernii.

casa de lemn din preerieAceste case erau înfiorătoare în sezonul rece. Practic fără nici un fel de izolație, prost etanșate, nu făceau decât să adăpostească de ploaie și parțial de vânt. Focul în șeminee trebuia menținut în permanență. Dealtfel, vatra folosea în egală măsură la încălzit cât și la prepararea hranei.

Casele pionierilor au fost făcute din lemn. Nu doar coloniștii din primele orășele de pe coastă, dar și cei care au cucerit vestul, milă după milă, tot case din lemn și-au construit. Doar șemineele și coșurile lor erau zidite din piatră.

În condițiile în care forța de muncă lipsea, ei au construit case din bușteni. Acestea pot fi realizate mai rapid decât cele având doar structura din cherestea (timber frame).

Cum se construiau case de lemn în Rusia

Am avut privilegiul de a cunoaște, acum mulți ani, un fost deținut politic în Siberia. De origine basarabeană, a fost condamnat la 5 ani de pușcărie, după care a mai stat 10 ani până a primit actele spre a fi repatriat. 

Pe solul turbos, toamna se bat piloți lungi până în stratul de permafrost. Primăvara se taie bușteni, care sunt ciopliți pe două părți. între bușteni se așezau licheni pentru a se etanșa golurile. O astfel de casă se realiza cu multă muncă, dar repede. Era singura posibilitate de a supraviețui iernilor siberiene.

Unde nu se fac case de lemn

În zonele în care iarna este mai scurtă, nu se mai folosește lemnul.

Pe deoparte, lemnul se găsește greu. Rășinoasele nu prea se găsesc, iar esențele tari sunt destul de greu de prelucrat. Pe de altă parte, tradițional, casele se făceau din pământ: fie cărămizi nearse, fie paiantă sau chirpici. Și aceste case au, totuși, o structură de rezistență din lemn.

În așezările stabile a fost posibilă dezvoltarea producerii materialelor de construcții de calitate, cărămizi și mortar. Odată cu specializarea muncii, cărămidarii au început să ardă cărămizi pentru a le vinde. Au început să facă și țigle, olane etc. 

Roma este un oraș zidit din cărămidă și beton, apoi placat cu marmură. Apariția clădirilor publice, trainici, dar economice, a dus la crearea unui binemeritat prestigiu clădirilor din zidărie. Dacă v-a mirat cuvântul ieftin, monumentele din zidărie romane sunt mai ieftine decât templele construite doar din marmură. Zidăria este mai ieftină decât piatra.

Proiecte de case de lemn, dincolo de argumentele istorice. Calitatea în construcții

Cele mai multe argumente sunt de factură istorică. E drept că în continuare este mai simplu să construiești din lemn în Scandinavia. Dar…

În prezent toate tehnologiile din construcții au propriul sistem de control al calității. În fiecare țară s-au votat legi și scris regulamente și normative pentru a asigura construcții de calitate.

Bineînțeles, fiecare țară a pus accentul pe tehnologiile uzuale. În România, Legea 10/1995 a calității în construcții este croită parcă special pentru structurile din zidărie și beton armat. Deși prevederile ei sunt generale, în privința lemnului nu există prevederi bine structurate.

De exemplu, în țările scandinave, America și Canada, Australia și Noua Zeelandă, sistemul este foarte bine pus la punct. Cheresteaua din comerț provine din culturi speciale. Acestea sunt esențe potrivite construcțiilor, ca pinul. Cheresteaua din comerț este fie colorată diferit pentru părțile structurale sau nestructurale, exterioare sau interioare. Pe ele apar marcaje care indică originea, umiditatea, rezistența, cuptorul de uscare, organizația de certificare a calității.

În România, de exemplu, nimic din cele de mai sus nu există. 

Calitatea în construcții în România

Dar avem un sistem extrem de bine pus la punct pentru oțel, beton și zidărie. Autobetonierele vin în șantier sigilate, cu certificate de calitate pentru beton. Înainte de turnare se recolează probe în cuburi de 10x10x10 cm. Înainte de turnare și după turnare este obligatorie întocmirea de procese verbale pentru lucrările care devin ascunse și pentru aspectul betonului. Oțelul este adus cu certificate de calitate pentru fiecare șarjă.

Pe piața noastră însă, lemnul este în general de brad (nu prea potrivit pentru construcții, deoarece se așchiază). Este adesea verde, sau uscat prost. Nu are testele necesare pentru a ști ce calitate are. Nu provine din crescătorii speciale, aceste culturi nu există.

Nu ar trebui să facem proiecte de case de lemn în România

Casele ieftine de lemn din România sunt ieftine deoarece tehnologiile și materialele folosite sunt de proastă calitate. Nici calitățile clamate de cei care vând sau construiesc case de lemn nu sunt reale.

Pentru majoritatea cazurilor, în care se fac proiecte de case obișnuite, sistemul de calitate este suficient de bun, însă. Mai mult, faptul că majoritatea constructorilor sunt obișnuiți să construiască din cărămidă și beton armat, vă scutește de multe bătăi de cap.

Dacă vă gândiți să vă faceți un proiect de casă, vă invit să vedeți un infografic care descrie procesul, iar sfatul meu este ca o casă de lemn să nu fie prima opțiune.

Dacă v-a plăcut acest articol, nu uitați să-i dați share!

Proiect de casă în Buftea

La cele mai multe proiecte de casă, terenul pe care proiectăm este principala problemă. Cele mai multe constrângeri sunt date de dimensiunile mici ale parcelei.

