Construcții case. Negocierea lucrărilor la roșu

Gândul că urmează negocierea lucrărilor la roșu, apoi la finisaje, dă multora frisoane. Cei mai mulți dintre noi nu s-au tocmit niciodată pentru o legătură de pătrunjel, la piață. Eu unul, nu.

Am văzut în articolul Ce trebuie să știi despre viitorul tău proiect de casă că după realizarea proiectului tehnic urmează selecția constructorului. Selecția se realizează tot în baza proiectelor de arhitectură, rezistență și instalații. Acestea conțin listele cu materialele de construcții.

Pentru fiecare material în parte se poate stabili de ce manoperă este vorba. Unele cantități prevăzute în proiect sunt baza de calcul și a altor materiale. De exemplu, sub titulatura de zidării, intră atât cantitatea de cărămizi, cât și mortarul, după cum se poate determina și manopera necesară punerii în operă.

Am scris acest articol limitându-mă la lucrările din faza la roșu. De la finisaje și instalații încolo, lucrările sunt suficient de complicate și am risca să ne pierdem în amănunte.

Negocierea lucrărilor la roșu: betoane, armături, zidării

Lucrările la roșu sunt relativ simple. Intră aici un număr relativ limitat de lucrări, din care cele mai importante sunt zidăriile, betoanele, armarea betoanelor. Aceste lucrări reprezintă cea mai mare parte în această fază.

Față de acestea, celelalte lucrări sunt trasarea casei, săpăturile, transportul pământului rezultat din săpături, umpluturi, un strat de polistiren expandat EPS120 sau EPS150 (care termoizolează planșeul spre sol), o folie de polietilenă și cam atât.

De aceea, dacă ne limităm la a discuta betoanele, armăturile și zidăriile, putem spune că am reușit să negociem grosul lucrării.

Cum se prezintă o ofertă de execuție?

Pornind de la cantitățile stabilite de arhitect și ingineri în documentația aferentă proiectului de casă, ele apar așa:

• turnare egalizare din beton simplu c8/16 în fundații – 5 mc
• turnare betoane c16/20 în fundații – 42 mc
• turnare betoane c20/24 în suprastructură – 45 mc
• confecționat și montat armături OB 37 și PC 52 – 11.873 kg
• zidării din cărămidă eficientă 30x25x24 cm

În ofertă, zidăriile, de exemplu, apar așa:

Toate aceste prețuri se însumează și rezultă suma totală.

De obicei aceste prețuri nu includ TVA. TVA-ul se adaugă la sfârșit, din mai multe rațiuni:

1. Manopera și materialele pot avea TVA diferit. Mai mulți constructori fac oferte prin două firme. Astfel, manopera poate să nu poarte TVA, doar materialele, transporturile și utilajele să aibă TVA.
2. La sfârșitul lucrărilor se pot aduna alte cheltuieli, globale. De exemplu, la manoperă se pot adăuga contribuțiile pentru asigurările sociale, dacă ele nu sunt incluse. La materiale se poate adăuga regia (anumite costuri ale firmei constructorului), anumite cheltuieli indirecte, materiale mărunte șamd.
3. Tabelul final conține, obligatoriu, o rubrică numită cheltuieli neprevăzute. Acestea sunt un provizion din care se finanțează anumite lucrări care ar putea fi uitate de arhitect și inginer și descoperite pe parcurs. Când ofertele sunt bine făcute, arareori se ajunge la consumarea acestei sume.

Lucrările neprevăzute trebuie bugetate, mai ales în cazul în care aveți un credit ipotecar. Ele sunt între 3 și 5%. Dacă lucrările costă în final 100.000 Euro, lucrările neprevăzute pot ajunge la 5.000 de Euro. Uneori mai mult, dacă la finisaje cumpărați tâmplării mai scumpe, parchet, faianță, piatră etc din game superioare de preț.

Sfatul meu este să măriți chiar acest buget, dacă se poate. Este complicat să mai solicitați băncii 5-10 mii de euro. Dacă ei sunt prinși în ofertă și neconsumați, nu se supără nimeni.

Negocierea lucrărilor la roșu – zidării

Haideți să începem cu zidăriile. În acest caz, constructorul a pus cărămida cu un preț de 420 de lei. Haideți să vedem cât costă, de fapt.

