Cumpărarea unui teren de casă. Reguli de urbanism

Acest infografic cuprinde informații utile la cumpărarea unui teren de casă. Voi explica o mulțime de termeni tehnici. POT (procentul de ocupare la sol), CUT (coeficientul de utilizare al terenului), regim de înălțime, suprafață construită, desfășurată, regim de retrageri și alinieri vor intra în viața ta odată ce vei dori să faci un proiect de casă pe terenul proaspăt achiziționat.

Cumpărarea unui teren de casă presupune cunoașterea unor reguli de urbanism

Dimensiunile minime pentru un teren de casă

Deja am lansat și un alt infografic în care prezentăm dimensiunile minime pe care un teren de casă trebuie să le aibă. Acestea sunt diferite în funcție de modul în care se poate amplasa o casă pe ele: în regim de ocupare izolat, cuplat, sau înșiruit. Pentru explicații privind unii termeni tehnici, de urbanism, legați de caracteristicile unei parcele pentru construcții de case, ar trebui să vezi și un alt articol.

Vei vedea atunci când treci în revistă un site cu oferte de terenuri pentru construcții că atunci când un teren pare să fie o ofertă excelentă, el este, cel puțin la prima vedere, neconstruibil, fiind prea îngust.

Proiectele de case trebuie să respecte regulamentele de urbanism. De aceea, o casă nu se așează oricum pe un teren. Modul în care se definește zona construibilă este ilustrat mai jos.

Fiecare dintre aceste moduri de ocupare ale unui teren de casă are avantaje și dezavantaje.

La cumpărarea unui teren de casă vei avea trei opțiuni: terenuri pe care va trebui să construiești în regim de ocupare izolat, cuplat la calcan, sau înșiruit

Mai jos, vezi prin exemplificări grafice, cum, pentru fiecare tip de terenuri de case, care permit diferite moduri de ocupare (izolat, cuplat sau înșiruit), există, prevăzut prin regulamentele de urbanism, dimensiuni minime ale parcelei care trebuie respectate pentru ca terenul să poată fi considerat construibil.

Cum se aplică regulamentele de urbanism unui teren de casă

Cum se definește construibilul unei parcele de teren. Prin aplicarea retragerilor minime obligatorii, se constituie terenul pe care viitorul proiect de casă trebuie să-l respecte

Pe orice teren există un regulament de urbanism care se aplică. Regulamentele de urbanism sunt aprobate de consiliul local, odată cu Planul Urbanistic General. Ele pot fi modificate (legal), prin aprobarea unui Plan Urbanistic Zonal, PUZ, sau a unui Plan Urbanistic de Detaliu, PUD. Vezi mai multe despre PUZ și PUD, aici: http://www.trilitica.ro/blog/autorizarea-directa-pud-sau-puz/

În zonele de case, de obicei, există următoarele elemente pe care trebuie să le știi.

Funcțiuni admise, admise cu condiționări și funcțiuni interzise

Nu se poate construi orice. De exemplu, e complicat să construiești un service auto într-o zonă de case. Dar acest lucru este, mai degrabă, în avantajul tău.

Geometria terenului

Terenul este numit lot sau parcelă. Din punct de vedere cadastral, acesta se numește corp de proprietate. Terenul este descris ca având o Deschidere (lățime), o Adâncime (lungime), iar laturile stânga și dreapta se definesc față de un privitor care stă în stradă și se uită la teren. Latura opusă străzii se numește Fund de lot. Latura din față se numește Aliniament (linia de demarcație între proprietatea privată și cea publică (trotuar).

Retrageri și alinieri

Se numește Regim de aliniere al străzii acea linie pe care sunt amplasate majoritatea construcțiilor de pe acea stradă. Alinierea față de aliniament poate fi zero metri (chiar pe aliniament) sau retrasă față de aliniament.

Distanțele dintre construcții și laturile terenului se numesc Retrageri. Retragerea față de stradă este retragerea față de aliniament. Retragerile stânga-dreapta sunt retrageri laterale. Retragere față de parcela din spatele terenului, se numește Retragerea față de fundul de lot.

Regimul de înălțime este înălțimea construcțiilor în nivele (P, P+1E.P+2E etc). În Regulamente ele sunt definite în metri.

Calcan. Calcanul este zidul unei clădiri învecinate (stânga-dreapta), sau spate. Acesta este considerat calcan doar dacă este edificat exact pe limita de proprietate. La mai mult de 60 de cm de limită, se consideră că acea casă este retrasă de la limita de proprietate, chiar dacă nu are nici o fereastră pe acea parte.

Vorbim despre amplasare la calcan, fie despre casa vecină, fie despre casa noastră. Din punct de vedere urbanistic, regulamentele favorizează acoperirea unui calcan cu construcții noi. (Cuplarea la calcan). Regulamentele descurajează crearea de noi calcane.

Regimul de înălțime

Înălțimea unei construcții este cea măsurată între teren și streașină, sau între teren și atic, în cazul caselor „fără acoperiș”, adică acoperite cu o terasă. Înălțimea maximă este înălțimea celui mai înalt element de construcție (coamă sau atic).

