Definițiile pentru suprafața construită, suprafața desfășurată și suprafața utilă în construcții dau bătăi de cap nu doar celor care doresc să construiască sau să cumpere proprietăți imobiliare. Și printre arhitecți există păreri uneori contradictorii, după cum și autoritățile au păreri diferite pe această temă.
Definițiile acestor suprafețe sunt importante deoarece ele folosesc la calculul coeficienților urbanistici POT și CUT. Dacă la cele mai multe proiecte de case aceste arii nu sunt atât de importante (pentru că arareori POT și CUT sunt o problemă), la construcțiile mai mari, modul în care se calculează acestea este foarte important.
Cum sunt definite suprafețele construite și construit desfășurate de lege?
Suprafața construită este suprafața construcției la sol. Suprafața construită este utilă în calculul Procentului de Ocupare la Sol (POT). În Legea 350/2001, Anexa 2, privind urbanismul, în definiția POT apare și o definire a suprafeței construite la sol:
„amprenta la sol a clădirii sau proiecția pe sol a perimetrului etajelor superioare”
Așadar, legea nu definește direct suprafața construită la sol, dar explică (sumar) cum se calculează.
Interpretarea din Regulamentul Local de Urbanism al Municipiului București
În definițiile asociate Planului Urbanistic General al Municipiului București, (vezi documentul, aici) în cadrul definiției POT, se specifică următoarele:
„PROCENT MAXIM DE OCUPARE A TERENULUI (POT) – reprezintă raportul dintre proiecția la sol a construcției ridicată deasupra cotei terenului natural și suprafața parcelei. În calculul proiecției nu vor fi incluse ieșindurile în consolă în afara planului fațadei a balcoanelor închise sau deschise și nici elementele cu rol decorativ sau de protecție ca streșini, copertine etc. Curțile de aerisire cu suprafața până la 2,0 mp. inclusiv, intră în suprafața construită.”
Suprafața construit desfășurată în Legea 350/2001
Suprafața construită desfășurată este, conform aceleiași legi, „suprafața desfășurată a tuturor planșeelor”. Ca și în cazul suprafeței construite la sol, termenii nu sunt lămuriți direct. Aria construit desfășurată apare în cadrul definiției Coeficientului De Utilizare a Terenului, CUT.
Se specifică, totuși, că în această suprafață nu intră o serie de spații:
„Nu se iau în calculul suprafeței construite desfășurate: suprafața subsolurilor cu înălțimea liberă de până la 1,80 m, suprafața subsolurilor cu destinație strictă pentru gararea autovehiculelor, spațiile tehnice sau spațiile destinate protecției civile, suprafața balcoanelor, logiilor, teraselor deschise și neacoperite, teraselor și copertinelor necirculabile, precum și a podurilor neamenajabile, aleile de acces pietonal/carosabil din incintă, scările exterioare, trotuarele de protecție;” – citat din Anexa 2 a aceleiași legi.
Interpretarea RLU București a suprafeței construit desfășurate
Dar dacă am amintit și Regulamentul Local al Municipiului București, iată că aici definiția CUT diferă puțin:
„COEFICIENT MAXIM DE UTILIZARE A TERENULUI (CUT) – reprezintă raportul dintre suprafața construită desfășurată şi suprafața parcelei. În calculul suprafeței construite desfășurate nu sunt incluse suprafața garajelor și a spațiilor tehnice amplasate în subteran, suprafețele balcoanelor și teraselor deschise precum nici cea a podurilor neutilizabile. În cazul mansardelor se consideră convențional o suprafață egală cu 60% din suprafața nivelului curent”
https://doc.pmb.ro/servicii/urbanism/pug/docs/anexa1.pdf
Suprafața utilă este suprafața tuturor spațiilor interioare ale unui nivel sau a unei construcții întregi. În cazul întregii construcții, vorbim de Suprafața utilă desfășurată. În calculul suprafeței utile intră suprafețele încăperilor, fără spațiile golurilor în pereți (cum ar fi golurile de uși).
„Suprafața balcoanelor, logiilor, teraselor deschise și neacoperite”?
Sintagma „suprafața balcoanelor, logiilor, teraselor deschise și neacoperite” este uneori interpretată ca referindu-se la toate balcoanele, logiile și terasele deschise, acoperite. În fapt, nu cred că aceasta este intenția legiuitorului. Am să explic de ce.
