Probabil că este prea devreme pentru a aproxima ce prețuri pentru construcții de case la roșu vor fi în 2021. Anul trecut a fost unul dintre cei mai ciudați ani. Construcțiile s-au resimțit de pe urma Pandemiei Covid 19 ca într-o reală criză. Anul acesta, prețurile pot avea fie o evoluție caracteristică unei crize economice. Este însă posibil ca și totul să se reia ca și când nimic nu s-ar fi întâmplat.
Vă invit să citiți articolul de mai jos, în primul rând pentru a înțelege ce factori influențează fluctuația prețurilor în construcții și ce efecte au aceste fluctuații asupra contractelor derulate.
Pentru a estima ce prețuri pentru construcții case la roșu vom avea în 2020, m-am folosit de datele strânse în 15 ani de activitate. Unul dintre serviciile oferite este acela de a organiza selecții de oferte pentru proiectele de case pe care le-am făcut.
Astfel, am avut la dispoziție zeci de oferte.
Datele folosite pentru a extrage aceste prețuri pentru construcții case la roșu provin de la peste 20 de constructori. Unii dintre ei au dat prețuri ani la rând.
Cum am folosit aceste prețuri pentru construcții case la roșu?
5 proiecte de case
Pentru a afla ce prețuri pentru construcții case la roșu au fost folosite în ultimii ani
Am extrapolat aceste prețuri pentru construcții de case la roșu pentru:
- cele două proiecte de case economice făcute de mine. Este vorba despre Casa Economică Tip A, respectiv Casa Economică Tip B. Am folosit aceste două proiecte pentru că s-au construit într-un număr relativ mare (de peste 20 de ori fiecare).
- două proiecte de case obișnuite, având aceleași caracteristici tehnice. Este vorba despre un proiect de casă în Buftea, un proiect de casă în București, Berceni și un al treilea proiect de casă în Otopeni. Am folosit aceste trei proiecte pentru că au caracteristici tehnice similare.
La cele trei proiecte de case unicat, caracteristicile pentru care le-am ales sunt:
- structură de rezistență în cadre din beton armat
- stâlpi din beton armat de 30×30 cm
- planșeele peste parter, respectiv peste etaj au deschideri mari (pentru a evita grinzile care ar împărți camera de zi în două)
- zidării de umplutură, de 30 de cm grosime.
Primele două case au fost construite în 2012-2013, respectiv 2018. Cea de-a treia casă urmează a fi construită în 2020. Pentru anul 2020 am avut la dispoziție mai multe oferte, printre care 4 pentru casa din Otopeni. Selecția de oferte pentru proiectele care intră în execuție în acest an nu s-a încheiat.
Raportarea prețurilor la mp
După ce am văzut cât ar fi costat fiecare dintre cele 5 case dacă ar fi fost construite între anii 2005-2020, am raportat aceste valori la suprafețele construit-desfășurate. Au rezultat astfel prețuri pe care le-am rotunjit la 5, respectiv 10 Euro.
Trebuie să țineți minte că prețurile pe metru pătrat nu însemnă nimic. Ele sunt relevante doar din punct de vedere statistic. Lucrările de construcții de case nu se contractează cu prețuri la metru pătrat.
Despre raportul dintre prețuri și costuri în construcții
Am scris recent postarea Negocierea lucrărilor la roșu pentru un proiect de casă. Am arătat acolo cum ofertele primite conțin prețuri care nu țin de cost + rată profit. Constructorii tind să-și pună prețuri similare cu ale pieței.
Am analizat în acel articol, cât de mult pot fi supradimensionate prețurile la manoperă pentru zidărie, respectiv la montajul carcaselor de armături. Pentru un salariu uzual (complet, cu carte de muncă, bonuri de masă șamd), costul manoperei la acest articol este de sub 80 de bani per kilogram. În oferte apar însă prețuri de 2,00 – 2,50 lei/kg.
Aș considera prețul de 2 lei pe kg ca fiind corect, deoarece el ar trebui să includă un salariu și pe lunile de iarnă. Dacă un fierar betonist câștigă 3300 lei net/lună +22 de bonuri de masă, acest salariu ar trebui să-i vină și în lunile din iarnă. Altfel, este prea mic, într-adevăr. În a doua ordine de idei, acest preț ar trebui să includă și profitul firmei de construcții.
