Alegerea unui teren de casă

Arhitect Octavian Ungureanu / Proiecte Case / Alegerea unui teren de casă
Alegerea (cumpărare) teren de casă

Cumpărarea unui teren de casă este primul pas către construcția căminului mult visat

Alegerea unui teren este primul pas concret pe care trebuie să-l faci pentru a construi o casă.

Însă, înainte de a încheia un contract de vânzare – cumpărare a unui teren de casă ar trebui să verifici dacă este potrivit pentru ceea ce vrei să faci.

Terenul trebuie ales cu grijă însă. În funcție de poziția lui, de vecinătăți și de geometrie, casa ta va fi altfel. Îți vei face un proiect diferit, vei construi diferit.

Casa ta va costa mai mult sau mai puțin în funcție de deciziile pe care le vei lua în această etapă.

Contractul de vânzare cumpărare a unui teren de casă

În realizarea unei tranzacții imobiliare, de vânzare-cumpărare a unui teren de casă, cele două părți ale tranzacției nu se află pe picior de egalitate. Vânzătorul nu riscă nimic. Indiferent de calitățile terenului, prin înstrăinare, orice riscuri legate de exploatarea viitoare revin cumpărătorului.

Cumpărătorul, pe de altă parte, este expus unor riscuri. În primul rând, bănuiesc că nu vrei să cumperi un teren oarecare, ci un teren de casă, pe care să și construiești. Pentru a construi însă, terenul trebuie să cumuleze o serie de calități. Acesta ar trebui să fie în intravilanul localității, să aibă utilități. De asemenea, pe teren trebuie să existe un regulament de urbanism care să permită construirea unei case. În plus, terenul trebuie să îndeplinească o serie de condiții minime puse de acel regulament: să aibă anumite dimensiuni minime și să nu fie afectat de vreo interdicție de construire (totală sau parțială).

Teren de casă în intravilan

Terenul pe care vrei să-l cumperi trebuie să fie în intravilanul localității. El trebuie să aibă acces, regulament de urbanism permisiv, un minim de utilități.

Dacă se află în extravilan, nu înseamnă că nu vei putea construi.

Va trebui însă ca înainte de a construi să-l poți introduce în intravilan.

Aceasta se realizează prin aprobarea unui PUZ – Plan Urbanistic Zonal.

Teren în extravilan

Pentru aprobarea unui PUZ, condițiile pe care ar trebui să le îndeplinească terenul sunt și mai dure decât în primul caz:

  • accesul pe teren
  • utilități
  • scoaterea din circuitul agricol

Această opțiune trebuie tratată cu foarte multă atenție. Și în cazul unei reușite, va dura mult timp și vei avea multe cheltuieli greu de estimat.

În ambele cazuri, dacă terenul este afectat de interdicții de construire parțiale, trebuie să te asiguri că partea neafectată îndeplinește, singură, condițiile pentru a construi.

Ca principiu, va trebui să verifici dacă regulamentul permite construirea unei case pe terenul în cauză și dacă terenul respectă condițiile minime solicitate de regulament.

Pentru a afla acest lucru, trebuie să verifici o serie de documente înainte de a face un contract de vânzare cumpărare.

Ce acte trebuie să verifici la cumpărarea unui teren de casă

Ce acte trebuie să verifici la cumpărarea unui teren de casă?

Legislația din România protejează cumpărătorul în tranzacția de vânzare-cumpărare unui teren sau a altei proprietăți imobiliare.

Totuși, înainte de a începe demersurile pentru a cumpăra un teren, trebuie să știi ce acte trebuie să verifici.

Trebuie verificate mai multe tipuri de acte, din care să reiasă:

  • 1. Cine este proprietarul terenului –Actele de proprietate, din care să reiasă că cel care vinde terenul este, cu adevărat, proprietarul. Nu știi dacă un set de acte de proprietate sunt chiar ultimele acte de proprietate. Solicită-i vânzătorului un Extras de Carte funciară de informare
  • 2. Dacă terenul este intabulat. Întabularea terenului presupune că acesta are o documentație cadastrală, iar terenul este înscris în Cartea Funciară a localității. Aceste informații sunt relevate tot în Extrasul de carte funciară
  • 3. Dacă pe teren există sarcini. Acestea sunt ipoteci, procese de revendicare, succesorale, servituți de trecere șamd. Tot din Extrasul de carte funciară poți afla dacă există.
  • 4. Forma și suprafața terenului. În extrasul de CF apare și un plan al terenului, acesta are doar dimensiuni exprimate, uneori, în metri. Trebuie să soliciți o copie a documentației cadastrale , sau o ridicare topografică. Dacă terenul este intabulat, aceasta s-a realizat în baza unei documentații cadastrale, conforme cu actele de proprietate.
  • 5. Ce regulament de urbanism se aplică pe acel teren, care reiese dintr-un Certificat de urbanism.

