Dimensiunile minime pentru terenuri de case

terenuri de case /cover

Dimensiunile minime pentru terenuri de case sunt stabilite prin regulamente de urbanism. Orice proiecte de case trebuie să respecte aceste restricții. O casă nu se așează oricum pe un teren. Modul în care se definește zona construibilă este ilustrat de noi într-un alt infografic.

Tot acolo găsiți și o serie de termeni uzuali, explicați.

Știai că un teren poate fi neconstruibil?

Există mai multe cazuri în care un teren este considerat neconstruibil:

1. Terenul are dimensiuni prea mici

Regulamentele de urbanism stabilesc dimensiunile minime pe care o parcelă trebuie să le aibă, precum și elementele legate de geometria sa:

  • Suprafața minimă este de 150 m². Există însă și cazuri în care dimensiunea minimă este mai mare, cum ar fi, de exemplu, 200 m².
  • Deschiderea (lățimea terenului) este mai mare decât adâncimea (lungimea terenului).

2. Terenul este afectat de planuri urbanistice care îi impun o folosință publică

În cazul în care pe teren s-a prevăzut realizarea unei străzi, su a unei bretele de circulație, pe acesta nu se pot emite alte autorizații de construire.

Un astfel de plan, odată ce e aprobat, terenul urmează să fie expropriat pentru utilitate publică.

3. Terenul este într-o zonă de protecție

Magistralele de gaz, liniile electrice de înaltă tensiune, dar și stații de tratare a apei șamd.au zone de protecție care se pot suprapune parțial sau total cu terenul. Aceste rețele au, prin lege, o zonă adiacentă pe care nu se poate construi. Aceste restricții se numesc servituți tehnice.

4. Terenul este într-o zonă periculoasă

Albiile râurilor, terenurile cu pericol de alunecare, alte zone inundabile etc au interdicții de construire. Este o măsură firească, deoarece amplasarea unor construcții în zonele de risc ar duce la riscuri privind viața și sănătatea oamenilor, sau la pagube materiale inutile. În aceeași categorie intră și fostele rampe de gunoi.

5. Terenul este înafara localității

Deși se poate construi în extravilan, acest drept este limitat, în teorie, doar pentru construcțiile agricole și de exploatare. Pe terenurile arabile de categoria întâi este interzisă construirea. Un alt exemplu este pădurea, unde restricția se impune mult mai eficient.

Se poate, totuși, construi pe terenurile neconstruibile?

Pe terenurile din primul caz, cu un PUD, sau un PUZ, se poate schimba regulamentul pentru a permite realizarea uneia sau mai multor construcții.

Dar documentația urbanistică trebuie aprobată de consiliul local. Ea trebuie să justifice tehnic și urbanistic faptul că se poate construi.

Dimensiunile minime ale unui teren

Sunt modalități prin care dimensiunile minime „se pot păcăli”. Nu este vorba despre a face ceva ilegal.

Dar haideți mai întâi să vedem situația diverselor tipuri de teren, după modul de ocupare, adică: izolat, cuplat, sau înșiruit.

Tabel cu dimensiunile minime pentru terenuri de case, conform Regulamentului Local al Municipiului București.
Dimensiunile minime ale terenurilor, privind Suprafața () și deschiderea (m), sunt incluse în tabel, pentru
regimul de ocupare izolat, cuplat, sau înșiruit. Datele apar în Regulamentul Local de Urbanism al Municipiului București, zonele de locuit.
Amplasarea casei pe teren în regim izolat. Dimensiuni minime ale terenului construibil
Amplasarea casei pe teren în regim cuplat. Dimensiuni minime ale terenului construibil
Amplasarea casei pe teren în regim înșiruit. Dimensiuni minime ale terenului construibil
Dimensiunile minime pentru terenuri de case sunt stabilite prin regulamente de urbanism. Orice proiecte de case trebuie să respecte aceste restricții. O casă nu se așează oricum pe un teren. Modul în care se definește zona construibilă este ilustrat de noi într-un alt infografic.  Tot acolo găsiți și o serie de termeni uzuali, explicați.

Ce trebuie să știi despre un proiect de casă (infografic)

Proiectele de case trebuie să respecte regulamentele de urbanism. De aceea, o casă nu se așează oricum pe un teren. Modul în care se definește zona construibilă este ilustrat de noi într-un infografic.

Vei găsi mai jos toți pașii pe care îi ai de făcut pentru a începe un proiect de casă, a obține avizele și autorizația de construire, pentru a alege un constructor și pentru a te asigura că vei avea o casă bine construită.

În etapa de programare a unui proiect de casă se schițează elementele importante: Bugetul de care ai nevoie, Condițiile impuse de amplasament, Suprafețele construite necesare, Felul în care construcția se va integra în vecinătățile ei, Evoluția în timp a familiei tale în raport cu casa, precum și o serie de Criterii subiective, adică ceea ce va face din casă casa ta.
În etapa de programare a unui proiect de casă se schițează elementele importante: Bugetul de care ai nevoie, Condițiile impuse de amplasament, Suprafețele construite necesare, Felul în care construcția se va integra în vecinătățile ei, Evoluția în timp a familiei tale în raport cu casa, precum și o serie de Criterii subiective, adică ceea ce va face din casă casa ta.

Această etapă este cea în care visezi la construcția unei case. Acum nu te gândești prea mult la proiectarea casei, la terenul pe care vei construi, sau la costuri.