Proprietarii acestei case au cumpărat un teren generos, nu doar ca suprafață, dar și ca lățime.

Când am făcut acest proiect de casă în Buftea ne-am folosit de avantajele parcelei. Am putut astfel proiecta o casă care să se întindă de-a latul terenului. Toate spațiile sunt astfel orientate spre propria grădină, ori spre cea din față, ori spre cea din spate. Camera de zi are deschideri generoase spre cele două părți ale terenului. 

Înspre grădina din spate, bucătăria, camera de zi și scara delimitează o terasă umbrită, bine adăpostită, răcoroasă, orientată spre un nuc matur.

Două dormitoare sunt orientate exclusiv spre stradă, în timp ce al treilea, de la etaj, precum și biroul de la parter, au ferestre atât spre stradă, cât și spre fundul de lot.

Garajul, amplasat între casă și latura stângă a terenului, are un acces direct în bucătărie.

Casa este acoperită cu o terasă înierbată care minimizează impactul construcției asupra suprafețelor de spații verzi și asigură un sistem de termoreglare prin modul în care plantele procesează apele pluviale. 

Pentru acest proiect de casă în Buftea, atât eu, cât și cei doi clienți, a trebuit să răspundem unor provocări. Eu a trebuit să le înțeleg modul de viață, valorile și aspirațiile. Ei, la felul în care o altfel de arhitectură le poate asigura un cadru prietenos și confortabil.

Acesta este unul dintre primele proiecte de casă finalizate odată cu un trend de creștere a prețurilor în construcții. A fost extrem de dificil să primim oferte de la constructori. Este unul dintre primele proiecte construite după o ofertă la metru pătrat. Firesc, fiecare parte a înțeles altfel acei metri pătrați la care se referea contractul de execuție.

Proiect de casă în Jud. Ilfov 2

Am proiectat această casă de 200 m² pornind de la tema clienților, astfel încât atât la parter, cât și la etaj sunt terase ample, deschide spre grădina generoasă. De pe o scară exterioară se ajunge și la terasa de peste casă, unde am propus o terasă înierbată. 

  • Parter: Cameră de zi (28,00 m²), bucătărie deschisă, cu loc de luat masa (14,22 m²), Birou (14,20 m²), grup sanitar (2,88 m²), Vestibul (7,80 m²), Spații tehnice și depozitare (12,20 m²)
  • Etaj: 3 Dormitoare (15,35 m², 14,15 m², 13,50 m²), 3 băi (4,40 m², 2,83 m², 2,83 m²), spălătorie (6,48 m²), hol (7,14 m²).

Imaginile de mai jos sunt cele de la care am pornit când am realizat acest proiect de casă.

Proiect de casă – Ilfov 1

Proiect de casă în Ilfov

Această locuință de dimensiuni modeste este proiectată pe un teren o adâncime mică. Totuși acest proiect de casă are numărul de camere suficient pentru o tânără familie cu doi băieței super activi. Pentru cei doi năzdrăvani este la dispoziție și restul curții.

Datorită terenului puțin adânc, cu lungimea de-a lungul străzii și o retragere de la stradă probabil abuzivă, casa are doar puțin peste 6 meri lățime. Din acest motiv, structura de rezistență are o singură deschidere. 

Este unul dintre primele proiecte de case cu terasă înierbată realizat de mine. 

Mai jos puteți vedea atât imagini cu casa construită, cât și ilustrațiile realizate odată cu Anteproiectul casei.

Proiect de casă P+2E -Berceni

Am proiectat o locuință cu o arhitectură modernă în Cartierul Berceni. Astfel s-a adăugat o nouă lucrare în portofoliul nostru de proiecte de case.

Terenul îngust are un calcan pe partea stângă, la care viitoarea casă se va cupla, conform prevederilor expertizei tehnice întocmite de inginer Șerban Median.

Structura de rezistență, proiectată de inginerul Constantin Roșu, este în cadre din beton armat.

Principala provocare a constituit-o înscrierea într-o lățime de 6,50 metri a casei, rezultate în urma retragerii cu jumătate din înălțimea la cornișă (7,00 m). Aceste condiții au dictat forma casei într-o foarte mare măsură, precum și dispoziția camerelor. Mai ales atunci când distanțele față de vecini sunt mici, este important ca cele mai multe ferestre să fie orientate fie spre spațiile proprii (curtea din spate), fie spre stradă.

Lucrările de construcții vor începe în 2020.

Proiect de casă în Berceni

Acesta este unul dintre acele proiecte de case la care configurația terenului a pus anumite probleme.  Este un teren cu un calcan prezent pe partea stângă, cu o caracteristică ciudată. Casa vecină nu este doar alipită la calcan, dar are streașina ieșită peste proprietatea clienților. Aceasta face ca apele meteorice să se scurgă în terenul nostru.

Din acest motiv, casa a trebuit proiectată puțin mai scundă decât streașina vecinului, astfel încât apa să poată fi preluate și deversată. Important a fost ca aceasta să nu ajungă între cele două calcane, astfel încât să devină o sursă de infiltrații.

În decursul timpului, prin bunăvoința proprietarului, am primit informații legate de consumurile de gaze, apă și curent electric. Am putut astfel verifica în ce fel termoizolația casei, calculată conform normativelor de proiectare în vigoare, este suficientă. O locuință realizată după un astfel de proiect de casă are un consum energetic foarte asemănător cu al unui apartament cu 2-3 camere. 