Primele trei puncte se pot verifica incredibil de simplu. Este suficient să solicitați proprietarului să vă dea un Extras de Carte Funciară.

Acest act vă spune: suprafața terenului, proprietarii, actele în baza cărora s-a obținut proprietatea. Dar și dacă există sarcini ca cele deja enumerate.

Extrasul de carte funciară – principalul act care trebuie verificat atunci când cumperi un teren

De pe site-ul ANCPI.ro se poate obține un extras de carte funciară în care poți să verifici cine este proprietarul terenului, în baza căror acte, ce mărime are terenul, precum și dacă terenul este grevat de sarcini (procese, ipoteci șamd).

Există două tipuri de extrase de carte funciară. Cel obișnuit, de informare, poate fi obținut de oricine, de pe site-ul ANCPI (Agenția Națională de Cadastru și Publicitate Imobiliară).

https://epay.ancpi.ro/epay/SelectCat.action?catId=1

Acest tip de Extras de Carte Funciară costă 20 de lei pe site-ul ANCPI. Vă recomand ca odată cu Extrasul, să solicitați și un Orto-foto-plan, care costă 15 lei.

Pentru ambele documente trebuie să știți două dintre următoarele. Fie numărul cadastral, numărul de carte funciară, număr cadastral, sau număr topografic al parcelei.

Extras de carte funciară pentru contractul de vânzare cumpărare

Al doilea tip de extras de carte funciară poate fi obținut doar de către notar. Acesta îl solicită pentru încheierea contractului de vânzare cumpărare. La eliberarea acestui extras, Cartea Funciară este blocată, pentru a împiedica vânzarea concomitentă către mai mulți vânzători.

După încheierea actului de vânzare cumpărare, acesta se transcrie în Cartea Funciară (este intabulat).

Notarul vă înaintează și un nou extras de carte funciară de informare. Acesta va atesta că Dumneavoastră sunteți noul proprietar al terenului.

Solicitați vânzătorului un extras de carte funciară pentru terenul de casă

Cel mai simplu este să-i solicitați vânzătorului un extras de carte funciară eliberat de mai puțin de 30 de zile. Puteți verifica pe site-ul ANCPI dacă și cine a solicitat, într-adevăr, acel extras de carte funciară. Pentru aceasta trebuie să vă folosiți de codul numeric trecut pe document.

Acest cod este scris în partea dreaptă-sus, lângă codul de bare

Planul cadastral /Orto Foto Plan

Ce acte verifici? Cine este proprietarul terenului pe care vrei să faci un proiect de casă?

Având un Extras de Carte Funciară, ai aflat numărul cadastral, numărul topografic și numărul de carte funciară. Acum poți solicita singur un orto foto plan.

Orto Foto Planul

Acest plan este o suprapunere a conturului terenului peste un plan fotografic din satelit. În el se pot vedea atât proprietatea în cauză, cât și proprietățile învecinate, drumuri, ape, păduri șamd. Pe acestea sunt marcate și numerele cadastrale ale proprietăților deja trecute în cartea funciară.

Atât planul cadastral, cât și extrasul de carte funciară se eliberează în format PDF. Ele sunt semnate digital de către funcționarii ANCPI.

Dacă aveți un extras de la vânzător, vă recomand să le solicitați, singuri, din nou. Astfel verificați dacă ele nu sunt falsuri.

Planul cadastral pe suport fotografic este util mai ales pentru proprietățile care au servituți de trecere, sau mai mulți vecini. În cazul în care sunt drumuri de servitute, solicitați și pentru acestea extrase de carte funciară. În ele trebuie menționate sarcinile pe care terenul Dvs. le impune pe drumul de servitute.

Documentația cadastrală

Documentația cadastrală, în cazul în care nu se află în posesia vânzătorului, poate fi obținută tot de la OCPCI. Aceasta poate fi solicitată doar de către proprietar, sau de către un împuternicit al acestuia.

În cazul unui teren, documentația cadastrală cuprinde un plan al terenului, care include și inventarul de coordonate ale acestuia.