Deși este plăcut să visezi, ar fi bine să începi să-ți faci câteva calcule. Va trebui să îți stabilești un buget. De asemenea este bine să-ți faci și 2-3 calcule privind cât de mare va fi casa, câte camere șamd. Sunt importante și planurile tale de viitor, cum crezi că va evolua familia șamd.

Pașii necesari realizării unui proiect de casă, apoi a construirii ei

Dacă nu ai încă un teren de casă, ar trebui să înveți câte ceva despre lucrurile la care trebuie să fi atent. Nu toate terenurile sunt la fel. Alegerea unui teren de casă poate fi plină de primejdii. Pentru explicații privind unii termeni tehnici, de urbanism, legate de caracteristicile unei parcele pentru construcții de case, ar trebui să vezi și un alt articol:

Ce trebuie să știi când cumperi un teren de casă

Dacă ai deja terenul de casă, putem să continuăm povestea. Oricum, deja este timpul să vorbești cu un arhitect.

Anteproiectul se realizează în paralel cu primele demersuri legale necesare construirii casei. Arhitectul și familia ta stabilesc împreună care sunt principiile după care se va proiecta casa.
Anteproiectul se realizează în paralel cu primele demersuri legale necesare construirii casei. Arhitectul și familia ta stabilesc împreună care sunt principiile după care se va proiecta casa.

Anteproiectul nu este un termen inventat de mine. Îi mai poți spune concept, idee șamd. Eu cred că este un fel de proiect al viitorului tău proiect de casă.

Toată familia, soț, soție, prichindei, veți lucra cu arhitectul pe care l-ați ales. Trebuie să aveți încrederea să-i spuneți orice trăznaie care v-a trecut prin cap! Nu există idei proaste-proaste.

Anteproiectul este prima fază a unui proiect de casă

Pornind de la tema schițată împreună, număr de camere, suprafețe, cam tot ceea ce a reieșit din primul pas, arhitectul va începe să schițeze primele planuri. Pe măsură ce avansez, ne vom întâlni să discutăm ce a ieșit.

Voi îmi spuneți în primul rând ce NU vă place. Este interesant că atunci când nu ne place ceva articulăm mai ușor motivele pentru care nu ne place. Când ceva ne place, ne place și gata!

Ideea este că atunci când ai vreo obiecțiune și îmi spui motivul, se vor întâmpla două lucruri:

În primul rând, vom discuta obiecțiunea. Vom descoperi împreună dacă este întemeiată, sau o preconcepție.

În al doilea rând, rezultatul acestei discuții devine temă pentru data viitoare. Când știu argumentele pentru care tu vrei ceva anume, este ușor să-l integrez în proiect.

Anteproiectul durează până când ne iese cea mai minunată casă. Trebuie să fim încântați de ea. Și voi, și eu. Dacă nu, probabil trebuie să o luăm de la capăt.

Anteproiectul este extrem de important și trebuie să discutăm câte-n lună și în stele. Dacă voi treceți prin acest proces fără a fi provocați, fără a afla toate opțiunile pe care le aveți, am greșit cu ceva.

Când Anteproiectul este bătut în cuie, trecem la faza următoare.

Proiectul tehnic este documentația după care se va construi casa ta. El include mai multe specialități: Arhitectură, Rezistență și Instalații. Verificatorii de proiecte vor controla dacă proiectele întocmite de echipa de proiectare (arhitecți, ingineri structuriști, ingineri de instalații) au respectat standardele, normativele de proiectare și legislația din domeniu. Ei se asigură că exigențele de proiectare pentru fiecare specialitate sunt respectate.
Proiectul tehnic este documentația după care se va construi casa ta. El include mai multe specialități: Arhitectură, Rezistență și Instalații. Verificatorii de proiecte vor controla dacă proiectele întocmite de echipa de proiectare (arhitecți, ingineri structuriști, ingineri de instalații) au respectat standardele, normativele de proiectare și legislația din domeniu. Ei se asigură că exigențele de proiectare pentru fiecare specialitate sunt respectate.

În baza proiectului tehnic se realizează construcția casei

Proiectul tehnic este proiectul propriu zis după care se va construi casa. Cum cele mai multe lucruri au fost deja stabilite împreună, nu ne mai vedem atât de des. Fiecare își vede de treaba lui. Voi vă puneți în aplicare socotelile bugetare, eu și colegii ingineri lucrăm la proiect.

Proiectele, în funcție de importanța lor, se verifică de către verificatorii atestați, pentru diverse exigențe de proiectare.

Autorizația de construire se obține în baza unei cereri care este însoțită de DTAC - Documentația Tehnică pentru obținerea Autorizației de construire. Ea cuprinde părți din proiectele tehnice pe specialități, acte și avizele și acordurile solicitate prin Certificatul de Urbanism.
Autorizația de construire se obține în baza unei cereri care este însoțită de DTAC – Documentația Tehnică pentru obținerea Autorizației de construire. Ea cuprinde părți din proiectele tehnice pe specialități, acte și avizele și acordurile solicitate prin Certificatul de Urbanism.

Offff, avizele și autorizațiile!

Pentru a putea construi, legea stabilește un traseu, o serie de pași care trebuie făcuți pentru a obține o autorizație de construire, chiar și pentru un proiect de casă.

