Ce clauze trebuie să introduceți în contractele de construcții pentru casă?
Încheierea contractului de execuție pentru casă
Ai deja un proiect de casă. Ai obținut autorizația de construire. Ai negociat prețurile cerute de constructor pentru realizarea casei tale. Ați stabilit prețurile pentru construcția la roșu, apoi pentru construcția casei la cheie.
Felicitări!
Acum trebuie să verifici existența unor clauze importante în contractul de execuție al casei.
Clauze în contractele de construcții case:
Predarea-primirea amplasamentului
Predarea de către client și primirea de către constructor a amplasamentului se face din mai multe motive.
Primul motiv este acela că transferă întreaga responsabilitate de pe umerii clientului, pe cei ai constructorului. El este singurul răspunzător de buna funcționare a șantierului. Responsabilitățile legale privind dreptul muncii, securitatea muncii șamd îi revin acestuia, nu clientului. Constructorul și șantierul aflat în responsabilitatea sa sunt obiectul controalelor, inspecțiilor șamd. Același lucru este valabil pentru reclamațiile privind zgomotul, tulburarea liniștii publice șamd.
Implementarea sistemului legal de control al calității
Legea 10/1995 privind calitatea în construcții stabilește un sistem de control al calității. Acesta are ca scop verificarea redundantă a lucrărilor executate. Părțile sunt Constructorul, Proiectantul, Clientul și Statul. Constructorul trebuie să fie reprezentat prin Șeful de șantier, care este inginer constructor, RTE-ul, responsabilul tehnic cu execuția. Clientul este reprezentat prin Dirigintele de șantier. Proiectantul, prin arhitectul și inginerul de rezistență care au întocmit proiectul. Constructorul participă la unele faze determinante printr-un Inspector ISC, iar recepția se realizează împreună cu primăria.
În contractele de construcții pentru case trebuie prevăzută obligația de a organiza inspecțiile în fazele determinante, precum și pe aceea de a întocmi procese verbale pentru fazele interne de control al calității. Printre acestea se numără lucrările care devin ascunse, cum ar fi armarea elementelor din beton armat.
În contract trebuie prevăzut că plățile se vor face doar după încheierea acestor procese verbale. Ele vă asigură, practic, de faptul că toate lucrările de construcții sunt de calitate.
În contract trebuie să stabiliți și cine sunt RTE-ul (responsabilul tehnic cu execuția) și șeful de șantier. De asemenea, va trebui să precizați că lucrările care devin ascunse nu pot fi executate fără încheierea proceselor verbale aferente.
Plățile în contractele de construcții case
Plățile se realizează în sistemul avans pentru lucrări / plată lucrări, pe faze.
Astfel, pe baza graficului de execuție, se stabilesc etapele:
- săpătură și fundații
- elemente verticale parter,
- planșeu peste parter
- elemente verticale etaj,
- planșeu peste etaj
Atât avansul, cât și plățile se vor calcula la etapă. Astfel, se plătește un avans (de obicei echivalentul materialelor necesare realizării fundațiilor). Le terminarea fundațiilor, se plătește integral faza, apoi se achită un avans pentru faza următoare și tot așa.
Altă metodă este plata unui avans (15-30%). Apoi, la fiecare fază stabilită prin contract, se plătește suma din care se scade procentul plătit avans. Practic, avansul plătit la fiecare fază, este dedus până la ultima etapă. Ideea este ca la fiecare etapă, constructorul să aibă bani de luat și să nu fiți în situația de a aștepta lucrări care deja au fost plătite.
Întocmirea Cărții Construcției
Cartea Construcției este compusă din:
- Autorizația de construire și proiectele de autorizație,
- Proiectul tehnic,
- Dispozițiile de șantier emise de proiectant și vizate de primărie spre neschimbare
- Procesele verbale de control al calității
- Certificatele de calitate ale materialelor de construcții puse în operă
- Facturile și avizele de însoțire a mărfurilor
- Condica de betoane
- Rezultatele testelor de control al calității acolo unde este necesar.
Documentele de la 1, 2 și 3 sunt predate constructorului de către client la semnarea procesului verbal de predare-primire a amplasamentului. Procesele verbale de control al calității sunt semnate pe șantier și rămân în posesia constructorului. Toate celelalte documente sunt produse de constructor.
Așadar, constructorul este cel care se îngrijește de completarea Cărții Tehnice.
În foarte multe cazuri apar discuții interminabile, în care constructorul și dirigintele de șantier își pasează responsabilitatea întocmirii Cărții Tehnice. Aceasta se rezolvă prin includerea în contractele de construcții pentru case a acestei prevederi exprese.
Garanția de bună execuție
Garanția de bună execuție este o sumă de cca 10% din valoarea contractului care nu se plătește decât la expirarea garanției.
