Procesul de proiectare al unei case | Arhitect Octavian Ungureanu

Arhitect Octavian Ungureanu / Proiecte Case / Procesul de proiectare al unei case

Cum începe o casă? O scurtă introducere în procesul de proiectare

Bună, sunt Octavian Ungureanu, arhitect, și vreau să te iau cu mine într-o mică călătorie – cea a proiectării unei case. Poate te-ai întrebat vreodată cum se transformă o idee simplă, gen „vreau o casă cu multă lumină”, într-un loc pe care să-l numești acasă. Ei bine, totul începe cu tine – cu dorințele, nevoile și visurile tale. Eu sunt aici doar ca să le dau formă, pas cu pas, până când ceea ce imaginezi devine realitate.

Procesul ăsta e ca o rețetă: ai nevoie de ingrediente bune – un teren, o viziune clară, un strop de răbdare – și de cineva care să le amestece cu grijă. Nu e doar despre desene și calcule, deși sunt și astea importante. E despre a înțelege cum trăiești: unde îți bei cafeaua dimineața, ce vezi când te uiți pe fereastră sau cum vrei să te simți când intri pe ușă. Fiecare casă pe care o proiectez e diferită, pentru că fiecare om e diferit. De aceea, cele mai multe proiecte de case sunt atât de diferite.

Pe pagina aceasta vreau să-ți arăt cum lucrăm – de la prima schiță, când ideile sunt doar niște linii pe hârtie, până la planurile finale, gata să prindă viață. Nu e magie, dar uneori așa se simte, mai ales când vezi totul căpătând contur. Hai să-ți povestesc pe scurt ce implică procesul ăsta – și poate îți vine vreo idee pentru casa ta!

Cuprins

Primul pas: alegerea terenului

Modul de a construi pe un teren este stabilit de regulamentele de urbanism.

Procesul de proiectare al unei case depinde enorm de terenul pe care intenționezi să construiești. Am publicat un text destul de comprehensiv despre alegerea unui teren de casă, dar sunt multe alte aspecte de care ar trebui să ții cont.

Prețul terenului este foarte important. Cu cât plătești mai mult pentru o parcelă, cu atât vei avea un buget mai confortabil pentru a construi. Pe de altă parte, un teren ieftin îți poate impune alte compromisuri în viitor. Gândește-te la ce școală vor merge copiii? Cât timp va dura, în fiecare zi, drumul dus-întors? Câți ani?

La considerentele financiare trebuie evaluate și calitățile terenului. Dacă pentru un sol prost de fundare există soluții, dacă terenul este neconstruibil, nu se mai poate face mai nimic. Modul în care regulamentele de urbanism se aplică pe un teren impun constrângeri mai mari sau mai mici. Ele se vor reflecta atât în funcționalitatea casei (cât de bine este compartimentată), cât și în costuri.

Dacă ai întrebări, nu ezita să mă contactezi! Oricum, ar fi ideal să te consulți cu un arhitect atunci când cumperi un teren de casă. Te va scuti de multe neplăceri și vei avea un set de criterii să filtrezi ofertele proaste, astfel încât să nu pierzi timpul mai mult decât este cazul.

Tema de proiectare a viitoarei case

Tema de proiectare a viitoarei tale case este mai mult decât o listă a camerelor. Totuși, pornind de la ea, vom face o primă evaluare a suprafețelor utile și construite. Ele ne vor ajuta să avem o primă estimare despre cât va costa construcția casei.

Coroborând aceste dorințe cu impunerile regulamentelor de urbanism și cu limitele bugetului tău, putem conveni împreună care dintre dorințele tale sunt mai importante și pentru care vom avea libertatea de a găsi soluții alternative.

Dar la tema de proiectare se adaugă și viziunea ta despre viitorul vostru cămin. Este un proces interesant, când visele devin tot mai concrete. Vom discuta despre relațiile funcționale ale diferitelor spații din casă. Zona de intrare, relațiile dintre living și bucătărie, dintre zona de zi și zona de noapte, dintre interior și exterior.

Oricum, de aici înainte, putem trece la viitoarele schițe.

Conceptul de arhitectură al viitoarei case

Primele schițe

Planul parter al unei case, faza concept de arhitectură.

Da, începem cu schițe!

Aceasta este și prima fază contractuală al colaborării noastre. Conceptul de arhitectură este, de fapt, un anteproiect al acelei case.