Cum se obține autorizația de construire

Pornind de la certificatul de urbanism pe care l-am solicitat în prima fază, odată cu Anteproiectul, se iau o serie de avize. Ele privesc fie terenul, fie proiectul. Odată ce avizele sunt obținute, o parte din proiect (destul de mare) împreună cu diverse acte, dar și cu avizele, se adună în ceea ce urât se numește DTAC. Pe vremuri îi spunea PAC. DTAC-ul este Documentația Tehnică pentru obținerea Autorizației de Construire. PAC-ul se referea la Proiectul pentru …. Autorizația de Construire.

Trebuie să vă spun că obținerea unei autorizații de construire este un chin. În primul rând, durează incredibil de mult. În București sunt primării la care emiterea autorizației poate dura lejer 6 luni. Termenul legal era de 30 de zile, acum s-a micșorat la 15 zile. Dar, degeaba.

Tot procesul, de la Certificatul de Urbanism, Avize, apoi Autorizație, poate dura un an. România pierde enorm din cauza aceasta. Nu are prea mare legătură cu articolul de față, dar puteți vedea aici, un alt articol scris de mine, privind clasarea țării noastre printre țările eșuate în acest domeniu.

Dar… înapoi la treburile noastre, la viitoarea ta casă.

Un constructor bun și un preț reciproc avantajos pentru a construi viitoarea ta casă pot fi obținute doar dacă există o selecție de ofertă realizată pe baza proiectelor întocmite de fiecare specialitate în parte, precum și pe baza listelor de cantități sau antemăsurători.
Un constructor bun și un preț reciproc avantajos pentru a construi viitoarea ta casă pot fi obținute doar dacă există o selecție de ofertă realizată pe baza proiectelor întocmite de fiecare specialitate în parte, precum și pe baza listelor de cantități sau antemăsurători.

Până în acest moment ai știut doar aproximativ cât va costă să-ți construiești casa. În prima etapă și pe parcursul Anteproiectului, am revenit obsesiv la chestiunea costurilor.

Obiceiul meu este să îmi atenționez mereu clienții privind bugetul. Nimic nu este mai înfiorător decât un șantier oprit din lipsa finanțării.

Odată ce proiectul de casă este terminat (Proiectul tehnic), el va conține și o serie de liste cu materialele necesare.

Selecția constructorului pornește tot de la proiectul casei tale

Planșele de arhitectură, rezistență, instalații și listele de cantități se trimit constructorilor. Ei vor studia proiectul și vor da prețuri pentru fiecare material în parte, atât pentru materialele propriu-zise, cât și pentru manoperă, transporturi, sau diverse utilaje pe care le vor folosi muncitorii.

Odată ce aceste oferte de parvin, le putem compara, pentru a alege cel mai bun constructor, pentru cel mai bun preț. Facem asta împreună. Mai mult, vă voi învăța și cum trebuie negociate prețurile ofertate de firmele de construcții.

Odată ce ai ales un constructor, puteți încheia un contract pentru construirea casei. Și aici vă voi spune ce clauze vor trebui introduse în contract.

Odată ce ai în mână proiectul pentru casă, autorizația de construire și contractul cu constructorul, lucrările pot începe.

Urmărirea lucrărilor în șantier are ca scop asigurarea calității viitoarei tale case. În fazele determinante, stabilite prin proiect, se fac verificări ale modului în care constructorul respectă proiectele. La acestea participă, în diverse variante, reprezentanți tehnici ai constructorului, ai proiectantului, ai tăi (dirigintele de șantier), ai autorităților publice, ISC sau Primărie.
Urmărirea lucrărilor în șantier are ca scop asigurarea calității viitoarei tale case. În fazele determinante, stabilite prin proiect, se fac verificări ale modului în care constructorul respectă proiectele. La acestea participă, în diverse variante, reprezentanți tehnici ai constructorului, ai proiectantului, ai tăi (dirigintele de șantier), ai autorităților publice, ISC sau Primărie.

Celor mai multor oameni le este teamă de șantier. Dar, dacă am pășit împreună pe acest drum, dacă am respectat ceea ce era de respectat, lucrările de construire se vor realiza neașteptat de simplu.

Sistemul de control al calității în construcții urmărește punerea corectă în operă a fiecărui proiect de casă

În imaginea de mai sus este ilustrat sistemul de control al calității în construcții. Este un sistem bun și eficient. El se bazează pe verificarea încrucișată a patru părți: Constructor, Client (printr-un Diriginte de Șantier), Proiectant (arhitect + inginerii proiectanți) plus Autorități (Inspectoratul de Stat în Construcții, Primărie).

După 5-6-7 luni de la începerea lucrărilor, poți fi mândrul proprietar al casei la care acum doar visezi.

De tine depinde în primul rând cât de minunată va fi casa ta. Arhitecții adesea proiectează ceea ce le spui tu, nu ceea ce ar trebui să proiecteze. Dar dacă tratăm cu foarte multă atenție primii pași, vom găsi punțile de comunicare, astfel încât ceea ce tu vei cere și ceea ce arhitectul va proiecta, vor fi același lucru cu ceea ce ar trebui să proiecteze.

Prin proiect se stabilește cât va costa casa. Proiectul este cel care va duce la o casă funcțională, confortabilă, frumoasă, luminoasă și ieftină.

Acest material a fost realizat pentru informarea corectă a celor care intenționează să-și comande un proiect de casă, apoi să construiască acea casă în baza avizelor, acordorilor și a autorizației de construire, legal emise.
Acest material a fost realizat pentru informarea corectă a celor care intenționează să-și comande un proiect de casă, apoi să construiască acea casă în baza avizelor, acordurilor și a autorizației de construire, legal emise.