Pe site-ul Dedeman, o cărămidă Protherm Light Plus costă 5,97 lei per bucată. Per metru cub, cărămida costă 335 de lei, în această cantitate intrând și mortarul necesar. Dar acest preț include TVA. Prețul fără TVA va fi de 282 de lei/mc.

Dacă zidăria este din alt tip de cărămidă, cum ar fi Porotherm 30 Sth, necesară zidăriilor structurale, prețul per bucată este de 7,38 lei. Prețul per metru cub va fi de 420 de lei.

Vedem, așadar, că oferta la materiale este corectă dacă se referă la cărămida 30 Sth, mult supraevaluată dacă este vorba despre cărămida nestructurală Light Plus.

Eu, de obicei, proiectez case cu structura de rezistență în cadre, din mai multe motive. În acest caz, cărămida necesară este cea mai ieftină, nu cea scumpă.

Putem astfel bănui două scenarii:

1. Constructorul avea deja calculat prețul pentru cărămida mai scumpă. Din neatenție, l-a refolosit.
2. Constructorul știa despre ce este vorba, dar a sperat că această greșeală va trece neobservată.

La 42 de mc, diferența este considerabilă. Astfel, de la 282 la 420 de lei sunt 138 de lei/mc. La aceste costuri se adaugă 3% materiale mărunte, 5% regie, 5% cheltuieli indirecte + TVA.

Deci 138 lei/mc x 42 mc + 3% + 5% +5% +19%. = 7.800 de lei

Manopera zidarului

Pe site-ul Porotherm există ceea ce se numesc norme de deviz. Ele descriu toate materialele și manoperă necesar realizării unui mc de zidărie, calcul care include chiar și pierderile. Puteți găsi acest document, aici: https://www.wienerberger.ro/content/dam/wienerberger/romania/marketing/documents-magazines/technical/Norme+de+deviz+blocuri+Porotherm_comasat+14.05.2018.pdf

Pentru cărămida noastră, norma de deviz însumează 3,20 ore de manoperă pentru realizarea unui mc de zidărie.

Știu de la mai mulți constructori că această normă ar fi un pic mai optimistă, nu se zidesc mai mult de 2 mc pe zi.

Un zidar zidește 2 mc /zi. El este plătit cu 150 de lei net/zi.

Pe site-ul Calculator salarii, am reconstituit salariul unui zidar. 150 de lei/zi x 22 de zile pe săptămână + bonuri de masă de 15 lei. Un câștig decent. Puteți verifica și Dvs. : http://www.calculator-salarii.ro/3300-net-calcul-salariu-constructii/0-15-1-0-0-0.15-1-3000/

Am obținut următorul rezultat:

Salariul brut îl costă pe angajator 4204 lei/lună. Pe zi, acest muncitor va costa 192 de lei. Cum într-o zi el zidește 2 mc, prețul per mc ar trebui să fie 100 de lei, nu 200!

La cei 42 de mc, practic se dublează manopera, de la 4.200 de lei, la 8.400!

Dacă prețul include și TVA pentru manoperă, cei 4.200 de lei plătiți suplimentar, vor costa, de-adevăratelea, 5000 de lei.

Așadar, oferta a fost mărită artificial cu 7.800 + 5000 = 12.800 lei, adică peste 2.600 de lei.

Cum negociați?

În negocieri, cu pixul, creionul și calculatorul pe masă, trebuie să aduceți aceste argumente. Probabil nu veți reuși să scădeți prețul cu 2600 de Euro. În fond, undeva trebuie să fie și profitul constructorului. Dar, cel mai probabil veți putea economisi doar din acest articol, 1600 Euro.

Negocierea lucrărilor la roșu – armături

La oțel, să spunem că pentru cele 11.873 kg de oțel primiți o ofertă de genul:

• material 3,50 le/kg
• manopera 2,50 lei/kg

Nici aici nu apare, de obicei, transportul. Nici utilaje deosebite nu există. Înafară de oțelul în sine, mai intră sârmă de legat armăturile, distanțieri din plastic, capre de susținere a armăturilor, dar toate acestea intră la capitolul materiale mărunte.