Pornind de la teren și de la tema de proiectare, eu fac primele schițe, primele planuri ale casei. Fiecare astfel de propunere este urmată de o discuție între noi. Vom dezbate, pe îndelete, fiecare detaliu.

Aceste discuții sunt, din partea mea, descrierea modului în care casa funcționează. Cum intru, unde îmi las încălțările și hainele de stradă, unde duc cumpărăturile etc.

Cum fiecare om este diferit de oricare altul, viziunile noastre nu sunt, neapărat, aceleași. De aceea am disperată nevoie de reacția ta și a soțului/soției.

Nu-mi place! Nu așa voiam!

Acestea sunt cele mai importante reacții. De ce?

Atunci când nu ne place ceva, ne vine foarte ușor să explicăm de ce nu ne place. „Nu îmi place pentru că este prea îngust”. „Mi-aș fi închipuit că asta este în stânga, nu în dreapta!”.

Fiecare dintre aceste obiecțiuni sunt bine venite. Ele se adaugă temei de proiectare, astfel încât următorul set de planuri al viitoarei case să fie tot mai aproape de ceea ce-ți dorești.

Oricum, vom discuta, întotdeauna, opțiunile pe care le avem. Eu îmi voi justifica alegerile, adăugând argumente la care, probabil, tu nu te-ai gândit. Pe de altă parte, eu aflu motivații pe care nu aveam de unde să le știu.

Odată ce am convenit asupra unui set de planuri, putem să ne ocupăm de aspectul exterior!

Aspectul exterior

Vizitează canalul meu YouTube pentru a vedea mai multe case proiectate de mine, sau vezi pagina Video proiecte case!

Mii de ani, arhitecții au studiat aspectul exterior desenând fațade și perspective. Cum eu am făcut facultatea acum mulți ani, profesorii ne învățau să „furăm perspectivele”, să „dea bine”.

Acum, modelarea 3d face parte din procesul de proiectare al fiecărei case. Programele de randare fac tot mai facilă realizarea a multor imagini exterioare, sau imagini video.

Eu folosesc un program care se numește Twinmotion. Fiind creat pe o platformă de jocuri video, ne putem plimba împreună de jur împrejurul casei. Putem vedea nu doar cum este înăuntru, dar și cum va arăta casa vara, iarna, primăvara, sau toamna. Putem vedea cum ferestrele sunt umbrite sau însorite. Sau cum va arăta casa peste zece ani, când arborii plantați vor crește?

Puteți vedea și singuri aceste simulări, deoarece, folosind un link, veți putea vizualiza pe telefon sau pe calculatorul de acasă.

Modelarea 3d în procesul de proiectare al viitoarei case

Deși este foarte importantă pentru a prezenta clientului casa proiectată, acest mod de lucru este de mare folos chiar pentru noi, arhitecții. Studiul fiecărei fațade în parte face parte din procesul de proiectare. Însă fațadele sunt o imagine 2D care nu reflectă cu adevărat modul în care o casă va arăta.

Proiectând o casă cu tehnologia BIM, modelarea 3D se face concomitent cu primele schițe. Arhitectul are ocazia să vadă în timp real cum arată ceea ce proiectează. Mai mult de atât, acum putem studia exact unghiurile și perspectivele din care casa va fi percepută. Ne putem astfel concentra pe aspectul real al casei, nu desenând compoziții savante care nu pot fi percepute.

Odată cu această fază de proiectare preliminară a unei case, putem trece la proiectul propriu-zis.

Importanța proiectării preliminare a unei case

Conceptul de arhitectură este o componentă a procesului de proiectare preliminară a unei case. Contractual, numesc această fază Anteproiect.

Deși toate fazele de proiecatare sunt la fel de importante, fiecare dintre ele depinde de fazele anterioare. Dacă terenul nu este atent ales, conceptul va avea de suferit. Atunci când conceptul este tratat cu superficialitate, vor fi necesare schimbări în fazele următoare. Schimbările aduse unui proiect în faza de execuție sunt, întotdeauna compromisuri care costă. Este vorba de bani, timp, uneori este nevoie de reluarea procesului de autorizare.

Proiectare unei case presupune soluții înlănțuite

Cu cât i se acordă mai multă atenție, cu atât proiectarea preliminară va avea soluții mai simple, mai elegante, mai ieftine, privind:

Încadrarea în teren, respectarea regulamentelor de urbanism, și încadrarea în spațiul urban
Suprafețe optimizate
O casă funcțională, confortabilă și luminoasă
O locuință trainică, sigură, durabilă
Minimizarea pericolului de incendiu, de accidente, de efecte fizice neplăcute (umezeală, infiltrații, zgomote, siguranță în exploatare)
Un raport bun între costurile de investiție și costurile de întreținere, o casă eficientă energetic.
Nu în ultimul rând, o casă frumoasă, elegantă și cochetă.