Vezi și Ce trebuie să știi când cumperi un teren de casă

Vezi și cum consolidezi o casă.

Consolidare case – infografic – de la proiect la finalizarea construcției

Pașii pentru consolidare casa - infografic - Arhitect Octavian Ungureanu

Despre consolidare și despre proiecte

Noi facem destul de multe consolidări și modificări ale unor clădiri existente.

Acesta este primul infografic pe care l-am realizat noi. De fapt, de la el ne-a venit ideea de a ne folosi în activitatea noastră de informare a publicului despre ce înseamnă proiectarea în general, proiectele de case în mod special, dar, mai ales, de importanța unei bune conștientizări atunci când trebuie să-ți gândești viitoarea casă. ”Ce trebuie să știi despre consolidare?” a fost postat pe pagina firmei mele întâi, Trilitica.Ro.

Ce trebuie să știi despre casele vechi care au nevoie de consolidare?

În primul rând, înțelegerea structurii de rezistență a evoluat în timp. Dacă în urmă cu 100 de ani modul de a construi era bazat pe o experiență colectivă, acum structura de rezistență este calculată de inginerul structurist. În plus, există norme și normative de proiectare. care și ele se schimbă în timp.

Casele vechi nu respectă standardele impuse de normativele în vigoare, așa că cel mai adesea, ele trebuie consolidate.

Casele vechi sunt nefuncționale

Multe sunt construite în stil vagon, pentru că terenurile sunt în general înguste. Cele care nu au neapărat această problemă, sunt case proiectate, gândite și construite pentru un stil de viață străin nouă, în secolul 21:

  • Sunt case pentru familii cu servitori: de aceea bucătăria, de exemplu, este undeva departe, ascunsă, eventual după un coridor destul de lung și de întortocheat.
  • Stilul construcției a primat asupra funcțiunii, de aceea spațiile importante sunt la parter, spre stradă. Adesea ele sunt prost iluminate.
  • Au, adesea, circulații separate pentru personal și familia de bază: două intrări, două scări șamd

De aceea casele vechi, chiar cele „boierești” sunt greu de locuit de o familie modernă.

Consolidarea trebuie să fie însoțită și de modernizarea casei

De ce să nu locuiești atunci nu numai într-o casă sigură structural, dar și într-o casă funcțională, adaptată unui stil de viață modern? Consolidarea casei trebuie astfel să devină ocazia prin care problemele funcționale să fie rezolvate:

  • Zona de zi separată de zona de noapte
  • Camera de zi, locul de luat masa și bucătăria să fie într-o relație firească, în care familia care locuiește în această casă nu are servitori și bucătari angajați, ci împreună gătesc și, mai ales, au o mulțime de activități în comun, printre care servitul mesei împreună, cât mai des posibil. Într-o zonă de zi contemporană, mai mulți membri ai familiei își pot desfășura activități împreună, chiar dacă fiecare face altceva.

Consolidare case – un proces complex

Proiectele de consolidare sunt printre cele mai complexe proiecte pe care arhitecții și inginerii le fac. Sunt foarte multe detalii de o importanță covârșitoare de care trebuie ținut cont.

Să intervii, totuși, asupra unei case, fără a încerca să-i îmbunătățești și calitățile funcționale pe lângă cele ale structurii de rezistență este o greșeală. Lucrările sunt costisitoare, iar efortul de a face o casă mai bună chiar merită. Consolidarea este un bun prilej și pentru etajarea sau extinderea casei, pentru mansardarea ei sau modernizare.

Oricine știe că arhitectura unei case are un mare impact asupra valorii sale, iar cine nu știe, ar trebui să țină minte acum acest lucru.

Vezi și ce presupune realizarea unui proiect de casă, pas cu pas.

Vezi și Dimensiunile minime ale unui teren de casă.

Vezi și Ce trebuie să știi când cumperi un teren de casă

Vezi și cum consolidezi o casă.

Cumpărarea unui teren de casă. Reguli de urbanism

Acest infografic cuprinde informații utile la cumpărarea unui teren de casă. Voi explica o mulțime de termeni tehnici. POT (procentul de ocupare la sol), CUT (coeficientul de utilizare al terenului), regim de înălțime, suprafață construită, desfășurată, regim de retrageri și alinieri vor intra în viața ta odată ce vei dori să faci un proiect de casă pe terenul proaspăt achiziționat.

Cumpărarea unui teren de casă presupune cunoașterea unor reguli de urbanism

Dimensiunile minime pentru un teren de casă

Deja am lansat și un alt infografic în care prezentăm dimensiunile minime pe care un teren de casă trebuie să le aibă. Acestea sunt diferite în funcție de modul în care se poate amplasa o casă pe ele: în regim de ocupare izolat, cuplat, sau înșiruit. Pentru explicații privind unii termeni tehnici, de urbanism, legați de caracteristicile unei parcele pentru construcții de case, ar trebui să vezi și un alt articol.

Vei vedea atunci când treci în revistă un site cu oferte de terenuri pentru construcții că atunci când un teren pare să fie o ofertă excelentă, el este, cel puțin la prima vedere, neconstruibil, fiind prea îngust.

Proiectele de case trebuie să respecte regulamentele de urbanism. De aceea, o casă nu se așează oricum pe un teren. Modul în care se definește zona construibilă este ilustrat mai jos.

Fiecare dintre aceste moduri de ocupare ale unui teren de casă are avantaje și dezavantaje.

