Rolul oricărui arhitect în dezvoltările imobiliare nu trebuie redus doar la etapa proiectării propriu-zise. Implicarea unui arhitect în fazele premergătoare, adică stabilirea tipului de investiție, a principalilor parametri, legați de suprafețele construite, regimul de înălțime, nișa imobiliară, dar și alegerea terenului în acord cu investiția propusă, asigură șansele de succes al proiectului imobiliar.
De unde începe implicarea arhitectului în proiectele imobiliare
Cei mai mulți cred că rolul unui arhitect într-un proiect se limitează la a proiecta o construcție pe un teren anume. Foarte des, arhitecții primesc cereri de oferte de proiectare atunci când investitorul are deja terenul pentru construcții în portofoliu, precum și o schiță de temă de proiectare. Una dintre primele întrebări adresate de investitor este legată de modul în care s-ar putea construi mai mult decât regulamentul prevede în astfel de cazuri.
Trebuie spus că pentru orice teren, regulamentul local de urbanism trasează un volum construibil, pornind de la POT (procentul de ocupare la sol), CUT (Coeficientul de utilizare al terenului), precum și de la regimul de retrageri și alinieri care guvernează o zonă. Chiar dacă regulamentul poate fi corectat teoretic printr-un PUZ (Plan Urbanistic Zonal) sau PUD (Plan Urbanistic de Detaliu), peste aceste prevederi nu se prea poate trece cu ușurință. În plus, forțarea regulamentului este văzută tot mai des de populație ca o practică greșită, contra comunității.
Află aici mai multe despre regulamentele de urbanism!
Foarte multe proiecte de dezvoltare imobiliară în România au avut succes fie datorită unei piețe într-o creștere nefirească, fie datorită unui fler senzațional al investitorului. Câteodată succesul se datorează corupției. Foarte rar ele par să fie rodul unei colaborări de durată între arhitect și dezvoltator.
Cum ar trebui început un proiect imobiliar
Rolul arhitectului ar trebui să fie unul activ în toate cele șase faze ale unui proiect imobiliar, pe care le descriu mai jos. Pentru fiecare dintre ele, aportul nostru poate să fie extrem de important, deoarece, mai ales, în primele trei faze se fac cele mai multe greșeli, greșeli pe care proiectarea propriu-zisă cu greu le poate repara.
1. Stabilirea publicului țintă (segmentul de piață) – Programarea
În mod normal, pentru orice produs, construcțiile fiind, la rândul lor, un produs, trebuie identificat publicul țintă. În al doilea rând, pentru segmentul de piață ales, trebuie hotărât ce tip de construcții trebuie realizate: numărul de camere pentru apartamente, prețul la care se va face vânzarea șamd. Același raționament ar trebui aplicat și în cazul proiectelor de clădiri de birouri, sau a proiectelor rezidențiale cu unități independente – case, vile, locuințe înșiruite șamd.
2. Parametrii preliminari ai proiectului imobiliar – Evaluarea preliminară:
- Numărul de unități construite, tipul clădirii, clădirilor, suprafețe desfășurate, necesarul de teren
- Tipul de teren pe care se poate construi ceea ce este estimat la punctul anterior: Suprafață, regim de înălțime permis, POT, CUT, funcțiuni permise, vecinătăți șamd.
- Bineînțeles, după cum spunea Rockefeller, trebuie stabilită locația, locația, locația!
- Stabilirea datelor financiare: valoare de investiție, valori de vânzare/închiriere, costuri de finanțare
3. Alegerea terenului pentru construcții
Odată ce știi cum trebuie să fie un teren pentru construcții, alegerea unuia potrivit nu mai este atât de dificilă. Sunt deja stabilite locația (zona din oraș), unitatea teritorială de referință pentru care se aplică un anumit capitol al regulamentului și nu altul, suprafața, deschiderea minimă șamd
4. Proiectare, avizare și autorizare
După cum spuneam, aici sunt chemați de obicei arhitecții, dar mare parte din parametrii proiectului au fost stabiliți prin primele trei puncte enumerate.
5. Selecția constructorului
Arhitectul și echipa de proiectare sunt în măsură să organizeze selecția de ofertă pentru alegerea unui constructor. Partea tehnică a selecției include întocmirea documentațiilor de selecție, a caietelor de sarcini, liste de cantități șamd.
6. Lucrări de construcții
Arhitectul și restul echipei de proiectare pot acorda asistență tehnică atât în ceea ce privește verificarea calității (stabilită prin lege), a procesului tehnologic, adaptării unor soluții pentru folosirea unor anumite materiale de construcții, sau/și aprobarea folosirii unor materiale de construcții și stabilirea parametrilor tehnici pe care acestea trebuie să le respecte.
Rolul unui arhitect în proiectul imobiliar
Rolul unui arhitect nu trebuie limitat strict la proiectare în cazul dezvoltărilor imobiliare. Un arhitect poate și trebuie să se implice în toate etapele enumerate mai sus.
Chiar și când nu pare să fie așa, multe firme sau birouri de proiectare pot oferi o consultanță extrem de utilă în toate aceste faze. E drept că și noi, arhitecții, explicăm greu ce poate să facă un arhitect și ce nu mai poate să facă dincolo de un anumit punct.
Concluzii
Am vorbit despre flerul dezvoltatorului mai sus. Sunt sigur că există oameni care pur și simplu pot să „miroasă” o oportunitate de departe. Cu siguranță parte dintre ei sunt dezvoltatori imobiliari.
Pe de altă parte calculul matematic nu poate fi egalat de nimic. Flerul este legat de noroc și de multe ori ajută când cadrul general este unul favorabil acțiunii gândite.
Piața imobiliară este acum destul de jos, cumpărătorii sunt foarte circumspecți, iar succesul unei dezvoltări este adesea pe muchie de cuțit. Acum, mai mult ca oricând, un arhitect poate fi de un mare folos, mai ales prin avantajul adus investitorilor în fazele preliminarii dar decisive ale unei investiții.