Conform definiției din Micul dicționar academic, ediția a II-a, Academia Română, Institutul de Lingvistică, Editura Univers Enciclopedic, 2010:
balcon sn [At: NEGRUZZI, S. Ț 231 / Pl: ~oane și (rar) ~uri / E: fr balcon, it balcone] 1. Platformă ieșind în afara fațadei unei clădiri, susținută pe capete de grinzi, pe console sau pe coloane, înconjurată de o balustradă și comunicând cu interiorul (casei) prin una sau mai multe uși Cf cerdac, foișor, pridvor. …
Multe construcții etajate au amplasate balcoanele în coloane verticale. Balconul etajului doi este amplasat deasupra balconului etajului întâi. Balconul etajului trei este amplasat peste cel al etajului doi șamd. Această dispunere face ca majoritatea balcoanelor să fie acoperite de balcoanele de deasupra lor.
Dacă acceptăm faptul că un singur balcon, neacoperit, nu intră în calculul suprafeței construit -desfășurate, nu există nici o rațiune pentru a presupune că legiuitorul a încercat să-i discrimineze pe cei care au balcoane deasupra cărora se află un alt balcon, față de cei care au balcoane, dar deasupra acestora nu se află alte balcoane. Legea nu poate introduce discriminări.
Un arhitect ar putea ocoli includerea unor astfel de balcoane accidental acoperite în suprafața construit desfășurată. Ele pot fi amplasate alternativ, fără a sta în coloane. Includerea tuturor balcoanelor și logiilor acoperite în calculul suprafeței construit-desfășurate, ar duce la apariția unor construcții care pur și simplu să nu aibă balcoane, logii sau terase, pentru a putea oferi suprafețe interioare mai mari. Aceasta ar afecta enorm calitatea plastică a arhitecturii.
Același raționament este valabil și la logii. Logiile sunt balcoanele închise pe trei laturi.
Interpretările legate de metodologiile de calcul pentru suprafața construită, respectiv cea desfășurată
Nu avem nici un motiv să acceptăm interpretări abuzive ale textelor. Nu trebuie înțeles că balcoanele acoperite sau logiile ar trebui incluse în suprafața construit-desfășurată. Este adevărat că acestea, în viitor, pot fi închise. Dar astfel de intervenții ar trebui să facă obiectul unor noi autorizații de construire. Cu ocazia eliberării acestor autorizații, administrația verifică dacă indicatorii POT și CUT sunt respectați.
După cum puteți vedea, atât textele la care un petent ar putea face referire sunt diferite, cât și interpretările acestor texte. Definițiile din Regulamentul Local de Urbanism al Municipiului București sunt, însă, interpretări ale unor autori a căror competență este dincolo de orice discuție.
Care este spiritul legislației
Prin prisma acestor interpretări, cât și a cazurilor pe care deja le-am ilustrat, cred că putem stabili cu siguranță principiile după care se calculează aceste suprafețe:
- În calculul suprafețelor construite intră, în general, spațiile închise, cu excepția teraselor circulabile și acoperite.
- Nici definițiile din Legea 350/2001, nici interpretările din RLU București, nu intenționează să descurajeze construcția balcoanelor, și logiilor, chiar acoperite. Acestea au un rol vital în plastica arhitecturală.
- Manipularea modului de calcul a suprafețelor construite și construit-desfășurate este importantă deoarece acestea pot modifica POT, respectiv CUT.
- Includerea în suprafața construită la sol a proiecțiilor etajelor superioare este logică, deoarece legiuitorul urmărește prin POT asigurarea unui anumit raport între suprafața ocupată de construcție și terenul rămas liber.
Abuzuri legate de calculul ariilor construite și a celor desfășurate
S-au comis și se comit abuzuri legate de metodologiile de calcul de ambele părți ale baricadei.
Abuzurile celor care construiesc sunt, uneori, brutale. Largi terase acoperite, circulabile apar adesea pe la blocurile care deja au forțat CUT-ul.
Abuzurile din partea funcționarilor primăriilor țin, mai degrabă, de șpagă. O parte dintre bunii funcționari caută noduri în papură, pentru ca petenții să încerce să-și rezolve problema cu bani.
Unii dintre aceștia folosesc un STAS (Standard de stat) de prin 1987, care are niște definiții ale suprafețelor și ariilor construite, construit desfășurate șamd. Totuși, în pofida părerii generale, standardele nu sunt obligatorii. Pentru a avea un caracter obligatoriu, ar trebui incluse într-o lege, hotărâre de guvern, ordin de ministru, normativ de proiectare și/sau execuție șamd. Pentru cei care au această curiozitate, iată aici, un articol privind poziția standardelor față de lege: https://www.din.de/en/about-standards/standards-and-the-law/legal-significance-of-standards