La cumpărarea unui teren de casă vei avea trei opțiuni: terenuri pe care va trebui să construiești în regim de ocupare izolat, cuplat la calcan, sau înșiruit

Mai jos, vezi prin exemplificări grafice, cum, pentru fiecare tip de terenuri de case, care permit diferite moduri de ocupare (izolat, cuplat sau înșiruit), există, prevăzut prin regulamentele de urbanism, dimensiuni minime ale parcelei care trebuie respectate pentru ca terenul să poată fi considerat construibil.

Cum se aplică regulamentele de urbanism unui teren de casă

Cum se definește construibilul unei parcele de teren. Prin aplicarea retragerilor minime obligatorii, se constituie terenul pe care viitorul proiect de casă trebuie să-l respecte

Pe orice teren există un regulament de urbanism care se aplică. Regulamentele de urbanism sunt aprobate de consiliul local, odată cu Planul Urbanistic General. Ele pot fi modificate (legal), prin aprobarea unui Plan Urbanistic Zonal, PUZ, sau a unui Plan Urbanistic de Detaliu, PUD. Vezi mai multe despre PUZ și PUD, aici: http://www.trilitica.ro/blog/autorizarea-directa-pud-sau-puz/

În zonele de case, de obicei, există următoarele elemente pe care trebuie să le știi.

Funcțiuni admise, admise cu condiționări și funcțiuni interzise

Nu se poate construi orice. De exemplu, e complicat să construiești un service auto într-o zonă de case. Dar acest lucru este, mai degrabă, în avantajul tău.

Geometria terenului

Terenul este numit lot sau parcelă. Din punct de vedere cadastral, acesta se numește corp de proprietate. Terenul este descris ca având o Deschidere (lățime), o Adâncime (lungime), iar laturile stânga și dreapta se definesc față de un privitor care stă în stradă și se uită la teren. Latura opusă străzii se numește Fund de lot. Latura din față se numește Aliniament (linia de demarcație între proprietatea privată și cea publică (trotuar).

Retrageri și alinieri

Se numește Regim de aliniere al străzii acea linie pe care sunt amplasate majoritatea construcțiilor de pe acea stradă. Alinierea față de aliniament poate fi zero metri (chiar pe aliniament) sau retrasă față de aliniament.

Distanțele dintre construcții și laturile terenului se numesc Retrageri. Retragerea față de stradă este retragerea față de aliniament. Retragerile stânga-dreapta sunt retrageri laterale. Retragere față de parcela din spatele terenului, se numește Retragerea față de fundul de lot.

Regimul de înălțime este înălțimea construcțiilor în nivele (P, P+1E.P+2E etc). În Regulamente ele sunt definite în metri.

Calcan. Calcanul este zidul unei clădiri învecinate (stânga-dreapta), sau spate. Acesta este considerat calcan doar dacă este edificat exact pe limita de proprietate. La mai mult de 60 de cm de limită, se consideră că acea casă este retrasă de la limita de proprietate, chiar dacă nu are nici o fereastră pe acea parte.

Vorbim despre amplasare la calcan, fie despre casa vecină, fie despre casa noastră. Din punct de vedere urbanistic, regulamentele favorizează acoperirea unui calcan cu construcții noi. (Cuplarea la calcan). Regulamentele descurajează crearea de noi calcane.

Regimul de înălțime

Înălțimea unei construcții este cea măsurată între teren și streașină, sau între teren și atic, în cazul caselor „fără acoperiș”, adică acoperite cu o terasă. Înălțimea maximă este înălțimea celui mai înalt element de construcție (coamă sau atic).

Procentul de ocupare la sol, POT, este un coeficient de urbanism care exprimă raportul dintre suprafața construită la sol și suprafața terenului. Se exprimă în procente. Pentru zonele de case, POT este în mod uzual 40%-50%. În sate și în unele zone din oraș, POT-ul poate fi impus mult mai mic, adică 20%.

Indicatori urbanistici

Coeficientul de utilizare a terenului, CUT, este un coeficient stabilit de urbaniști care arată raportul dintre suprafața construit-desfășurată (suma tuturor nivelelor) și suprafața terenului. El se exprimă unitar. Astfel, un CUT de 1 presupune că pe un teren de 200 mp se pot construi maxim 200 mp de construcție. La un CUT de 0,9, se pot construi doar 180 mp. La un CUT de 2, se pot construi 400 mp.

Construibilul

Zona construibilă, sau, simplu, construibilul, este suprafața de teren rezultată din aplicarea tuturor retragerilor, față de cele patru laturi. Uneori din scăderea retragerilor minim obligatorii, rezultă o suprafață construibilă mai mare decât cea permisă prin POT. În acest caz, obligatorie este respectarea POT.

Dacă prin retrageri, nu se poate ajunge la POT maxim permis, nu este posibilă nerespectarea retragerilor. Cu alte cuvinte, POT-ul va fi mai mic decât cel permis.

Modul de ocupare al parcelei

Amplasarea casei pe parcelă se face în trei moduri: izolat, cuplată la un calcan existent, sau la două calcane (înșiruit). În continuare le vom vedea pe toate trei, după ce vom trece prin definiții ale unor termeni.

Amplasare a casei pe teren.