Dacă veți căuta pe net, veți vedea o ofertă pe https://otelbeton.net/produse-si-servicii/ , sau aici: https://presto.ro/metale/fier-beton-fasonat/

Prețul este de 2,70-2,75 lei/kg+TVA

Foarte posibil, constructorul vă va spune că prețul este cu TVA este cca 3,30 lei/kg, restul până la 3,50 fiind transportul.

Oricum ar fi, diferența de preț este de 75 de bani/kg, adică aproape un leu /kg cu TVA. 11.873 kg x 0.75 lei = cca 8.900 lei. Adăugând restul cheltuielilor, cei 8.900 de lei devin 12.000 de lei, adică nu mai puțin de 2.500 de Euro.

Manopera pentru confecționat și montat armături

În urmă cu nu mai puțin de 10 ani, oțelul se cumpăra la colaci sau bare și se fasona în șantier. Colacii se întindeau pe stradă, cu un tractor, muncitorii tăind și îndoind barele necesare.

Acum fasonarea nu se mai face așa. Există mașini industriale care știu să îndrepte, taie și îndoaie barele de oțel, cu o precizie neegalată de muncitorii noștri. Marele avantaj este că oțelul fasonat nu are pierderi, sau pierderile sunt, oricum, foarte mici.

Puteți vede aici un film cu o mașină de fasonat armături. Este fascinant, una dintre cele mai interesante tehnologii. Se economisește extrem de multă manoperă.

Revenind la manoperă, haideți să apelăm din nou la normele de deviz. Norma care are cel mai mare consum de manoperă este aceasta:

Manopera aferentă unui kg de armătură este de 0,003 + 0,015 + 0,015 = 0,033 ore/kg.

Revenind la salariul lunar, calculat mai sus, acesta este de 4204 lei, pentru 22 x 8 ore, adică un salariu de sub 24 lei pe oră. Manopera ar trebui să fie de 0,033 x 24 lei = 0,78 lei/kg.

Deci un preț ok ar fi de 1 leu/kg, nu de 2,5o lei cum apare în ofertă.

Diferența de 1,50 lei/kg pentru 11.873 kg de oțel înseamnă 17.800 de lei, la care dacă adăugăm TVA-ul, în cazul în care există, suma ajunge la aproape 21.200 lei, adică 4.400 Euro!

Negocierea lucrărilor la roșu – betoane

Este aproape incredibil, dar la betoane aproape invariabil prețurile ofertate sunt foarte apropiate de prețul cu care betonul pleacă din stația de betoane.

Manopera este, de asemenea, mică, după cum veți vedea că și utilajul apare la un preț similar celor din ofertele pe care le veți găsi pe net.

Unde se sare adesea calul, este la cofraje. O casă de cca 180 mp are cca 400 mp de cofraje. Prețurile cu care acestea apar în oferte sunt adesea de cca 10.000 de Euro. Aceasta înseamnă 25 de Euro/mp. Pentru comparație, termosistemul de fațadă compus din polistiren + tencuială pe masă de șpaclu ajunge pe la aceeași valoare!

Haideți să o lămurim și aici, însă.

Manopera la cofraje

Recunosc că este o chestiune care pe mine personal m-a frământat mulți ani.

Normele de deviz ne arată că pentru un cofraj de scânduri, manopera este de aproape 1,1 ore. Dulgherii sunt printre cei mai scumpi muncitori, așa că voi reface calculul, punând un salariu net nu de 150 de lei pe zi, ci de 250 de lei pe zi, ceea ce ar însemna, net, 5.500 lei/lună, net.

Acest salariu înseamnă puțin peste 7000 de lei pe lună. 7008 lei, ca să fiu mai exact. Înseamnă 40 de lei pe oră. Manopera ar costa 45 de lei /mp.

Știu că mulți constructori vor spune că un dulgher costă și 2000 de Euro pe lună. Foarte probabil, dar nu toți muncitorii care montează cofrajele sunt din cea mai înaltă categorie. Dealtfel, din cele 1,1 ore, doar 0,61 sunt ale unui dulgher categoria 1. Așa că, într-un fel, se compensează.

Cofrajele

Cofrajele sunt de mai multe tipuri. Sunt din cherestea, nerefolosibile, metalice sau din placaje, refolosibile.

