„Dezvoltatorii imobiliari câștigă un euro pentru fiecare euro investit în construcția de apartamente în Bucureşti, după ce în 2007-2008 profitul era de trei ori mai mare decât investiția.”
Sau cel puțin așa scrie Mediafax că ar fi declarat Ştefan Dumitraşcu, Arhitect Șef al Sectorului 3.
Este regretabil că o agenție de știri se comportă ca un tabloid de duzină, după cum, dacă declarația este reală, faptul că arhitectul șef ar declara o astfel de nebunie.
Ce costuri are un dezvoltator?
Haideți să analizăm puțin:
- un metru pătrat construit (suprafața utilă +ziduri, spații comune etc) costă între 400 și 500 de Euro. Aici nu intră costuri cu terenul, branșamente, avize, alte costuri, doar cele legate de construcții + montaj.
- pentru o investiție imobiliară, unele costuri sunt optimizate, ceea ce presupune că ar putea să scadă această sumă până la cca 350 Euro.
- pentru fiecare 100 metri pătrați utili ai unui apartament, se construiesc peste 154 metri pătrați.
- La un CUT de 2, la fiecare metru pătrat construit se adaugă și 50% din valoarea per metru pătrat a terenului. La un CUT de 4 (ceea ce este foarte mult), doar 25% din valoarea sa.
- Un mp de teren costă în medie între 300-500 Euro/mp
- Costurile cu proiectarea, taxe, operațiuni notariale, project management sunt de minim 10%
Așadar, pentru a construit 100 metri pătrați utili (apartament), trebuie să construiesc 154 metri de construcție costând minim 400 Euro fiecare și să achiziționez minim 38,50 mp de teren care costă minim 300 Euro/mp. Așadar costul este de 53,900 Euro (154×400) + 11.500 pentru teren = 65,400 Euro, adică 654 Euro/mp. Adăugând 10%, costurile dezvoltatorului sunt de cca 720 Euro/mp.
La aceste valori nu am adăugat costuri de finanțare, nici branșamente, amenajări exterioare, (poate și o șpagă pentru a obține un CUT de 4).
Prețul mediu de vânzare al unul apartament este de cca 1000 de Euro/mp, variind între 800 și 1200. Pentru că aici am considerat cele mai ieftine investiții, cei 720 Euro investiți trebuie comparați mai degrabă cu 800 – 1000, nu cu 1200. Profitul, dacă există, este de cca. 20%. Ar putea, în anumite condiții, să aibă un profit mai mare, însă nu trebuie uitat că o astfel de investiție se derulează în minim doi ani, uneori chiar 3 ani sau 4 ani.
Există și dezvoltatori care câștigă dublu?
Da, numai că nu i-aș mai numi dezvoltatori:
- Dacă terenul nu a fost achiziționat de pe piața liberă, ci luat pe nimic de la urmașii moștenitorilor…
- Dacă dezvoltatorul construiește și în regie proprie… (Nu câștigă poate dublu, dar are și profitul firesc al constructorului).
- Dacă face „economii” nepermise
De ce ar face un arhitect șef astfel de declarații?
Nu știu. Sper că de fapt nici nu le-a făcut, ci că reporterul a denaturat rău de tot spusele domniei sale.
Dacă într-adevăr a spus așa ceva, nu-mi rămâne să cred decât că domnul arhitect șef este rupt de realitate sau știe ceva ce eu nu știu.
Despre dezvoltatori
Este de bon ton să critici dezvoltatorii și profiturile imense.
Este drept că în perioada de boom, profiturile erau mai mari, chiar duble uneori. Tot atunci era adevărat și că reușeau să vândă din stadiul de proiect, iar finanțările veneau ușor. În schimb, prețurile materialelor de construcții, al manoperei și terenurilor erau mai mari, chiar mult mai mari dacă discutăm de teren.
Acum dezvoltatorii sunt sau ar trebui să fie foarte atenți. Orice derapaj al costurilor poate duce la eșecul dezvoltării.
Acum, cu siguranță, nu orice teren este bun pentru investiții. Terenul nu mai poartă în el cheia succesului, în care după câteva luni se poate obține un profit din simpla sa vânzare.
Puterea de cumpărare a scăzut mult, precum și apetitul oamenilor de a se îndatora pentru achiziția unui apartament. În plus, orice nou apartament este concurat puternic de apartamentele din blocurile vechi. Prețul lor nu va scădea (sau nu va scădea mai mult decât al celor noi) pentru simplul motiv că acestea au cel puțin o poziție mai bună în oraș.
Să fii dezvoltator în acești ani este un act de curaj, iar dezvoltările de succes sunt greu de realizat. Pe lângă celebra replică: „Poziția, poziția și iarăși poziția”, acum ar trebui completat cu „Atenție, atenție și iarăși atenție!”.
Am mai scris despre provocările care îi așteaptă pe dezvoltatorii de blocuri de apartamente, după criză. De asemenea, modul de abordare al investițiilor în proiectele imobiliare trebuie să se plieze pe factorul economic, punând pe piață altfel de apartamente.