„…mai sunt și pierderi, materiale mărunte, mai fură ăia la cântar…”
Astăzi am discutat cu un client despre ofertele primite pentru casa lui. Oțelul era 3,25 lei/kg. Firmele care-l fasonează îl livrează cu 2,75 (vedeți iarăși articolul cu Negocierea….). La obiecțiunea clientului meu, constructorul a replicat că mai sunt și pierderi, materiale mărunte, plus că „mai fură ăia la cântar”.
Materialele mărunte sunt prinse separat în ofertă, deci este un argument ridicol. În privința pierderilor, oțelul fasonat nu are pierderi. Plătești doar ceea ce cumperi. Mașinile moderne de fasonat fac o treabă admirabilă. Datorită apariției acestor mașini, necesarul de manoperă a scăzut enorm!
Impactul tehnologiei asupra manoperei
Tehnologiile ca mașinile de fasonat au redus incredibil de mult nevoia de manoperă, păstrând prețuri competitive. Exceptând perioada 2006-2008, când prețul mondial al oțelului a crescut, el a rămas cam în tot timpul acesta puțin peste 50 de Eurocenți/kg. În acea perioadă la noi încă nu se înmulțiseră firmele care fasonează oțel.
Înainte de introducerea acestor mașini, muncitorii îndreptau, tăiau și fasonau oțelul. Tăierea unei bare de 8-10 mm grosime cu foarfeca este o muncă grea. Am încercat în tinerețe și am ratat din fericire hernia inghinală.
Când colacii de bare se îndreptau, tăiau și fasonau pe șantier, montajul era cea mai simplă sarcină. Totodată această tehnologie a eliminat pierderile. Eventualele capete de bare rămân la furnizor care le trimite producătorilor de oțel. Ele sunt topite și revin în șantiere.
Raportul dintre prețuri și costuri crește
Economia de manoperă pe care fasonarea mecanizată a adus-o nu s-a materializat în micșorarea prețurilor. Prețurile sunt duse în sus și în jos de piață, de raportul dintre cerere și ofertă. Când economia și creditarea cresc, prețurile cresc. Creșterea costurilor trage, dacă piața o permite, și creșterea prețurilor.
Costurile pentru materiale de construcții și a manoperei depind, firește, tot de piață. Impactul lor asupra prețurilor constructorilor depinde de puterea de a suporta aceste prețuri.
Cum a evoluat manopera
Costurile manoperei au depins de integrarea României în Uniunea Europeană. În anii 90 și începutul anilor 2000, muncitorii noștri ajungeau mai greu în Occident. Pe de altă parte, pentru mulți tineri, munca pe un șantier a fost unica soluție. De obicei aduși de rude, ei au ajuns să se califice, fiind acum buni zidari, fierari betoniști, dulgheri, zugravi, instalatori șamd. Foarte mulți muncitori au preferat să lucreze în așa zisele echipe de meseriași. Cât de des se putea luau cam orice casă.
Pentru firmele de construcții, echipele de meseriași au fost o puternică concurență. Multe și-au scăzut prețurile până la niveluri similare meseriașilor. Profiturile constructorilor erau ascunse în discounturile pe care le primeau de la furnizori, precum și în anumite lucrări făcute mecanizat.
În a doua parte a anilor 2000, mulți muncitori au plecat în Occident. Ei au eliberat acea presiune de pe umerii constructorilor, iar prețurile manoperei au crescut. Peste aceasta s-a suprapus și bula imobiliară, ceea ce a mărit și mai mult prețurile.
Prețuri pentru construcții case la roșu 2005-2020. Analiza evoluției
În graficul de mai sus observăm că în anii 2000, continuând un trend mai vechi, prețurile încep să crească. Ele ating vârful în 2007-2008. Motivele au fost bula imobiliară, plecarea muncitorilor, creditarea abundentă.