Tipuri de teren în funcție de tipul de ocupare

Cele trei moduri de ocupare a terenului, sau, mai bine spus, de amplasare a unei construcții pe un teren, sunt cele deja amintite: izolat, cuplat, sau înșiruit. Regulamentele le tratează împreună pentru fiecare zonă din oraș. Dar prin modul de ocupare a terenului, rezultatele sunt atât de diferite, încât trebuie să le discutăm separat.

Cumpărarea unui teren de casă pentru proiecte de case amplasate izolat pe parcelă

1. Casa amplasată în regim izolat

Acest mod de ocupare este uzual în multe cartiere cu case și terenuri cu suprafețe destul de mari.

Retrageri pentru terenurile cu amplasare izolată

La cumpărarea unui teren de casă trebuie să știți că veți fi obligat să construiți în regim izolat, dacă pe laturile stânga-dreapta nu se află nici un calcan.

Retragerile pe aceste părți ale terenului trebuie să respecte același principiu. Este vorba despre o retragere de jumătate din înălțimea la cornișă, dar nu mai puțin de 3 metri.

Cum multe terenuri sunt destul de înguste, această condiționare este destul de restrictivă. În multe locuri se acceptă totuși, ca, pe o latură, retragerea să fie conform Codului Civil. Codul prevede o retragere de minim 2 metri dacă avem ferestre spre vecin. Dacă nu sunt ferestre pe acea parte, 60 de cm. În ultimii ani, însă, autoritățile acceptă tot mai greu conformarea pe o latură conform Codului Civil.

Prevederile Codului Civil

Acceptarea retragerilor conform Codului este legată de modul de construire tradițional. Aceasta presupune că toate casele stau alipite sau apropiate de limita de proprietate aflată spre nord., cu fața la limita de proprietate sudică. Chiar și în orașe, deși regulamentele prevedeau deja alte reguli, mult timp s-a construit așa.

În cazul în care găsiți un teren care nu are calcane pe limita de proprietate, trebuie să verificați dacă aplicarea acelor retrageri asigură posibilitatea de a construi o casă având măcar 6-7 metri lățime. Dacă nu, trebuie văzut spre ce latură s-ar putea aplica o retragere de doar 2 metri. Cu acordul vecinului, s-ar putea construi chiar pe limita de proprietate (la hotar).

Retragerea spre fundul de lot, 5 metri

Pe fundul de lot, se impune, de obicei, o retragere similară, de jumătate a înălțimii la cornișă, dar nu mai puțin de 5 metri.

Mulți clienți s-au arătat neplăcut surprinși de acei 5 metri. Dar este una dintre cele mai bune prevederi ale regulamentelor de urbanism. Dacă toată lumea respectă cei 5 metri, între șirurile de case cu fundurile de lot comune, s-ar ajunge la o distanță de minim 10 metri între construcții. Aceasta permite o aerisire și o luminare naturală bună.

În plus, o fășie de 5 metri lățime, lungă de 10-12 metri lățime, poate fi o grădină de vis. O curte de 3 metri lățime, între casă și gard nu arată prea grozav.

Amplasarea posibilă a locuinței pe un teren cu calcan, prin viitorul proiect de casă.

2. Alipirea la calcan

Am mai scris despre alipirea la calcan, în articolul „Proiecte de case cu alipire la calcan – Rezolvări uzuale”.

După cum se observă în desenul de mai sus, alipirea la calcan se face cu un rost (distanță) de 5-10 cm între clădiri. Cel mai important este ca aceste lucrări să nu afecteze fundația calcanului vecin. Casa vecină se poate prăbuși dacă îi sunt dezgropate fundațiile. Dacă proiectul și lucrările se fac urmărind prevederile unei expertize tehnice, nu sunt probleme. Pare exagerată ideea că lucrările pot avaria grav casa vecină? Vă invit să citiți și: „Cum să (nu) dărâmi casa vecinului”.

Retrageri pentru terenurile cu amplasare izolată

Retragerile sunt la fel ca la construcția izolată. Vom avea cu retrageri de minim 3 metri pe partea opusă calcanului. Minim 5 metri spre fundul de lot. Aliniere cu casele vecine spre stradă.

Ce ar trebui remarcat este că, lățimea casei, raportată la lățimea terenului, poate fi mai mare. Dacă în primul caz, terenul ar avea 14 metri lățime, casa ar putea avea 8. Pe un teren având 10 metri lățime, dar cu un calcan, casa ar avea 7.

Pentru a avea o casă cu lățimea tot de 7 metri, în primul caz, terenul ar trebui să aibă o deschidere de 13 metri. Pentru a construi două case de câte 7×10 m, în primul caz ar fi nevoie de un teren cu 30% mai mare.

Cu cât terenul este mai scump, cu atât mai costisitoare este construirea unei case în regim izolat. Atunci când vrei să cumperi un teren de casă, una dintre cele mai simple soluții pentru a te menține în buget ar fi să cumperi un teren mai mic pe care se poate construi cam același fel de casă.

Reguli privind alipirea la calcan
În imagine am scris calcn în loc de calcan…..

Cele mai multe terenuri din oraș sunt destul de înguste. Dar prezența unui calcan este, în general, un atu al terenului. Soluțiile impuse de intervenția delicată lângă calcanul vecin îți vor mări puțin costurile. Însă, per ansamblu, tot ai mai multe avantaje.

Terenul construibil între două calcane existente.

3. Construire în regim înșiruit (calcan-calcan)

Dacă nu ai citi încă despre casa care se plătește singură, fă-o acum! Este un articol scris recent. În el explorez posibilitatea construirii unei case care își plătește singură ratele. Da, se poate.