O parte dintre cele de mai sus sunt, ceea ce, legal, se numesc exigențe de proiectare. Altele, sunt ori regulamente, ori bun simț. În privința calităților estetice, trebuie să recunosc, eu cred că estetica este o funcțiune a fiecărei case.

Dar hai să mergem mai departe, la proiectarea propriu-zisă a unei case. Pentru început, să vedem care sunt fazele de proiectare ale unei case.

Fazele de proiectare ale unei case

Fazele de proiectare ale unei case sunt:

Proiectarea preliminară, despre care am discutat deja, conceptul de arhitectură sau Anteproiect.
Proiectul de autorizare (DTAC) – documentația tehnică pentru obținerea autorizației de construire.
Proiectul Tehnic și Detaliile de Execuție.

Vom discuta despre fiecare dintre ele, pe rând.

Avizare și autorizare

Procesul de avizare și obținere a unei autorizații de construire pentru o casă include, în general, trei pași consecutivi:

Obținerea unui certificat de urbanism
Obținerea avizelor și acordurilor solicitate în certificatul de urbanism.
Obținerea unei autorizații de construire.

În România, nu se poate construi nimic fără obținerea prealabilă a unei autorizații de construire. Pașii enumerați mai sus fac parte din parcursul autorizării directe, în care terenul de construire respectă toate condițiile regulamentului de urbanism, iar acesta permite construirea unei case.

Pentru terenurile prea mici, cu forme sau vecinătăți particulare, cu un regulament de urbanism impropriu, este nevoie de întocmirea și aprobarea unor documentații de urbanism, PUZ sau PUD, după caz.

Procesul de avizare și autorizare este stabilit prin Legea 50/1991 privind autorizarea construcțiilor. În viitor, această lege va fi înlocuită de Codul Amenajării Teritoriului, Urbanismului și Construcțiilor – CATUC. Dar și aces

Obținerea unui certificat de urbanism

Certificatul de urbanism este un document emis, la cerere, de primăria locală, de sector, sau Primăria Generală a Municipiului București, după caz. El transcrie situațiile juridice, tehnice și economice ale terenului, precum și condițiile pe care petentul trebuie să le îndeplinească pentru a construi:

Condițiile de construibilitate ale terenului: suprafață, formă, dimensiuni, etc.
Indicatorii de urbanism: POT (Procentul de Ocupare a Terenului), CUT (Coeficient de Utilizare a Terenului), regimul de înălțime.
Regimul de retrageri și alinieri.
Lista avizelor, acordurilor și studiilor pe carem petentul trebuie să le obțină și/sau comande.

Certificatul de urbanism nu conferă dreptul de a construi.

Obținerea avizelor și acordurilor solicitate prin Certificatul de Urbanism

Avizele și acordurile solicitate prin certificatul de urbanism sunt de două feluri:

avize de amplasament
avize și acorduri privind proiectul

Avizele de amplasament sunt eliberate de companiile care gestionează rețelele de utilități. Ele confirmă că viitoarea construcție nu se află în zona de protecție a instalațiilor electrice, de alimentare cu apă și canalizare, de gaze etc.

Avizele și acordurile privind proiectul sunt cele ale unor agenții ale statului, cum ar fi DSP (Direcția de Sănătate Publică), ARM (Agenția Regională de Mediu) și altele, cum ar fi CMI (Comisia Monumentelor Istorice) pentru casele amplasate în zone protejate, zone de protecția a unor monumente, sau care sunt monumente (la intervenții).