Procentul de ocupare la sol, POT, este un coeficient de urbanism care exprimă raportul dintre suprafața construită la sol și suprafața terenului. Se exprimă în procente. Pentru zonele de case, POT este în mod uzual 40%-50%. În sate și în unele zone din oraș, POT-ul poate fi impus mult mai mic, adică 20%.

Indicatori urbanistici

Coeficientul de utilizare a terenului, CUT, este un coeficient stabilit de urbaniști care arată raportul dintre suprafața construit-desfășurată (suma tuturor nivelelor) și suprafața terenului. El se exprimă unitar. Astfel, un CUT de 1 presupune că pe un teren de 200 mp se pot construi maxim 200 mp de construcție. La un CUT de 0,9, se pot construi doar 180 mp. La un CUT de 2, se pot construi 400 mp.

Construibilul

Zona construibilă, sau, simplu, construibilul, este suprafața de teren rezultată din aplicarea tuturor retragerilor, față de cele patru laturi. Uneori din scăderea retragerilor minim obligatorii, rezultă o suprafață construibilă mai mare decât cea permisă prin POT. În acest caz, obligatorie este respectarea POT.

Dacă prin retrageri, nu se poate ajunge la POT maxim permis, nu este posibilă nerespectarea retragerilor. Cu alte cuvinte, POT-ul va fi mai mic decât cel permis.

Modul de ocupare al parcelei

Amplasarea casei pe parcelă se face în trei moduri: izolat, cuplată la un calcan existent, sau la două calcane (înșiruit). În continuare le vom vedea pe toate trei, după ce vom trece prin definiții ale unor termeni.

Amplasare a casei pe teren.

Tipuri de teren în funcție de tipul de ocupare

Cele trei moduri de ocupare a terenului, sau, mai bine spus, de amplasare a unei construcții pe un teren, sunt cele deja amintite: izolat, cuplat, sau înșiruit. Regulamentele le tratează împreună pentru fiecare zonă din oraș. Dar prin modul de ocupare a terenului, rezultatele sunt atât de diferite, încât trebuie să le discutăm separat.

Cumpărarea unui teren de casă pentru proiecte de case amplasate izolat pe parcelă

1. Casa amplasată în regim izolat

Acest mod de ocupare este uzual în multe cartiere cu case și terenuri cu suprafețe destul de mari.

Retrageri pentru terenurile cu amplasare izolată

La cumpărarea unui teren de casă trebuie să știți că veți fi obligat să construiți în regim izolat, dacă pe laturile stânga-dreapta nu se află nici un calcan.

Retragerile pe aceste părți ale terenului trebuie să respecte același principiu. Este vorba despre o retragere de jumătate din înălțimea la cornișă, dar nu mai puțin de 3 metri.

Cum multe terenuri sunt destul de înguste, această condiționare este destul de restrictivă. În multe locuri se acceptă totuși, ca, pe o latură, retragerea să fie conform Codului Civil. Codul prevede o retragere de minim 2 metri dacă avem ferestre spre vecin. Dacă nu sunt ferestre pe acea parte, 60 de cm. În ultimii ani, însă, autoritățile acceptă tot mai greu conformarea pe o latură conform Codului Civil.

Prevederile Codului Civil

Acceptarea retragerilor conform Codului este legată de modul de construire tradițional. Aceasta presupune că toate casele stau alipite sau apropiate de limita de proprietate aflată spre nord., cu fața la limita de proprietate sudică. Chiar și în orașe, deși regulamentele prevedeau deja alte reguli, mult timp s-a construit așa.

În cazul în care găsiți un teren care nu are calcane pe limita de proprietate, trebuie să verificați dacă aplicarea acelor retrageri asigură posibilitatea de a construi o casă având măcar 6-7 metri lățime. Dacă nu, trebuie văzut spre ce latură s-ar putea aplica o retragere de doar 2 metri. Cu acordul vecinului, s-ar putea construi chiar pe limita de proprietate (la hotar).

Retragerea spre fundul de lot, 5 metri

Pe fundul de lot, se impune, de obicei, o retragere similară, de jumătate a înălțimii la cornișă, dar nu mai puțin de 5 metri.

Mulți clienți s-au arătat neplăcut surprinși de acei 5 metri. Dar este una dintre cele mai bune prevederi ale regulamentelor de urbanism. Dacă toată lumea respectă cei 5 metri, între șirurile de case cu fundurile de lot comune, s-ar ajunge la o distanță de minim 10 metri între construcții. Aceasta permite o aerisire și o luminare naturală bună.

În plus, o fășie de 5 metri lățime, lungă de 10-12 metri lățime, poate fi o grădină de vis. O curte de 3 metri lățime, între casă și gard nu arată prea grozav.

Amplasarea posibilă a locuinței pe un teren cu calcan, prin viitorul proiect de casă.

2. Alipirea la calcan

Am mai scris despre alipirea la calcan, în articolul „Proiecte de case cu alipire la calcan – Rezolvări uzuale”.