În documentația cadastrală a unui teren de casă se găsește și un inventar de coordonate ale punctelor de contur.
Inventarul de coordonate cuprinde toate coordonatele, x și y, ale punctelor de contur ale unui teren. Cu ele se poate verifica, într-un program CAD, dacă suprafața terenului este cea trecută în acte, precum și toate dimensiunile importante ale terenului: lățime, lungimi, lungimile laturilor șamd. După inventarul de coordonate se poate reconstitui oricând conturul terenului la fața locului.

Cum verifici ce regulament de urbanism se aplică pe acel teren

Atunci când cumperi un teren de casă, nu trebuie să verifici doar acte de proprietate. La fel de important este ce se poate construi pe acel teren, precum și în ce condiții:

  • funcțiuni admise
  • retrageri și alinieri
  • regim de înălțime
  • POT CUT
  • etc

Pe acest subiect am scris mai multe articole, dintre care îți sugerez să citești: ”Cumpărarea unui teren de casă. Reguli de urbanism” și „Dimensiuni minime pentru un teren de casă”.

Regulamentul de urbanism care se aplică pe un teren de casă este descris în amănunt într-un certificat de urbanism.

Certificatul de Urbanism

Din certificatul de urbanism aflați ce regulament de urbanism se aplică pe terenul pe care vreți să-l cumpărați.

Acesta spune ce se poate construi, ce nu se poate construi, ce se poate construi cu condiții. Veți mai afla ce regim de înălțime este permis. De asemenea, care este regimul de retrageri și alinieri.

Distanța dintre corpurile de clădiri este importantă dacă veți construi o altă clădire.

Certificatul indică și procentul de ocupare la sol, POT, coeficientul de utilizare a terenului, CUT șamd.

Și certificatele de urbanism sunt de mai multe feluri, de informare și de construire.

În certificatul de construire sunt enumerate avizele și acordurile care trebuie obținute în procesul de autorizare al casei.

În cel de informare, sunt trecute numai elementele de regulament.

Întreabă și la primărie!

Acest sfat este mai greu de urmat în București. Dar, în multe alte localități, mai cu seamă în sate și orașele mai mici, funcționarii de la serviciul urbanism îți pot da îndrumarea de care ai nevoie.

În situații mai complicate, am fost, împreună cu clienții mei în audiență la arhitectul șef.

Ce nu trebuie să faci!

Nu ceda la presiuni!

„Mă grăbesc, nici nu vreau să vând dar a apărut o situație, un necaz, o oportunitate, sau plec din țară!”

Nu. Extrasul de Carte funciară se eliberează uneori în câteva minute, în cel mai rău caz, în vreo două zile. Dacă nu se poate elibera, atunci terenul nu are cadastrul făcut, sau este făcut și nu este întabulat.

Oricum nu poți face tranzacția fără întabulare, așa că presiunea este pusă pe tine doar pentru a-ți pierde atnția.

Întreabă un arhitect!

Să întrebi un arhitect dacă și cum este terenul construibil este indicat pentru a evita surprizele. Sunt terenuri care, deși pot părea fără cusur, în realitate, sunt extrem de greu construibile.

În privința siguranței cumpărării unui teren, după cum am spus deja, legislația te apără de fraude. Legislația nu te apără însă de cumpărarea unui teren care, de fapt, să fie neconstruibil.

Oricum, în fazele următoare, va trebui să angajezi un arhitect.

Sfaturile pe care orice coleg ți le poate oferi în această etapă sunt foarte valoroase. În plus, ele pot fi corelate cu ceea ce intenționezi să construiești.

Pot construi o casă pe un teren cumpărat deja?

Era minunat dacă înainte de a cumpăra ai fi verificat modul în care se poate construi pe un teren. Ai fi scăpat de emoțiile și de bătăile de cap. Dar, ca principiu, dacă terenul pe care îl ai deja respectă dimensiunile minime (vezi mai jos), cel mai probabil că da. Probabil că poți construi.

În cazul în care ai un teren ceva mai mic, cu o formă mai ciudată, iarăși, este foarte posibil să poți să construiești. Dar mai greu. Dacă nu sunt respectate condițiile minimale ale regulamentelor de urbanism, aceste regulamente se pot amenda. Adică modifica. Da, vorbesc de infamele PUD-uri și PUZ-uri!

Cel mai important este ca terenul să nu aibă vreo interdicție de construire, sau să se afle în zonele de protecție ale unor rețele, cursuri de apă șamd. Am văzut cazuri.