De asemenea, la sugestia clienților, am proiectat acest finisaj exterior, un placaj din lemn, cu un aspect foarte plăcut, dar și având un preț mult mai mic decât al soluțiilor de pe piață.

Constructor pentru acest proiect de casă a fost Top Design International, iar diriginte de șantier, inginerul Cristian Stan. Fotografiile au fost făcute de Costin Gheorghe, arhitect, care în acea perioadă ne-a fost coleg. Găsiți site-ul lui Costin aici.

Lucrările au fost contractate în urma selecției de oferte organizate de noi, online. Pentru aceasta, am postat acest proiect de casă, împreună cu listele de cantități. Constructorii ne-au dat oferte pentru aceste liste de cantități.

Alegerea unui constructor printr-o astfel de procedură este singura metodă prin care ne putem asigura că prețurile primite sunt corecte, atât pentru client, cât și pentru constructor. În acest caz, cel puțin lucrările „la roșu” au fost plătite la cent față de ofertă. La finisaje bugetul a fost depășit, deoarece au fost folosite unele materiale de construcții mai scumpe.

Proiect de etajare și extindere, Cartierul Tei

Într-o zonă pitorească de case, din Cartierul Tei, clienții au achiziționat o casă din zidărie, doar parter, construită prin anii 1950.

Extinderea proiectată a avut ca scop doar realizarea unei scări pentru a accede la noul etaj/mansardă. La etaj am proiectat două dormitoare, o baie și o spălătorie. Parterul include o cameră de zi, o mică bucătărie, un grup sanitar și un dormitor de oaspeți sau birou. 

Acest proiect de casă cuprindea inițial și o altă extindere, spre grădină, cu o structură din lemn lamelar încleiat, foarte vitrată, pentru un loc de luat masa. 

Proiect de etajare și extindere, Cartierul Tei
În imagine se observă grinzile din lemn ale noului planșeu peste parter.

Ca la aproape orice intervenție pe o clădire existentă, expertiza tehnică realizată a impus și o serie de lucrări de consolidare. Acestea au inclus lărgirea fundațiilor existente, consolidarea pereților din zidărie cu tencuieli armate, refacerea planșeului de peste parter, tot cu un planșeu din lemn șamd.

Proiect de casă în Bucureștii Noi

Fotografia postată este de la sfârșitul șantierului. Încă nu erau gata amenajările interioare, după cum nici lucrările din curte nu se terminaseră.

Acest proiect de casă este realizat pe un teren relativ generos din București, însă având un regulament destul de restrictiv, care permite doar un procent mic de ocupare a terenului.

Casa proiectată se dezvoltă pe mai multe niveluri: un subsol, parter, etajul 1 și un etaj parțial (2). Terasa este înierbată, ca la cele mai multe case proiectate în ultimii ani.

La parter sunt amplasate o cameră de zi, bucătărie, un grup sanitar și un birou. Din holul etajului 1 se ajunge în trei dormitoare, amplasate unul spre stradă, două spre fundul de lot. Etajul 2 este realizat doar pe cca 25% din suprafața etajului. În subsol sunt proiectate încăperi anexă (spații tehnice, spălătorie, depozite etc) dar și un spațiu pentru hobby-ul proprietarilor.

Aceasta este prima casă la care s-a instalat un sistem de ventilație cu recuperare de căldură. Prima proiectată de mine. Ideea a fost a clientului meu.

Proiect de casă P+E în Otopeni

Un alt proiect de casă P+E în Otopeni, cu terasă înierbată. Parterul se deschide spre grădinile din fața și din spatele curții.

Terasa din spate este din lemn. Este protejată de soare cu o pergolă amplă. Casa proiectată are trei dormitoare, toate la etaj. Băile sunt una la parter, una la etaj.

Camera de zi se întinde de-a lungul casei. Se leagă funcțional de bucătăria care are și o ieșire pe terasa de la parter. 

Structura de rezistență este proiectată în cadre din beton armat. Zidăriile, de umplutură, se vor realiza cu blocuri ceramice eficiente termic, de 30 cm grosime.

Tencuielile exterioare vor fi albe. Se vor realiza pe masă de șpaclu armată cu plasă din fibră de sticlă. Termoizolația din polistiren expandat a cărei grosime a fost calculată în funcție de orientarea casei. Fațadele de pe latura de sud și de nord (prea însorită, respectiv expusă vântului rece, iarna) au o izolație mai groasă.

Un proiect de casă P+E în Otopeni cu fațada îmbrăcată în iederă

Pe fațada principală am proiectat doi pereți care vor fi îmbrăcați în iederă. Aceasta va umbri suplimentar pereții. În plus, iedera va realiză o alternanță între textura tencuielii și frunzișul verde.

Și acest proiect este unul dintre multele proiecte de case moderne, realizate în ultimii ani. Și terasa verde, devine tot mai populară, cel puțin printre clienții mei.

Pe colțul din spate-dreapta al casei, spre curtea din spate, am proiectat o pergolă. Aceasta va proteja de soarele serii pe cei care vor sta pe terasă. Terasa spre care se deschid bucătăria și camera de zi este din lemn. Și aceasta este o soluție tot mai des adoptată. Permite realizarea ei de către o altă firmă, specializată în dulgherie. De asemenea, poate fi construită ceva mai târziu, dacă finanțarea nu este fluidă.

Acum, în ianuarie 2020, selecția de oferte pentru a găsi un constructor nu s-a terminat. Prețurile în construcții au crescut agresiv în ultimii ani. Din acest motiv, împreună cu clienții, încă studiem ofertele primite.