DTAC – Documentația Tehnică pentru obținerea Autorizației de Construire – sau PAC – Proiectul pentru Autorizația de Construire

În această fază de proiectare a unei case, se întocmește DTAC-ul. Acesta conține o serie de piese scrise și desenate:

Documente:
- Cerere tip+anexă
- Copia certificatului de urbanism
- Dovada proprietății asupra terenului, Extras de carte funciară, Copie documentație cadastrală
- Copii ale avizelor și acordurilor solicitate prin certificatul de urbanism
- Dovada înregistrării proiectului de arhitectură la OAR
- Dovada achitării taxei de autorizație de construire
- Dovada achitării timbrului de arhitectură
- Referate de verificare pentru exigențele de proiectare A, B, D, E, F.
Arhitectură – 2 exemplare:
- Memoriu tehnic de arhitectură, Deviz estimativ, Calculul coeficientului global de izolare termică G
- Planuri de încadrare în zonă și plan de situație
- Planurile tuturor nivelurilor
- Planul acoperișului
- Fațade
- Secțiuni
Rezistență – 2 exemplare:
- Memoriu Tehnic
- Plan și detalii de fundații
Instalații – 2 ex:
- Memorii tehnice pe specialități
- Schemele instalațiilor de sanitare și termice
- Schema tabloului electric general
Studiu geotehnic (copie).

Prin certificatul de urbanism se mai pot solicita și alte documente, cum ar fi studiu de însorire, acordul băncii atunci când există o ipotecă pe teren etc.

Autorizația de construire

Autorizația de construire se solicită de către proprietarul terenului sau de către persoana care are un drept real de a construi.

Cererea de autorizare se depune la aceeași primărie care a eliberat certificatul de urbanism, împreună cu DTAC-ul (Documentația Tehnică pentru Autorizarea Construirii), al cărui conținut este detaliat mai sus. Conținutul său, în cazul caselor, este unul simplificat. DTAC-ul pentru alte tipuri de investiții este mai stufos.

PT (Proiectul Tehnic) al unei case

În această parte a procesului de proiectare al unei case se poate trece la realizarea proiectului tehnic al fiecărei case. Proiectul tehnic se întocmește pentru fiecare specialitate în parte: arhitectură, structuri și instalații.

Proiectul tehnic conține, față de elementele pe care le voi enumera mai jos, următoarele piese de mare însemnătate pentru fazele următoare:

listele de cantități (antemăsurători) care cuprind toate materialele de construcții necesare. Ele sunt foarte utile în faza de selecție a constructorului.
Programe de faze determinante. Aceste sunt faze în care controlul calității trebuie efectuat. Ele sunt determinante pentru controlul calității, deoarece nu se mai pot face verificări uterioare, deoarece lucrările devin ascunse.

Proiectul de arhitectură

Proiectul tehnic de arhitectură al unei case include piesele scrise și desenate după care se poate construi. Arhitectul coordonează și proiectele de specialitate.

Ce include un proiect tehnic de arhitectură al unei case?

Memoriu tehnic, liste de cantități
Plan de încadrare în zonă, planuri de situație.
Planurile tuturor nivelurilor cotate, cu indicarea materialelor de construire.
Fațade, secțiuni, cotate și cu indicarea materialelor de construire.
Detalii, acolo unde arhitectul consideră că sunt necesare detalii de exdcuție.
Tablouri de tâmplărie.

Pentru proiectele de casă, scara uzuală la care sunt întocmite părțile desenate este 1:50. Planul de încadrare în zonă este, în general, la scara 1:2000, iar planurile de situație sunt la scările 1:500, 1:200, sau chiar mai mare.

Detaliile sunt la o scară convenabil aleasă, de la 1:20, 1:10, 1:5, uneori chiar și 1:1.

Proiectul de rezistență

Proiectul tehnic de rezistență (sau structuri) este primul proiect cu care constructorul va începe lucrul (după trasarea care se face după planul de situație).

Proiectul tehnic de structuri include:

Memoriu tehnic
planul de săpătură și fundații
detalii de fundații
planurile de cofrare ale tuturor planșeelor, stâlpilor, grinzilor, diafragmelor din beton armat.
planurile de armare ale tuturor elementelor de mai sus.
detalii de armare ale stâlpilor, grinzilor, pereților din beton armat.
extrase de armare

În funcție de specificul fiecărui proiect, conținutul proiectelor de structuri este diferit.

Proiectele de instalații

Proiectele de instalații includ memorii, breviare de calcul, planuri și scheme ale instalațiilor, uneori detalii, precum și liste de cantități pentru toate materialele folosite.

Alegerea constructorului. Selecția de oferte

Alegerea constructorului este o etapă foarte importantă. În plus, acesta este momentul în care vei afla cât va costa casa ta.

Cea mai bună metodă de a contracta un constructor este ca acesta să facă oferte de execuție pe baza listelor de cantități incluse în proiectele de arhitectură, structuri și instalații.

Organizarea unei selecții de oferte nu este atât de complicată. În cazul nostru, pe o secțiune dedicată a site-ului, sunt postate în format pdf proiectele tehnice ale fiecărei case, precum și listele de cantități.