Nu este nimic plăcut să descoperi că dintr-un teren de 500 de metri pătrați s-ar mai putea construi doar pe o fâșie de 3 metri lățime! Nu vreau să fiu el cel cu veștile proaste, dar într-un astfel de caz nu vei obține vreodată vreo autorizație de construire!

Teren cu casă demolabilă

Dacă terenul are o casă pe el (chiar și ruină), ai o șansă foarte mare să o poți repara și locui. Poate chiar să o extinzi sau și o etajezi. Ce nu ar trebui să faci sub nicio formă, ar fi să te apuci să o demolezi! Regulamentele de urbanism s-au schimbat de-a lungul anilor. Dacă pe vremuri Codul Civil guverna construcția unei case, acum, practic, ea nu mai respectă regulamentul. Odată demolată, este foarte greu să o poți reface.

Situații speciale

Dacă nu găsești în această pagină informațiile care să te lămurească, ia-ți inima în dinți și consultă un arhitect! Sunt multe alte situații care pot să pună sub semnul îndoielii dacă este posibil sau nu să construiești. O postare pe net nu poate enumera toate situațiile speciale care pot să apară.

Dimensiuni minime pe care trebuie să le verifici înaintea încheierii unui contract de vânzare cumpărare a unui terne de casă.

Dimensiuni minime pe care trebuie să le verifici înaintea încheierii unui contract de vânzare cumpărare a unui terne de casă

Dimensiunile minime pentru terenuri de case sunt stabilite prin regulamente de urbanism. Orice fel de proiecte de case trebuie să respecte aceste restricții. O casă nu se amplasează oricum pe un teren. Modul în care se definește zona construibilă este ilustrat într-un alt infografic.

Tot acolo găsiți și o serie de termeni uzuali, explicați.

Seturile de dimensiuni minime ale unui teren de casă sunt stabilite prin regulamentele de urbanism. Ele se referă la geometria fiecărui teren în parte:

  • Deschiderea terenului – lățimea la stradă
  • Suprafața terenului – sunt stabilite o limite inferioare
  • Proporțiile unui teren de casă. Ca principiu, între deschidere și adâncime (latura perpendiculară pe stradă) trebuie să fie un raport de 1/3

Aceste condiții variază în funcție de tipul terenului.

Rațiunea acestor prevederi este ca un teren să nu fie împărțit la nesfârșit. Pe un teren prea mic este greu, dacă nu imposibil să păstrezi anumite standarde de calitate ale viitoarei case. În mod tradițional, „loturile de casă” se dezmembrau și se împărțeau între moștenitori.

Aceste prescripții nu interferează cu dreptul la moștenire, pentru că imobilul se poate vinde.

Știai că un teren poate fi neconstruibil?

Există mai multe cazuri în care un teren este considerat neconstruibil:

1. Terenul are dimensiuni prea mici

Regulamentele de urbanism stabilesc dimensiunile minime pe care o parcelă trebuie să le aibă, precum și elementele legate de geometria sa:

  • Suprafața minimă este de 150 m². Există însă și cazuri în care dimensiunea minimă este mai mare, cum ar fi, de exemplu, 200 m².
  • Deschiderea (lățimea terenului) este mai mare decât adâncimea (lungimea terenului).

2. Terenul este afectat de planuri urbanistice care îi impun o folosință publică

În cazul în care pe teren s-a prevăzut realizarea unei străzi, su a unei bretele de circulație, pe acesta nu se pot emite alte autorizații de construire.

Un astfel de plan, odată ce e aprobat, terenul urmează să fie expropriat pentru utilitate publică. Din păcate documentațiile de urbanism, deși expiră, nu întotdeauna se ridică și interdicțiile.

3. Terenul este într-o zonă de protecție

Magistralele de gaz, liniile electrice de înaltă tensiune, dar și stații de tratare a apei șamd.au zone de protecție care se pot suprapune parțial sau total cu terenul. Aceste rețele au, prin lege, o zonă adiacentă pe care nu se poate construi.

Aceste restricții se numesc servituți tehnice. În cazul în care servitutea este desființată prin devierea rețelelor, de exemplu, se poate construi din nou.

4. Terenul este într-o zonă periculoasă

Albiile râurilor, terenurile cu pericol de alunecare, alte zone inundabile etc au interdicții de construire. Este o măsură firească, deoarece amplasarea unor construcții în zonele de risc ar duce la riscuri privind viața și sănătatea oamenilor, sau la pagube materiale inutile. În aceeași categorie intră și fostele rampe de gunoi.

