Prețuri construcții case la roșu – 2024

Arhitect Octavian Ungureanu / Proiecte Case / Întreabă un arhitect! / Prețuri construcții case la roșu – 2024

Prețuri construcții case la roșu. Update 2024

Acest articol explică modul în care se formează prețurile în construcții. Deși este scris de mai mult timp, absolut toate ideile sunt de actualitate. Trebuie însă să luăm în considerație următorii factori care vor influența în continuare prețurile în construcții.

O cerere mare duce la creșterea prețurilor. O cerere scăzută duce la scăderea lor.

Totuși, la stabilirea prețului la construcția unei case la roșu, calculul se face luând în considerare prețurile tuturor materialelor, al manoperei pentru punerea lor în operă, al transporturilor și manipulării lor, precum și al utilajelor foosite. Din acest motiv se poate face ușor confuzia cu costurile. Costurile sunt ceva mai mici decât prețurile și sunt prețurile plătite de constructor pentru a executa lucrările.

Recesiunea economică

Economiștii au obiceiul de a afirma cam aceleași lucruri. Dar, atunci când economia merge bine, cam toți par să prezică o evoluție bună. Cei care sunt de părerea contrară, nu prea sunt luați în serios.

Când o recesiune apare, pesimiștii se laudă că ei au avut dreptate tot timpul. Restul schimbă macazul, prevăzând o ieșire anevoioasă din recesiune. Până când economia îi contrazice.

Ce vreau să spun este că niciun fel fe predicție nu poate fi luată în serios. Unele au probabilități mai mari de a se adeveri. Altele, mai mici.

Modificările fiscale

Guvernul nostru a introdus o serie de modificări fiscale. Pe de o parte, avantajele fiscale de care se bucurau constructorii, dispar. Aparent, ar însemna că prețurile vor crește, constructorii având costuri mai mari.

Anularea altor facilități fiscale, cum ar fi TVA de 5% pentru locuințele noi. Ce înseamnă asta? Că vom plăti mai mult pentru case, sau că se vor construi mai puține case? Probabil, amândouă. Dar această măsură pe de o parte va micșora cererea în construcții (ceea ce ar trebui să însemne o tendință de micșorare a prețurilor). Pe de altă parte s-ar putea să se construiască doar mai puțin și cel puțin la fel de sciump.

Războaiele

Cele două războaie perturbează deja cam toate piețele. Și mai descurajator este faptul că sunt pricină de răcirea multor relații internaționale. Un fel de război rece peste două războaie fierbinți.

De-abia începuseră să se refacă lanțurile de aprovizionare cu economiile asiatice! Acele perturbări au dus la creșterea multor prețuri în construcții în anii precedenți.

Această isntabilitate regională și globală va afecta apetitul pentru investiții. Aceasta înseamnă, din nou, o scădere a cererii în construcții. Și firmele de construcții, și muncitorii vor avea mai puțin de lucru.

Inflația

Din perioada pandemiei, prețurile au început să crească, aproape la orice produse. Chiar și în Zona Euro, inflația a urcat până pe la 10%. La noi a fost și mai rău. Bine, cine a trăit în anii 90 știe că se poate și mai rău. Mult mai rău.

Dar prețurile care cresc inflaționar nu mai scad. Când inflația este de 10%, prețurile cresc, în medie, cu 10%. Nu mai coboară.

Milton Friedman spunea că inflația este produsă doar de mult prea mulți bani. Deși o criză ca cea energetică pare să-l contrazică, ceva mă face să cred că are dreptate. Ce ar mai trebui adăugat în ecuație este costul indus de birocrație.

Prețul energiei

Cine spune că prețurile energiei au crescut doar din cauza războaielor, se înșeală. Sau vrea să înșele.

În Uniunea Europeană, cel puțin, politicile de trecere la o economie mai vrede au fost principala presiune în domeniu. Închiderea centralelor nucleare în Germania, a celor pe cărbune în multe alte țări, nu prea avea cum să ducă la prețuri mici.