După cum se observă în desenul de mai sus, alipirea la calcan se face cu un rost (distanță) de 5-10 cm între clădiri. Cel mai important este ca aceste lucrări să nu afecteze fundația calcanului vecin. Casa vecină se poate prăbuși dacă îi sunt dezgropate fundațiile. Dacă proiectul și lucrările se fac urmărind prevederile unei expertize tehnice, nu sunt probleme. Pare exagerată ideea că lucrările pot avaria grav casa vecină? Vă invit să citiți și: „Cum să (nu) dărâmi casa vecinului”.

Retrageri pentru terenurile cu amplasare izolată

Retragerile sunt la fel ca la construcția izolată. Vom avea cu retrageri de minim 3 metri pe partea opusă calcanului. Minim 5 metri spre fundul de lot. Aliniere cu casele vecine spre stradă.

Ce ar trebui remarcat este că, lățimea casei, raportată la lățimea terenului, poate fi mai mare. Dacă în primul caz, terenul ar avea 14 metri lățime, casa ar putea avea 8. Pe un teren având 10 metri lățime, dar cu un calcan, casa ar avea 7.

Pentru a avea o casă cu lățimea tot de 7 metri, în primul caz, terenul ar trebui să aibă o deschidere de 13 metri. Pentru a construi două case de câte 7×10 m, în primul caz ar fi nevoie de un teren cu 30% mai mare.

Cu cât terenul este mai scump, cu atât mai costisitoare este construirea unei case în regim izolat. Atunci când vrei să cumperi un teren de casă, una dintre cele mai simple soluții pentru a te menține în buget ar fi să cumperi un teren mai mic pe care se poate construi cam același fel de casă.

Reguli privind alipirea la calcan
În imagine am scris calcn în loc de calcan…..

Cele mai multe terenuri din oraș sunt destul de înguste. Dar prezența unui calcan este, în general, un atu al terenului. Soluțiile impuse de intervenția delicată lângă calcanul vecin îți vor mări puțin costurile. Însă, per ansamblu, tot ai mai multe avantaje.

Terenul construibil între două calcane existente.

3. Construire în regim înșiruit (calcan-calcan)

Dacă nu ai citi încă despre casa care se plătește singură, fă-o acum! Este un articol scris recent. În el explorez posibilitatea construirii unei case care își plătește singură ratele. Da, se poate.

La cumpărarea unui teren de casă, terenul cu două calcane, are următoarele avantaje:

Avantaje

Permite construirea mai compactă a casei. Aceasta se va orienta exclusiv către terenul propriu, spre fundul de lot. Practic nu putem avea situații neplăcute legate de vecinătăți. Și ferestrele spre stradă sunt ferite de intervențiile nedorite.

Indiferent de ce vor construi vecinii din stânga sau dreapta, sunt șanse mici ca terenul tău să fie umbrit. Cum și vecinii se vor alipi la calcan, ei nu vor avea ferestre spre tine.

Dezavantaje

Dezavantajele sunt, mai degrabă, minore.

Alipirea la calcan impune respectarea strictă a unor măsuri care vor împiedica avarierea caselor cu calcan. Acestea pot fi relativ costisitoare.

În cazul în care casele vecine au cote de fundare diferite (una cu subsol, alta fără subsol), soluțiile sunt și destul de laborioase.

Realizarea unui subsol devine o aventură. Săpăturile sunt extrem de periculoase. Contramăsurile, mai ales la un proiectele de case, sunt aproape prohibitive.

Un alt dezavantaj este că fațada spre stradă oferă mai degrabă limitări estetice. Pe de altă parte, riscul ca cineva să facă vreo urâțenie, scade.

Astfel de case se pot pierde în peisaj, dar pot fi extrem de confortabile.

La ce trebuie să fii atent la cumpărarea unui teren de casă

Aceste informații despre terenurile de case nu sunt niște mari secrete. Aceste amănunte par lipsite de însemnătate. Dar nu sunt. Când vei răsfoi anunțurile cu vânzări de terenuri pentru construcții, vei recunoaște cele trei cazuri.

Anunțurile imobiliare abundă de oferte de terenuri improprii pentru un proiect de casă. Poți comanda un PUD. Acesta poate modifica retragerile. Dar nimeni nu-ți poate garanta că PUD-ul va fi și aprobat.

Discuțiile cu arhitectul care îți face viitorul proiect de casă

Limitările terenului te vor constrânge la multe compromisuri. Un teren prea îngust duce la impunerea unei așezări forțate a camerelor. Asta însemnă coridoare lungi și înguste. Înseamnă spațiu interior risipit. Înseamnă mai mulți bani cheltuiți pentru construcția unei case mici și întortocheate.

Arhitectul te poate îndruma la cumpărarea unui teren de casă. Arhitectul depinde de calitatea terenului. Eu, personal, prefer să fiu plătit pentru ce desenez. Cu cât terenul este mai bun, cu atât mai plăcută va fi partea de proiectare.

De Octavian Ungureanu

Mă numesc Octavian Ungureanu și sunt arhitect.
Nu proiectez doar blocuri, clădiri de birouri, hoteluri și pensiuni sau clădiri industriale.
Fac și proiecte de case, iar asta îmi place la nebunie.