5. Terenul este înafara localității (extravilan)

Deși se poate construi în extravilan, acest drept este limitat, în teorie, doar pentru construcțiile agricole și de exploatare.

Pe terenurile arabile de categoria întâi este interzisă construirea. Un alt exemplu este pădurea, unde restricția se impune mult mai eficient.

Se poate, totuși, construi pe un teren neconstruibil?

Pe terenurile din primul caz, cu un PUD, sau un PUZ, se poate schimba regulamentul pentru a permite realizarea uneia sau mai multor construcții.

Dar documentația urbanistică trebuie aprobată de consiliul local. Ea trebuie să justifice tehnic și urbanistic faptul că se poate construi.

Dimensiunile minime ale unui teren construibil de casă

Sunt modalități prin care dimensiunile minime „se pot păcăli”. Nu este vorba despre a face ceva ilegal. Este cazul unui teren de casă cu dimensiuni prea mici pentru a putea fi împărțit în două. Să presupunem că este construibil acum. În cazul dezmembrării, cele două parcele rezultate ar fi neconstruibile.

În acest caz se poate solicita o autorizație de construire pentru o casă cu două apartamente. După ce este construită, ea se poate dezmembra (apartamentare). Trebuie însă să știți că, cel mai probabil, rezultatul nu va fi prea grozav. Și proiectul va suferi de pe urma multor constrângeri. Construcția, de asemenea.

Dar haideți mai întâi să vedem situația diverselor tipuri de teren, după modul de ocupare, adică: izolat, cuplat, sau înșiruit.

Tabel cu lățimea minimă (deschiderea) și suprafața minimă pentru un teren de casă, în conformitate cu regulamentele de urbanism.
Dimensiunile minime ale terenurilor, privind Suprafața (m²) și deschiderea (m), sunt incluse în tabel, pentru
regimul de ocupare izolat, cuplat, sau înșiruit. Datele apar în Regulamentul Local de Urbanism al Municipiului București, zonele de locuit.
Amplasarea casei pe teren în regim izolat. Dimensiuni minime ale terenului construibil

Pentru amplasarea unei case în regim izolat, vezi și regulamentul de urbanism pentru un teren de casă.

Amplasarea casei pe teren în regim cuplat. Dimensiuni minime ale terenului construibil

Pentru amplasarea unei case în regim de ocupare cuplat, vezi și regulamentul de urbanism pentru un teren de casă.

Amplasarea casei pe teren în regim înșiruit. Dimensiuni minime ale terenului construibil

Pentru amplasarea unei case în regim de ocupare înșiruit, vezi și regulamentul de urbanism pentru un teren de casă, mai jos.

Reguli de urbanism la cumpărarea unui teren de casă

Reguli de urbanism pentru cumpărarea unui teren și construirea unei case

Acest infografic cuprinde informații utile la cumpărarea unui teren de casă.

Voi explica o mulțime de termeni tehnici. POT (procentul de ocupare la sol), CUT (coeficientul de utilizare al terenului), regim de înălțime, suprafață construită, desfășurată, regim de retrageri și alinieri vor intra în viața ta odată ce vei dori să faci un proiect de casă pe terenul proaspăt achiziționat.

După cum am văzut în celălalt infografic, un teren de casă trebuie să aibă o serie de dimensiuni minime. Altfel, nu se poate construi o casă.

Acestea gabarite sunt diferite în funcție de modul în care se poate amplasa o casă pe ele: în regim de ocupare izolat, cuplat, sau înșiruit. Pentru explicații privind unii termeni tehnici, de urbanism, legați de caracteristicile unei parcele pentru construcții de case, ar trebui să vezi și un alt articol.

Vei vedea atunci când treci în revistă un site cu oferte de terenuri pentru construcții că atunci când un teren pare să fie o ofertă excelentă, el este, cel puțin la prima vedere, neconstruibil, fiind prea îngust.

Proiectele de case trebuie să respecte regulamentele de urbanism. De aceea, o casă nu se amplasează oricum pe un teren. Modul în care se definește zona construibilă este ilustrat mai jos.

Fiecare dintre aceste moduri de ocupare ale unui teren de casă are avantaje și dezavantaje.

La cumpărarea unui teren de casă vei avea trei opțiuni: terenuri pe care va trebui să construiești în regim de ocupare izolat, cuplat la calcan, sau înșiruit

Mai jos, vezi prin exemplificări grafice, cum, pentru fiecare tip de terenuri de case, care permit diferite moduri de ocupare (izolat, cuplat sau înșiruit), există, prevăzut prin regulamentele de urbanism, dimensiuni minime ale parcelei care trebuie respectate pentru ca terenul să poată fi considerat construibil.