Pe de altă parte, aceste politici sunt în mod clar o carte bună. În contextul războaielor, dependența de energie ieftină din țări dubioase poate pune pe butuci cam orice economie.

Reglementări

Reglementările influențează orice piață. În construcții sunt o mulțime de normative, legi, hotărâri de guvern, ordine de ministru șamd care, prin cerințele minime, duc la o creștere a prețurilor.

Standardele nZEB, de exemplu, pot duce ușor la creșteri de prețuri de cca. 10%, dacă nu și mai mult. Sigur, casele care asigură acest standard sunt mai călduroase și vor avea consumuri energetice mai mici. Vor necesita, în schimb, investiții mai mari.

Toate elementele de mai sus pot doar influența variația prețurilor. În sus sau în jos. Pe de o parte, constructorii par să aibă costuri mai mari decât în anii precedenți.

Pe de altă parte, toate aceste influențe par să ducă la o contracție a volumului de construcții. Aceasta poate fi însă contrabalansată prin investițiile cu bani ieftini sau gratuiți: PNRR și alte fonduri nerambursabile. Astfel de investiții pot ocupa un număr considerabil de agenți economici din construcții. Totuși, România nu a excelat niciodată la cheltuirea lor.

O recesiune economică va duce la cereri mai mici de energie, materiale de construcții, forță de muncă șamd. Pe de altă parte, recesiunile aduc cu ele și creșteri de dobânzi. Este greu de spus care dintre aceste tendințe va reuși să fie vectorul variației prețurilor. Scăderile datorită contracției cererii, sau puseele inflaționiste?

În anul 2024, deși trendul de creștere al prețurilor în construcții va continua, nu vom asista la o creștere importantă. Aceasta va fi egală cel mult cu inflația.

În cazul în care cererea de oțel și ciment pe piața internațională va scădea, vom asista și noi la scăderi ale prețurilor oțelului și cimentului. Totuși, aceste economii vor fi înghițite de cheltuielile mai mari ale constructorilor cu taxele și personalul.

Vă doresc lectură plăcută în continuare!

Probabil că este prea devreme pentru a aproxima ce prețuri pentru construcții de case la roșu vor fi în viitor. Anul trecut a fost unul dintre cei mai ciudați ani. Construcțiile s-au resimțit de pe urma Pandemiei Covid 19 ca într-o reală criză. Anul acesta, prețurile pot avea fie o evoluție caracteristică unei crize economice. Este însă posibil ca și totul să se reia ca și când nimic nu s-ar fi întâmplat.

Vă invit să citiți articolul de mai jos, în primul rând pentru a înțelege ce factori influențează fluctuația prețurilor în construcții și ce efecte au aceste fluctuații asupra contractelor derulate.

Prețuri pentru construcții case la roșu 2005-2020

Pentru a estima ce prețuri pentru construcții case la roșu vom avea în 2020, m-am folosit de datele strânse în 15 ani de activitate. Unul dintre serviciile oferite este acela de a organiza selecții de oferte pentru proiectele de case pe care le-am făcut.

Astfel, am avut la dispoziție zeci de oferte.

Datele folosite pentru a extrage aceste prețuri pentru construcții case la roșu provin de la peste 20 de constructori. Unii dintre ei au dat prețuri ani la rând.

Cum am folosit aceste prețuri pentru construcții case la roșu?

5 proiecte de case

Pentru a afla ce prețuri pentru construcții case la roșu au fost folosite în ultimii ani

Am extrapolat aceste prețuri pentru construcții de case la roșu pentru:

  • cele două proiecte de case economice făcute de mine. Este vorba despre Casa Economică Tip A, respectiv Casa Economică Tip B. Am folosit aceste două proiecte pentru că s-au construit într-un număr relativ mare (de peste 20 de ori fiecare).
  • două proiecte de case obișnuite, având aceleași caracteristici tehnice. Este vorba despre un proiect de casă în Buftea, un proiect de casă în București, Berceni și un al treilea proiect de casă în Otopeni. Am folosit aceste trei proiecte pentru că au caracteristici tehnice similare.