La cumpărarea unui teren de casă, terenul cu două calcane, are următoarele avantaje:

Avantaje

Permite construirea mai compactă a casei. Aceasta se va orienta exclusiv către terenul propriu, spre fundul de lot. Practic nu putem avea situații neplăcute legate de vecinătăți. Și ferestrele spre stradă sunt ferite de intervențiile nedorite.

Indiferent de ce vor construi vecinii din stânga sau dreapta, sunt șanse mici ca terenul tău să fie umbrit. Cum și vecinii se vor alipi la calcan, ei nu vor avea ferestre spre tine.

Dezavantaje

Dezavantajele sunt, mai degrabă, minore.

Alipirea la calcan impune respectarea strictă a unor măsuri care vor împiedica avarierea caselor cu calcan. Acestea pot fi relativ costisitoare.

În cazul în care casele vecine au cote de fundare diferite (una cu subsol, alta fără subsol), soluțiile sunt și destul de laborioase.

Realizarea unui subsol devine o aventură. Săpăturile sunt extrem de periculoase. Contramăsurile, mai ales la un proiectele de case, sunt aproape prohibitive.

Un alt dezavantaj este că fațada spre stradă oferă mai degrabă limitări estetice. Pe de altă parte, riscul ca cineva să facă vreo urâțenie, scade.

Astfel de case se pot pierde în peisaj, dar pot fi extrem de confortabile.

La ce trebuie să fii atent la cumpărarea unui teren de casă

Aceste informații despre terenurile de case nu sunt niște mari secrete. Aceste amănunte par lipsite de însemnătate. Dar nu sunt. Când vei răsfoi anunțurile cu vânzări de terenuri pentru construcții, vei recunoaște cele trei cazuri.

Anunțurile imobiliare abundă de oferte de terenuri improprii pentru un proiect de casă. Poți comanda un PUD. Acesta poate modifica retragerile. Dar nimeni nu-ți poate garanta că PUD-ul va fi și aprobat.

Discuțiile cu arhitectul care îți face viitorul proiect de casă

Limitările terenului te vor constrânge la multe compromisuri. Un teren prea îngust duce la impunerea unei așezări forțate a camerelor. Asta însemnă coridoare lungi și înguste. Înseamnă spațiu interior risipit. Înseamnă mai mulți bani cheltuiți pentru construcția unei case mici și întortocheate.

Arhitectul te poate îndruma la cumpărarea unui teren de casă. Arhitectul depinde de calitatea terenului. Eu, personal, prefer să fiu plătit pentru ce desenez. Cu cât terenul este mai bun, cu atât mai plăcută va fi partea de proiectare.

Am să fiu deștept când îmi fac proiect de casă! #DeșteptProiectDeCasă

#DeșteptProiectDeCasă
Un proiect de casă pare pentru cei mai mulți doar modalitatea plictisitoare (și scumpă) de a obține o autorizație de construire. La fel, se și grăbesc, neatenți nici la concepția generală, nici la detalii.

Fii deștept când îți faci un proiect de casă!

Adică gândește-te bine cum vrei să locuiești în viitoarea ta casă. Știu, știu, pare simplu, parcă nu locuiești deja într-o casă?

Adaptează prin proiect casa la nevoile tale, nu te adapta tu la construcție!

Ei bine, nu este chiar așa. Gândește-te, în primul rând, că acum tu te adaptezi la spațiul pe care îl ocupi, nu spațiul este adaptat la nevoile tale! Vrei să păstrezi această stare de fapt?

Gândește funcțional!

Închipuie-ți o zi din viața familiei tale! Vii acasă. Parchezi mașina? Cobori din mașină? Ai făcut cumpărăturile, unde le lași? (unde? cum?)

Pregătiți cina în bucătărie, restul familiei este în altă parte, în jurul zonei de gătit schimbând impresii despre ziua trecută? Unde luați masa? Trebuie să vă uitați la televizor când mâncați? Este acesta un moment bun pentru a afla cum decurg studiile copiilor, nu?

Mai ai ceva de lucru? Cineva navighează pe net, poate citește o carte, sau vedeți împreună un film? Vă petreceți restul serii în casă, sau pe terasă?

Totul este important atunci când faci un proiect de casă.

Gândește în perspectivă!

Cum va fi familia ta peste 5 ani? Ce nevoi vor apărea în plus? Dar peste 10 ani? Sau 20? Copiii tăi vor crește, se vor căsători și vor locui cu tine, sau își dorești ca ei să-și urmeze visele?

Anticipează-ți bugetul!

Știi că totuși o casă de 150 metri pătrați va costa mai puțin decât una de 200, nu? Vrei să construiești un garaj pentru automobilul tău, sau să-l schimbi cu un model mai nou?

Nu renunța la vise!

Uneori obsesia unui buget ne face să gândim mic, să renunțăm la prea multe. Nu renunța la visul de a avea o casă cochetă și modernă!

Renunță la prejudecăți!

Știi cât de multe informații greșite circulă despre construcții?

 Bucură-te!

De câte ori ai ocazia de a face ceva atât de important și totodată atât de personal? De ce să nu transformi aceasta într-o experiență care să te îmbogățească spiritual și să-ți unească familia în jurul unui proiect comun?

Fă primul pas și anunță-ți prietenii că vei fi deștept când îți vei face un proiect de casă:

[Tweet „Am să fiu deștept când îmi fac proiectul de casă! #DeșteptProiectDeCasă”]

Bucătăria pentru proiectul casei tale (infographic)

Întreabă un arhitect și el îți răspunde: Să vorbim despre bucătăria din proiectul tău de casă!