O placă TEGO pentru cofraje costă, la Dedeman, între 121 și 180 de lei. Plăcile au 1,25×2,50 metri. Aceasta înseamnă un preț per mp între 33 și 48 de lei, cu TVA inclus, adică între 28 și 41 de lei/mp.

Chiar dacă nu toate panourile de cofraj au grosimea celui mai scump, haideți să acceptăm că ar costa 41 de lei.

Un panou mai are și rame din lemn, necesită și o anumită întreținere etc. Putem admite că el ajunge să coste 60 de lei/mp. Dar astfel de panouri sunt refolosibile. Ele pot fi utilizate și de 10 ori. Dacă acceptăm, totuși că ar fi refolosite de doar 5 ori, costul per metru pătrat ar fi de 12 lei.

Dacă adăugăm și elementele de sprijinire, grinzi din lemn, stâlpi reglabili șamd, cred că putem considera corect un preț de 20 de lei/mp.

Cofraje, manoperă + material

Cofrajele nu ar trebui să coste, după părerea mea, mai mult de 20 + 40 de lei/mp, adică nu mai mult de 60 de lei, sau 12,50 Euro/mp.

În concluzia acestui lung articol voi explica de ce prețurile cofrajelor din ofertele constructorilor sunt atât de mari.

Negocierea lucrărilor la roșu pentru o casă – manopera

Per ansamblu, prețul manoperei poate fi abordat și altfel.

De câți oameni este nevoie pentru a construi o casă și de cât timp?

Pentru construcția unei case de dimensiuni rezonabile (150-200 mp) este nevoie de:

• șef de șantier, un inginer constructor
• responsabil tehnic cu execuția, tot inginer
• 1-2 muncitori bine calificați (maiștri)
• 2 muncitori calificați
• 1-2 muncitori necalificați

În articolul „Viitorul în construcții..” am publicat cheltuielile salariale ale unei firme de construcții pentru un șantier:

Haideți să vedem calculele, întâi pentru un șantier de 6 luni:

	norma	Nr pers	Nr. luni	Salariul net	Salariul complet	Total
Șef șantier	33,33%	1,00	6,00	5.000,00 lei	8.740,00 lei	17.480,00 lei
RTE	20,00%	1,00	6,00	5.000,00 lei	8.740,00 lei	10.488,00 lei
Muncitor calificat 1	100,00%	1,00	6,00	4.500,00 lei	7.865,00 lei	47.190,00 lei
Muncitor calificat 2	100,00%	3,00	6,00	4.000,00 lei	6.991,00 lei	125.838,00 lei
Muncitor necalificat	100,00%	1,00	6,00	3.500,00 lei	6.118,00 lei	36.708,00 lei
Muncitor necalificat 2	100,00%	1,00	6,00	2.000,00 lei	3.486,00 lei	20.916,00 lei
						258.620,00 lei
						54.446,32 €

Apoi, pentru 6 luni, cu facilitățile fiscale introduse de infama ordonanță 114/2018:

Pentru faza „la roșu”, termenul de execuție este de 3 luni. Deci manopera la o casă la roșu ar trebui să fie 20-27 mii de Euro.

Prima observație este că nimeni nu lucrează fix 3 luni. Există anumiți timpi tehnologici care trebuie respectați. Totuși, nu se poate scădea acest timp sub 1,5 – 2 luni.

Dar am avut curiozitatea să văd cât ar fi manopera în condițiile în care salariile ar fi considerabil mai mari, iar aceeași echipă de muncitori ar reuși să facă două case în loc de una, în paralel. Așadar, calculul ar arăta așa:

Dacă s-ar construi două case, în loc de una, tot în 3 luni:

Am mărit norma șefului de șantier de la 33% la 100%. Acesta de obicei se ocupă mai de mai multe șantiere în paralel.

De ce am făcut aceste calcule? Cu ce ne ajută în negocieri?

În loc să studiem articol cu articol oferta constructorului, putem face o contraofertă pornind de la aceste calcule. Atunci când valorile din ofertă se apropie de aceste sume, negocierea devine dificilă. Chiar dacă unii muncitori sunt plătiți la negru, costurile sunt undeva pe aici.

Dacă însă oferta este considerabil mai mare, acesta este un punct bun de pornire. Este un argument rezonabil.