La cele trei proiecte de case unicat, caracteristicile pentru care le-am ales sunt:

  • structură de rezistență în cadre din beton armat
  • stâlpi din beton armat de 30×30 cm
  • planșeele peste parter, respectiv peste etaj au deschideri mari (pentru a evita grinzile care ar împărți camera de zi în două)
  • zidării de umplutură, de 30 de cm grosime.

Primele două case au fost construite în 2012-2013, respectiv 2018. Cea de-a treia casă urmează a fi construită în 2020. Pentru anul 2020 am avut la dispoziție mai multe oferte, printre care 4 pentru casa din Otopeni. Selecția de oferte pentru proiectele care intră în execuție în acest an nu s-a încheiat.

Raportarea prețurilor la mp

După ce am văzut cât ar fi costat fiecare dintre cele 5 case dacă ar fi fost construite între anii 2005-2020, am raportat aceste valori la suprafețele construit-desfășurate. Au rezultat astfel prețuri pe care le-am rotunjit la 5, respectiv 10 Euro.

Trebuie să țineți minte că prețurile pe metru pătrat nu însemnă nimic. Ele sunt relevante doar din punct de vedere statistic. Lucrările de construcții de case nu se contractează cu prețuri la metru pătrat.

Despre raportul dintre prețuri și costuri în construcții

Am scris recent postarea Negocierea lucrărilor la roșu pentru un construcția unei case. Am arătat acolo cum ofertele primite conțin prețuri care nu țin de cost + rată profit. Constructorii tind să-și pună prețuri similare cu ale pieței.

Am analizat în acel articol, cât de mult pot fi supradimensionate prețurile la manoperă pentru zidărie, respectiv la montajul carcaselor de armături. Pentru un salariu uzual (complet, cu carte de muncă, bonuri de masă șamd), costul manoperei la acest articol este de sub 80 de bani per kilogram. În oferte apar însă prețuri de 2,00 – 2,50 lei/kg. 

Aș considera prețul de 2 lei pe kg ca fiind corect, deoarece el ar trebui să includă un salariu și pe lunile de iarnă. Dacă un fierar betonist câștigă 3300 lei net/lună +22 de bonuri de masă, acest salariu ar trebui să-i vină și în lunile din iarnă. Altfel, este prea mic, într-adevăr. În a doua ordine de idei, acest preț ar trebui să includă și profitul firmei de construcții.

„…mai sunt și pierderi, materiale mărunte, mai fură ăia la cântar…”

Astăzi am discutat cu un client despre ofertele primite pentru casa lui. Oțelul era 3,25 lei/kg. Firmele care-l fasonează îl livrează cu 2,75 (vedeți iarăși articolul cu Negocierea….). La obiecțiunea clientului meu, constructorul a replicat că mai sunt și pierderi, materiale mărunte, plus că „mai fură ăia la cântar”.

Materialele mărunte sunt prinse separat în ofertă, deci este un argument ridicol. În privința pierderilor, oțelul fasonat nu are pierderi. Plătești doar ceea ce cumperi. Mașinile moderne de fasonat fac o treabă admirabilă. Datorită apariției acestor mașini, necesarul de manoperă a scăzut enorm!

Impactul tehnologiei asupra manoperei

Tehnologiile ca mașinile de fasonat au redus incredibil de mult nevoia de manoperă, păstrând prețuri competitive. Exceptând perioada 2006-2008, când prețul mondial al oțelului a crescut, el a rămas cam în tot timpul acesta puțin peste 50 de Eurocenți/kg. În acea perioadă la noi încă nu se înmulțiseră firmele care fasonează oțel.

Înainte de introducerea acestor mașini, muncitorii îndreptau, tăiau și fasonau oțelul. Tăierea unei bare de 8-10 mm grosime cu foarfeca este o muncă grea. Am încercat în tinerețe și am ratat din fericire hernia inghinală.