Criza economică
Când și-a făcut criza efectele, s-a redus numărul lucrărilor noi extrem de mult. Dar în 2009, inclusiv 2010, constructorii încă mai aveau de lucru pe șantierele începute în 2007-2008. În același timp, criza făcea ravagii în Occident.
Încă din 2007, Spania a început să-și închidă șantierele. Dar mulțimea muncitorilor români a început să se întoarcă în țară de-abia prin 2008, 2009, 2010. Rămași fără lucru, fără perspective nici în celelalte țări occidentale, au revenit în patrie.
Cum și firmele de construcții românești erau afectate, s-a reluat situația anilor 90. Muncitorii noștri au început să ia, din nou, lucrări în regie proprie. Și-au reluat concurența cu firmele de construcții. Din acest motiv prețurile la construcții au scăzut dramatic. Au fost români care au reușit să construiască și cu 300-350 Euro/mp. Manopera revenise undeva pe la 40-50 Euro/mp, roșu+finisaje.
Relansarea economică
Când economia a început să se redreseze, prețurile au crescu ușor. Dar timp de aproape 5 ani, din 2012 până prin 2017, creșterile s-au plafonat. Am oferte de preț de la anumiți constructori, în ani consecutivi, în care variațiile de prețuri sunt infime sau chiar inexistente.
În același timp, Europa Occidentală își relua investițiile în construcții. Din nou a început un exod al muncitorilor. De data aceasta, nimic nu îi mai reținea. Până și Marea Britanie și-a terminat perioada de grație negociată cu Uniunea privind dreptul la muncă al românilor și bulgarilor.
La nivel european, munca în construcții este cel mai prost plătit sector din economie. Și în sectorul comercial sunt salarii medii orare mai mari. Puteți vedea niște date în articolul Viitorul (apropiat) în construcții, scris tot de mine. Dar aceste salarii mici sunt încă mult mai bune decât pot plăti constructorii români.
Ultimii ani
În ultimii ani, muncitorii au simțit puterea de a negocia. Pentru mulți constructori este o mare bătaie de cap să angajeze muncitori, atât calificați, cât și necalificați. Ocazional, ei ajung să plătească și echivalentul a 2000 Euro/lună unor muncitori bine calificați, cum sunt dulgherii.
Salariile oficiale au crescut. Au crescut și salariile plătite la negru. La aceasta s-au adăugat și efectele infamei OUG 114/2018. În cazul construcțiilor, efectele au fost benefice. Din costul angajatorului cu forța de muncă, aproape 80% ajunge în buzunarele angajatului.
Salariile în construcții
Dacă am face un calcul grosier, pentru o casă construită la roșu, în care 5 persoane au salariile nete de 4800 lei/lună (1000 de Euro), costurile unui constructor ar fi de sub 20.000 Euro. Dar nu toți muncitorii câștigă, net, 1000 Euro. De asemenea, ei nu lucrează 100% pe un singur șantier în cele trei luni. Cu o bună programare, în 4 luni, o echipă de 5 oameni poate construi două case la roșu, nu una.
Comportamentul firmelor de construcții
De la sfârșitul anului 2018, un grup de constructori, strânși într-o federație patronală, au propus guvernului inițierea unei certificări a firmelor de construcții. Probabil că ideea a pornit de la a asigura lucrările publice. Oricum, propunerile legislative s-au referit atât la sectorul public, cât și mediul privat.
Din fericire, încercarea a eșuat. Spun din fericire, deoarece efectele asupra consumatorilor ar fi fost dezastruoase. Numărul firmelor certificate pentru lucrările mai mari s-ar fi micșorat, ceea ce ar fi dus la creșterea prețurilor. Aceasta urma să se întâmple peste tendința firească de creștere a prețurilor.
Concurența ar fi fost atât de grav afectată, încât volumul construcțiilor ar fi scăzut extrem de mult. Aceasta s-ar fi întâmplat pentru toate tipurile de investiții. Vorbim aici și de case, dar și de blocuri, clădiri de birouri, clădiri industriale șamd.
