Ilias Papageordiadis trece in revista 8 realitati imobiliare ale acestei veri, unele fiind aproape geniale, altele fiind doar pentru a iesi un numar interesant. Pentru fiecare subiect am postat propriul meu comentariu:
1. Continuăm să trăim în „realități” paralele multiple
2. Prețuri de 5 ori mai mari (sau mai mult) pentru terenurile cu potențial pentru energia „verde”
1 si 2. Despre tendinta unora de a solicita preturi mai mari, chiar daca evidenta spune ca nu au de ce. Banuiesc ca este foarte adevarat, intotdeauna piata noastra imobiliara a fost plina de cereri nerealiste, nu vad de ce s-ar fi schimbat ceva intre timp.
3. Prețul dorit continuă să se apropie de cel oferit
Cred ca este una dintre cele mai importante observatii pe care am citit-o de muuult timp: Cumparatorul isi urmareste bugetul disponibil intotdeauna. Este unul dintre aspectele pe care imobiliarele si constructiile nu le-au inteles la noi mult deloc, continua sa nu le inteleaga. Cele mai multe produse se „croiesc” pornind de la puterea de cumparare a pietei. Orice dezvoltare imobiliara trebuie sa tinteasca bugete ale potentialilor cumparatori, nu metri patrati, nimic altceva.
Ofertele imobiliare trebuie facute invers, pornind de la bani inspre produs: „Ce pot sa ofer pentru 30.000?”. Daca raspunsul este: „Doar o garsoniera”, acesta este un raspuns gresit in conditiile in care 99% din piata vinde garsoniere de 30.000. Smecheria este ca 30.000 sa ajunga sa coste un aprtament cu doua camere.
La noi, cel putin in perioada bulei imobiliare, calculele se faceau de la metrul patrat, unul dintre cele mai odioase concepte! Cati metri patrati pot sa obtin? Cat de ieftin pot sa construiesc? Cat de mult pot sa cer?
Asa s-a umplut piata de apartamente de 3 camere de 100 mp pe care se cereau 250.000 Euro si care acum sunt pur si simplu nevandabile.
4. “Prima Casa” a început să fie din ce în ce mai puțin importantă, acum că mai multe bănci oferă credite
Prima casa a fost poate una dintre cele mai gresite miscari dinultimii ani, impreuna cu visele frumos colorate ca „se relanseaza” odata ce: se iau miliarde de la FMI si se pompeaza in banci, trece, se vor face niste corectii vara samd. In fapt aceste politici au amanat la nesfarsit cele doua masuri cu adevarat urgente: 1. Sa cada piata imobiliara cu adevarat, 2 Sa fie executate proiectele falimentare (constructii scumpe, prost gandite, pe terenuri scumpe, cu materiale scumpe, cu manopera scumpa), in paralel cu protejarea nefericitilor care s-au indatorat cu 250.000 Euro sa cumpere apartamentul de mai sus in 30 de ani cu 450 de mii.
5. Proprietățile generatoare de venituri: Încă foarte atractive, încă nu prea multe
Este de bun simt, cu conditia ca veniturile sa fie mai mari decat ratele si nu numai: ca veniturile sa fie evaluate la niveluri corectate si subapreciate. Si o cladire de birouri clasa A, aducea teoretic 300 Euro/mp/an, cu conditia sa nu ajunga sa fie goala la un venit de peste 100.
6. Executări cu prețuri mari = nici o tranzacție, doar discuții
Oriunde in lume, exeutarile se fac si atata tot. La orice proiect s-a luat un avans, s-a mai platit ceva, se mai scoate ceva…. Pierderea poate fi limitata practic la 30-40%. Oricum trebuie facute provizioane pentru 60% din sumele intiale. In plus, acei 60% nu au existat decat in calculatoare. Aici nu vorbim, bineinteles, de creditul de 250.000 de mai sus…. Acolo singura sansa este ca cel imprumutat sa fie convins sa plateasca chiar cu o dobanda de 0,5%, cu amanari, cu termene de gratie, cu orice pret.
7. Inovațiile și ideile noi su[n]t greu de găsit, de aceea sunt foarte importante pentru piața noastră. Bravo, Dle. Popp!
As fi foarte rezervat vorbind despre acest domn. Imi amintesc cum incerca sa explice intr-o emisiune ca betoanele din blocurile „comuniste” nu mai sunt bune, ca sunt vechi si… Pentru cine nu stie, betonul ajunge larezistenta sa maxima la 80 de ani de la turnare, in conditiile in care 80% din rezistenta se obtine dupa 28 de zile. Argumentatia acestui domn avea ca singur scop sa arate ca numai in blocurile noi (daca se paote construite de firma dumnealui) se poate locui, tot fondul locativ fiind practic o cpcana a mortii. Urat, foarte urat!
Ce merita acest domn este respectul ca a fost printre primii dezvoltatori din tara. Insa o vizita intr-un cartier Impact (desi printre cele mai bune) poate arata cum proiectarea defectuoasa l-a facut sa piarda milioane de Euro chiar in plin boom imobiliar.
8. Banca: protagonistul care va defini viitorul segmentului
Dupa cum spuneam si mai sus, bancile s-au complacut odata cu piata in a intinde pelteaua, poate-poate se rezolva ceva de la sine. Mult timp nu am inteles de ce au ales sa ierte developerii falimentari* si sa execute exact cumparatorii finali, apoi a fost clar: pentru ca astfel nu au fost nevoiti sa raporteze „la centru”, la bancile mama, pierderi! Bancherii nu au facut nimic altceva decat sa-si salveze scaunele. Probabil ca vor face exact acelasi lucru.
Este posibil ca eventualele restrictii suplimentare ale BNR sa-i panicheze si sa inceapa realmente sa vanda activele nevandabile, falimentare, sau sa inchirieze apartamente studentilor.