Cum se amenajează bucătăria când îți faci un proiect de casă?
Un anumit arhitect cu barbă este renumit că nu intră prea des în bucătărie, acasă la el, cel puțin nu pentru a găti sau pentru a spăla vasele! Cumva-cumva se explică însă și burta arhitectului.

 

Bucătărie și proiect

 De obicei când stabilesc o temă pentru un proiect de casă, clientul meu îmi spune, legat de viitoarea sa bucătărie:

Să aibă 10 metri pătrați

sau

Să fie mare bucătăria!

 Trebuie să recunosc faptul că mult timp nu m-am prea gândit câte lucruri rămân nespuse despre această piesă foarte importantă a unei case. Tot așa, de obicei, m-am străduit să respect cerința clientului, aceea de desena o bucătărie de 10 metri pătrați, sau mare (există totuși și o discuție cu privire la ce numesc eu mare).

Știință și Artă

În privința bucătăriei, trebuie spus că există o adevărată știință în a proiecta și construi una. Cel mai adesea, din păcate, acest lucru se face după ce spațiul a fost construit și tot din păcate, aceasta se face cel mult folosind ideile pe care Ikea le dă clienților săi.

Înainte de orice, gândește!

Pare de bun simț titlul de mai sus, însă arareori aceasta se și întâmplă. De obicei clienții se grăbesc mult când își fac proiectul de casă, nerăbdători să înceapă construcția casei. Aceasta este probabil cea mai mare greșeală, deoarece greu se mai poate repara ceva pe șantier, cu proiectul gata și autorizația de construire emisă.

Vei vedea mai jos cât de diferite sunt soluțiile doar pentru a concepe bucătăria casei. Nu este una mai bună decât alta, dar fiecărei familii i se potrivește una dintre ele.

5 tipuri de bucătării dintre care poți alege când îți faci proiectul

Noi (Eu și Costin, colegul meu, tot arhitect) am găsit 5 tipuri de bucătării. De fapt, sunt 4, una dintre ele fiind ori o variantă a primei situații, ori a celei de-a treia. Haideți să le vedem:

1.Bucătăria în linie

Este cea mai simplă bucătărie și se potrivește oriunde. Tot ce îți trebuie este un perete de 2,70-3,00 metri de-a lungul căruia să așezi aragazul, un mic blat de lucru, spălătorul (chiuveta) și frigiderul. Mai mult de atât, producătorii de mobilier au adesea câte o astfel de compoziție gata de a fi instalată în casa ta. Este ok, atunci când nici nu gătești prea mult, iar dacă ai cumva și loc pentru o masă cu 2-4 scaune, nu îți trebuie mai mult. text

2.Bucătăria cu insulă

Este o variantă a celei în linie, cu o insulă amplasată pe partea opusă. Acest tip de bucătărie face cumva tranziția spre următorul.

3.Bucătărie tip galerie

Un spațiu lung, cu două fronturi de lucru opuse. Spațiul ideal are pe o latură o fereastră, pe cealaltă ușa spre locul de luat masa. Cea mai bună soluție este amplasare a celor trei puncte importante: mașina de gătit, spălătorul și frigiderul distanțate, pentru a se forma ceea ce se numește triunghiul de lucru. Aceasta este zona cea mai folosită. Noi am marcat-o, cu roșu, în toate variantele.

4.Bucătărie în L

Din nou de ajutor, această mobilare ajută la calibrarea corectă a triunghiului zonei de lucru. Are avantajul că pentru spațiile ceva mai mari permite și amplasarea unei mese în colțul opus L-ului.

5.Bucătărie în U

Cea mai mare modalitate de a realiza o bucătărie, mobilarea în U permite deschiderea spațiului către unul adiacent, cum ar fi un loc de luat masa sau un dining room.

Infografic (sau infographic?) despre cum se gândește o bucătărie când îți faci proiectul pentru viitoarea ta casă

Infografic amenajare bucătărie într-un proiect de casă

5 tipuri de bucătării dintre care poți alege când îți faci proiectul

Nu există un tip ideal de bucătărie. La fel, nu există un tip ideal de spațiu pentru absolut nimic.

Ce crezi că ți se potrivește?

Da, trebuie să fie o soluție potrivită pentru familia ta!

Nimeni nu poate să aleagă în locul tău! Așa că atunci când nu evaluezi corect opțiunile, sau când nici măcar nu le cunoști, ai 80% șanse să greșești. Probabil că o bucătărie în formă de U în locul uneia în formă de L nu este o tragedie, însă legată de bucătărie este tot restul casei tale. Este o mare diferență dacă ea se deschide spre un hol, spre un loc de luat masa, sau spre camera de zi. Este crucial dacă ai sau nu o ușă spre grădina casei.

Sunt sigur că ai prins ideea!

Când te apuci de proiectul tău de casă, trebuie să gândești, să verifici, să analizezi și să decizi. Trebuie să fii conștient pe toată durata realizării proiectului tău. Doar după ce ai clarificat toate detaliile legate de viața familiei tale în viitoarea casă, merită să demarezi șantierul. Altfel, poate că nu vei greși prea tare, dar sigur vei regreta că nu ai procedat altfel.

Dacă ți-a plăcut, dă un share acestui articol pe rețeaua ta socială favorită!