Cum se definește construibilul unei parcele de teren. Prin aplicarea retragerilor minime obligatorii, se constituie terenul pe care viitorul proiect de casă trebuie să-l respecte

Cum se aplică regulamentele de urbanism pe un teren de casă

Pe orice teren există un regulament de urbanism care se aplică. Regulamentele de urbanism sunt aprobate de consiliul local, odată cu Planul Urbanistic General. Ele pot fi modificate (legal). Aceasta se face prin aprobarea unui Plan Urbanistic Zonal, PUZ, sau a unui Plan Urbanistic de Detaliu, PUD. Dar sunt anumite condiții privind inițierea ți aprobarea acestor documentații.

În zonele de case, de obicei, există următoarele elemente pe care trebuie să le știi.

Funcțiuni admise, admise cu condiționări și funcțiuni interzise

Nu se poate construi orice. De exemplu, e complicat să construiești un service auto într-o zonă de case. Dar acest lucru este, mai degrabă, în avantajul tău.

Geometria terenului

Terenul de casă este numit lot sau parcelă. Din punct de vedere cadastral, acesta se numește corp de proprietate. Terenul este descris ca având o Deschidere (lățime), o Adâncime (lungime), iar laturile stânga și dreapta se definesc față de un privitor care stă în stradă și se uită la teren. Latura opusă străzii se numește Fund de lot. Latura din față se numește Aliniament (linia de demarcație între proprietatea privată și cea publică (trotuar).

Retrageri și alinieri

Se numește Regim de aliniere al străzii acea linie pe care sunt amplasate majoritatea construcțiilor de pe acea stradă. Alinierea față de aliniament poate fi zero metri (chiar pe aliniament) sau retrasă față de aliniament.

Distanțele dintre construcții și laturile terenului se numesc Retrageri. Retragerea față de stradă este retragerea față de aliniament. Retragerile stânga-dreapta sunt retrageri laterale. Retragere față de parcela din spatele terenului, se numește Retragerea față de fundul de lot.

Regimul de înălțime este înălțimea construcțiilor în nivele (P, P+1E.P+2E etc). În Regulamente ele sunt definite în metri.

Calcan. Calcanul este zidul unei clădiri învecinate (stânga-dreapta), sau spate. Acesta este considerat calcan doar dacă este edificat exact pe limita de proprietate. La mai mult de 60 de cm de limită, se consideră că acea casă este retrasă de la limita de proprietate, chiar dacă nu are nici o fereastră pe acea parte.

Vorbim despre amplasare la calcan, fie despre casa vecină, fie despre casa noastră. Din punct de vedere urbanistic, regulamentele favorizează acoperirea unui calcan cu construcții noi. (Cuplarea la calcan). Regulamentele descurajează crearea de noi calcane.

Regimul de înălțime

Înălțimea unei construcții este cea măsurată între teren și streașină, sau între teren și atic, în cazul caselor „fără acoperiș”, adică acoperite cu o terasă. Înălțimea maximă este înălțimea celui mai înalt element de construcție (coamă sau atic).

Procentul de ocupare la sol, POT, este un coeficient de urbanism care exprimă raportul dintre suprafața construită la sol și suprafața terenului. Se exprimă în procente. Pentru zonele de case, POT este în mod uzual 40%-50%. În sate și în unele zone din oraș, POT-ul poate fi impus mult mai mic, adică 20%.

Cumpărarea unui teren de casă pentru proiecte de case amplasate izolat pe parcelă

Indicatori urbanistici

Coeficientul de utilizare a terenului, CUT, este un coeficient stabilit de urbaniști care arată raportul dintre suprafața construit-desfășurată (suma tuturor nivelelor) și suprafața terenului. El se exprimă unitar. Astfel, un CUT de 1 presupune că pe un teren de 200 mp se pot construi maxim 200 mp de construcție. La un CUT de 0,9, se pot construi doar 180 mp. La un CUT de 2, se pot construi 400 mp.

Construibilul sau edificabilul unui teren de casă

Zona construibilă, construibilul, sau edificabilul este suprafața de teren rezultată din aplicarea tuturor retragerilor, față de cele patru laturi. Uneori din scăderea retragerilor minim obligatorii, rezultă o suprafață construibilă mai mare decât cea permisă prin POT. În acest caz, obligatorie este respectarea POT.