Când colacii de bare se îndreptau, tăiau și fasonau pe șantier, montajul era cea mai simplă sarcină. Totodată această tehnologie a eliminat pierderile. Eventualele capete de bare rămân la furnizor care le trimite producătorilor de oțel. Ele sunt topite și revin în șantiere. 

Raportul dintre prețuri și costuri crește

Economia de manoperă pe care fasonarea mecanizată a adus-o nu s-a materializat în micșorarea prețurilor. Prețurile sunt duse în sus și în jos de piață, de raportul dintre cerere și ofertă. Când economia și creditarea cresc, prețurile cresc. Creșterea costurilor trage, dacă piața o permite, și creșterea prețurilor.

Costurile pentru materiale de construcții și a manoperei depind, firește, tot de piață. Impactul lor asupra prețurilor constructorilor depinde de puterea de a suporta aceste prețuri.

Cum a evoluat manopera

Costurile manoperei au depins de integrarea României în Uniunea Europeană. În anii 90 și începutul anilor 2000, muncitorii noștri ajungeau mai greu în Occident. Pe de altă parte, pentru mulți tineri, munca pe un șantier a fost unica soluție. De obicei aduși de rude, ei au ajuns să se califice, fiind acum buni zidari, fierari betoniști, dulgheri, zugravi, instalatori șamd. Foarte mulți muncitori au preferat să lucreze în așa zisele echipe de meseriași. Cât de des se putea luau cam orice casă.

Pentru firmele de construcții, echipele de meseriași au fost o puternică concurență. Multe și-au scăzut prețurile până la niveluri similare meseriașilor. Profiturile constructorilor erau ascunse în discounturile pe care le primeau de la furnizori, precum și în anumite lucrări făcute mecanizat. 

În a doua parte a anilor 2000, mulți muncitori au plecat în Occident. Ei au eliberat acea presiune de pe umerii constructorilor, iar prețurile manoperei au crescut. Peste aceasta s-a suprapus și bula imobiliară, ceea ce a mărit și mai mult prețurile. 

Prețuri pentru construcții case la roșu 2005-2024. Analiza evoluției

În graficul de mai sus observăm că în anii 2000, continuând un trend mai vechi, prețurile încep să crească. Ele ating vârful în 2007-2008. Motivele au fost bula imobiliară, plecarea muncitorilor, creditarea abundentă.

Criza economică

Când și-a făcut criza efectele, s-a redus numărul lucrărilor noi extrem de mult. Dar în 2009, inclusiv 2010, constructorii încă mai aveau de lucru pe șantierele începute în 2007-2008. În același timp, criza făcea ravagii în Occident.

Încă din 2007, Spania a început să-și închidă șantierele. Dar mulțimea muncitorilor români a început să se întoarcă în țară de-abia prin 2008, 2009, 2010. Rămași fără lucru, fără perspective nici în celelalte țări occidentale, au revenit în patrie.

Cum și firmele de construcții românești erau afectate, s-a reluat situația anilor 90. Muncitorii noștri au început să ia, din nou, lucrări în regie proprie. Și-au reluat concurența cu firmele de construcții. Din acest motiv prețurile la construcții au scăzut dramatic. Au fost români care au reușit să construiască și cu 300-350 Euro/mp. Manopera revenise undeva pe la 40-50 Euro/mp, roșu+finisaje.

Relansarea economică

Când economia a început să se redreseze, prețurile au crescu ușor. Dar timp de aproape 5 ani, din 2012 până prin 2017, creșterile s-au plafonat. Am oferte de preț de la anumiți constructori, în ani consecutivi, în care variațiile de prețuri sunt infime sau chiar inexistente.

În același timp, Europa Occidentală își relua investițiile în construcții. Din nou a început un exod al muncitorilor. De data aceasta, nimic nu îi mai reținea. Până și Marea Britanie și-a terminat perioada de grație negociată cu Uniunea privind dreptul la muncă al românilor și bulgarilor.