Proiecte de case eficiente energetic

Ce înseamnă, de fapt, proiecte de case eficiente energetic?

Tot mai mulți dintre clienții mei își doresc proiecte de case eficiente energetic. Cu siguranță, aceasta face parte dintr-un trend care va deveni tot mai puternic. Principalul motiv este asigurarea unui nivel sustenabil al cheltuielilor de întreținere. Deși eficiența energetică pare sinonimă cu o bună termoizolare a casei, acest lucru este fals.

Proiecte de case eficiente energetic

Eficient energetic înseamnă folosirea cât mai bună a energiei consumate. Aceasta se poate atinge prin limitarea pierderilor din sistem pe de o parte, precum și crearea sa mai eficientă.

Cum pierderile de căldură se rezolvă în primul rând prin crearea unor învelișuri termoizolante, confuzia dintre eficiența energetică și termoizolare este evidentă. Totuși, definiția nu este completă pentru că pierde din vedere rezultatul pe care ni-l dorim, acela al calității.

Calitatea mediului interior este adesea redusă la temperatura aerului și a materialelor interioare dintr-o casă. Însă calitatea sa este descrisă de mai mulți factori:

  • temperatura aerului, care trebuie menținută între 20-25°C.
  • umiditatea aerului, care trebuie menținută între 30-50%.
  • procentul de oxigen, ce trebuie prezervat între 19.5% și 23.5%.
  • procent scăzut de dioxid de carbon, lipsa monoxidului de carbon și a altor gaze nocive
  • lipsa condițiilor pentru apariția mucegaiurilor și a altor agenți patogeni biologici

Este evident că o bună termoizolare are efect doar asupra primului parametru din lista de mai sus. O etanșare a spațiului interior duce la scăderea procentului de oxigen (un adult folosește cca 550 litri pe zi), la creșterea dioxidului de carbon, a umidității, creând condiții pentru dezvoltarea microorganismelor dăunătoare cum este mucegaiul.

Eficiența energetică presupune așadar limitarea pierderilor de căldură, producerea și consumul eficient de energie, în condițiile asigurării condițiilor optime pentru sănătatea ocupanților.

Pierderile de căldură într-o locuință

Pierderile de căldură nu au loc doar prin pereți, planșeul spre sol, acoperiș și geamuri, ci și prin ventilația absolut necesară pentru împrospătarea aerului. La o casă tradițională 80% din aerisire are loc prin imperfecțiunile tâmplăriei. Restul de 20% are loc prin deschiderea ușilor și ferestrelor.

Casele contemporane, cu tâmplăriile etanșe, nu asigură o corectă ventilație, dacă timpii de aerisire nu cresc extrem de mult.

Termoizolarea cu polistiren expandat, extrudat, sau vată minerală micșorează pierderile de căldură prin pereți, acoperiș, planșeul spre sol și tâmplăriile exterioare, dar are însă un impact negativ asupra umidității relative, a compoziției aerului interior și al condițiilor de apariție a microorganismelor nocive.

Pierderile de căldură prin aerisirea interiorului

Cele mai mari pierderi de căldură după corecta termoizolare a casei au loc prin aerisire. Pentru a menține aerul în parametrii optimi, este necesară ventilarea constantă a casei, ceea ce duce la pierderi de căldură suplimentare de minim 24kWh/m²/an. Trebuie amintit că o clădire în clasa energetică A trebuie să consume sub 125 kWh/m²/an, conform legislației în vigoare.

Devine astfel evident de ce termoizolarea, ca singură măsură de a asigura eficiența energetică a unei case, este insuficientă.

Ventilația cu recuperare de căldură

Un sistem de ventilație mecanică, bine reglată (nu mai mult de 30 m³/persoană/zi), dar fără recuperare de căldură, duce la pierderi de căldură mai mari decât cele necesare compensării pierderilor unei case foarte bine izolate.

Soluția trebuie să fie recuperarea căldurii din aerul viciat și evacuat. Un recuperator de căldură preia căldura din aerul viciat și încălzește aerul proaspăt introdus în locuință. Eficiența acestuia ar trebui să fie suficientă pentru o reducere de peste 18 kWh/m²/an, aproape 15% din pragul admis de 125 kWh/m²/an pentru clasa energetică superioară.

 Economicitatea sursei/surselor de căldură

În România, gazele naturale oferă un bun preț per kilowat, mai mic de 2-3 ori decât cel al curentului electric. De aceea, centralele termice pe gaze naturale reprezintă o soluție firească pentru încălzirea unei case.

Sursele alternative sunt cele solare, eoliene și geotermale:

  • Producerea energiei solare în regim individual deși poate avea un impact bun asupra facturii lunare, este eficientă doar în sezoanele calde.
  • Energia eoliană, de asemenea, este dependentă de zona în care construiți.
  • Energia geotermală presupune instalarea unei pompe de căldură care să încălzească agentul termic preluând căldura solului sau a apelor subterane.

În condițiile unei investiții modeste, producerea energiei cu panouri solare sau eoliene nu poate decât să aibă un aport insuficient. Nu se poate renunța la gazele naturale, alți combustibili fosili, sau combustibili solizi (cărbune, lemne, peleți etc).

Pompele de căldură pot înlocui centrala termică pe gaze, însă adesea investiția este prea mare. Această opțiune merită a fi luată în considerare în situația în care gazele naturale sunt la o distanță prea mare, iar investiția înseamnă mii, sau zeci de mii de euro. Personal nu am văzut până acum o astfel de pompă instalată și consumurile impuse de exploatarea sa.