Atunci când primești 2-3-5 oferte, le poți compara între ele. Vei vedea că pot exista mici diferențe între prețurile fiecărui ofertant pentru beton, oțel etc. Comparându-le, putem nu doar vedea care este nivelul pieței, dar și negocia cu constructorii aceste prețuri.

De asemnea, me vom asigura împreună că anumite clauze de mare însemnătate sunt trecute în contractul de execuție al fiecărei case.

Urmărirea lucrărilor de construcții ale unei case

La construcția oricărei case, trebuie să ne asigurăm că:

proiectele de structură, arhitectură și instalații sunt puse în operă corect, cu materiale de bună calitate, menționate în proiect.
Este respectat sistemul de control al calității în construcții.
Se fac controalele de calitate în fazele determinante, precum și la orice lucrare care devine ascunsă.
Nu se fac modificări fără acordul proiectantului.
Modificările dispuse de proiectant se fac cu dispoziții de șantier. În cazul în care acestea nu se înscriu în prevederile autorizației de construire, acestea trebuie depuse la primărie, pentru a fi vizate spre neschimbare, iar, în cazul în care este nevoie, eliberarea unei noi autorizații de modificare a celei inițiale.

Orice șantier trebuie să aibă următorii specialiști:

dirigintele de șantier – angajat al beneficiarului
șef de șantier – un inginer constructor
responsabil tehnic cu execuția (RTE)

Faza determinantă pe șantierul unei case — În imagine: ing. Cristian Stan – diriginte de șantier, constructorul și arhitect Octavian Ungureanu.

Recepția la terminarea lucrărilor

Procesul de proiectare se încheie doar odată cu recepția la terminarea lucrărilor. Acest document îți permite să întabulezi casa și s-o înscrii pe rolul fiscal.

Recepția la finalizarea lucrărilor de construire a unei case se fac printr-o comisie care include:

reprezentantul beneficiarului – dirigintele de șantier
reprezentanții constructorului – șeful de șantier și RTE – responsabilul tehnic cu execuția
reprezentanții primăriei – Poliiția Locală – Disciplina în construcții.
reprezentantul ISC (Inspectoratul de stat în construcții)
doi specialiști în construcții (arhitecți sau ingineri)
șeful de proiect (arhitectul) și proiectantul de structuri (inginerul de rezistență).

Constructorul, sub îngrijirea dirigintelui de șantier, întocmește cartea construcției. Aceasta include:

Certificatul de urbanism, autorizația de construire, proiectele DTAC
Proiectele tehnice
Toate dispozițiile de șantier
Procesele -verbale întocmite în fazele determinante și cele pentru lucrările care devin ascunse
Documentele de calitate ale materialelor puse în operă.
Lista de betoane
Rezultatele de laborator ale testelor efectuate pe diverse materiale de construcții: beton, oțel etc.
Facturile și avizele de însoțire a mărfii pentru toate materialele de construcție puse în operă.

Importanța procesului de proiectare a unei case

După cum ați putut vedea, procesul de proiectare al unei case nu se încheie odată cu predarea proiectelor în faza DTAC și PT. Nici nu începe cu proiectarea propriu-zisă.

Deciziile pe care trebuie să le iei de la ideea de a construi o casă și finalizarea ei sunt înlănțuite. Fiecare decizie o face pe următoarea mai ușoară sau mai complicată. Proiectarea preliminară a unei case (conceptul) depinde de alegerea terenului. Autorizarea și construcția casei sunt determinate de deciziile luate în acea perioadă incipientă.

Orice soluție adoptată va costa bani, eforturi, muncă din partea multor persoane. De fiecare dată când se face un compromis, el va costa. Atunci când costurile nu sunt evidente, ele vor apare mai târziu.

Cum, cel mai probabil, construcția unei case va fi cea mai importantă investiție pe care o faci, ideal ar fi ca deciziile pe care le iei să fie unele informate. Colaborarea cu arhitectul de-a lungul întregului proces de proiectare a unei case este singura șansă de a accesa cunoștințe de calitate pentru a alege. Piața este plină de informații parțiale, uneori total greșite. Toată lumea vrea să-ți vândă ceva și ar spune orice pentru a face asta!

Dacă ai întrebări legate de procesul de proiectare și de construire al unei case, nu ezita să-mi scrii sau să mă suni!

Succes!

Arhitect Octavian Ungureanu