La nivel european, munca în construcții este cel mai prost plătit sector din economie. Și în sectorul comercial sunt salarii medii orare mai mari. Puteți vedea niște date în articolul Viitorul (apropiat) în construcții, scris tot de mine. Dar aceste salarii mici sunt încă mult mai bune decât pot plăti constructorii români.

Ultimii ani

În ultimii ani, muncitorii au simțit puterea de a negocia. Pentru mulți constructori este o mare bătaie de cap să angajeze muncitori, atât calificați, cât și necalificați. Ocazional, ei ajung să plătească și echivalentul a 2000 Euro/lună unor muncitori bine calificați, cum sunt dulgherii. 

Salariile oficiale au crescut. Au crescut și salariile plătite la negru. La aceasta s-au adăugat și efectele infamei OUG 114/2018. În cazul construcțiilor, efectele au fost benefice. Din costul angajatorului cu forța de muncă, aproape 80% ajunge în buzunarele angajatului.

Salariile în construcții

Dacă am face un calcul grosier, pentru o casă construită la roșu, în care 5 persoane au salariile nete de 4800 lei/lună (1000 de Euro), costurile unui constructor ar fi de sub 20.000 Euro. Dar nu toți muncitorii câștigă, net, 1000 Euro. De asemenea, ei nu lucrează 100% pe un singur șantier în cele trei luni. Cu o bună programare, în 4 luni, o echipă de 5 oameni poate construi două case la roșu, nu una. 

costuri salariu 1000 Euro în construcții

Comportamentul firmelor de construcții

De la sfârșitul anului 2018, un grup de constructori, strânși într-o federație patronală, au propus guvernului inițierea unei certificări a firmelor de construcții. Probabil că ideea a pornit de la a asigura lucrările publice. Oricum, propunerile legislative s-au referit atât la sectorul public, cât și mediul privat.

Din fericire, încercarea a eșuat. Spun din fericire, deoarece efectele asupra consumatorilor ar fi fost dezastruoase. Numărul firmelor certificate pentru lucrările mai mari s-ar fi micșorat, ceea ce ar fi dus la creșterea prețurilor. Aceasta urma să se întâmple peste tendința firească de creștere a prețurilor.

Concurența ar fi fost atât de grav afectată, încât volumul construcțiilor ar fi scăzut extrem de mult. Aceasta s-ar fi întâmplat pentru toate tipurile de investiții. Vorbim aici și de case, dar și de blocuri, clădiri de birouri, clădiri industriale șamd.

Panica

Speriați de pretențiile muncitorilor, constructorii au fost aproape paralizați. Mai multe firme de construcții mai mici au refuzat să transmită oferte de execuție. Nesiguranța privind angajații a dus la includerea în oferte a unor sume foarte mari pentru manoperă. Am mai spus-o deja, aceasta nu le-a mărit oamenilor salariile prea mult, dar firmele preferă să știe că pot plăti și mult mai mult dacă sunt forțate.

Muncitorii sunt plătiți vinerea, iar șefii de șantiere îi așteaptă cu emoție să revină luni dimineața la lucru. Luni pot fi deja la poarta unui șantier din Germania.

Sunt firme mai mari care au început să lucreze cu muncitori străini. Vietnamezii se mulțumesc cu vreo 500-700 dolari pe lună. Vice a făcut un excelent reportaj pe această temă.  

Prețurile materialelor de construcții 

Prețurile materialelor de construcții nu sunt atât de complicate ca manopera. Materialele de construcții sunt mărfuri ale căror cotații internaționale fluctuează în concordanță cu creșterile și descreșterile economice, dar între limite mai strânse.

A fost nevoie de consumurile spectaculoase ale Chinei care pregătea Olimpiada din 2008 pentru a trage prețul oțelului mult în sus. Aceasta se întâmpla exact în perioada în care economia mondială creștea pe bula creditelor.