Există și soluții la îndemâna celor care vor să construiască, prin instalarea unor centrale termice în condensație (cu un randament foarte bun), precum și a unor mici trucuri pentru a asigura un ritm constant și scăzut al centralei. Aș aminti instalarea termostatelor în fiecare cameră. Astfel centrala poate lucra într-un ritm constant, dar într-un regim scăzut.

Arhitecții când realizează proiecte de case eficiente energetic iau în considerație cel mai mult sursele de încălzire aflate la îndemână. Chiar dacă sursele alternative pot duce la consumuri mult mai mici, economia nu se mai manifestă și în cazul investiției.

Proiecte de case eficiente energetic – costuri

  1. Termoizolarea corectă a unei case are cel mai mare impact asupra consumului de energie. Respectarea normativelor de proiectare în această privință poate asigura încadrarea în clasa energetică A.
  2. Principalele dezavantaje ale etanșeizării casei sunt legate de calitatea aerului, care trebuie compensate printr-o aerisire constantă, care însă aduce noi pierderi de căldură.
  3. Instalarea unui sistem mecanic de ventilare, cu recuperare de căldură, este pasul următor în a asigura obținerea unor case eficiente energetic.
  4. Sursele alternative de producere a energiei (solar, eolian, geotermal) sunt fie insuficiente, fie relativ scumpe.

Costurile pentru sistemele de ventilație cu recuperare de căldură sunt între 1500 – 4500 de Euro. Acestea se referă însă strict la echipamente și tubulaturi. Pentru ca o astfel de instalație să poată fi realizată, o anumită conformare a structurii de rezistență trebuie asigurată din faza de proiect.

Eficiența financiară a unei case eficiente energetic

Proiecte de case eficiente energetic: relația dintre investiție și consumurile anuale
Relația între investiție și consumul energetic (verde). Am interpolat valori de investiție în țara noastră pentru casele noi sau existente (noi, 400-600 Euro/m²).

 

Graficele care arată relația dintre investiția inițială și costurile de întreținere ale unei case sunt predate în primii ani de facultate studenților arhitecți.

Dincolo de un anumit punct, costurile necesare cresc foarte mult, fără a putea scădea consumul de energie semnificativ. Graficul nu trebuie interpretat ca fiind posibilă construcția unei case cu 200 de Euro/m², cel puțin în condițiile respectării unor minime standarde. Probabil însă că cei care construiesc foarte ieftin și prost se încadrează într-un buget de 200-300 Euro.

Anumite instalații și tipuri de instalații sunt scumpe. Pentru a reduce totuși investiția inițială, este o idee bună ca din faza de proiect, casa să fie pregătită pentru instalarea unor astfel de sisteme, cum ar fi ventilația cu recuperare de căldură, panouri solare pentru producerea apei calde menajere, posibilitatea instalării aparatelor de aer condiționat.

Concluzii

Realizarea unor proiecte de case eficiente energetic este posibilă măcar atât timp cât se respectă normativele de proiectare privind dimensionarea termoizolației.

Totuși, pentru a atinge cu adevărat consumuri scăzute la încălzire/răcire, izolarea trebuie combinată cu un sistem de ventilație cu recuperare de căldură, care, la rândul său, să elimine pierderile de căldură aferente împrospătării aerului din interior.

Faza de proiectare ne permite și să pregătim casa pentru un upgrade, în viitor. Să pregătești instalarea unor recuperatoare de căldură, sau a unor panouri solare se poate dovedi de mare importanță în doar câțiva ani. Prețurile energiei convenționale pot avea mari variații în timp, dictate fie de condiții ale pieței, fie de decizii politice.

Cel mai bun reglaj al eficienței energetice este, totuși, cel al nivelului investițiilor inițiale. Dacă energia ar costa doar cu 50% mai puțin, probabil că cele mai multe dintre intervențiile de mai sus ar fi ineficiente financiar. Dacă prețul gazelor naturale va crește cu 50, poate chiar și cu 100%, probabil că merită făcute practic toate eforturile pentru a asigura un consum mult mai mic decât cel al unei case convenționale.

Termoizolația pentru un proiect de casă

Citește și „Proiecte de case eficiente energetic”!

Nu există o rețetă după care se stabilește grosimea stratului termoizolant la o casă. Termoizolația se calculează din faza de proiect luând în considerație mărimea casei și raportul dintre anvelopantă și volumul încălzit, tipurile de închideri, dar și perimetrul pe sol al casei.

Termoizolația pentru proiecte de case
Termoizolația pentru o casă se stabilește din faza de proiectare, de către arhitect. Cea mai importantă unealtă este calculul coeficientului global de izolare termică G care trebuie să se regăsească în orice proiect de casă. O dimensionare corectă a acestuia este garanția obținerii unei clase energetice superioare.

 Ca în multe alte aspecte ale proiectării și construirii unei case, există o mulțime de informații online, multe dintre ele fiind adevăruri parțiale sau exagerări ale unor avantaje avansate fie de persoane care au construit, fie de furnizorii de materiale de construcții.

Termoizolația pentru un proiect de casă se stabilește global, odată cu calcularea Coeficientului global de izolare termică al unei locuințe, coeficientul G. Știu, cine a ales un coeficient care se numește G, în mod clar nu a avut prea multă fantezie. Eu i-aș fi spus coeficientul T, sau…. Clar nu e treaba mea.