Concluzii

Prima concluzie este că studiind ofertele primite, prețurile ofertate de constructor sunt discutabile. Uneori voit, alteori din teama de a nu se păcăli, constructorii cer prețuri mai mari.

Pe piața muncii există în prezent o mare incertitudine. Cum muncitorii români pot lucra în întreaga Europa pe salarii considerabil mai bune, ei negociază mai bine. Pot pleca oricând.

Mi-au zis constructori că în fiecare vineri se plătesc salariile. De fiecare dată, luni dimineață, stau cu emoții, deoarece unii muncitori nu revin la lucru.

Acesta este un motiv pentru care prețurile au crescut constant în ultimii ani. Solicitând bani mai mulți, firmele de construcții nu plătesc mult mai mult. Ei au însă rezervele financiare pentru că într-o luni neagră, când 1-2-3 muncitori, sau chiar toți, au plecat subit în Germania, să poată angaja repede pe altcineva în locul lor.

Chestiunea cofrajelor

În mod curent eu nu „dau” cofrajele în antemăsurători. Chiar dacă inginerul de rezistență calculează cofrajele, eu obișnuiam să le șterg.

De ce?

În primii ani ai crizei, pur și simplu nu întreba nimeni de cofraje. Constructorii introduceau singuri un cost suplimentar. Dealtfel este și firesc și am să explic de ce.

Normal este ca Dvs. să plătiți ceea ce rezultă. Adică, betonul pus în operă. El trebuie să fie de calitate și turnat, bineînțeles, în cofraje. Pentru izolația exterioară și tencuielile exterioare, constructorii nu solicită bani suplimentar pentru schele. Nu s-au gândit la asta, nu o face nimeni. Ei, totuși, nu pot face tencuielile fără schele.

Prețul cofrajelor este un debușeu pentru a masca creșterile prețurilor. Când prețurile cresc, ei nu pot înmulți totul cu încă 5-10%! Ar începe exact discuțiile și s-ar aduce exact argumentele de care am discutat mai sus.

Cred că la o casă obișnuită, cofrajele nu ar trebui să coste mai mult de 2000 de Euro. Ele ajung să coste și peste 10.000, pentru că, de fapt, acolo este nivelul pieței.

Am spus-o și scris-o de mai multe ori: prețurile în construcții sunt prețuri, nu costuri. Ele sunt guvernate de legile pieței. Când cererea crește și/sau oferta scade, prețurile cresc. Invers, prețurile scad.

Diferența notabilă este aceea că, la noi, muncitorii au debușeul plecării în Vest. Doar atunci când și la noi și în Occident este o criză, prețurile scad.

Un constructor nu este forțat să negocieze prea mult. Până la urmă, dacă unui potențial client i se pare prea scump, va găsi pe altcineva dispus să plătească. Așa că, într-o formă sau alta, oferta nu poate fi negociată prea mult, într-o piață în creștere. Dar nici într-o piață instabilă, ca a noastră.

Concluzie – concluzie: Negocierea lucrărilor la roșu pentru un proiect de casă

Tot ceea ce am scris mai sus sunt argumente pentru a păstra negocierea într-o zonă a argumentelor. Ele pot reduce oferta cu ceva peste 5%. Unii mai pricepuți la negocieri pot obține o astfel de reducere și fără a intra în aceste calcule complicate.

Dar nu toată lumea are abilitatea aceasta.

Pe de altă parte, acum mulți ani, un client finanțist mi-a povestit cum și-a negociat contractul de credit. Știam, în teorie, că se poate face asta, dar nu știam cum. totul a sunat logic, când mi-a spus. Mai mult, a obținut o economie de vreo 20.000 Euro (pe 30 de ani, desigur).

Un alt client mi-a arătat cum din necorelarea contractului de credit cu cel de execuție a pierdut cam 5000 de Euro schimbând Euro în lei, leii în Euro, apoi iarăși în lei, în timp ce constructorul transforma prețurile în lei din ofertă în Euro, apoi iarăși în lei.

Atenție la negocieri și la contractele pe care le încheiați, deoarece banii se pot scurge, pur și simplu, printre degete.

Share sau like!

Dacă ți-a plăcut acest articol, dă-i share sau like. Probabil unul dintre prietenii tăi are nevoie chiar acum de câteva idei de aici!