Evoluția prețului oțelului 2005-2019
Puteți observa că prețurile pentru construcții case la roșu sunt influențate și de prețul oțelului. Este de notat explozia din 2008, care, practic, a dublat prețurile oțelului. Creșterea din ultimii ani este iarăși evidentă. Prețul oțelului și prețul petrolului sunt cei mai buni indicatori ai economiei. Sursa imaginii: https://www.unarcorack.com/steel-average/historical-steel-price-aug-30-2019/

Prețurile în construcții din perspectivă europeană

Evoluția prețurilor în construcții- 2005 - 2019
Prețurile în construcții din România sunt influențate de prețurile din restul Uniunii. Observăm în această statistică Eurostat aceleași trenduri ca în prețurile calculate de mine. România are însă uneori tendințe mai conservatoare. Platoul din 2012-2017 de care vorbeam a fost mai drept decât cel al Euro28.

Panta creșterii din ultimii ani nu este la fel de abruptă ca cea din 2005-2008. În același timp, aceste trenduri arată că în sectorul construcțiilor există oportunități pentru muncă, producerea de materiale de construcții și business. Ce nu ne arată aceste date este în ce măsură consumatorii finali pot suporta aceste trenduri crescătoare.

Astfel de trenduri par să crească la infinit. Pragul superior pe care clienții finali îl suportă duce însă la încetinirea și stoparea investițiilor în construcții. Scad brusc cererea, producția de oțel, ciment, materiale de construcții, iar salariile fie scad, fie crește șomajul în rândul muncitorilor.

Ceea ce pare a fi necesar pe termen scurt, mediu și lung, pare să fie accelerarea inovațiilor din construcții. Deși vedem pași spectaculoși în printarea 3d, sau în robotizarea unor lucrări de construcții, aceste tehnologii nu au intrat însă în piață. Vezi, din nou, articolul privind Viitorul în construcții.

Ce prețuri pentru construcții case la roșu vom avea în 2020?

Trendul va continua, deși cred că se va mai domoli ritmul creșterilor. Pentru casele cu structuri de rezistență mai ieftine, prețurile se vor apropia de 300 de Euro/mp. Pentru cele obișnuite, probabil vor crește puțin peste 300, 320, poate 330.

Oricum, după cum am tot scris, aceste valori sunt interesante mai ales din punct de vedere statistic. Ele pot intra într-un trend ca elemente de comparație. Sunt, de asemenea, utile, în a schița un buget în perioada preliminară proiectării.

Ce soluții se întrevăd pentru a contracara aceste tendințe

Pentru cei care doresc să-și construiască o casă, apar mai multe opțiuni.

Una dintre ele este optimizarea temei de proiectare. Înțeleg prin optimizare proiectarea unor case ceva mai mici, care pot fi însă extinse în perioade economice mai bune, sau când aceste extinderi sunt necesare.

O altă soluție este realizarea unor proiecte de case care să permită o autofinanțare. Am scris recent articolul Proiect pentru o casă care se plătește singură. Condițiile pentru a construi o astfel de casă sunt destul de restrictive, dar nu imposibile.

Pentru constructori, apar, de asemenea, noi soluții. Totuși, atât timp cât activitatea în sector nu se va restrânge, nu va exista nici o presiune în a-și schimba modul de a face afaceri. Dar perioada fastă ar trebui să-i determine măcar să-și crească baza materială, mai ales cu utilaje care economisesc manopera. Indiferent de ce se întâmplă pe piața locală, munca fizică va fi tot mai scumpă.

Dacă v-a plăcut acest articol, vă invit să-i dați share pentru ceilalți care ar avea nevoie de informațiile aduse. De asemenea, vă invit să vă abonați la acest blog, pentru a putea afla primii când voi scrie alte articole interesante.

Vă mulțumesc!

De Arhitect Octavian Ungureanu

Mă numesc Octavian Ungureanu și sunt arhitect.
Nu proiectez doar blocuri, clădiri de birouri, hoteluri și pensiuni sau clădiri industriale. Fac și proiecte de case, iar asta îmi place la nebunie.