Coeficientul global de izolare termică, G

Termoizolția pentru un proiect de casă - exemplu de calcul coeficient global de izolare termica G
Termoizolația pentru un proiect de casă se calculează odată cu coeficientul global de izolare termică „G”. Vezi mai sus cum arată un astfel de calcul.

 Acest coeficient are o formulă extrem de complicată. Se calculează pornind de la:

– Alcătuirea pereților, acoperișului, straturilor spre sol etc- fiecare strat, cu grosime și coeficient de izolare termică.

Fiecare material de construcție are un coeficient λ, de izolare termică. Din raportul cesteia și al grosimii stratului reiese R, Rezistența termică. Pentru un perete, de exemplu, rezistența termică este suma tuturor rezistențelor pentru fiecare strat al peretelui.

Pe scurt, se calculează un scor pentru întreaga locuință, din raportul dintre ariile suprafețelor și rezistențele termice ale acestora.

– Pentru rapoarte diferite ale ariei și volumului, a numărului de niveluri și a expunerii locuinței la vânt, normativele stabilesc valori ale coeficientului G, pentru fiecare caz urmând să fie verificat dacă valoarea reieșită din calcul este sau nu mai mică decât cea normată.

Nu se poate spune niciodată cât de groasă trebuie să fie termoizolația!

Orice încercare de a stabili cât de groasă trebuie să fie termoizolația pentru un proiect de casă este făcută de arhitect prin verificarea a diferite grosimi pentru o serie de elemente constructive:

  1. izolația pereților
  2. izolația acoperișului
  3. izolația plăcii pe sol

Impactul izolației acoperișului și al plăcii pe sol este foarte mare, cel puțin în viziunea autorilor normativului de proiectare.

În Australia bunele practici interzic însă izolarea plăcii spre sol, deoarece pierderile (și câștigurile) de căldură spre sol sunt considerate importante și o sursă de echilibrare a temperaturii pe întreaga durată a anului.

Acest lucru este ușor de observat și la noi. Casele vechi, din zidărie, sau chiar paiantă, neizolate spre sol, păstrează o răcoare plăcută vara și sunt destul de călduroase iarna.

Normativul românesc impune însă izolarea plăcii spre sol, mai mult, cu cât această izolație este mai groasă, cu atât mai ușor se ajunge la un coeficient de izolare bun.

Păreri personale privind termoizolația

Personal cred că normativele de proiectare exagerează importanța izolării termice. Confortul termic este dat de un mix între temperatură și umiditate, iar în privința umidității normativele nu ne ajută prea mult. Pentru controlul acesteia este nevoie de o bună aerisire a volumului încălzit. Pentru comparație, volumul de aer al unui spațiu de birouri ventilat mecanic trebuie schimbat total de 4 ori pe oră!

O ventilație similară a unei locuințe ar duce cu siguranță la costuri imense de încălzire iarna. Lipsa ei, duce la o umiditate atât de mare, încât aerul chiar cald nu asigură confortul termic, devenind și un bun mediu pentru proliferarea bacteriilor și a fungilor.

Cred însă că respectarea prevederilor de izolare termică este decizia cea mai bună. Trebuie însă mereu avut în vedere că locuința trebuie bine aerisită, ventilația fiind necesară constant, ca și prezența soarelui.

Concluzia

Pentru a ști cu precizie de ce grosime a izolației termice este nevoie la orice proiect de casă, trebuie realizat acest calcul al coeficientului de izolare termică, G. Orice persoană care spune 10 sau 20 de cm de polistiren (sau vată minerală), cel mai probabil își câștigă existența din vânzarea de material izolator, sau are acea informați de la cineva care vindea polistiren.

Chiar dacă discutăm numai de părerea mea, iată că părerile sunt împărțite: există cel puțin un arhitect care consideră că normativul exagerează. În același timp, normativul arată cum un sistem de izolații termice controlează pierderile de căldură, iar nu termoizolația în sine.

Sistemul de termoizolare ia în considerație întreaga locuință, în toate direcțiile. Cu siguranță acoperișul, expus direct la vânt, este cel mai important punct privind pierderile de căldură iarna sau încălzirea excesivă vara.

La orice proiect de casă, există numeroase alte elemente care ne pot ajuta să folosim mai eficient energia, grosimea polistirenului este doar una, nu cea mai importantă.

Citește și „Proiecte de case eficiente energetic”!

Proiecte de case moderne de acum 100 de ani

Proiecte de case moderne de aproape 100 de ani....
Această casă este construită în 1924 după planurile arhitectului olandez Gerrit Rietveld. Fotografie de Hay Kranen / CC-BY

Cred că am mai mărturisit ori aici, ori pe blogul meu, că Vila Schroder este proiectul de casă care mie îmi place cel mai mult. Ca orice arhitect folosesc Internetul pentru a vedea ce proiecte de case moderne și contemporane făceau și fac alți arhitecți. Deși am admirat cu siguranță sute, dacă nu chiar mii de case, sau prezentări de proiecte de case, această mică vilă din Utrecht mi se pare că merită cea mai mare admirație.

Vechi, însă par să vină din viitor

În primul rând, aspectul „fresh”, ușor, intră într-un contrast imens cu începutul anilor 1920! Acei ani au însemnat cu siguranță mult optimism și încredere. Războiul se terminase. Lumea își revenea bucurându-se de viață mai mult ca niciodată.