Dacă prin retrageri, nu se poate ajunge la POT maxim permis, nu este posibilă nerespectarea retragerilor. Cu alte cuvinte, POT-ul va fi mai mic decât cel permis.

Amplasarea casei pe teren

Tipuri de teren în funcție de tipul de ocupare

Cele trei moduri de ocupare a terenului, sau, mai bine spus, de amplasare a unei construcții pe un teren, sunt cele deja amintite: izolat, cuplat, sau înșiruit. Regulamentele le tratează împreună pentru fiecare zonă din oraș. Dar prin modul de ocupare a terenului, rezultatele sunt atât de diferite, încât trebuie să le discutăm separat.

Amplasare casă în regim izolat pe teren (parcelă sau lot)

1. Casa amplasată în regim izolat

Acest mod de ocupare este uzual în multe cartiere cu case și terenuri cu suprafețe destul de mari.

Retrageri pentru terenurile cu amplasare izolată

La cumpărarea unui teren de casă trebuie să știți că veți fi obligat să construiți în regim izolat, dacă pe laturile stânga-dreapta nu se află nici un calcan.

Retragerile pe aceste părți ale terenului trebuie să respecte același principiu. Este vorba despre o retragere de jumătate din înălțimea la cornișă, dar nu mai puțin de 3 metri.

Cum multe terenuri sunt destul de înguste, această condiționare este destul de restrictivă. În multe locuri se acceptă totuși, ca, pe o latură, retragerea să fie conform Codului Civil. Codul prevede o retragere de minim 2 metri dacă avem ferestre spre vecin. Dacă nu sunt ferestre pe acea parte, 60 de cm. În ultimii ani, însă, autoritățile acceptă tot mai greu conformarea pe o latură conform Codului Civil.

Prevederile Codului Civil

Acceptarea retragerilor conform Codului este legată de modul de construire tradițional. Aceasta presupune că toate casele stau alipite sau apropiate de limita de proprietate aflată spre nord., cu fața la limita de proprietate sudică. Chiar și în orașe, deși regulamentele prevedeau deja alte reguli, mult timp s-a construit așa.

În cazul în care găsiți un teren care nu are calcane pe limita de proprietate, trebuie să verificați dacă aplicarea acelor retrageri asigură posibilitatea de a construi o casă având măcar 6-7 metri lățime. Dacă nu, trebuie văzut spre ce latură s-ar putea aplica o retragere de doar 2 metri. Cu acordul vecinului, s-ar putea construi chiar pe limita de proprietate (la hotar).

Retragerea spre fundul de lot, 5 metri

Pe fundul de lot, se impune, de obicei, o retragere similară, de jumătate a înălțimii la cornișă, dar nu mai puțin de 5 metri.

Mulți clienți s-au arătat neplăcut surprinși de acei 5 metri. Dar este una dintre cele mai bune prevederi ale regulamentelor de urbanism. Dacă toată lumea respectă cei 5 metri, între șirurile de case cu fundurile de lot comune, s-ar ajunge la o distanță de minim 10 metri între construcții. Aceasta permite o aerisire și o luminare naturală bună.

În plus, o fâșie de 5 metri lățime, lungă de 10-12 metri lățime, poate fi o grădină de vis. O curte de 3 metri lățime, între casă și gard nu arată prea grozav.

Amplasarea posibilă a locuinței pe un teren cu calcan, prin viitorul proiect de casă.

2. Terenuri de case cu calcan. Cuplarea la calcan

Am mai scris despre rezolvările uzuale pentru acele case alipite la calcan.

După cum se observă în desenul de mai sus, alipirea la calcan se face cu un rost (distanță) de 5-10 cm între clădiri. Cel mai important este ca aceste lucrări să nu afecteze fundația calcanului vecin. Casa vecină se poate prăbuși dacă îi sunt dezgropate fundațiile. Dacă proiectul și lucrările se fac urmărind prevederile unei expertize tehnice, nu sunt probleme. Pare exagerată ideea că lucrările pot avaria grav casa vecină? Vă invit să citiți și: „Cum să (nu) dărâmi casa vecinului”.

Retrageri pentru un teren de casă cu calcan

Retragerile sunt la fel ca la amplasarea în regim izolat. Vom avea cu retrageri de minim 3 metri pe partea opusă calcanului. Minim 5 metri spre fundul de lot. Aliniere cu casele vecine spre stradă.

Ce ar trebui remarcat este că, lățimea casei, raportată la lățimea terenului, poate fi mai mare. Dacă în primul caz, terenul ar avea 14 metri lățime, casa ar putea avea 8. Pe un teren având 10 metri lățime, dar cu un calcan, casa ar avea 7.