Panica
Speriați de pretențiile muncitorilor, constructorii au fost aproape paralizați. Mai multe firme de construcții mai mici au refuzat să transmită oferte de execuție. Nesiguranța privind angajații a dus la includerea în oferte a unor sume foarte mari pentru manoperă. Am mai spus-o deja, aceasta nu le-a mărit oamenilor salariile prea mult, dar firmele preferă să știe că pot plăti și mult mai mult dacă sunt forțate.
Muncitorii sunt plătiți vinerea, iar șefii de șantiere îi așteaptă cu emoție să revină luni dimineața la lucru. Luni pot fi deja la poarta unui șantier din Germania.
Sunt firme mai mari care au început să lucreze cu muncitori străini. Vietnamezii se mulțumesc cu vreo 500-700 dolari pe lună. Vice a făcut un excelent reportaj pe această temă.
Prețurile materialelor de construcții
Prețurile materialelor de construcții nu sunt atât de complicate ca manopera. Materialele de construcții sunt mărfuri ale căror cotații internaționale fluctuează în concordanță cu creșterile și descreșterile economice, dar între limite mai strânse.
A fost nevoie de consumurile spectaculoase ale Chinei care pregătea Olimpiada din 2008 pentru a trage prețul oțelului mult în sus. Aceasta se întâmpla exact în perioada în care economia mondială creștea pe bula creditelor.
Prețurile în construcții din perspectivă europeană
Panta creșterii din ultimii ani nu este la fel de abruptă ca cea din 2005-2008. În același timp, aceste trenduri arată că în sectorul construcțiilor există oportunități pentru muncă, producerea de materiale de construcții și business. Ce nu ne arată aceste date este în ce măsură consumatorii finali pot suporta aceste trenduri crescătoare.
Astfel de trenduri par să crească la infinit. Pragul superior pe care clienții finali îl suportă duce însă la încetinirea și stoparea investițiilor în construcții. Scad brusc cererea, producția de oțel, ciment, materiale de construcții, iar salariile fie scad, fie crește șomajul în rândul muncitorilor.
Ceea ce pare a fi necesar pe termen scurt, mediu și lung, pare să fie accelerarea inovațiilor din construcții. Deși vedem pași spectaculoși în printarea 3d, sau în robotizarea unor lucrări de construcții, aceste tehnologii nu au intrat însă în piață. Vezi, din nou, articolul privind Viitorul în construcții.
Ce prețuri pentru construcții case la roșu vom avea în 2020?
Trendul va continua, deși cred că se va mai domoli ritmul creșterilor. Pentru casele cu structuri de rezistență mai ieftine, prețurile se vor apropia de 300 de Euro/mp. Pentru cele obișnuite, probabil vor crește puțin peste 300, 320, poate 330.
Oricum, după cum am tot scris, aceste valori sunt interesante mai ales din punct de vedere statistic. Ele pot intra într-un trend ca elemente de comparație. Sunt, de asemenea, utile, în a schița un buget în perioada preliminară proiectării.
Ce soluții se întrevăd pentru a contracara aceste tendințe
Pentru cei care doresc să-și construiască o casă, apar mai multe opțiuni.
Una dintre ele este optimizarea temei de proiectare. Înțeleg prin optimizare proiectarea unor case ceva mai mici, care pot fi însă extinse în perioade economice mai bune, sau când aceste extinderi sunt necesare.
O altă soluție este realizarea unor proiecte de case care să permită o autofinanțare. Am scris recent articolul Proiect pentru o casă care se plătește singură. Condițiile pentru a construi o astfel de casă sunt destul de restrictive, dar nu imposibile.
Pentru constructori, apar, de asemenea, noi soluții. Totuși, atât timp cât activitatea în sector nu se va restrânge, nu va exista nici o presiune în a-și schimba modul de a face afaceri. Dar perioada fastă ar trebui să-i determine măcar să-și crească baza materială, mai ales cu utilaje care economisesc manopera. Indiferent de ce se întâmplă pe piața locală, munca fizică va fi tot mai scumpă.
Dacă v-a plăcut acest articol, vă invit să-i dați share pentru ceilalți care ar avea nevoie de informațiile aduse. De asemenea, vă invit să vă abonați la acest blog, pentru a putea afla primii când voi scrie alte articole interesante.
Vă mulțumesc!