Automobilele erau tot mai prezente pe străzile Europei și apăreau primele avioane comerciale. Automobilele și aeronavele din acea vreme ne umplu fața de zâmbete. Sunt mult depășite de sofisticatele lor urmașe.

Arhitectura însă, prin doar câteva exemple, este mai vie ca niciodată! Se fac acum tot mai multe proiecte de case moderne, contemporane, de fapt, dar iată că primele exemple chiar pot fi considerate în continuare niște modele demne de urmat.

Mai important decât aspectul futuristic al acestor case este acela că autorii lor nu s-au limitat la forme, ci au distilat cunoștințele arhitecturii în principii care deși uneori pot fi considerate idealiste, chiar reprezintă esența casei moderne.

Casa Dom-ino, construită la  Bienala de arhitectură de la Veneția pentru a celebra centenarul acestui proiect al lui Le Corbusier. Imagine: Dezeen
Casa Dom-ino, construită la Bienala de arhitectură de la Veneția pentru a celebra centenarul acestui proiect al lui Le Corbusier. Un prototip pentru numeroase proiecte de case moderne, din păcate neconstruite. Imagine: Dezeen

Structura din imaginea de mai sus a fost proiectată de Le Corbusier în 1914. Reduce la esență proiectul casei moderne: structura de rezistență cu planșee din beton armat, fără grinzi sau pereți portanți. Stâlpi din beton armat, reduși la minim. Creația permite nu numai planurile libere, în care s-ar putea face și reface compartimentările, dar și crearea unor ansambluri prin juxtapunerea lor, ca piesele de domino.

Casa Schroder, din prima imagine, are planuri care permit recompartimentări, cu pereți mobili. În 1924!

Proiecte de case moderne în viitor

Societatea și familia se schimbă. Cred că acum societatea este tot mai pregătită să accepte arhitectura modernă. Mai important, familia este tot mai pregătită pentru arhitectura modernă. Suntem la 100 de ani de la nașterea modernismului. Arhitecții sunt tot mai creativi.

Cred că tot mai des vom asista la realizarea de proiecte de case moderne, vom găsi tot mai des prin orașe forme elegant echilibrate ale arhitecturii moderne. Iar după cum tehnologiile noi ne schimbă viața acum, tehnologii și principii de 100 de ani vor reuși, la rândul lor, să se facă acceptate.

De ce îmi place să fac proiecte de case

De ce îmi place să fac proiecte de case
Arhitecților le-a plăcut și le va plăcea întotdeauna să facă proiecte de case. Este o întoarcere la bazele arhitecturii și o ocazie pentru fiecare arhitect de a se dezvolta, de a evolua personal și profesional.

Arhitecților le place să facă proiecte de case. Le place nu pentru că ar câștiga prea mulți bani, sau pentru că ar fi ușor. Un proiect de casă este de fiecare dată o întoarcere la baza meseriei de arhitect.

Am făcut de-a lungul timpului destul de multe proiecte de case. De fiecare dată, odată ce fiecare nou proiect începe, sunt cuprins de o mare bucurie, o excitare legată de speranțe unui proiect mai bun, o rezolvare mai bună, o lecție nouă. Și la proiectele de blocuri, clădiri de birouri sau pensiuni, chiar și la cele industriale, există, firesc, plăcerea unui nou început. La proiectele de case, însă, totul este mai pur, mai aproape de începuturi.

Arhitectura a început cu proiectele de case

Părerea multora este că arhitecții se ocupă de proiectarea unor clădiri mari, a edificiilor publice, iar construcția de case este mai degrabă treaba constructorului, dar nu este așa. Chiar și în țările în care nu este nevoie de un proiect formal de casă, sau în care și alți profesioniști au voie să proiecteze case (constructori, building-designeri, sau chiar proprietarul casei), adesea, casele sunt proiectate tot de arhitecți, chiar dacă ei sunt angajați de constructor, nu de proprietarul casei, ca la noi. Alteori, profesioniști fără studii formale de arhitectură, devin arhitecți pe baza propriei educații, atât tehnice, cât și artistice.

Casa (locuința) este baza arhitecturii

Primele construcții au fost, evident, case.

Următoarele tipuri de construcții au fost tot case, astfel construite încât să preia rolul (funcțiunea) pe care oamenii au dorit-o: templul este casa zeului, palatul este casa conducătorului. Palatul a devenit în timp spital, clădire de birouri (palat administrativ), primărie șamd. Poate doar societatea din Atena antică a ieșit cumva de pe acest făgaș, consființind alte tipuri de spații, bazate pe comunitate: piața de adunări și teatrul. Dar aceasta este altă poveste…

Casa este părintele întregii arhitecturi, iar reabordarea modului de a locui, prin fiecare proiect de casă realizat, ajută arhitectul să înțeleagă și reînțeleagă arhitectura, de fiecare dată.

Învățarea continuă prin proiecte de case. Evoluția personală

Un nou proiect de casă nu este doar un exercițiu de arhitectură. Un nou proiect de casă este un exercițiu de înțelegere a familiei, a vieții a oamenilor.

Da, un arhitect se gândește cel mai mult la modul în care familia care va locui în casă o va folosi: ce face, cât timp stă acasă, ce program are, ce activități comune au, ce activități separate au. Într-un fel, un arhitect recapitulează și își îmbunătățește concepțiile și ideile despre familie și viață. Nu poți să faci proiecte de case dacă nu te gândești cum își va crește o familie copiii, cum ar trebui să-i crească, de ce are nevoie pentru a-i crește. Prin creștere nu mă refer strict la a le asigura strictul necesar, ci și educație, oportunitățile de educație, legături sufletești, dragoste.