Pentru a avea o casă cu lățimea tot de 7 metri, în primul caz, terenul ar trebui să aibă o deschidere de 13 metri. Pentru a construi două case de câte 7×10 m, în primul caz ar fi nevoie de un teren cu 30% mai mare.

Reguli privind alipirea la calcan

Cu cât terenul este mai scump, cu atât mai costisitoare este construirea unei case în regim izolat. Atunci când vrei să cumperi un teren de casă, una dintre cele mai simple soluții pentru a te menține în buget ar fi să cumperi un teren mai mic pe care se poate construi cam același fel de casă.

Cele mai multe terenuri din oraș sunt destul de înguste. Dar prezența unui calcan este, în general, un atu al terenului. Soluțiile impuse de intervenția delicată lângă calcanul vecin îți vor mări puțin costurile. Însă, per ansamblu, tot ai mai multe avantaje.

Construibilul (edificabil) pe un teren de casă cu două calcane - Amplasarea unei case pe parcelă în regim înșiruit

3. Construire în regim înșiruit (calcan-calcan)

Dacă nu ai citi încă despre casa care se plătește singură, fă-o acum! Este un articol scris recent. În el explorez posibilitatea construirii unei case care își plătește singură ratele. Da, se poate.

La cumpărarea unui teren de casă, terenul cu două calcane, are următoarele avantaje:

Avantaje ale amplasării unei case în regim înșiruit

Permite construirea mai compactă a casei. Aceasta se va orienta exclusiv către terenul propriu, spre fundul de lot. Practic nu putem avea situații neplăcute legate de vecinătăți. Și ferestrele spre stradă sunt ferite de intervențiile nedorite.

Indiferent de ce vor construi vecinii din stânga sau dreapta, sunt șanse mici ca terenul tău să fie umbrit. Cum și vecinii se vor alipi la calcan, ei nu vor avea ferestre spre tine.

Dezavantajele achiziției unui teren de casă cu două calcane

Dezavantajele sunt, mai degrabă, minore.

Alipirea la calcan impune respectarea strictă a unor măsuri care vor împiedica avarierea caselor cu calcan. Acestea pot fi relativ costisitoare. În cazul în care casele vecine au cote de fundare diferite (una cu subsol, alta fără subsol), soluțiile sunt și destul de laborioase.

Realizarea unui subsol devine o aventură. Săpăturile sunt extrem de periculoase. Contramăsurile, mai ales la un proiectele de case, sunt aproape prohibitive.

Un alt dezavantaj este că fațada spre stradă oferă mai degrabă limitări estetice. Pe de altă parte, riscul ca cineva să facă vreo urâțenie, scade.

Astfel de case se pot pierde în peisaj, dar pot fi extrem de confortabile.

La ce trebuie să fii atent la cumpărarea unui teren de casă

Aceste informații despre terenurile de case nu sunt niște mari secrete. Poate par lipsite de însemnătate. Dar nu sunt. Când vei răsfoi anunțurile cu vânzări de terenuri pentru construcții, vei recunoaște cele trei cazuri.

Anunțurile imobiliare abundă de oferte de terenuri improprii pentru un proiect de casă. Poți comanda un PUD. Acesta poate modifica retragerile. Dar nimeni nu-ți poate garanta că PUD-ul va fi și aprobat. Un PUZ poate crea un regulament de urbanism care să-ți permită să construiești. Dar, după cum am mai spus, va dura, nu este sigur și te va costa ceva.

Așadar, înainte de a încheia un contract de vânzare cumpărare a unui teren de casă, verifică cele de mai sus. Altfel, s-ar putea să ai surpriza că nu vei putea obșine o atorizație de construire. Cu alte cuvinte, nu este un teren de casă, cel mult o tarla pe care să cultivi morcovi.

Discuțiile cu arhitectul care îți face viitorul proiect de casă

Limitările terenului te vor constrânge la multe compromisuri. Un teren prea îngust duce la impunerea unei așezări forțate a camerelor. Asta însemnă coridoare lungi și înguste. Înseamnă spațiu interior risipit. Înseamnă mai mulți bani cheltuiți pentru construcția unei case mici și întortocheate.

Arhitectul te poate îndruma la cumpărarea unui teren de casă. Arhitectul depinde de calitatea terenului. Eu, personal, prefer să fiu plătit pentru ce desenez. Cu cât terenul este mai bun, cu atât mai plăcută va fi partea de proiectare.