De obicei se deschide un cont pe numele constructorului, în care garanția se varsă pe măsură ce se fac plățile. Constructorul nu dispune de aceste sume decât la finalul perioadei de garanție, de obicei la un an. Garanția este un motiv de nemulțumire pentru constructor. El are sume blocate, pe care nu le poate folosi.
În condițiile în care multe case costă peste 100.000 Euro, garanția este o sumă importantă. Când piața este în creștere, garanția de bună execuție este o scuză bună de creștere a prețurilor.
Părerea mea este că această garanție este exagerată în cazul caselor. Arareori apar avarii care să impună executarea lor. Avariile curente sunt la tâmplării, acoperișuri, instalații. De obicei furnizorii de tâmplărie, soluțiile de acoperiș etc au propriile garanții oferite de furnizorii de materiale de construcții.
Mai ales în cazul în care clientul este beneficiarul garanțiilor de mai sus, cred că puteți renunța la constituirea acelui fond blocat. Aceasta, bineînțeles, dacă reușiți să mai trageți câteva procente în jos întregul contract.
Sumă fixă sau prețuri dinamice
Sunt două chestiuni de discutat aici.
Prima ar trebui să fie libertatea voastră de a alege anumite materiale de construcții. Pentru acele materiale care ar putea fi schimbate, stabiliți prețurile lor în ofertă. Dacă alegeți altă gresie, trebuie să știți că cea din ofertă costa 50 de lei/mp, iar dacă alegeți una de 65 de lei, să plătiți doar 15 lei în plus. Dacă prețul materialului de finisaj nu este specificat, vă puteți trezi că din contract se vor scădea doar 30 de lei/mp, urmând să plătiți 35 de lei suplimentarea.
A doua poate fi teama constructorului de a nu apărea scumpiri spectaculoase. Unii constructori insistă să introducă o clauză în acest sens.
Dacă altfel reușiți să obțineți prețuri mai bune, făceți-o! Ea poate funcționa în dublu sens: prețurile pot și să scadă, nu doar să crească. Dar pentru aceasta stabiliți un set de prețuri negociabile și un prag al creșterii. Puteți, de exemplu, să stabiliți că diferența de preț va fi împărțită.
Dacă ați citit articolul privind negocierea, știți deja că în ofertă sunt materiale supraevaluate. Vă puteți folosi de această clauză pentru a scădea prețul la aceste articole.
De asemenea, trebuie să specificați, că acolo unde găsiți Dvs. prețuri mai bune, puteți înlocui unele materiale de construcții cu cele furnizate de Dvs.
Aceste condiții trebuie dublate de stabilirea unei sume privind lucrări neprevăzute, mai mare, pentru a avea garanția că puteți finanța aceste depășiri de buget.
Recomandări suplimentare
Dirigintele de șantier
Dirigintele de șantier este angajatul clientului, nu al constructorului. Deși adesea constructorul recomandă sau vine cu un diriginte de șantier, insistați să angajați singuri un diriginte.
Chiar dacă nu este nimic necurat la mijloc, simplul fapt că cei doi sunt amici, poate avea ca efect un control deficitar al calității.
Am avut odată, o situație extrem de neplăcută. Dirigintele recomandase constructorul. La verificarea armării unui perete, cei doi nu au observat că acesta era pe o altă poziție. Acesta era armat bine, ca în proiect, dar stătea cu un metru mai departe. Bineînțeles, toată lumea a observat după ce betonul s-a turnat. Am evitat cu greu demolarea acelei diafragme din beton armat
Armonizarea contractelor de credit și a contractelor de construcții
De obicei ofertele sunt făcute în lei, apoi sunt convertite în lei. Constructorul va putea factura sume în lei mai mari decât cele din ofertă, ca urmare a creșteri cursului Euro.
Există situația când și clientul are creditul în euro. Factura în lei va fi convertită în Euro, dedusă suma în Euro din credit, apoi schimbată suma în Euro în lei.
Clientul devine victima a mai multe calcule de schimb valutar. Cum cursurile diferă, vă puteți trezi că plătiți sume considerabile pentru aceste operațiuni pur scriptice. Împreună cu un consultant financiar, cu cele două contracte pe masă, stabiliți în ce fel trebuie negociate clauzele pentru a fi siguri că nu pățiți așa ceva.
Contractele de construcții nu garantează o bună înțelegere
Sunt cazuri în care relația cu constructorul este dificilă. Impuneți o clauză privind rezilierea unilaterală a contractului de către Dvs. Bineînțeles, trebuie specificat că se plătesc la zi cheltuielile executate. Nu faceți, însă, acest favor și constructorului. Acesta ar trebui să execute contractul chiar dacă ar găsi lucrări mai bănoase în alte părți.
Relația cu constructorul este, totuși, o relație interumană. Contractele de construcții stabilesc doar clauze legale. Amabilitatea nu este o cauză, dar ar trebui avută în vedere.