Arhitectura este un exercițiu de viață. Arhitectura nu ar exista fără comenzile pe care mii de oameni le lansează arhitecților pentru proiecte. Fiecare proiect transpune viața unei familii în zidiri.

Este normal ca o înțelegere tot mai sofisticată a familiei, baza societății, să se transpună într-o arhitectură tot mai coerentă în proiectele de case.

***

Fiecare proiect de casă reprezintă ore lungi de discuții cu membrii unei familii, cu clienții mei. Sunt oameni diferiți, de vârste diferite, cu educație diferită, provenind din medii diferite, ajunse în medii diferite. Sunt reprezentanții unor segmente largi din populație.

Interacțiunea cu clienții este o educație pe care banii nu o pot cumpăra, nici cursurile din facultatea de arhitectură nu o pot simula. Mai mult, după cum societatea evoluează și se schimbă, clienții, la rândul lor, evoluează și se schimbă. Arhitectul evoluează și se schimbă.

Empatia arhitectului

Ca arhitect practicant ești conectat la pulsul societății, al celulei sale de bază, familia.

Prin natura meseriei suntem mereu în contact cu ceea ce arhitecții din lumea întreagă proiectează, acum mai mult ca niciodată, datorită internetului și a ușurinței cu care orice arhitect își poate împărtăși munca. Această parte a învățării continue este însă legat mai mult de forme, de limbajul arhitecturii, de stilurile și formele arhitecturale.

Când suntem la planșetă (nu mai avem planșete, dar..), totul se mută însă la un alt nivel. Experiența nu mai este neapărat aceea a unui arhitect, ci a unui om. După cum atunci când citim un roman ne identificăm cu personajele, fie ele pozitive sau negative, după cum la un film sau piesă de teatru empatia ne face să trăim, să experimentăm în același timp cu actorii, în proiectare această identificare se face cel mai ușor cu familia client, cu fiecare membru al său.

Este normal, mai complicat să te identifici cu corporatistul dintr-o clădire de birouri, sau cu fluxul de producție într-o clădire industrială. Cum avem, la rândul nostru, familii, după cum am fost copii, acum părinți, empatia cu care ne conectăm de clienții noștri este mult mai profundă.

De fapt, la atunci când facem proiecte de case suntem în primul rând în spectacolul vieții. În același timp suntem și pe scenă, contribuim și la scenariu și manevrăm și cortina.

Spectacolul vieții, cum să nu îți placă?

7 Greșeli La Un Proiect De Casă

Cele mai multe greșeli la un proiect de casă sunt făcute atunci când nu vrem să ne gândim cu adevărat la cum va trebui să fie casa noastră, la cum va trebui să fie viața noastră în viitoarea casă.

Multe proiecte de case sunt făcute conform unor automatisme de gândire. Sunt prejudecăți din care nu poate ieși decât ceva anost, nefuncțional, urât, plictisitor, nepotrivit familiei tale.

7 Greșeli la un proiect de casă

De ce apar greșeli la un proiect de casă?

Pentru că nimeni nu a vrut să se gândească cum trebuie să fie viitoarea casă!

În trecut, toate casele (țărănești) erau (cam) la fel. Aveau același număr de camere, același aspect, aceleași materiale de construcții. Proprietarii lor aveau același mod de viață. În prezent, nu există două familii la fel. Ele nu au aceleași aspirații, același mod de viață.

Tehnologiile în construcții permit forme atât de variate. De aceea nu ar trebui să existe nici două proiecte de case la fel.

1. Proiect de casă nefuncțională

proiect de casă funcțională
Un proiect de casă funcțională are o dispunere a spațiilor legată de modul în care folosim acele spații, cu legături facile între spațiile care funcționează împreună: bucătăria cu locul de luat masa, camera de zi cu locul de luat masa, zona de noapte cu dormitoarele etc….

Orice casă ar trebui să fie funcțională. Acest lucru se stabilește prin proiectul de casă. Distanțele prea mari între două spații care ar trebui să funcționeze împreună îți pot face viața un chin. Casele vechi, proiectate și construite înainte de război, sunt nefuncționale. Ele nu sunt potrivite pentru stilul nostru de viață. Sunt gândite pentru familiile cu servitori. Bucătăria este departe de sufragerie (locul de luat masa), însă aproape de scara de serviciu, pe unde era intrarea servitorilor. Casele simple sunt de obicei stil vagon. Ele, la bază, sunt doar niște case țărănești la care se adaugă noi spații. Odăile noi apăreau pe lungime, după cum părea să fie nevoie de ele.

2. Estimarea greșită a bugetului

Din faza de proiect poți să construiești o casă mai ieftină

Să te trezești că nu prea mai ai cum să termini lucrările de construcții pe care le-ai început – este una dintre cele mai mari greșeli pe care le poți face. O casă neterminată, mai ales când finanțarea este legată de un credit bancar, te poate pune în  situații delicate. O casă neterminată este greu de vândut. Cei mai mulți cumpărători nu știu cum să estimeze corect cheltuielile viitoare. În plus, există suspiciunea că nici nu este construită bine.

Parametrii care stabilesc cât va costa o casă sunt reglați de proiectul acelei case. Cea mai importantă este faza inițială, anteproiectul. Atunci stabilim cât de mare va fi, ce structură de rezistență va avea șamd.

3. Alegerea greșită a tipului structurii de rezistență